【導讀】XX市XX置業(yè)有限公司。XX國際城建設項目

　　

【正文】 業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 營業(yè)執(zhí)照復印件； 企業(yè)章程 3，驗資證明； 企業(yè)法定代表的身份證明； 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項20 目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。 2021 年已成為相關宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇 。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和 資金資源。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 21 XX 市 XX 置業(yè)有限公司 是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務的現(xiàn)代企業(yè)。 依據(jù) XX 縣工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本符合國家相關行業(yè)準入標準。 近期全國房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢 國家統(tǒng)計局 通過對 70個城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查，得出全國 2021年 12 月份房地產(chǎn) 行業(yè)運行態(tài)勢： (1). 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 2021 年 13 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 10927 億元，同比增長%，增速比 12 月份回落 個百分點。其中，住宅投資 7443億元，增長 %，增速回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 13 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 6593 億元，同比增長%，增速比 12 月份回落 個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 2070 億元，增長 %，增速回落 個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資 2264 億元，增長 %，增速回落 個百分點。 13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 409221 萬平方米，同比增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點；其中，住宅施工面積 307653 萬平方米，增長 %。房屋新開工面積 39946 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；其中，住宅新開工面積 29427 萬平方米，下降 %。房屋竣工面積 17880 萬平方米，增長 %，增速回落 個百分點；其中，住宅竣工面積 14325 萬22 平方米，增長 %。 13 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 7859 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份擴大 個百分點；土地成交價款 1555億元，增長 %，增速回落 個百分點。 (2). 商品房銷售情況 13 月份，商品房銷售面積 15239 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12月份縮小 ；其中，住宅銷售面積下降 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。商品房銷售額 8672 億元，下降 %，降幅縮小 個百分點；其中，住宅銷售額下降 %，辦公樓銷售額下降 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 13 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 7351 萬平方米，同比下降 %，降幅比 12 月份縮小 個百分點；銷售額 5215 億元，下降 %，降幅縮小 。中部地區(qū)商品房銷售面積 3704萬平方米，下降 %， 12 月份為增長 %；銷售額 1592 億元，下降 %， 12 月份為增長 %。西部地區(qū)商品房銷售面積 4185萬平方米，下降 %，降幅擴大 個百分點；銷售額 1865 億元，下降 %，降幅擴大 個百分點。 23 3 月末，商品房待售面積 30122 萬平方米，比 2 月末減少 404萬平方米。其中，住宅待售面積減少 227 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少 150 萬平方米。 項目所在地區(qū)宏觀經(jīng)濟分析 XX 電力設施齊全，縣內(nèi)電網(wǎng)已并入華中供電網(wǎng)，并且高質(zhì)量完成了一期電網(wǎng)改造工程，全縣目前有變電站 7 座，變電容量 萬KW，年供電量 億 KW，日負荷最高 萬 KW，能高標準高質(zhì)量地供應工業(yè)和農(nóng)業(yè)用電。大邢 35 千伏變電站等工程扎實推進，基礎設施條件日趨完善。 XX 縣有各類金融機構(gòu) 7 家，營業(yè)網(wǎng)點遍布全縣每個角落，金融機構(gòu)各項存款余額達 億元，較年初增加 億元，貸款余額達 億元，較年初增加 億元（含農(nóng) 村信用社、工商銀行剝離不良貸款 億元，工商銀行核銷呆帳 2418 萬元）。 XX 通訊事業(yè)發(fā)展迅速。境內(nèi)通迅設施齊全，縣城及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均開通國內(nèi)國際各種郵政業(yè)務，程控電話，移動通迅，溝通了 XX 與世界各地的信息傳遞，能及時了解外部信息，準確把握投資導向，使 XX 實現(xiàn)了全方位，多渠道，寬領域的對外開放。 環(huán)境保護事業(yè)繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管能力和水平進一步提高，為 XX 經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎。社會保障事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，社會福利設施進一步完善，建成溫暖小區(qū) 287 個，24 中心溫暖小區(qū) 8 個，五保戶、特困戶的住房問題 得以有效解決。社會保障體系不斷完善，城鎮(zhèn)居民最低生活保障制度有效落實，實現(xiàn)了動態(tài)管理下的應保盡保。全縣呈現(xiàn)出社會治安穩(wěn)定，生活環(huán)境優(yōu)美，人民安居樂業(yè)的喜人景象。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟政策不斷向好。居民收入的提高為拉動居民消費提供了保障，為擴大住房消費提供了有力的經(jīng)濟支撐。 近年來，隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市建設步伐加快以及居民對住房需求的進一步擴張， XX 縣 房地產(chǎn)開發(fā)市場極其活躍，房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大，投資完成額創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)為以下幾個方面： 房地產(chǎn)供給先行指標繼續(xù)快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積等供給先行指標繼續(xù)快速增長，預示著未來房地產(chǎn)市場的供給將有較大幅度增加。房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。在各類資金中，自籌資金、定金及預付款、個人按揭貸款、國內(nèi)貸款之和已占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的 85%以上，居于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的絕對主導地位。 商品房供給量將加大。隨著 部分樓盤 土地開發(fā)投資的完成，商品房建設周期的到來，商品房竣工面積大幅增加，市場樓盤供給加大，以及一些在建項目的后續(xù)開發(fā)，商品房供給量不斷加大 ， 能在一定程度 上緩解住房供需結(jié)構(gòu)矛盾。 25 房價短期內(nèi)可能繼續(xù)上漲。由于現(xiàn)階段房源需求旺盛，地價持續(xù)走高等原因，短期內(nèi)房價仍有繼續(xù)上漲的空間。 從總體市場看，大部分樓盤銷售情況尚可，房價也在逐步攀升，盡管競爭加劇，但是市場仍有較大空間，開發(fā)商的信譽、品牌、服務、產(chǎn)品的品質(zhì)和小區(qū)規(guī)劃等已成為 XX 樓市競爭核心 。 從各利益方及持有住房的居民自身的角度看都不希望房價下跌，政府的調(diào)控只是控制房價上漲的速度。未來幾年內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場供求關系的不斷調(diào)整， XX 縣 房地產(chǎn)價格將步入一個高位盤整階段，房地產(chǎn)市場將逐步出現(xiàn)分化，不同區(qū)位、不同產(chǎn)品的價格可能會大相徑庭，普遍上漲的格局將不會持續(xù)很久，隨著一系列調(diào)控措施進一步落實到位，投資性需求將會明顯減少，供應不足、結(jié)構(gòu)不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房價過快上漲將得到有效平抑。 市場分析結(jié)論 本項目所在區(qū)域位于規(guī)劃中的 XX 縣 地區(qū)內(nèi)，是 XX 縣 近期規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域。該地區(qū)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境，一些市政基礎設 施逐步完善，道路系統(tǒng)也漸成體系，大型居住區(qū)完善了區(qū)域的生活配套設施，營造了良好和諧的居住氛圍，區(qū)域環(huán)境更將適合人們居住，吸引著越來越多的投資者和買房者，這促使本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)更火爆，同時購房需求也將進一步增大。 26 通過以上分析，當前全國及項目所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體上呈上升趨勢，該 項目在上述經(jīng)濟環(huán)境和市場情況下 適時推出 ， 迎合了市場需求， 憑著 項目區(qū)優(yōu)越的地理位置、合理的套型設計、優(yōu)美的居住環(huán)境、齊全的配套設施 ，該項目必 有良好的 市場 前景 。 27 第四章 項目選址與建設條件 項目選址 本項目建設地點位于 XX 東大街西段南側(cè) 。 處 ，總用地面積 平方米，建設地點地勢平坦，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 建設條件 自然條件 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為 ℃ ，最冷的一月份平均 ℃ 。最熱的 7 月份平均 ℃ ，平均降水量 毫米，平均日照 2198小時，無霜期 220 天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖 ,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。 地形地貌 XX 縣位于河南省中部偏南，地處淮河流域，海拔 62— 102 米，地勢南高北低，西高于東，自西向東緩斜，分崗地、平原和洼地，全縣總面積 777 平方公里，耕地 76 萬畝。 XX 南臨舞水，北跨沙澧二河，三河橫跨全境，形成了獨特的風景線。 交通條件 28 XX 縣 處于中國南北交通通道，區(qū)位優(yōu)勢明顯。東距 107 國道 40公里，京廣鐵路漯河站 45 公里，京珠高速公路 49 公里；北接寧洛（南京 — 洛陽）高速公路 6 公里、鄭州國際航空港 150 公里；西連日南（日照 — 南陽）高速公路 25 公里。滬渝鐵路穿境而過。全縣公路通車里程達 1018 公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通二級公路，村村通油路，交通網(wǎng)絡縱橫交錯， 四通八達。 氣候條件 XX 是典型的平原縣，地勢平坦，屬溫帶大陸性氣候。這里四季分明，氣候宜人，年平均氣溫為 ℃ ，最冷的一月份平均 ℃ 。最熱的 7 月份平均 ℃ ，平均降水量 毫米，平均日照 2198小時，無霜期 220 天左右，光照充足，熱量豐富，降水適中，氣候溫暖 ,雨水充足，土壤肥沃，沙河、澧河橫貫全境，水資源豐富。 地震烈度 根據(jù)國家技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》項目區(qū)域基本地震加速度值為 ，對應的地震基本烈度為 六 度區(qū)。 基礎設施條件 項目實施區(qū)域水、電、 氣、暖等市政基礎設施配套完善，可保證項目建設及使用期的需要。 本項目所在位置已開通全國直撥程控電話，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目區(qū)域固定和移動通訊要求。 29 主要建筑材料來源、供應 (1). 建筑 材料 種類和來源 根據(jù)該項目建筑物的結(jié)構(gòu)形式，工程結(jié)構(gòu)所需的主要材料為鋼材和水泥；主要地材包括砂、 石料 、磚等；主要建筑、裝飾材料包括 門、窗、 墻地磚、涂料、防水卷材等，上述這些材料均為常規(guī)品種，可在當?shù)亟ú氖袌霾少?，用量較大時，從確保質(zhì)量和降低成本方面考慮，也可直接從廠家定購。 (2). 建筑設備材料和來源 本項目水、電、暖通、 通訊工程所需的各種衛(wèi)生潔具、電線、電纜、管材等，均屬市場常見品種，大宗材料可從廠家直 接訂購，零散材料可在當 地材料市場采購。 (3). 運輸條件 項目所處區(qū)域道路 交通便利 ，原材料運輸主要采取公路和城市道路運輸。 30 第五章 建設方案 總體規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù) （ 1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； （ 2）《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》； （ 3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB 50180— 93） （修改本） ； （ 4）《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） ； （ 5）《建筑設計防火規(guī)范》（ GB500162021） ； （ 6） 業(yè)主提供的其他相關資料及要求； （ 7）現(xiàn)行的有關技術(shù)規(guī)范規(guī)程。 小區(qū)規(guī)劃原則 (1). 整體性 —— 和諧共生 從城市整體性出發(fā)，強調(diào)本小區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性；規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局的系統(tǒng)性，構(gòu)筑特征鮮明、整體有效的整體空間形態(tài)。 (2). 人性化 —— 人本宜居 充分考慮人的各方面需求，體現(xiàn)社區(qū)對人的關懷，塑造一個綜合服務配套設施齊全 ,具有互動鄰里關系和社區(qū)人文精神的宜居社區(qū)空間。 (3). 園林化 —— 綠色健康 31 以環(huán)境的塑造為主題，注重綠化空間的整體性、均好性。強調(diào)人、建筑、環(huán)境的共存與融合，并注入健康休閑的理念，提高社區(qū)環(huán)境品質(zhì)。 總體規(guī)劃設計 本項目地塊呈規(guī)則形狀，地勢較平坦。根據(jù)本地塊地形條件以及地塊周邊環(huán)境特點，本項目區(qū)規(guī)劃 ， 1 號樓 21 層，高 米，商業(yè)面積 4600，居住面積 15260，總建筑面積 19860,90