【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、 1 15 路公交車(chē)都可以到達(dá)XX火車(chē)站。 XX 的長(zhǎng)途客運(yùn)分為跨省、省內(nèi)、區(qū)內(nèi)幾種班線，跨省的班車(chē)線路共有 85 條，可到達(dá)周邊各省市和北京、上海等地。其中 XX 高速客運(yùn)快客站是國(guó)家一級(jí)站。省內(nèi)班線有 62條，而區(qū)內(nèi)班線有 38 條，每 20 分到 30分一班。到達(dá) XX 市運(yùn)輸總公司，市內(nèi)區(qū)縣包括淮北?？吭?XX 汽車(chē)東站。在市內(nèi)可乘坐 13 路公交車(chē)。 、【旅游名勝】 國(guó)家森林公園－皇藏峪風(fēng)景區(qū) 國(guó)家森林公園、中國(guó)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、國(guó)家 4A級(jí)旅游景區(qū)、安徽省風(fēng)景名勝區(qū)、安徽省自然保護(hù)區(qū)、 XX 市愛(ài)國(guó)主義教育基地。位于皖北蕭縣東南。東靠京浦鐵路、 206國(guó)道，西有連霍、合徐兩高速公路可達(dá)。北臨隴海鐵路、 3 311國(guó)道。北距徐州市區(qū) 30公里，距徐州觀音機(jī)場(chǎng) 60公里；南距 XX 市 50公里；西南距淮北市 25公里。是江北罕見(jiàn)的暖溫帶落葉XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 闊葉林區(qū)，亞熱帶和暖溫帶交匯地帶，為皖北地區(qū)唯一的保存最為完整的原始次生林。景區(qū)內(nèi)有木本植物 190 多 種， 700 多種中草藥， 58 種鳥(niǎo)類(lèi)，和野兔、刺猬、蛇、獾等野生動(dòng)物。 國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣－中國(guó)梨都碭山 碭山縣位于安徽省最北端，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東臨歷史名城徐州、西傍古都商丘、開(kāi)封，碭山酥梨是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。 碭山縣歷史悠久，人文薈萃，乃秦設(shè)三十六郡之一，李白等名人墨客曾流連此地。是漢高祖斬蛇舉義之地，五代君王朱溫故里，近代畫(huà)壇宗師齊白石祖籍地。碭山以盛產(chǎn)酥梨聞名于世，素有“梨都”之稱(chēng)。 省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)－五柳風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū) 位于安徽省 XX市 埇 橋區(qū)西北部夾溝鎮(zhèn)、符離鎮(zhèn)及曹村 鎮(zhèn)境內(nèi)。京滬鐵路和 206 國(guó)道及景區(qū)西部的合徐高速公路縱貫?zāi)媳?。距安徽?XX 市區(qū) 30公里、淮北市區(qū) 20 公里、江蘇徐州市區(qū) 30 公里。是集自然保護(hù)區(qū)與風(fēng)景名勝景觀為一體。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風(fēng)景旅游區(qū)。五柳省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，以五柳龍泉湖為核心，包括閔祠、馬皇后故里、流溝寺、大芳寺等游覽區(qū)。總面積 46平方公里。 （二） XX宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（ GDP 發(fā)展） XX 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖：宿州 G D P 運(yùn)行情況3 1 2 . 9 83594 2 4 . 95 1 1 . 1 5 4 0 . 68 . 3 0 %1 1 . 5 0 %1 2 . 1 0 %1 4 . 1 0 %1 2 . 5 0 %01002003004005006002021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P 總值（億元） 增長(zhǎng)率（% ） 2021 年 XX全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億 元，比上年增長(zhǎng) %，其中第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)增長(zhǎng)率為 %，第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)增長(zhǎng)率為 %，所以 XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大后力在于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)來(lái) 10 年 XX 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)完全主導(dǎo) XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 、固定資產(chǎn)投資情況 2021 年 XX固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度之大 圖：宿州固定資產(chǎn)投資情況1 0 9 . 31 2 6 . 92 1 0 . 62 9 5 . 3 88 5 . 0 42 5 . 5 0 %4 2 . 1 0 %6 5 . 9 0 %2 8 . 6 0 %4 0 . 2 0 %0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率（% ） 2021 年全市固定資產(chǎn)投資為 ，增長(zhǎng)率為 %，固定資產(chǎn)投資為五年最為強(qiáng)勁的一年，其中第三產(chǎn)業(yè)投資額為 ，而在房地產(chǎn)投資額為 億元，比上年增長(zhǎng) %。未來(lái)一段時(shí)期， XX 將以工業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，全面發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)，尤其在房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)偏重。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變（ 2021年） 三大產(chǎn)業(yè)所占比例（%）, 36%, 30%, 34%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 2021年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為： ： ： ， 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例開(kāi)始增加； 2021年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ::， ，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例加大。 、人均生產(chǎn)總值 XX 人均生產(chǎn)總值每年增長(zhǎng)較為平穩(wěn) 圖：宿州每年人均GDP發(fā)展情況54536276746889829551657 8231192155210580202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均生產(chǎn)總值（元） 比上年增加（元） 2021 年 XX 人均生產(chǎn)總值為 9551 元，比上年增加 1058元。 2021年爆發(fā)金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)受到影響，但是當(dāng)年人均 GPD 增長(zhǎng)比是五年來(lái)最多的一年。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、人口變化 年份 全 市戶(hù)籍人口（萬(wàn)人） 增加人口（萬(wàn)人） 常住人口（萬(wàn)人） 2021 年 572 2021 年 569 2021 年 569 2021 年 566 圖：宿州人口與安徽省其他城市對(duì)比2300100200300400500600700馬鞍山 合肥 蕪湖 銅陵 蚌埠 宿州 2021年全市戶(hù)籍人口為 萬(wàn)人，比上年增加 ，常住人口為 566 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為 %。 從圖上可以看出， XX 人口位居其他城市首列，較之于省會(huì)合肥戶(hù)籍人口之上。 小結(jié)： ? XX 戶(hù)籍人口居百萬(wàn)人口之上，比合肥人口都多， 2021年城市進(jìn)程率%， 城市化發(fā)展較快，人口每年不斷增加，客觀帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ? XX 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展平穩(wěn)，未來(lái)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度之大。 ? XX 人均生產(chǎn)總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限， 2021年人均生產(chǎn)總值額 9551元，沒(méi)到一萬(wàn)，可以看出城市人均收入水平較低。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （三） XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求分析 市主要商業(yè)百貨 調(diào)研 分析 名 稱(chēng) 區(qū) 位 面 積 業(yè) 態(tài) 租金水平 備 注 金鷹 購(gòu)物中心 卞河中路宿懷路交匯處 1600平米 共 2層其中二樓是女子時(shí)尚用品專(zhuān)場(chǎng)，別的不做 。一樓全部出租給散戶(hù)經(jīng)營(yíng) 2樓經(jīng)營(yíng)有 二 種方式 ： 一種是租金 2021元每平米每年另外百分之 20扣點(diǎn) ； 一樓門(mén)面租金約 400元每平米每月 . 招商工作將要結(jié)束只有一個(gè)鋪位約 70平米。面積分割不限制。目前人氣尚可，定位較為明確。缺點(diǎn)是檔次低與租金高的矛盾，模太小難成氣候。 金茂商城 卞河中路宿懷路交匯處 3060平米 商業(yè)共 3 層其中 1 樓門(mén)面經(jīng)營(yíng)品牌皮鞋 \男裝 \休閑服 \運(yùn)動(dòng)系列 2樓經(jīng)餐飲 \咖啡 \休閑茶座； 3樓足療門(mén)診 其中一樓租金約 400 元每平米 該商城位置較好，缺點(diǎn)是規(guī)模小，也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)經(jīng)營(yíng)格局。沒(méi) 有定位。 XX 商之都 1， 2層 3024平米， 3 層 1512平米 商業(yè)共 3層其中 1樓食品百貨，化妝用品，黃金鐘表，鞋皮具， 2 樓男裝，女裝，時(shí)尚流行服飾， 3 樓針織內(nèi)衣，羊毛衫，兒童玩具，床上用品 租金不詳 旁邊有肯德雞，面積 300 平米，人氣較旺。不過(guò)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)和裝修都比教落后。據(jù)說(shuō)將要被拆由家樂(lè)福投資重建一家規(guī)模更大的超級(jí)購(gòu)物中心。 XX 城隍廟 勝利路與淮海路交匯處 約 60000平米，分 2層。 一層主要有女子時(shí)尚用品、皮鞋賣(mài)場(chǎng)、男女服飾專(zhuān)賣(mài)、運(yùn)動(dòng)休閑服飾專(zhuān)賣(mài)、皮具用品。 2層正在招商經(jīng)營(yíng)品種限？ 門(mén)面空置率達(dá)到 一半以上。本市場(chǎng)雖然營(yíng)業(yè)已有 10 年，但一直未能成功運(yùn)營(yíng)。在本地市民心中也未得到認(rèn)可。現(xiàn)今少有人光顧，經(jīng)營(yíng)處于癱瘓狀態(tài)。 租金從 600 元一間每月到2021元不等。每間面積約 40平米。開(kāi)間 招商政策是免 4 個(gè)月管理費(fèi)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與武夷商城有同樣的不足。主要通道過(guò)窄而且是其動(dòng)線布局不夠順暢！內(nèi)部管理水平低，主要通道的路面嚴(yán)重破損也無(wú)人修理。招商力度不夠，門(mén)面空置率達(dá)到一半以上。 武夷時(shí)代 廣場(chǎng) 汴河路 ８萬(wàn)多平方米。一樓售價(jià)約每平米 1萬(wàn)左右。市 場(chǎng) 總 面 積商業(yè)共 2層， 1300間門(mén)面， 1層經(jīng)營(yíng) 服裝，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品， 2層電腦，家電等！招商政策免收一年管理費(fèi)（ 17 號(hào)樓）免收一年工商費(fèi)。租金是3040/平米 *月 目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳， 1樓門(mén)面有 1/3空置， 2樓也只有幾家餐館和電器店在營(yíng)業(yè)。 缺點(diǎn)是規(guī)劃上主出口只有一個(gè)和廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)樓梯不利流通。因?yàn)楣芾聿簧?，主入口被部?商家占據(jù)已經(jīng)嚴(yán)重堵住人流。第 3 多元化定位與產(chǎn)品設(shè)XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40000平米 1500元 2021元每間每月。銷(xiāo)售是 1萬(wàn)元每平米 3年返租，第一年 6％，第 2年 7％，第 3 年 8％。付款時(shí)可以把前 2 年返還扣除后總房款再優(yōu)惠 1萬(wàn)。 該項(xiàng)目位置較好，處于市中心地帶，附近有銀行、移動(dòng)公司。外部沿街人流尚可。 計(jì)的矛盾。業(yè)態(tài)劃分不清晰與招商不到位。綜合導(dǎo)致目前經(jīng)營(yíng)差和銷(xiāo)售困難。 金茂商城 商業(yè)街 卞河中路宿懷路交匯處 每間商鋪 60 平米 商業(yè)門(mén)面共 163家，全部 2層格局 ； 其中主過(guò)道較寬，已經(jīng)全部用于做早點(diǎn)小吃。 15002021元 /間每月 小吃租金 因?yàn)楦浇琰c(diǎn)小吃較少，而這里比較集中所以帶來(lái)不少人氣。 華夏商場(chǎng) 淮海路與卞河路交叉處 約 24000平米 商場(chǎng)分 3層。 1樓有超市 2021平米。位于商場(chǎng)的西南面。精品區(qū)位于商場(chǎng)的東面。金銀首飾、手表、鞋類(lèi)、服飾、皮具。 2樓有品牌服飾、羽絨服、時(shí)裝、羊毛衫、襯衫、床上用品。 3 樓有家電、皮鞋、電子 運(yùn)動(dòng)系列 備注： 進(jìn)場(chǎng)要求市級(jí)品牌代理，租金是以保底加扣點(diǎn)，但要根據(jù)所租面積定。 精品賣(mài)場(chǎng)是華夏大酒店經(jīng)過(guò)改造而成。每層面積約3200 平米。于 2021 年 12月開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績(jī)還沒(méi)穩(wěn)定。 商場(chǎng)內(nèi)部西邊有一部走梯、一部扶梯。中間有 3 部升降電梯。東邊有 2 部扶梯。本商場(chǎng)是 XX市位置最好、規(guī)模最大的商業(yè)體。經(jīng)營(yíng)歷史悠久，在 XX市有較高知名度和影響力，但因?yàn)樵械纳虉?chǎng)裝修和經(jīng)營(yíng)品種已落后于人們的消費(fèi)需求，故該商場(chǎng)經(jīng) 過(guò)幾次大的改造。但是改造之后的商場(chǎng)布局有點(diǎn)混亂。整體感觀不協(xié)調(diào)、動(dòng)線設(shè)計(jì)也不夠通暢。 華潤(rùn)蘇果 淮海路北側(cè) 20210 平米另外廣場(chǎng)有 6000 多平米，可提供近300車(chē)位。 共有 2層，一樓是精品百貨。其中有金銀首飾，化妝品，品牌服裝，品牌皮鞋皮具等。 2樓是超市賣(mài)場(chǎng)。超市門(mén)前有 6000平米廣場(chǎng)可供近 300個(gè)免費(fèi)車(chē)位。 租金不祥 : 本超市雖不處最繁華地段，卻因?yàn)榇筚u(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的生活用品齊全行成一站式購(gòu)物。所以能吸引大量遠(yuǎn)道來(lái)的消費(fèi)者。而且車(chē)位充足。 XX 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)