【正文】 建筑風(fēng)格： XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 采用現(xiàn)代而不簡約的建筑風(fēng)格，營造良好的人居環(huán)境，全面提升 XX市的 商業(yè) 居住環(huán)境和生活空間。 產(chǎn)品組合： 酒店、餐飲街、購物街、娛樂城、休閑配套等。 結(jié)合周邊環(huán)境做好沿街景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)。 市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線均須下地敷設(shè)并實(shí)行雨污分流。 建筑退規(guī)劃用地邊界距離：建筑退 讓 XX 南路 路經(jīng)線多層不小于 10米，高層不小于 15 米，退 城市次干道 道路紅線多層不小于 8 米，高層不小于 10 米。 （ 2）通過體育休閑與娛樂休閑的結(jié)合、居住與教育相結(jié)合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為 XX 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方 向標(biāo)。 （ 4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標(biāo)客戶群體，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。 （ 4）按照 XX 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將 人民南路 定為城 南 區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。 （ 3） XX作為安徽省 北 部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項(xiàng)目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機(jī)遇。隨著城市化進(jìn)程不斷加大，遠(yuǎn)期（ 2020年），達(dá)到市區(qū)人口 73 萬，新一輪的置業(yè) 潮流會(huì)加大。 市區(qū)人口只有 30萬 余 人口，加之前期市場消化一部分，市場主要為剛性需求為主，房地產(chǎn)市場消化量需要漫長的等待時(shí)期。 ? 東關(guān)區(qū)板塊： 城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房價(jià)較低，樓盤項(xiàng)目少。 ? XX 房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)近期因城市規(guī)劃轉(zhuǎn)向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。 ? 2021 年 1月份至 4 月份住宅商品房銷售 3116 套，而預(yù)售套數(shù) 5095套，從整個(gè)市場來看，銷售量較低，需要較長的時(shí)間消化。 、 XX 購買房型結(jié)構(gòu)分析（ 2021 年 1 月份至 4月份） 圖：購房者需求面積區(qū)間144㎡以上4%90㎡以下39%90～120㎡43%120～144㎡14%其他18%90㎡以下90～120㎡120～144㎡144㎡以上 在對(duì)購房需求面積段調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90～ 120 ㎡ 是 XX 購房者需求最為主要面積段，占到購房者的 43%，其次是 90 平方以下的戶型占到 39%，從而可以看出隨著房價(jià)不斷漲幅， XX 當(dāng)?shù)刭彿空邔A向于 90 平方以下的戶型將會(huì)加大。 、 2021 年 1月份至 4月份 XX住宅銷售價(jià)格及銷售套數(shù)分析 圖：宿州商品房銷售價(jià)格及銷售套數(shù)情況49235413918793159329833933384020040060080010001200140016001 月份 2 月份 3 月份 4 月份3000305031003150320032503300335034003450住宅備案套數(shù)（套） 住宅均價(jià)（元/ ㎡) 2021 年 XX 房價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均每月上漲幅度約在 100 元 /㎡ ,相對(duì)于 09 年 XX 房價(jià)在 2533 元 /㎡ 來說房價(jià)有了較大上升。 2021 年是 XX 房地產(chǎn)市場火爆一年，當(dāng)年住宅商品房成交量為 10399套。（ 814） 。優(yōu)惠政策： 。市場內(nèi)配備停車場，洗車場，垃圾收集站。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度較高，大約在 200 元／ ㎡ 每月。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度高租金高，大約在 400 元／ ㎡ 每月。 經(jīng)營理念上，公司總經(jīng)理對(duì)進(jìn)場品牌要求嚴(yán)格，立志打造 XX 商業(yè)第一品牌目標(biāo)。而且衛(wèi)生間的裝修也非常講究，還有專人隨時(shí)清潔，保持衛(wèi)生。走進(jìn)內(nèi)部讓人感覺舒適，扶梯的位置布置恰到好處，既縮短了顧客的行走距離又讓人站在電梯上即可瀏覽兩邊的豐富的高檔商品。 1 樓是羽絨服賣場。每層有 2部扶梯位于樓面的中心。占地面積 畝，總建筑面積 18 萬平米，其中商業(yè)建筑面積 8 萬平米，住宅建筑面積 10 萬平米，住宅戶型 91131 平米，尚街規(guī)模為全 XX 最大。其中淮海路與卞河路交叉處是 XX市商業(yè)中心地帶，這里人流密集，商家眾多。據(jù)說在原市政府處要建一處大型商場欲打造家用電器 該路南至 XX 外環(huán)路北至沱河長約 10 公里。勝利路的環(huán)城湖至淮海路之間的大部分門面是家用電器專賣，電器經(jīng)營品種也較豐富。全長約 6 公里是 XX 市主城主要交通主干線之一。 租金不祥 : 本超市雖不處最繁華地段，卻因?yàn)榇筚u場經(jīng)營的生活用品齊全行成一站式購物。 共有 2層，一樓是精品百貨。經(jīng)營歷史悠久，在 XX市有較高知名度和影響力，但因?yàn)樵械纳虉鲅b修和經(jīng)營品種已落后于人們的消費(fèi)需求，故該商場經(jīng) 過幾次大的改造。 商場內(nèi)部西邊有一部走梯、一部扶梯。 3 樓有家電、皮鞋、電子 運(yùn)動(dòng)系列 備注： 進(jìn)場要求市級(jí)品牌代理，租金是以保底加扣點(diǎn)，但要根據(jù)所租面積定。位于商場的西南面。 金茂商城 商業(yè)街 卞河中路宿懷路交匯處 每間商鋪 60 平米 商業(yè)門面共 163家，全部 2層格局 ； 其中主過道較寬，已經(jīng)全部用于做早點(diǎn)小吃。外部沿街人流尚可。第 3 多元化定位與產(chǎn)品設(shè)XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40000平米 1500元 2021元每間每月。市 場 總 面 積商業(yè)共 2層， 1300間門面， 1層經(jīng)營 服裝，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品， 2層電腦，家電等！招商政策免收一年管理費(fèi)（ 17 號(hào)樓）免收一年工商費(fèi)。主要通道過窄而且是其動(dòng)線布局不夠順暢！內(nèi)部管理水平低，主要通道的路面嚴(yán)重破損也無人修理。 租金從 600 元一間每月到2021元不等。 2層正在招商經(jīng)營品種限？ 門面空置率達(dá)到 一半以上。不過商場結(jié)構(gòu)和裝修都比教落后。缺點(diǎn)是檔次低與租金高的矛盾，模太小難成氣候。 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （三） XX房地產(chǎn)市場供給及需求分析 市主要商業(yè)百貨 調(diào)研 分析 名 稱 區(qū) 位 面 積 業(yè) 態(tài) 租金水平 備 注 金鷹 購物中心 卞河中路宿懷路交匯處 1600平米 共 2層其中二樓是女子時(shí)尚用品專場，別的不做 。 從圖上可以看出， XX 人口位居其他城市首列，較之于省會(huì)合肥戶籍人口之上。 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變（ 2021年） 三大產(chǎn)業(yè)所占比例（%）, 36%, 30%, 34%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 2021年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為： ： ： ， 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例開始增加； 2021年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ::， ，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例加大。總面積 46平方公里。距安徽省 XX 市區(qū) 30公里、淮北市區(qū) 20 公里、江蘇徐州市區(qū) 30 公里。是漢高祖斬蛇舉義之地，五代君王朱溫故里，近代畫壇宗師齊白石祖籍地。是江北罕見的暖溫帶落葉XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 闊葉林區(qū)，亞熱帶和暖溫帶交匯地帶，為皖北地區(qū)唯一的保存最為完整的原始次生林。位于皖北蕭縣東南。省內(nèi)班線有 62條，而區(qū)內(nèi)班線有 38 條，每 20 分到 30分一班。境內(nèi)擁有多條高速公路， XX內(nèi)沒有機(jī)場，但距離觀音機(jī)場只有 70 公里。 埇 橋區(qū)位于安徽省北部，地處蘇豫皖三省交界處，是全國最大的縣級(jí)區(qū)。 蕭 縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積 1885 平方公里，人口 138 萬，轄 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 XX工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長，全市已基本形成食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等五大支柱產(chǎn)業(yè)。全市總面積 9787 平方公里，截止到（ 2021年末全市戶籍人口 ，其中常住人口 566 萬人）。 自有資本金比率達(dá)到國家規(guī)定，現(xiàn)場建設(shè)條件基本具備，現(xiàn)場拆遷工作已順利進(jìn)行。 本項(xiàng)目 的 建設(shè) 將增加地方投資 近十 億元 ，年拉動(dòng) GDP 增長數(shù)億元，市場培育成熟后將是地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政新的增長點(diǎn)?？v觀整個(gè) XX 市 商業(yè) 住宅樓盤，缺乏居住環(huán)境優(yōu)秀的，能引領(lǐng)人居進(jìn)程的標(biāo)志性樓盤。 從城市形象看項(xiàng)目建設(shè)的必要性 XX缺少規(guī)模大、檔次高、功能齊全的商業(yè)中心，本項(xiàng)目將極力打造 XX市商業(yè)名片，建成 XX 市標(biāo)志性的建筑群，成為 XX 市人人喜歡的集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)于一體的一站式消費(fèi)場所 ，從而為提高城市的整體形象作出貢獻(xiàn)。 在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，京滬高鐵建成之后，沿線城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)將加速，XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 貨運(yùn)能力的大幅提升， XX 應(yīng)充分發(fā)揮煤炭，農(nóng)產(chǎn)品和人力資源優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，在滿足長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)能源的需求缺口中，搶占先機(jī)。據(jù)初步研究計(jì)算，京滬高鐵建成后可使沿線地區(qū) GDP增長率提高 19%21%左右。高鐵將成為客運(yùn)專線，而京滬鐵路則會(huì)改為貨運(yùn)主線。年客運(yùn)輸送能力雙向達(dá)到 。沿淮城市群是我省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)地區(qū)，加快沿淮城市群的發(fā)展關(guān)系到全XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 省全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到中央“中部崛起”戰(zhàn)略決策的全面落實(shí)。加快推進(jìn)蕪馬巢、安池銅兩個(gè)省直管集中區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移建設(shè)。這是我國第一個(gè)為促進(jìn)中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而專門制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是安徽省第一個(gè)上升到國家戰(zhàn)略層面的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于崛起中的安徽具有里程碑式的重要意義。 XX 市應(yīng)主動(dòng)承接輻射、主動(dòng)融入?yún)⑴c，將融入淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈作為接軌長三角的起跳板和突破口，堅(jiān)持以規(guī)劃對(duì)接為先導(dǎo)，以交通對(duì)接為支撐，通過市場引導(dǎo)、要素互動(dòng)和行政推動(dòng)，全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作、市場聯(lián)接、科技交流和企業(yè)合作，努力打造與徐州都市圈互動(dòng)發(fā)展的工業(yè)品配套基地、生態(tài)旅游休閑基地，開辟出一條具有特色的東向發(fā)展道路。 2021 年江蘇省政府正式批準(zhǔn)了《徐州都市圈規(guī)劃》 ，規(guī)劃的重點(diǎn)是：“培育、發(fā)展、協(xié)調(diào)” ，即：突出對(duì)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力、政策環(huán)境等發(fā)展要素的有序培育、擇優(yōu)培育和重點(diǎn)培育，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、引導(dǎo)，深化對(duì)城鎮(zhèn)布局、交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、旅游資源、生態(tài)環(huán)境等重大問題的協(xié)調(diào)?；春５貐^(qū)正在成為四省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力所在。 “中部崛起”作為我國重要的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，隨著規(guī)劃的制定和逐步實(shí)施，無疑給位在其中的 XX 市發(fā)展帶來了更多的機(jī)遇，有利于 XX 市培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快城市轉(zhuǎn)型，加快國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，為“搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上、奮力實(shí)現(xiàn)安徽省在中部區(qū)域的崛起”創(chuàng)造條件。 XX 市煤炭資源是淮北煤田的重要組成部分，在全省及至華東地區(qū)都占有重要地位，是長 三角經(jīng)濟(jì)區(qū)能源供應(yīng)基地之一。 豐富的勞動(dòng)力資源 XX 市的勞動(dòng)力資源豐富，已形成有一定產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的百萬勞動(dòng)大軍。使企業(yè)逐步健康穩(wěn)定發(fā)展，有信心、有能力使企業(yè)在 2021年打造成為以生物化工科技、房地產(chǎn)開發(fā)為主的現(xiàn)代化大型企業(yè)集團(tuán)。 融智科技園項(xiàng)目總占地 110 畝總建筑面積達(dá) 21 萬平方米，現(xiàn) 已完成近 10萬平方米。 公司前身為安徽 XX 房地產(chǎn)有限公司，近幾年來完成開發(fā)、建安產(chǎn)值近XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 馨 XX 路 XX 服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 十億，先后開發(fā)項(xiàng)目如下： 2021年－ 2021年，開發(fā)建設(shè)欣鈺雅苑項(xiàng)目，項(xiàng)目占地 50畝，開發(fā)建筑面積 7 萬平米，于 2021 年底全部銷售完畢。 項(xiàng)目經(jīng)營模式 商業(yè)市場以租售相結(jié)合的經(jīng)營模式，初步方案為 50%自持招租， 50%出售，為能在較短時(shí)間內(nèi)培育市場成熟，我公司會(huì)將首期的商業(yè)中大部分鋪面采用租賃的方式，對(duì)規(guī)模生產(chǎn) 企業(yè)帶著品牌入駐的，采取減免管理費(fèi)等優(yōu)惠方法招商，吸引更多大企業(yè)、大品牌的加盟。 容積率： 地塊綜合容積率約為 ，其中商業(yè) 市場 地塊容積率 約 為， 綜合 配套 地塊容積率約為