【正文】 000 m2一層66元/柜臺/天二層40元/柜臺/天店鋪二樓10元/ m2/天珠寶第一廳西單路口西南角1998800 m2一層80元/柜臺/天店鋪一層14元/ m2/天二層10元/ m2/天京港國際珠寶交易中心崇文區(qū)大都市街05年1月12000 m2提點營業(yè)額的25%北京珠寶批發(fā)市場租金平均水平在1022 元/ m2/天，柜臺租金平均在4080 元/ m2/天，不同位置差價較大。珠寶零售市場1 發(fā)展概況北京的珠寶零售市場包括各大商場的珠寶柜臺、商場內(nèi)的珠寶專賣店（店中店）以及珠寶旗艦店三種形式，其中商場的珠寶柜臺是目前的市場主流，且以銷售中檔的國內(nèi)品牌為主，由于產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，缺乏特色，營銷方式單一，因此整體陷入了低層次的價格競爭。菜百公司黃金珠寶的銷售量每年都以驚人的速度增長，已經(jīng)連續(xù)十四年在北京市銷售量第一、在全中國單獨門店銷量第一。其成功的關鍵在于：以經(jīng)營中高檔品牌為主，價格高，但質(zhì)量值得信賴；購物環(huán)境好、售后服務完善。XX商場步行街部分珠寶街鋪基本情況名稱商業(yè)業(yè)態(tài)營業(yè)面積玉石林一二層工藝禮品三樓珠寶一層將近100平米二三層80平米翠玉園低檔工藝禮品約200平米廣藝齋一層低檔紀念品二層字畫、文房四寶每層5060平米石頭記珠寶5060平米東方新天地主要珠寶專賣店基本情況名稱營業(yè)面積伊麗羅氏珍珠500平方米倚凡珠寶20平方米普柏林45平方米愛斯寶50平方米恒信1000平方米海盜船40平方米exette20平方米folli follia50平方米swarovski50平方米琉璃工房250平方米新東安市場部分珠寶專賣店基本情況名稱營業(yè)面積周生生3040平方米億龍鉆石120平方米montana60平方米周大福50平方米XX商場商圈珠寶零售租金水平名稱地點營業(yè)面積租金東方新天地XX商場商業(yè)街12000 m2一層臨街商鋪55元/ m2/天新東安市場XX商場商業(yè)街12800 m2平均租金23美金/ m2/天、一層臨街商鋪45元/ m2/天XX商場女子百貨XX商場商業(yè)街5000 m2一層珠寶提取25%雙安商場中國人民大學東門22000 m2一般柜臺30%、一層珠寶19%、四層服裝20%玉石林XX商場商業(yè)街250 m220元/ m2/天注：商場收取租金一般有兩種方式：收取固定月租金和按照營業(yè)額提取，一層租金最高。3 宗地分析 地塊分析 項目位置項目地塊位于北京市XX商場步行街，東臨建設中XX商場商業(yè)管理中心，南面為小型商業(yè)街，西面為天主教堂，北面為XX商場醫(yī)院。 規(guī)劃限制條件地塊限高不超過12m；地下一層，地上三層；總建筑面積5000平米左右 項目SWOT分析優(yōu)勢（S）178。 地塊所在的商圈輻射范圍為國內(nèi)外客戶，鬧中有靜的環(huán)境對高端客戶具有很強的吸引力；178。劣勢（W）178。 本項目的經(jīng)營模式在國內(nèi)較為少見，市場接受存在一定的風險；178。機會（O）178。 北京珠寶市場目前缺乏經(jīng)營方式先進的頂端品牌珠寶城；178。 北京高端消費者的迅速膨脹，奢侈品市場擴張迅速；威脅（T）178。 與東方新天地的恒信鉆石宮殿存在一定競爭。該項目將匯集國內(nèi)外不同檔次、風格、款式的鉆石飾品，以滿足不同人群的需要；并參照國際高檔珠寶城的設計、銷售、管理模式來指導其整體規(guī)劃布局，以凸顯豪華尊貴的形象；通過合理的布局劃分不同的功能區(qū)域，包括：銷售區(qū)，珠寶展示區(qū)，克拉區(qū)，貴賓區(qū)，首飾設計區(qū)和售后服務區(qū)等；同時配有導購、講解等系列服務，讓消費者感受到全新消費服務。 國外知名的珠寶經(jīng)營商，如美國的GALACE、法國的HIERSUN、以色列的DALUMI等；178。 價格定位價格定位考慮因素：178。XX商場代表性商業(yè)項目東方新天地一層平均租金在55元/平方米/天，新東安市場一層臨街租金水平在48元/平方米/天左右，而項目附近臨街店鋪租金在60元/平方米/天左右，沿街獨立店鋪租金高于商場平均租金。 主要珠寶批發(fā)市場租金水平。178。東方新天地一層與地下平均租金相差20% 左右；而珠寶批發(fā)市場的一層與二層平均租金層差在50%左右。 項目發(fā)展設想本項目計劃引進國內(nèi)外著名的珠寶商，參照歐美高檔珠寶城的設計、銷售、管理模式來指導項目整體規(guī)劃布局，整體建筑風格具有良好的昭示性并注重與周邊環(huán)境的融合。 5 投資估算與資金籌措 項目投資總估算根據(jù)測算，（含地價）。本項目總建筑面積為5000平米，其中地上建筑面積為3727平方米總投資估算說明1 土地成本根據(jù)北京市出讓國有土地使用權基準地價表，北京市一級商業(yè)用地樓面熟地價為72109750元/平方米。鑒于項目地處北京XX商場商圈，具備良好的交通條件和昭示性，估算地價取9750元/平方米。本項目建筑安裝工程費為600萬元。4 專業(yè)費用包括前期的勘察設計費用和施工期間的監(jiān)理費用。5 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。6 不可預見費不可預見費按建安工程裝飾費與管理費和的3%計取較為合理。各項資金來源金額見下表：序號項目資金（萬元）比例1自有資金%2銀行融資3500% 還款安排與財務費用項目預計銀行貸款融資3500萬，預計貸款期限為5年，%。計算假定在經(jīng)營期內(nèi)，租金收入、經(jīng)營成本以及稅收保險費用不變。 項目回款計劃根據(jù)北京相同規(guī)模項目的正常建設租賃情況及本項目的實際情況，預計施工進度和租賃狀況，計算項目租賃回款金額。項目租賃回款計劃詳見《項目租賃收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 項目利潤測算經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標詳見下表：序號項 目計算公式金額（萬元）(1)租金收入111,(2)開發(fā)成本8,(3)經(jīng)營成本23,(4)經(jīng)營稅金及附加16,(5)財務費用(6)利潤總額62,(7)所得稅所得額33%20,(8)凈利潤(6)(7)(9)稅前成本利潤率利潤/總投資%(10)稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為租賃率在95%，一層租金在35元/平米/天，二層及地下室租金在25元/平米/天，三層租金在20元/平米/天下的經(jīng)濟效益指標。②可出租面積：，；③空置損失：僅有一個月的空置損失。樓層年投資收入（萬元）年運營費用（萬元）年凈收益（萬元）銷售價格（元/平方米）地下室52027一層74817二層52027三層406318 財務敏感性分析 盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為8396萬元，開發(fā)期為1年，%，本項目經(jīng)濟效益較好。由靜態(tài)測算可知：在項目開發(fā)成本及租金等其它條件不變的情況，當項目持續(xù)經(jīng)營到第6年，即2011年時，可收回全部投資。 項目敏感性分析我們對租金價格、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算，測算過程詳見附表《敏感性分析表》：因素變化情況部分指標變化敏感性分析結果租金收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財務凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期（年）基本方案111,185 8,396 41,844 %7,292 % 銷售收入變化租金水平下降10%100,067 8,396 36,555 %5, %租金水平上升10%122,304 8,396 47,133 %8, %工程成本變化工程成本增加10%111,185 8,835 41,550 %6, %工程成本減少10%111,185 7,957 42,139 %7, %經(jīng)測算可知：本項目的租價價格和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，租金價格的變動對項目效益影響很大； 項目租金價格和開發(fā)成本在不利影響下，項目財務指標反映仍然很好，說明項目抗風險能力很強。本項目的建成將會彌補XX商場此類商業(yè)業(yè)態(tài)的缺乏，并且能夠?qū)柟蘕X商場的商業(yè)輻射能力做出貢獻。 創(chuàng)造就業(yè)機會項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、珠寶業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。項目的規(guī)劃、開發(fā)、建設手續(xù)正在辦理中。項目具有良好的社會效益項目的建設豐富完善XX商場商業(yè)業(yè)態(tài)，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。土地使用權風險鑒于本項目土地使用是采用從土地使用權所有人租賃的方式進行，面臨使用權所有人變更合同的風險。防范建議178。 作好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，注重項目商業(yè)部分整體營銷策劃；178。 在建筑規(guī)劃設計上，注意對兩種使用用途的人流分流，盡量避免造成人流集中或者使用用途的空間交錯；178。(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2)