【正文】 N第四家零售旗艦店—上海恒信鉆石宮殿于2004年11月9日在上海中信泰富廣場(chǎng)落成，自此，HIERSUN已先后在北京、沈陽(yáng)、哈爾濱、上海開(kāi)設(shè)了4家恒信鉆石宮殿。例如由香港新世界集團(tuán)公司1995年創(chuàng)辦武漢周大福珠寶金行有限公司，從1995至2001年底才發(fā)展了2家連鎖店，而自2002年初，連鎖金店的發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，不?年的時(shí)間又在武漢開(kāi)辦了4家連鎖金店。營(yíng)銷方式尚處于發(fā)展階段，仍采用傳統(tǒng)的落后的營(yíng)銷方式，產(chǎn)品經(jīng)過(guò)幾道環(huán)節(jié)后才最后到達(dá)終端顧客手中，導(dǎo)致商品流通周期長(zhǎng)，價(jià)格居高不下，零售店利潤(rùn)小的現(xiàn)狀。國(guó)內(nèi)珠寶行業(yè)缺乏品牌企業(yè)，設(shè)計(jì)水平較低、營(yíng)銷方式落后，競(jìng)爭(zhēng)集中在低端市場(chǎng)國(guó)內(nèi)雖然為數(shù)眾多，但大多數(shù)規(guī)模較小，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、市場(chǎng)占有率高、綜合實(shí)力強(qiáng)、品牌知名度高的大企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)。目前中國(guó)珠寶首飾的消費(fèi)正以每年8％至10％的速度向上遞增，隨著我國(guó)居民收入的增加，鉆石首飾的購(gòu)買力還將繼續(xù)增長(zhǎng)。中國(guó)已成為世界上最大的鉑金消費(fèi)國(guó)，年銷售鉑金量達(dá)140—150萬(wàn)盎司；中國(guó)是亞洲最大的鉆石市場(chǎng)之一，年消費(fèi)鉆石達(dá)11億美元；中國(guó)是世界上第四大黃金消費(fèi)國(guó)，年黃金首飾需求達(dá)到200噸左右；同時(shí)中國(guó)還是世界上最大的玉石和翡翠消費(fèi)市場(chǎng)。 北京珠寶市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 中國(guó)珠寶行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景發(fā)展迅速，已經(jīng)成為世界珠寶消費(fèi)第一大國(guó)近20年的時(shí)間，中國(guó)的珠寶首飾業(yè)得到前所未有的發(fā)展，從產(chǎn)值1個(gè)億發(fā)展到近1000億元，從業(yè)人員從采用此類管理模式的大型購(gòu)物中心有翠微大廈、西單商場(chǎng)以及XX商場(chǎng)百貨等。 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。常見(jiàn)的方式有：n 指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；n 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；n 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；n 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購(gòu)物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。如果購(gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。 由于目前購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。252。2. “完善的租約管理”。1. 所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。252。出售型商業(yè)類型的商業(yè)管理較持有型較為復(fù)雜，為了達(dá)到“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在購(gòu)物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。對(duì)于出售型商業(yè)物業(yè)，“分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。無(wú)論是持有型商業(yè)物業(yè)還是出售型商業(yè)物業(yè)，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。戴德梁行提供的服務(wù)包括定位、設(shè)計(jì)咨詢、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商以及營(yíng)運(yùn)管理。新天地商業(yè)管理集團(tuán)將負(fù)責(zé)大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)顧問(wèn)及中國(guó)招商總代理。北京大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)管理就采取了引進(jìn)商業(yè)管理公司的模式。第三方管理公司為開(kāi)發(fā)商/業(yè)主所聘用之團(tuán)隊(duì)，其參與購(gòu)物中心之商業(yè)策略、人員管理、系統(tǒng)管理、市場(chǎng)促銷、公關(guān)工作、市場(chǎng)分析等各個(gè)方面，這種模式比較適合于擁有較少商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的投資商。 北京商場(chǎng)/購(gòu)物中心商業(yè)管理模式研究總體來(lái)看，目前商業(yè)管理模式一共有兩種，即引進(jìn)第三方管理公司進(jìn)行商場(chǎng)管理和開(kāi)發(fā)商自己成立商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。XX商場(chǎng)商圈的租金在北京所有商圈排名第一，大型綜合商業(yè)中心租金平均水平在45—55元/m2/天，步行街臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄皆?0元/m2/天左右。目前XX商場(chǎng)人流量約為每天30萬(wàn)人次，最高時(shí)達(dá)百萬(wàn)人次，其中外地游客占到總?cè)肆髁康?0%以上，XX商場(chǎng)商業(yè)街店鋪空置率較低，供不應(yīng)求現(xiàn)象較為明顯。營(yíng)業(yè)面積在1001000平方米之間有31家，面積在100010000平方米之間有10家，營(yíng)業(yè)面積在100平方米以下的商鋪有30家。二次“開(kāi)街”后，XX商場(chǎng)商業(yè)區(qū)南起長(zhǎng)安街，北至燈市西口，東接金魚(yú)胡同，西連東安門大街，身為老北京購(gòu)物地的XX商場(chǎng)，隨著中國(guó)旅游市場(chǎng)的開(kāi)放，國(guó)內(nèi)外游客慕名而來(lái)，再加上新東安市場(chǎng)、東方新天地等大型綜合性購(gòu)物中心的加入，把原本頗具傳統(tǒng)色彩的XX商場(chǎng)商圈演變成一個(gè)不折不扣的國(guó)際性商業(yè)旅游中心。從商業(yè)街發(fā)展到成熟的商圈，XX商場(chǎng)經(jīng)過(guò)了兩次大規(guī)模的改造和建設(shè)。 以上游客人數(shù)未包含私人到北京旅游的外賓人數(shù) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析XX商場(chǎng)商圈——全國(guó)商業(yè)旅游中心XX商場(chǎng)大街是北京唯一一條步行商業(yè)街,南口緊鄰長(zhǎng)安街，由南向北全長(zhǎng)800米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。目前已與中國(guó)旅行社總社、中國(guó)康輝旅行社有限責(zé)任公司、中國(guó)和平國(guó)際旅游有限責(zé)任公司、中青旅控股份有限公司、中國(guó)國(guó)際旅行社總社等十多家旅行社簽定了合作協(xié)議書。新老秀水具體對(duì)比分析見(jiàn)下表。新秀水的客流量大于以前，但在這一舒適環(huán)境中閑逛的人居多，更重要的是，如今攤戶達(dá)1500，是老秀水街的3倍之多，同類商品的競(jìng)爭(zhēng)就大大增加。因此秀水市場(chǎng)的定位也發(fā)生了較大的變化，市場(chǎng)內(nèi)增加了餐廳、咖啡館等餐飲業(yè)態(tài)，三樓絲綢以及絲綢制品的銷售面積增大，四樓增加珠寶玉石，主打適合旅游的民族產(chǎn)品。據(jù)悉，目前新秀水中大約有10%的商戶為原秀水市場(chǎng)的客戶。在秀水街400多名商戶中，多數(shù)以每月2萬(wàn)至3萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)租。 改造后狀況改造后的市場(chǎng)攤位費(fèi)用發(fā)生了較大的變化。原秀水市場(chǎng)被拆除，由新雅盛宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得對(duì)秀水街市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)權(quán)。在這里，不僅能買到中國(guó)傳統(tǒng)的絲綢制品和精致的手工藝品，而且還能買到各種外國(guó)名牌商品。因其附近有很多使館，又被譽(yù)為“使館街”。 改造前狀況秀水街服裝市場(chǎng)位于建國(guó)門以東“第一使館區(qū)”，北起美國(guó)駐華大使館，西鄰祁家園外交公寓，東接?xùn)|大橋居民區(qū)。新秀水市場(chǎng)252。B14F以各種時(shí)尚、個(gè)性服裝類經(jīng)營(yíng)為主要業(yè)種；5F7F以各種飾品、工藝禮品、化妝品、鞋包、內(nèi)衣為輔助經(jīng)營(yíng)業(yè)種；8F為精致美食街；9F為咖啡廳、游戲廳、水吧等各式新奇前衛(wèi)的娛樂(lè)設(shè)施；10F首次引入國(guó)外3D數(shù)碼環(huán)繞設(shè)備，由世界資深影院設(shè)計(jì)師打造的個(gè)性影院。 改造效果搜秀商城一期分主樓及南北配樓，店鋪共占十一層，面積達(dá)30000平米。在北京的零售業(yè)領(lǐng)域，云柏完成了從“班尼路” 的北京零售市場(chǎng)引入、“意丹奴”的推廣，到云柏商業(yè)街、云柏鞋業(yè)連鎖和羅賓漢品牌專賣店的迅速發(fā)展，以及在服裝超市領(lǐng)域的開(kāi)拓。 改造背景2004年4月，位于崇文門的金倫商廈因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，被云柏集團(tuán)接手，更名為搜秀城。 基本情況n 開(kāi) 發(fā) 商：北京云柏集團(tuán)n 建筑面積：一期30，000平方米，二期20，000平方米n 地址：北京崇文區(qū)崇外大街n 主題業(yè)態(tài)：青年“探索式”時(shí)尚購(gòu)物中心n 主力客戶：韓國(guó)流行服飾、搜秀影院、動(dòng)感網(wǎng)吧，歐美日韓式餐飲n 完成時(shí)間：2004年5月完成項(xiàng)目規(guī)劃，1期在2004年10月開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目2期在2005年初全面營(yíng)業(yè)。鐘表首飾、青春女裝、男裝、鞋帽銷售額都比2002年同期大幅增長(zhǎng)，其中鐘表首飾類同比上升152％。商品品種有所增加，引進(jìn)了許多大眾消費(fèi)者認(rèn)可認(rèn)知的成熟品牌、優(yōu)勢(shì)品牌，品牌線增寬，尤其是服裝品牌增加了近一倍。 西單商場(chǎng)提出打造一站式綜合性購(gòu)物新理念，提出為家庭消費(fèi)服務(wù)，商場(chǎng)北樓地下超市再次重新?tīng)I(yíng)業(yè)，總面積為2000多平方米，增加了主食廚房、豆腐房、蛋糕房、鮮活水產(chǎn)和冷凍水產(chǎn)、肉類、蔬菜等生活消費(fèi)品。西單商場(chǎng)恢復(fù)了原有的中老年服裝、運(yùn)動(dòng)服裝、羊毛及羊絨商品等３個(gè)經(jīng)營(yíng)強(qiáng)項(xiàng)，設(shè)立中老年服裝區(qū)和運(yùn)動(dòng)主題賣場(chǎng)，并特設(shè)了中老年服裝加肥、加大專柜。252。每天的銷售額從調(diào)整前的300萬(wàn)元左右直降到120萬(wàn)元。商場(chǎng)分為南、北樓兩部分，南樓定位目標(biāo)客戶群為35歲以上，成熟、穩(wěn)重，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的成功人士；北樓定位目標(biāo)客戶群為2035歲青春、時(shí)尚的年輕人。同時(shí)，樓梯與購(gòu)物通道變寬，添加了休息區(qū)、衛(wèi)生間。購(gòu)物環(huán)境變得氣派、通透、明亮，展現(xiàn)出現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格。252。2001年西單商場(chǎng)全年凈利潤(rùn)5648萬(wàn)元；2002年凈利潤(rùn)則迅速下滑至1768萬(wàn)元；2003年中報(bào)顯示西單商場(chǎng)首次虧損，每股收益為－。n 品牌店：金象大藥房、北京同仁堂、大明眼鏡、好倫哥252。 基本狀況n 營(yíng)業(yè)面積：30000平米n 經(jīng)營(yíng)特色：以面向成熟女性為主，兼顧中老年服飾、青春運(yùn)動(dòng)休閑，滿足普通家庭老少三代的消費(fèi)需求。推倒重建的典型案例為新秀水市場(chǎng)。推倒重建是指拆除原有物業(yè)，在原址修建新型的物業(yè)類型來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 北京典型以舊翻新商業(yè)項(xiàng)目研究目前北京市場(chǎng)上通過(guò)以舊翻新來(lái)進(jìn)行商業(yè)改造的商業(yè)項(xiàng)目主要有兩種方式：重新裝修和推倒重建。從業(yè)態(tài)看，到2006年，國(guó)外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，國(guó)際零售100強(qiáng)至少有50％將在北京開(kāi)店。根據(jù)《北京“十五”時(shí)期的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，2000年到2005年北京的零售樓面營(yíng)業(yè)面積將增加160萬(wàn)平方米。凱晨廣場(chǎng)西長(zhǎng)安街，屬西單商業(yè)街寫字樓總體194000平方米底商56000元/平方米天恒大廈主要商圈的出售類專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心或者百貨商場(chǎng)物業(yè)供應(yīng)量幾乎為零，均以出租為主。隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率逐年下降，目前的平均投資回報(bào)率不超過(guò)10%，這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投資者正開(kāi)始理性對(duì)待商鋪投資。%%相比，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格卻出現(xiàn)大幅下跌，11個(gè)月商業(yè)營(yíng)業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為8429元/平方米，同比下降了39%。二環(huán)以內(nèi)的商品項(xiàng)目的供應(yīng)量最少，為830500平方米，%。規(guī)模在5萬(wàn)平方米以上的中大型項(xiàng)目的總規(guī)模高達(dá)4199400平方米，占總供應(yīng)量的71%。北京市歷年商鋪物業(yè)供需情況從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大中型的購(gòu)物中心/綜合商業(yè)項(xiàng)目是供應(yīng)的主力北京在建商業(yè)的供應(yīng)以購(gòu)物中心/綜合商業(yè)項(xiàng)目為主，供應(yīng)量為2669900平方，%，其次是社區(qū)商業(yè)，供應(yīng)量為1507605平方米，%。2005年48月房地產(chǎn)