【正文】 已建立品牌，但規(guī)模較小、 尚 未全面品牌化經(jīng)營的中、小品牌，私人珠寶商應(yīng)作為項目招商的重點(diǎn)。 客源方面，購買商業(yè)店面的主要是 品牌珠寶商 、 私人珠寶商 、 中 /長期投資者、 本地與外地散戶。 旅游管理體制按國際慣例和通行規(guī)則運(yùn)行，旅游市場秩序良好，旅游產(chǎn)品豐富多元，旅游服務(wù)體系健全且個性化服務(wù)發(fā)達(dá)，接待設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國際水平。實現(xiàn)國內(nèi)外游客由思明入臺旅游的便利快捷，將思明區(qū)打造成為對臺旅游中轉(zhuǎn)站，及東南沿海的旅游中心城區(qū)。 （ 2） 來區(qū)游客進(jìn)出更便捷。力爭實現(xiàn)以下目標(biāo)： （ 1） 旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)高度集群。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項目組 7. 發(fā)展總體目標(biāo) 規(guī)劃到 2021 年、 2021 年和 2021 年，思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到 300 億元、 330 億元、400 億元。 6. 規(guī)劃期限 思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展規(guī)劃期限分近、中、遠(yuǎn)三期。 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，在大小金門一水之隔的廈門東海岸，開發(fā)閩南和臺灣民俗文化展示中心項目，通過熱情奔放的閩臺山地歌舞、游客參與的游戲，讓游客了解閩臺的歷史文化、民情風(fēng)俗、鄉(xiāng)音歌舞、工藝美食，領(lǐng)略閩臺文化底蘊(yùn)。 一是完善酒吧娛樂一條街，重點(diǎn)是建設(shè)和完善筼筜湖沿岸、中山路 —輪渡、環(huán)島臨海、鼓浪嶼等酒吧街；二是適當(dāng)增加娛樂休閑場所，以市場需求為先導(dǎo)，在整合現(xiàn)有的零散的娛樂設(shè)施基礎(chǔ)上，引進(jìn)一些有品牌的高品位的夜總會，以滿足游客對夜間文娛活動的需求；三是開展露天大眾娛樂活動，在客流聚集 較集中的景區(qū)和城市文化廣場，定期舉行一些小型的節(jié)慶活動、露天晚會等開放式互動項目，并注重游客參與性和大眾娛樂性。具體包括：充分利用現(xiàn)有的鼓浪嶼音樂廳、宏泰音樂廳、建發(fā)會議中心音樂廳、廈大會議中心音樂廳等高檔次音樂廳舉辦各類音樂會；協(xié)助做好廈門劇院的建設(shè)；借助廈門文化藝術(shù)中心的公益性，拓展游客的娛樂休閑選擇。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項目組 打造重點(diǎn) （ 1）建設(shè)完善的旅游娛樂休閑場館。思明區(qū)旅游娛樂業(yè)應(yīng)以體現(xiàn)溫馨、活力城市形象和休閑城市特征為原則，增加各類娛樂休閑項目，并進(jìn)一步提升質(zhì)量。 5. 娛樂休閑打造重點(diǎn) 娛樂休閑建設(shè)目標(biāo)。 （ 2）舉辦旅游紀(jì)念品創(chuàng)意大賽。 與市旅游局一道制訂鼓勵開發(fā)、生產(chǎn)旅游購品的政策和措施，提高旅游商品開發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)、銷售企業(yè)的積極性。要強(qiáng)化旅游購品的技術(shù)含量，包括傳統(tǒng)工藝和創(chuàng)新技術(shù)，提高旅游紀(jì)念品的競爭力。 旅游商品的開發(fā)，在功能上，要注重旅游紀(jì)念品紀(jì)念性、藝術(shù)性和實用性的結(jié)合；在內(nèi)容上，要突出閩臺地方特色，表現(xiàn)濱海旅游景點(diǎn)的風(fēng)光，尤其是閩臺文化與歷史名人、海岸風(fēng)光和海洋生態(tài)的 特色；在檔次上，應(yīng)以中低檔為主，適當(dāng)開發(fā)高檔紀(jì)念品，以滿足游客不同層次的需求。加強(qiáng)旅游購物企業(yè)建設(shè)，形成布局合理的旅游購物網(wǎng)絡(luò)，逐漸與國際旅游商品經(jīng)營體制接軌。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項目組 4. 旅游購物打造重點(diǎn) 旅游購物建設(shè)目標(biāo)。 隨著兩岸實現(xiàn)“大三通”，思明區(qū)作為“小三通”中轉(zhuǎn)地的區(qū)位優(yōu)勢將逐步喪失，而且隨著大陸居民赴臺游的日益增多，金門游將受到?jīng)_擊。 激烈的市場競爭，使思明區(qū)面臨壓力，同時也面臨著更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，其中，走出已有的客源地，拓展更大的市場空間，是思明區(qū)旅游宣傳推介必須面對的一個新課題。 旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用越來越大，各旅游城市推介手段不斷推出、營銷絕招精彩紛呈，都在搶奪旅游這塊大蛋糕。 （ 4）《國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，提出要充分發(fā)揮海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的自然和文化資源優(yōu)勢，增強(qiáng)鼓浪嶼等景區(qū)對兩岸游客的吸引力，拓展閩南文化等兩岸共同文化內(nèi)涵，突出“海峽旅游”主題，為思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提 供了良好機(jī)遇。思明區(qū)也明確提出要構(gòu)建游客集散中心。 （ 2）各級政府更加重視旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 （四） 區(qū)政府對思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的策略調(diào)整 （信息 來源 2021 年 度 思明區(qū)政府關(guān)于思明區(qū)旅游產(chǎn)業(yè) 集群 發(fā)展規(guī)劃 ） （ 1）旅游和休閑需求迅速增長。 特色商業(yè)街經(jīng)營形勢較為喜人。 大型購物中心大多數(shù)經(jīng)營良好 。 （三） 商業(yè)市場總結(jié) 廈門 整體商業(yè)市場表現(xiàn) 不凡 ，專業(yè)市場一枝獨(dú)秀。隨著 羅賓森 商業(yè)廣場（ 45 萬 M2）的順利運(yùn)營 ，將進(jìn)一步完善本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施，使本區(qū)域的商業(yè) 商務(wù)設(shè)施更加趨于多元化。十字路口處和 大型賣場附近的 部分臨街商鋪的租 金明顯比較高，而中間路段的臨街商鋪則次之，從不同業(yè)態(tài)看，租金也有所差別，諸如服飾、飾品、快餐等商業(yè)的租金相對較高，而書店、超市、大型餐飲的租金則相對較低。 同時， 經(jīng)營的成功帶動了 該路段 租金的不斷上漲。 【業(yè)內(nèi)投資建議】 火車站片區(qū)作為一個成熟的商業(yè)片區(qū)，現(xiàn)在介入店鋪的投資已經(jīng)是比較晚了，套利的空間已經(jīng)被多次轉(zhuǎn)手賺走了，未來的升值不見得很高，但因為這片區(qū)繁榮的商業(yè)發(fā)展，店鋪的空置期比較短，租金也比較高，長期持有的話，回報率還是可以的。而湖濱東路上的店面目前的價格也有在 6 萬 /平方米左右了。雙涵路口的店面主要是經(jīng)營餐飲，沿街的價格也在 6 萬 /平方米左右。 片區(qū)物業(yè)盤點(diǎn) 物業(yè)類型多樣 租售價高 據(jù)了解，這一商圈中心地段店鋪比較少，羅賓森廣場也只租不售，世貿(mào)商城有出售，但進(jìn)行統(tǒng)一管理，目前的價格，一般在每平方米 5 萬到 10 萬左右，但是出讓率不高。還坐擁廈門市兩 大交通樞紐 —— 火車站和梧村長途汽車站，加之 60 余條的公交線路會集火車站，地理位置優(yōu)越，交通便利，日人流量可達(dá) 10 萬余人次。如今的火車站周邊已形成了高度發(fā)達(dá)的商業(yè)氛圍，擁有世貿(mào)商城、羅賓森廣場（城市 shopping center，還有中閩百匯地下商場），以及嘉年名華、夏商（梧村）燈飾批發(fā)城等主題商場、賣場。 尤其值得關(guān)注的是 火車站商 圈和富山蓮坂商圈。 廈門 火車站蓮坂商圈 商業(yè) 現(xiàn)狀 限購令后，廈門市的商業(yè)地產(chǎn)受到了更多的關(guān)注。 租金 約 400 元 /平方米 *月 。 廈門 的百年老店，如 黃則和 、 鼓浪嶼餡餅 、 原巷口魚丸店 、 黃金香 、 鎮(zhèn)海北仔餅 等均集中在這一帶。中山路上花卉與綠化景觀相互襯托。大中路、升平路、鎮(zhèn)邦路、霞溪路、思明南北路，都是店面密集且特色鮮明。 廈門 高檔購物中心，品牌深入人心，經(jīng)營狀況 尚佳。 進(jìn)入商場內(nèi)的人流量并不多 ，經(jīng)營狀況 不如開發(fā)商預(yù)想。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項目組 磐基國際中心 2． 3萬 火車站蓮坂 商圈 分割租賃 各樓層不同 一、二層名店廊建筑面積 萬平方米，定位為廈門最高檔的頂級購物中心，吸引國際知名品牌服飾、珠寶、名表等專門店入駐，并設(shè)有咖啡廳、休閑吧等休閑設(shè)施。而餐飲商家品類更多，重慶菜、川菜等菜系尤為突 出。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項目組 四．廈禾沿線大型商業(yè)項目現(xiàn)狀 分析 （一） 購物中心 商業(yè)形態(tài) 名稱 量體 （ M2） 所處商圈 經(jīng)營方式 租金 方式 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營狀況 SM 城市廣場（ 2 期） 萬 SM 城市廣場商圈 分割租賃 各樓層不同，以營業(yè)百分比計算 收費(fèi) 世界零售巨頭沃爾瑪位于地下一樓 ， SM 來雅百貨以其高檔、典雅、獨(dú)具時尚品味的購物環(huán)境，得到廈門眾多高消費(fèi)人群的青睞；三樓 賽博數(shù)碼廣場 、中博手機(jī)城；四樓家具家 居城；五樓新食尚文化美食廣場此外，屈臣氏、麥當(dāng)勞、肯德基、ESPRIT、 面包新語等眾多國際品牌店也已成由于一直堅持 SM 集團(tuán) “ 只租不售 ” 的招商理念，商場經(jīng)營持續(xù)火爆，日平均客流量達(dá)到 12 萬人次，最高人流量達(dá) 50 多萬人次，成為 廈門市 乃至周邊地區(qū)地標(biāo)式的消費(fèi)首選地。 2021 年 4 月 1 日，蘇寧電器蓮前店的開業(yè)，預(yù)示著蓮前前埔商圈的正式發(fā)力。這里將 會成為廈門最重要的副商業(yè)中心。 蓮花南北路：主要以服裝為主，輔以飲食等，檔次一般，早期品位不錯；隨著 SM、世 貿(mào) 等商圈的形成，蓮花南北路商業(yè)街成為一種住區(qū)商業(yè)，對外影響式微。市府大道往西的街鋪是斷斷續(xù)續(xù)的單面街，只能是普通的住區(qū)商業(yè)而已，檔次太過一般。禾祥西的另一軟肋是街鋪連續(xù)性較差，逛街的意味不夠深長。不過禾祥西的軟肋也是不可回避的：交通與停車問題。美食夠小資、服裝夠小資、飾品也小資、化妝品也小資、咖啡牛排很小資、還有裝修風(fēng)格各異的小酒吧小茶樓 ?? 總之是一種只可言傳不太容易意會的濃濃的小資情調(diào)，所以深得廈門廣大的小資喜愛。 二、 輔商圈 禾祥西：禾祥西的業(yè)態(tài)很難界定，大家通稱叫精品街。正在開發(fā)的 SM 二期，將會使得 SM 城市廣場的業(yè)態(tài)更加齊全，商業(yè)氛圍將會更加濃厚，影響和輻射面將會擴(kuò)展到整個廈門島的中北部以及島外甚至是泉州漳州地區(qū)。這樣只租不售的商業(yè)形態(tài)，最大限度地發(fā)揮統(tǒng)一招商的統(tǒng)一管理的連續(xù)性，也決定著這樣的業(yè)態(tài)生命力旺盛 。 江頭 SM 商圈：江頭因為 SM