【正文】 元；監(jiān)理費用一般為建安裝飾工程費用的1%左右，總額為41萬元。5 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按北京市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，項目管理費按前述4項之和的3%計取。6 不可預(yù)見費不可預(yù)見費按建安工程裝飾費與管理費和的3%計取較為合理。 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資兩個部分。，各項資金來源金額見下表：序號項目資金（萬元）比例1自有資金%2銀行融資3500% 還款安排與財務(wù)費用項目預(yù)計銀行貸款融資3500萬，預(yù)計貸款期限為5年，%。具體借貸還款安排見下表：序號項目2006年2007年2008年2009年2010年1期初貸款本金累計 2本期貸款 3本期應(yīng)計利息 4本期還本付息 還本 付息 5期末貸款余額累計 6可還款資金 7還貸資金結(jié)余 6 項目租金收入測算 項目租金收入測算，，；基于項目為商業(yè)項目，因此測算年限為40年，其中每年的經(jīng)營成本未考慮經(jīng)營期重新裝修費用。計算假定在經(jīng)營期內(nèi)，租金收入、經(jīng)營成本以及稅收保險費用不變。序號項目合計2007年2008年2009年20102047 （每年）1租賃收入111,2,2,2,2,商鋪租賃面積(㎡)2,　　　　一層租賃面積(㎡)　　　　二層租賃面積(㎡)　　　　三層租賃面積(㎡)　　　　地下租賃面積(㎡)　　　　商鋪租價(元/㎡/天)　　　　　一層租價(元/㎡/天)　　　　地下一層及地上二層租價(元/㎡/天)　　　　　三層租價(元/㎡/天)　　　　商鋪出租率（%）95%　　　　2經(jīng)營成本23,物管費(33元/平米/月）7,其他經(jīng)營成本（經(jīng)營收入14%）15,3各種稅收以及保險費用（租金收入的15%）16,4經(jīng)營凈收入71,1,1,1,1,經(jīng)營成本與稅收保險費用：經(jīng)營成本費用包括物業(yè)管理費用和其他經(jīng)營成本，根據(jù)北京大型商場和購物中心的經(jīng)營成本水平和本項目特點，項目的物業(yè)管理費用預(yù)計在33元/平方米/月，其他經(jīng)營成本預(yù)計占到租賃收入的14%左右。 項目回款計劃根據(jù)北京相同規(guī)模項目的正常建設(shè)租賃情況及本項目的實際情況，預(yù)計施工進(jìn)度和租賃狀況，計算項目租賃回款金額。2006年下半年正式進(jìn)入項目的招商期，2007年年初項目入住營業(yè)。項目租賃回款計劃詳見《項目租賃收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 項目利潤測算經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、成本利潤率等指標(biāo)詳見下表：序號項 目計算公式金額（萬元）(1)租金收入111,(2)開發(fā)成本8,(3)經(jīng)營成本23,(4)經(jīng)營稅金及附加16,(5)財務(wù)費用(6)利潤總額62,(7)所得稅所得額33%20,(8)凈利潤(6)(7)(9)稅前成本利潤率利潤/總投資%(10)稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為租賃率在95%，一層租金在35元/平米/天，二層及地下室租金在25元/平米/天，三層租金在20元/平米/天下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。7 項目商業(yè)售價測算項目商業(yè)售價測算前提條件如下：①投資回報率：目前市場上商業(yè)投資者的投資回報率為8%，因此，計算取8%的投資回報率。②可出租面積：，，；③空置損失：僅有一個月的空置損失。④根據(jù)租金收入測算，一層租金為35元/平米/天，二層及地下室租金為25元/平米/天，三層租金在20元/平米/天。樓層年投資收入（萬元）年運營費用（萬元）年凈收益（萬元）銷售價格（元/平方米）地下室52027一層74817二層52027三層406318 財務(wù)敏感性分析 盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為8396萬元，開發(fā)期為1年，，%，本項目經(jīng)濟(jì)效益較好。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目經(jīng)營收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。由靜態(tài)測算可知：在項目開發(fā)成本及租金等其它條件不變的情況，當(dāng)項目持續(xù)經(jīng)營到第6年，即2011年時，可收回全部投資。根據(jù)市場和項目定位分析，該項目能夠保持較高的出租率和出租價格水平，風(fēng)險不大。 項目敏感性分析我們對租金價格、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算，測算過程詳見附表《敏感性分析表》：因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果租金收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期（年）基本方案111,185 8,396 41,844 %7,292 % 銷售收入變化租金水平下降10%100,067 8,396 36,555 %5, %租金水平上升10%122,304 8,396 47,133 %8, %工程成本變化工程成本增加10%111,185 8,835 41,550 %6, %工程成本減少10%111,185 7,957 42,139 %7, %經(jīng)測算可知：本項目的租價價格和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，租金價格的變動對項目效益影響很大； 項目租金價格和開發(fā)成本在不利影響下，項目財務(wù)指標(biāo)反映仍然很好，說明項目抗風(fēng)險能力很強。 社會效益和影響分析 完善XX商場零售商業(yè)功能，充分發(fā)掘區(qū)域價值XX商場乃至北京目前缺乏高檔的集展示、銷售和體驗為一體的高檔珠寶零售中心。本項目的建成將會彌補XX商場此類商業(yè)業(yè)態(tài)的缺乏，并且能夠?qū)柟蘕X商場的商業(yè)輻射能力做出貢獻(xiàn)。 增加財政稅收本項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造營業(yè)稅費、。 創(chuàng)造就業(yè)機會項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、珠寶業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。9 可行性研究結(jié)論和建議 擬建方案的結(jié)論性意見項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中本項目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，項目用地權(quán)屬清晰，投資方已經(jīng)和土地使用權(quán)人達(dá)成具體用地協(xié)議。項目的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理中。項目建設(shè)后續(xù)資金有保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金和銀行貸款，其中自有資金占到58%左右；項目進(jìn)入經(jīng)營期，能夠獲得穩(wěn)定的租金收入來支持還貸計劃。項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)豐富完善XX商場商業(yè)業(yè)態(tài)，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。項目經(jīng)濟(jì)效益良好項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項 目指標(biāo)單位1總建筑面積（含地下）5000㎡2項目總投資8396萬元3項目凈經(jīng)營收入71,萬元4利潤總額62,萬元5稅后利潤萬元6成本利潤率（稅前）%7成本凈利潤率（稅后）%8財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元9財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%10動態(tài)投資回收期年11貸款償還期年注：1. 上表為商鋪出租率為95%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)2. 項目的動態(tài)投資回收期從2006年起計算 項目風(fēng)險及防范建議項目風(fēng)險市場風(fēng)險由于本項目采取招租的形式進(jìn)行經(jīng)營，這就意味著開發(fā)商在項目經(jīng)營初期會面臨由于招商不利而造成的部分空置的風(fēng)險，從而影響項目收益；同時由于珠寶城的經(jīng)營需要一定的時間來培育其知名度和美譽度，因此項目在開發(fā)初期面臨市場接受的風(fēng)險。土地使用權(quán)風(fēng)險鑒于本項目土地使用是采用從土地使用權(quán)所有人租賃的方式進(jìn)行，面臨使用權(quán)所有人變更合同的風(fēng)險。建筑本體風(fēng)險由于開發(fā)商把建筑物三層部分面積無償交給教會使用；這種用途的多樣性必然會引起非商業(yè)人流以及其他交叉使用，從而對項目的高端形象造成負(fù)面影響。防范建議178。 根據(jù)市場狀況選擇合適的入市時機；178。 作好項目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，注重項目商業(yè)部分整體營銷策劃；178。 與土地使用權(quán)所有人簽訂嚴(yán)密的合作合同，規(guī)避合同變更帶來的經(jīng)營風(fēng)險；178。 在建筑規(guī)劃設(shè)計上，注意對兩種使用用途的人流分流，盡量避免造成人流集中或者使用用途的空間交錯；178。 合理安排融資計劃，保證資金充足。(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2)