【正文】 元；監(jiān)理費(fèi)用一般為建安裝飾工程費(fèi)用的1%左右，總額為41萬(wàn)元。5 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按北京市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，項(xiàng)目管理費(fèi)按前述4項(xiàng)之和的3%計(jì)取。6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安工程裝飾費(fèi)與管理費(fèi)和的3%計(jì)取較為合理。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資兩個(gè)部分。，各項(xiàng)資金來(lái)源金額見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目資金（萬(wàn)元）比例1自有資金%2銀行融資3500% 還款安排與財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)計(jì)銀行貸款融資3500萬(wàn)，預(yù)計(jì)貸款期限為5年，%。具體借貸還款安排見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目2006年2007年2008年2009年2010年1期初貸款本金累計(jì) 2本期貸款 3本期應(yīng)計(jì)利息 4本期還本付息 還本 付息 5期末貸款余額累計(jì) 6可還款資金 7還貸資金結(jié)余 6 項(xiàng)目租金收入測(cè)算 項(xiàng)目租金收入測(cè)算，，；基于項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，因此測(cè)算年限為40年，其中每年的經(jīng)營(yíng)成本未考慮經(jīng)營(yíng)期重新裝修費(fèi)用。計(jì)算假定在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，租金收入、經(jīng)營(yíng)成本以及稅收保險(xiǎn)費(fèi)用不變。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2007年2008年2009年20102047 （每年）1租賃收入111,2,2,2,2,商鋪?zhàn)赓U面積(㎡)2,　　　　一層租賃面積(㎡)　　　　二層租賃面積(㎡)　　　　三層租賃面積(㎡)　　　　地下租賃面積(㎡)　　　　商鋪?zhàn)鈨r(jià)(元/㎡/天)　　　　　一層租價(jià)(元/㎡/天)　　　　地下一層及地上二層租價(jià)(元/㎡/天)　　　　　三層租價(jià)(元/㎡/天)　　　　商鋪出租率（%）95%　　　　2經(jīng)營(yíng)成本23,物管費(fèi)(33元/平米/月）7,其他經(jīng)營(yíng)成本（經(jīng)營(yíng)收入14%）15,3各種稅收以及保險(xiǎn)費(fèi)用（租金收入的15%）16,4經(jīng)營(yíng)凈收入71,1,1,1,1,經(jīng)營(yíng)成本與稅收保險(xiǎn)費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用包括物業(yè)管理費(fèi)用和其他經(jīng)營(yíng)成本，根據(jù)北京大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)成本水平和本項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)計(jì)在33元/平方米/月，其他經(jīng)營(yíng)成本預(yù)計(jì)占到租賃收入的14%左右。 項(xiàng)目回款計(jì)劃根據(jù)北京相同規(guī)模項(xiàng)目的正常建設(shè)租賃情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)施工進(jìn)度和租賃狀況，計(jì)算項(xiàng)目租賃回款金額。2006年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的招商期，2007年年初項(xiàng)目入住營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目租賃回款計(jì)劃詳見(jiàn)《項(xiàng)目租賃收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）(1)租金收入111,(2)開(kāi)發(fā)成本8,(3)經(jīng)營(yíng)成本23,(4)經(jīng)營(yíng)稅金及附加16,(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用(6)利潤(rùn)總額62,(7)所得稅所得額33%20,(8)凈利潤(rùn)(6)(7)(9)稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)/總投資%(10)稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資%注：上表為租賃率在95%，一層租金在35元/平米/天，二層及地下室租金在25元/平米/天，三層租金在20元/平米/天下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。7 項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)測(cè)算項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)測(cè)算前提條件如下：①投資回報(bào)率：目前市場(chǎng)上商業(yè)投資者的投資回報(bào)率為8%，因此，計(jì)算取8%的投資回報(bào)率。②可出租面積：，，；③空置損失：僅有一個(gè)月的空置損失。④根據(jù)租金收入測(cè)算，一層租金為35元/平米/天，二層及地下室租金為25元/平米/天，三層租金在20元/平米/天。樓層年投資收入（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（萬(wàn)元）年凈收益（萬(wàn)元）銷售價(jià)格（元/平方米）地下室52027一層74817二層52027三層406318 財(cái)務(wù)敏感性分析 盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為8396萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為1年，，%，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。由靜態(tài)測(cè)算可知：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及租金等其它條件不變的情況，當(dāng)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)到第6年，即2011年時(shí)，可收回全部投資。根據(jù)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目能夠保持較高的出租率和出租價(jià)格水平，風(fēng)險(xiǎn)不大。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)租金價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算，測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表《敏感性分析表》：因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果租金收入（萬(wàn)元）總投資（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期（年）基本方案111,185 8,396 41,844 %7,292 % 銷售收入變化租金水平下降10%100,067 8,396 36,555 %5, %租金水平上升10%122,304 8,396 47,133 %8, %工程成本變化工程成本增加10%111,185 8,835 41,550 %6, %工程成本減少10%111,185 7,957 42,139 %7, %經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的租價(jià)價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，租金價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大； 項(xiàng)目租金價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)反映仍然很好，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 社會(huì)效益和影響分析 完善XX商場(chǎng)零售商業(yè)功能，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值XX商場(chǎng)乃至北京目前缺乏高檔的集展示、銷售和體驗(yàn)為一體的高檔珠寶零售中心。本項(xiàng)目的建成將會(huì)彌補(bǔ)XX商場(chǎng)此類商業(yè)業(yè)態(tài)的缺乏，并且能夠?qū)柟蘕X商場(chǎng)的商業(yè)輻射能力做出貢獻(xiàn)。 增加財(cái)政稅收本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、珠寶業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。9 可行性研究結(jié)論和建議 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，投資方已經(jīng)和土地使用權(quán)人達(dá)成具體用地協(xié)議。項(xiàng)目的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理中。項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金和銀行貸款，其中自有資金占到58%左右；項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期，能夠獲得穩(wěn)定的租金收入來(lái)支持還貸計(jì)劃。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)豐富完善XX商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)單位1總建筑面積（含地下）5000㎡2項(xiàng)目總投資8396萬(wàn)元3項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收入71,萬(wàn)元4利潤(rùn)總額62,萬(wàn)元5稅后利潤(rùn)萬(wàn)元6成本利潤(rùn)率（稅前）%7成本凈利潤(rùn)率（稅后）%8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬(wàn)元9財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%10動(dòng)態(tài)投資回收期年11貸款償還期年注：1. 上表為商鋪出租率為95%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)2. 項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期從2006年起計(jì)算 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目采取招租的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這就意味著開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期會(huì)面臨由于招商不利而造成的部分空置的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響項(xiàng)目收益；同時(shí)由于珠寶城的經(jīng)營(yíng)需要一定的時(shí)間來(lái)培育其知名度和美譽(yù)度，因此項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期面臨市場(chǎng)接受的風(fēng)險(xiǎn)。土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)鑒于本項(xiàng)目土地使用是采用從土地使用權(quán)所有人租賃的方式進(jìn)行，面臨使用權(quán)所有人變更合同的風(fēng)險(xiǎn)。建筑本體風(fēng)險(xiǎn)由于開(kāi)發(fā)商把建筑物三層部分面積無(wú)償交給教會(huì)使用；這種用途的多樣性必然會(huì)引起非商業(yè)人流以及其他交叉使用，從而對(duì)項(xiàng)目的高端形象造成負(fù)面影響。防范建議178。 根據(jù)市場(chǎng)狀況選擇合適的入市時(shí)機(jī)；178。 作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，注重項(xiàng)目商業(yè)部分整體營(yíng)銷策劃；178。 與土地使用權(quán)所有人簽訂嚴(yán)密的合作合同，規(guī)避合同變更帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；178。 在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注意對(duì)兩種使用用途的人流分流，盡量避免造成人流集中或者使用用途的空間交錯(cuò)；178。 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足。(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2)