【正文】 。區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景預(yù)期目前XX商場(chǎng)已成為物豐人旺，集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、旅游、餐飲、商務(wù)、住宿為一體的綜合性商業(yè)步行街，未來(lái)將興建規(guī)模達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米的地下商城，屆時(shí)可將丹耀大廈、新東安市場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)連接起來(lái)，加之現(xiàn)有的大型獨(dú)立商業(yè)設(shè)施東方廣場(chǎng)、老東安市場(chǎng)等，其商業(yè)氛圍將更加濃厚。但在整個(gè)XX商場(chǎng)地區(qū)商鋪的供應(yīng)量中，%，%。 自2000年9月，完成了主要以大街向北擴(kuò)展和改造照明系統(tǒng)為主的二期工程。 現(xiàn)北京每年接待外國(guó)游客達(dá)300萬(wàn)之多，今后每年還要按照10%—20%的比例增長(zhǎng)。同時(shí)，各攤位在形式上并無(wú)區(qū)別，甚至相鄰許多攤位的商品往往大體相似，因此同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，商家的利潤(rùn)出現(xiàn)降低狀況。由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，假冒名牌的銷售被禁止。2002年以前，秀水市場(chǎng)攤位費(fèi)每月僅400多元，直到2002年才漲到1120元。由于秀水街在該地區(qū)的景觀缺陷和消防隱患等問(wèn)題，政府決定對(duì)秀水市場(chǎng)進(jìn)行改造。在秀水街一里多長(zhǎng)的街面上，集中了400個(gè)攤位，而大部分以經(jīng)營(yíng)服裝為主。整個(gè)商城定位于以展現(xiàn)新新人類文化魅力為理念，以打造年輕人的時(shí)尚基地為定位，追求嶄新生活方式和火熱激情的年輕一族，集合街頭文化、流行文化、運(yùn)動(dòng)文化的新業(yè)態(tài)。252。252。 2004年五一期間，西單商場(chǎng)迎來(lái)了客流總量近100萬(wàn)人次的銷售高峰。以面向成熟女性為主，兼顧中老年服飾、青春運(yùn)動(dòng)休閑，滿足普通家庭老少三代的消費(fèi)需求。重新開(kāi)業(yè)后第一個(gè)月內(nèi)，銷售額相比同期下降了60％，累計(jì)虧損496萬(wàn)元。 經(jīng)改造，西單商場(chǎng)已經(jīng)變成一個(gè)主題式的現(xiàn)代百貨店。 改造效果2003年12月31日，新西單商場(chǎng)面市。 改造背景2000年以后，由于西單商圈的飛速發(fā)展，高密集度的百貨商場(chǎng)帶來(lái)了殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，造成了西單商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額迅速下滑。典型案例：西單商場(chǎng)252。重新裝修是指由于原有物業(yè)過(guò)于陳舊或者建筑形式不能適合新的市場(chǎng)需求而進(jìn)行的裝修或者結(jié)構(gòu)調(diào)整。新增的供應(yīng)主要來(lái)自改造后的前門、崇文門地區(qū)、北京市商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)和在城市的外圍化發(fā)展下的四環(huán)路以外及五環(huán)路地區(qū)。下表列出了幾大商圈的典型在售商業(yè)項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模物業(yè)類型銷售價(jià)格百富國(guó)際大廈朝陽(yáng)工體東路18號(hào)，東大橋十字路口東北角，屬于朝陽(yáng)門商圈地上五層、地下一層寫字樓底商地下：35000元/平米首層：55000元/平米二層：售完三層：41000元/平米四層：38000元/平米五層：35000元/平米昆泰國(guó)際大廈朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門外大街朝外商務(wù)中心，屬于朝陽(yáng)商圈商業(yè)面積約16000平米底商35000元/平米左右這是京城商業(yè)地產(chǎn)從2001年開(kāi)始出現(xiàn)銷售熱潮后銷售價(jià)格首次大幅度下降。北京在建商業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)從供應(yīng)的區(qū)域分布上看，三環(huán)到五環(huán)之間的商業(yè)用房供應(yīng)占市場(chǎng)總供應(yīng)量的一半以上，二環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)新增供應(yīng)量較少，以老項(xiàng)目翻新改造為主目前在建商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)按照環(huán)線分布看，供應(yīng)量最多的區(qū)域?yàn)槿h(huán)到四環(huán)，供應(yīng)量為1612200平方米，%，其次為四環(huán)到五環(huán)，%，三環(huán)到五環(huán)之間的商品項(xiàng)目的供應(yīng)占市場(chǎng)總供應(yīng)量的一半以上。從1999年銷售面積為7萬(wàn)平方米上升到2003年的45萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了543%，整體來(lái)看，商品用房市場(chǎng)表現(xiàn)出供需兩旺的勢(shì)頭。宏觀調(diào)控下北京市場(chǎng)受影響較小，房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，供需在短期小幅萎縮后已開(kāi)始反彈，表現(xiàn)出較強(qiáng)的剛性在宏觀政策調(diào)控下，2005年3月到8月，房地產(chǎn)投資增幅減少，房地產(chǎn)投資總額仍然表現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。北京奧運(yùn)會(huì)預(yù)算投入構(gòu)成（單位：億元） 固定資產(chǎn)的大力投入將拉動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，2008年人均GDP將超過(guò)5000美金固定資產(chǎn)的大力投入將帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國(guó)改革開(kāi)放20多年的數(shù)據(jù)顯示，較高的投資率一般都伴隨著較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。根據(jù)北京市商務(wù)局對(duì)北京25家商場(chǎng)的家電、服裝、化妝品共16種商品的調(diào)查表明：化妝品消費(fèi)市場(chǎng)中，國(guó)際品牌、合資品牌成為市場(chǎng)主導(dǎo)產(chǎn)品。用品類商品中主要增長(zhǎng)點(diǎn)仍然集中在美容、首飾、家居用品、通訊器材以及藥品類。消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)變，從以衣食消費(fèi)為主的生存型轉(zhuǎn)向追求生活質(zhì)量的享受型根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)公布的居民消費(fèi)分析報(bào)告，自2001年北京市人均GDP突破3000美元以來(lái)，北京城市居民的消費(fèi)已從注重量的滿足轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，從以衣食消費(fèi)為主的生存型轉(zhuǎn)向追求生活質(zhì)量的享受型。 城市消費(fèi)市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度自1998年以來(lái)，北京市限額以上商業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持10%左右的增長(zhǎng)速度。二、%。2 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rGDP、人均GDP高速增長(zhǎng)自1998年以來(lái)，北京市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GPD每年均以2位數(shù)的速度增長(zhǎng)。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)工程從2006年1月至2006年12月，建設(shè)周期為1年?；A(chǔ)工程的開(kāi)工時(shí)間為2006年1月，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2006年12月。2004年，%，是歷年GDP增長(zhǎng)速度最快的一年。宏觀調(diào)控下固定資產(chǎn)投資漲幅雖見(jiàn)回落，但仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)高速趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅逐年回落。%。主要表現(xiàn)為：恩格爾系數(shù)持續(xù)下降，基本生活消費(fèi)比重已降到30%左右，住房、汽車、教育、通訊等提高生活質(zhì)量的消費(fèi)所占比例不斷攀升。據(jù)對(duì)限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，%%，%；%，%，%，%；%；%。美容護(hù)膚品市場(chǎng)份額排行前10位的品牌，全部為進(jìn)口與合資產(chǎn)品；在服裝類商品中，品牌競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)突出，國(guó)際名牌保持了高檔市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先地位，內(nèi)地品牌則在中檔市場(chǎng)占據(jù)有利地位。根據(jù)有關(guān)政府官員的預(yù)計(jì)到2008年北京地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到6300億元，人均GDP將超過(guò)5000美元。2005年38月房地產(chǎn)投資的情況從整個(gè)商品房成交面積來(lái)看，2005年4月8月，在2005年4月商品房成交面積達(dá)到一個(gè)頂峰后，成交面積開(kāi)始萎縮，到2005年6月份，商品住宅成交面積開(kāi)始持續(xù)穩(wěn)定上漲。北京市歷年商鋪物業(yè)供需情況從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大中型的購(gòu)物中心/綜合商業(yè)項(xiàng)目是供應(yīng)的主力北京在建商業(yè)的供應(yīng)以購(gòu)物中心/綜合商業(yè)項(xiàng)目為主，供應(yīng)量為2669900平方，%，其次是社區(qū)商業(yè)，供應(yīng)量為1507605平方米，%。二環(huán)以內(nèi)的商品項(xiàng)目的供應(yīng)量最少，為830500平方米，%。隨著大量商鋪的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率逐年下降，目前的平均投資回報(bào)率不超過(guò)10%，這標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，投資者正開(kāi)始理性對(duì)待商鋪投資。凱晨廣場(chǎng)西長(zhǎng)安街，屬西單商業(yè)街寫字樓總體194000平方米底商56000元/平方米天恒大廈從業(yè)態(tài)看，到2006年，國(guó)外所有業(yè)態(tài)都將出現(xiàn)在北京，國(guó)際零售100強(qiáng)至少有50％將在北京開(kāi)店。推倒重建是指拆除原有物業(yè)，在原址修建新型的物業(yè)類型來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 基本狀況n 營(yíng)業(yè)面積：30000平米n 經(jīng)營(yíng)特色：以面向成熟女性為主，兼顧中老年服飾、青春運(yùn)動(dòng)休閑，滿足普通家庭老少三代的消費(fèi)需求。2001年西單商場(chǎng)全年凈利潤(rùn)5648萬(wàn)元；2002年凈利潤(rùn)則迅速下滑至1768萬(wàn)元；2003年中報(bào)顯示西單商場(chǎng)首次虧損，每股收益為－。購(gòu)物環(huán)境變得氣派、通透、明亮，展現(xiàn)出現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格。商場(chǎng)分為南、北樓兩部分，南樓定位目標(biāo)客戶群為35歲以上，成熟、穩(wěn)重，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的成功人士；北樓定位目標(biāo)客戶群為2035歲青春、時(shí)尚的年輕人。252。 西單商場(chǎng)提出打造一站式綜合性購(gòu)物新理念，提出為家庭消費(fèi)服務(wù)，商場(chǎng)北樓地下超市再次重新?tīng)I(yíng)業(yè)，總面積為2000多平方米，增加了主食廚房、豆腐房、蛋糕房、鮮活水產(chǎn)和冷凍水產(chǎn)、肉類、蔬菜等生活消費(fèi)品。鐘表首飾、青春女裝、男裝、鞋帽銷售額都比2002年同期大幅增長(zhǎng)，其中鐘表首飾類同比上升152％。 改造背景2004年4月，位于崇文門的金倫商廈因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，被云柏集團(tuán)接手，更名為搜秀城。 改造效果搜秀商城一期分主樓及南北配樓，店鋪共占十一層，面積達(dá)30000平米。新秀水市場(chǎng)252。因其附近有很多使館，又被譽(yù)為“使館街”。原秀水市場(chǎng)被拆除，由新雅盛宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得對(duì)秀水街市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)權(quán)。在秀水街400多名商戶中，多數(shù)以每月2萬(wàn)至3萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)租。因此秀水市場(chǎng)的定位也發(fā)生了較大的變化，市場(chǎng)內(nèi)增加了餐廳、咖啡館等餐飲業(yè)態(tài)，三樓絲綢以及絲綢制品的銷售面積增大，四樓增加珠寶玉石，主打適合旅游的民族產(chǎn)品。新老秀水具體對(duì)比分析見(jiàn)下表。 以上游客人數(shù)未包含私人到北京旅游的外賓人數(shù) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析XX商場(chǎng)商圈——全國(guó)商業(yè)旅游中心XX商場(chǎng)大街是北京唯一一條步行商業(yè)街,南口緊鄰長(zhǎng)安街，由南向北全長(zhǎng)800米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。二次“開(kāi)街”后，XX商場(chǎng)商業(yè)區(qū)南起長(zhǎng)安街，北至燈市西口，東接金魚(yú)胡同，西連東安門大街，身為老北京購(gòu)物地的XX商場(chǎng)，隨著中國(guó)旅游市場(chǎng)的開(kāi)放，國(guó)內(nèi)外游客慕名而來(lái)，再加上新東安市場(chǎng)、東方新天地等大型綜合性購(gòu)物中心的加入，把原本頗具傳統(tǒng)色彩的XX商場(chǎng)商圈演變成一個(gè)不折不扣的國(guó)際性商業(yè)旅游中心。目前XX商場(chǎng)人流量約為每天30萬(wàn)人次，最高時(shí)達(dá)百萬(wàn)人次，其中外地游客占到總?cè)肆髁康?0%以上，XX商場(chǎng)商業(yè)街店鋪空置率較低，供不應(yīng)求現(xiàn)象較為明顯。 北京商場(chǎng)/購(gòu)物中心商業(yè)管理模式研究總體來(lái)看，目前商業(yè)管理模式一共有兩種，即引進(jìn)第三方管理公司進(jìn)行商場(chǎng)管理和開(kāi)發(fā)商自己成立商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。北京大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)的商業(yè)管理就采取了引進(jìn)商業(yè)管理公司的模式。戴德梁行提供的服務(wù)包括定位、設(shè)計(jì)咨詢、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商以及營(yíng)運(yùn)管理。對(duì)于出售型商業(yè)物業(yè)，“分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。252。2. “完善的租約