【正文】 合理安排融資計劃，保證資金充足。 與土地使用權(quán)所有人簽訂嚴密的合作合同，規(guī)避合同變更帶來的經(jīng)營風險；178。 根據(jù)市場狀況選擇合適的入市時機；178。建筑本體風險由于開發(fā)商把建筑物三層部分面積無償交給教會使用；這種用途的多樣性必然會引起非商業(yè)人流以及其他交叉使用，從而對項目的高端形象造成負面影響。項目經(jīng)濟效益良好項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項 目指標單位1總建筑面積（含地下）5000㎡2項目總投資8396萬元3項目凈經(jīng)營收入71,萬元4利潤總額62,萬元5稅后利潤萬元6成本利潤率（稅前）%7成本凈利潤率（稅后）%8財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元9財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%10動態(tài)投資回收期年11貸款償還期年注：1. 上表為商鋪出租率為95%的情況下的經(jīng)濟效益指標2. 項目的動態(tài)投資回收期從2006年起計算 項目風險及防范建議項目風險市場風險由于本項目采取招租的形式進行經(jīng)營，這就意味著開發(fā)商在項目經(jīng)營初期會面臨由于招商不利而造成的部分空置的風險，從而影響項目收益；同時由于珠寶城的經(jīng)營需要一定的時間來培育其知名度和美譽度，因此項目在開發(fā)初期面臨市場接受的風險。項目建設(shè)后續(xù)資金有保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金和銀行貸款，其中自有資金占到58%左右；項目進入經(jīng)營期，能夠獲得穩(wěn)定的租金收入來支持還貸計劃。9 可行性研究結(jié)論和建議 擬建方案的結(jié)論性意見項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中本項目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，項目用地權(quán)屬清晰，投資方已經(jīng)和土地使用權(quán)人達成具體用地協(xié)議。 增加財政稅收本項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造營業(yè)稅費、。 社會效益和影響分析 完善XX商場零售商業(yè)功能，充分發(fā)掘區(qū)域價值XX商場乃至北京目前缺乏高檔的集展示、銷售和體驗為一體的高檔珠寶零售中心。根據(jù)市場和項目定位分析，該項目能夠保持較高的出租率和出租價格水平，風險不大。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目經(jīng)營收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。④根據(jù)租金收入測算，一層租金為35元/平米/天，二層及地下室租金為25元/平米/天，三層租金在20元/平米/天。7 項目商業(yè)售價測算項目商業(yè)售價測算前提條件如下：①投資回報率：目前市場上商業(yè)投資者的投資回報率為8%，因此，計算取8%的投資回報率。2006年下半年正式進入項目的招商期，2007年年初項目入住營業(yè)。序號項目合計2007年2008年2009年20102047 （每年）1租賃收入111,2,2,2,2,商鋪租賃面積(㎡)2,　　　　一層租賃面積(㎡)　　　　二層租賃面積(㎡)　　　　三層租賃面積(㎡)　　　　地下租賃面積(㎡)　　　　商鋪租價(元/㎡/天)　　　　　一層租價(元/㎡/天)　　　　地下一層及地上二層租價(元/㎡/天)　　　　　三層租價(元/㎡/天)　　　　商鋪出租率（%）95%　　　　2經(jīng)營成本23,物管費(33元/平米/月）7,其他經(jīng)營成本（經(jīng)營收入14%）15,3各種稅收以及保險費用（租金收入的15%）16,4經(jīng)營凈收入71,1,1,1,1,經(jīng)營成本與稅收保險費用：經(jīng)營成本費用包括物業(yè)管理費用和其他經(jīng)營成本，根據(jù)北京大型商場和購物中心的經(jīng)營成本水平和本項目特點，項目的物業(yè)管理費用預(yù)計在33元/平方米/月，其他經(jīng)營成本預(yù)計占到租賃收入的14%左右。具體借貸還款安排見下表：序號項目2006年2007年2008年2009年2010年1期初貸款本金累計 2本期貸款 3本期應(yīng)計利息 4本期還本付息 還本 付息 5期末貸款余額累計 6可還款資金 7還貸資金結(jié)余 6 項目租金收入測算 項目租金收入測算，；基于項目為商業(yè)項目，因此測算年限為40年，其中每年的經(jīng)營成本未考慮經(jīng)營期重新裝修費用。 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資兩個部分。按北京市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，項目管理費按前述4項之和的3%計取?？辈煸O(shè)計服務(wù)范圍內(nèi)部包括建筑整體設(shè)計和內(nèi)部裝修設(shè)計兩個部分，單價為500元/平方米，總勘察設(shè)計費用為250萬元；監(jiān)理費用一般為建安裝飾工程費用的1%左右，總額為41萬元。3 裝飾工程費包括大樓內(nèi)部裝修裝飾費用；本項目定位集展示、加工、銷售和體驗為一體的高檔珠寶零售中心，因此要求高檔的裝潢水平，初步估算此類裝潢水平的單方造價為7000元/平方米左右，本項目裝飾工程費為3500萬元。2 建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等；依據(jù)北京目前類似項目的建筑安裝成本單價，初步確定為1200元/平方米。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權(quán)的平均價格。詳見下表：序號項目名稱計算程式 單價(元/㎡) 金額(萬元）1土地成本9, 2建筑安裝、裝飾工程費建筑安裝工程費 1, 600建筑裝飾工程費 7, 3500建安、裝飾工程費小計~ 8, 41003專業(yè)費用291勘查設(shè)計費500元/建筑平米 監(jiān)理費用2*1% 414管理費用前三項*3% 5不可預(yù)見費建安工程裝飾費與管理費和*3% 6總開發(fā)成本 8, 注：單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。珠寶城內(nèi)的每個獨立品牌可以按照自己的產(chǎn)品特色進行展示銷售區(qū)的設(shè)計，地下一層擬建成高檔珠寶加工過程展示區(qū)?；谝陨弦蛩?，初步確定本項目一層租金在35元/平米/天，地下與地上二層在25元/平米/天，三層租金在20元/平米/天。 租金層差水平。經(jīng)過調(diào)查，北京主要珠寶批發(fā)零售市場的租金水平在1022 元/平方米/天左右。178。 XX商場區(qū)域租金價格水平。 國內(nèi)知名的珠寶經(jīng)營商，如周生生、周大福、謝瑞麟、戴夢得等。 客戶定位178。4 市場定位 項目定位根據(jù)項目的本體條件和SWOT分析，項目定位為：面對北京包括北中國高端消費群體的，以經(jīng)營國內(nèi)外頂級珠寶品牌為主的，集加工、展示、銷售和體驗為一體的高檔珠寶城。 以高檔零售為主的京港國際珠寶城進入放量階段，對本項目構(gòu)成一定競爭；178。 國外眾多知名珠寶商正進軍中國的珠寶市場；178。 北京珠寶市場未來發(fā)展?jié)摿薮?，需求旺盛?78。 返還地主方的辦公面積對項目的高端形象會有一定影響。 由于珠寶行業(yè)的特殊性，珠寶城的知名度需要較長時間的培養(yǎng)；178。 開發(fā)商具有十幾年的珠寶經(jīng)營經(jīng)驗，擁有豐富的客戶資源。 地塊地處XX商場的黃金地段，通達性良好；178。項目位置圖宗地東向景觀宗地南向景觀宗地西向景觀宗地北向景觀地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀地塊目前為一棟2層辦公用樓和一棟3層建筑為教會所用。按照營業(yè)額提取租金比例一般在20%30%之間。3 XX商場商圈珠寶零售市場XX商場商圈主要的商品零售市場包括大型百貨商場（如東方新天地、百貨大樓、女子百貨等）中的珠寶柜臺或?qū)Ｙu店，以及步行街沿街的小商鋪。2003年，約合美金7980萬，約合美金6771萬，同時該公司還是上海黃金交易所的首批綜合類會員單位。2 典型案例：菜市口百貨菜市口百貨股份有限公司是一家以黃金、鉑金、鉆石、珠寶飾品以及金條、金銀幣、章、銀飾品等十幾大類商品特色經(jīng)營為主的，連帶經(jīng)營化妝品、鐘表、服裝、服飾的百貨公司，營業(yè)面積8800平方米，其中黃金珠寶首飾的經(jīng)營面積達2000多平方米，是北京最大的黃金珠寶特色專營店。珠寶批發(fā)市場的租金高低一般由該市場的知名度以及經(jīng)營時間而定，經(jīng)營時間較長的批發(fā)市場在行業(yè)內(nèi)知名度較高，故其租金也相對較高。黃金、白金、銀飾品、鉆石、彩色寶石、翡翠、珍珠等等；與珠寶首飾相關(guān)的包裝，加工修理，圖書資料、鑒定檢測也比較齊全。品種齊全、競爭激烈。隨著知名度的提高，消費者直接來購物的情況越來越多，零售業(yè)務(wù)的發(fā)展空間很大。其他區(qū)域批發(fā)市場主要包括：北四環(huán)的北京國際珠寶交易中心、西單的珠寶第一廳、大都市街的京港國際珠寶交易中心等。 北京珠寶銷售市場分析珠寶的銷售渠道從整體上分為零售和批發(fā)兩種類型，具體的渠道包括：商場珠寶柜臺、連鎖店/專賣店、旗艦店及專業(yè)市場等。國際權(quán)威鉆石機構(gòu)法國的HIERSU