【正文】 XX商場代 表性商業(yè)項目東方新天地一層平均租金在 55元 /平方米 /天，新東安市場一層臨街租金水。 客戶定位 ? 國外知名的珠寶經營商，如美國的 GALACE、法國的 HIERSUN、以色列的 DALUMI等； ? 國內知名的珠寶經營商，如周生生、周大福、謝瑞麟、戴夢得等。 4 市場定位 項目定位 根據(jù)項目的本體條件和 SWOT分析，項目定位為： 面對北京包括北中國高端消費群體的，以經營國內外頂級珠寶品牌為主的，集加工、展示、銷售和體驗為一體的高檔珠寶城。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢（ W） ? 由于珠寶行業(yè)的特殊性，珠寶城的知名度需要較長時間的培養(yǎng)； ? 本項目的經營模式在國內較為少見，市場接受存在一定的風險； ? 返還地主方的辦公面積對項目的高端形象會有一定影響。 宗地西向景觀 宗地北向景觀 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 地塊目前為一棟 2層辦公用樓和一棟 3層建筑為教會所用。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目位臵圖 宗地東向景觀 宗地南向景觀 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。按照營業(yè)額提取租金比例一般在 20%30%之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 XX商場商圈珠寶零售市場 XX商場商圈主要的商品零售市場包括大型百貨商場（如東方新天地、百貨大樓、女子百貨等）中的珠寶柜臺或專賣店，以及步行街沿街的小商鋪。 2021年，全公司實現(xiàn)銷售額 ，約合美金7980萬，其中黃金珠寶類銷售額達人民幣 ，約合美金 6771萬，同時該公司還是上海黃金交易所的首批綜合類會員單位。 2 典型案例：菜市口百貨 菜市口百貨股份有限公司是一家以黃金、鉑金、鉆石、珠寶飾品以及金條、金銀幣、章、銀飾品等十幾大類商品特色經營為主的，連帶經營化妝品、鐘表、服裝、服飾的百貨公司，營業(yè)面積 8800平方米，其中黃金珠寶首飾的經營面積達 2021多平方米，是北京最大的黃金珠寶特色專營店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。珠寶批發(fā)市場的租金高低一般由該市場的知名度以及經營時間而定，經營時間較長的批發(fā)市場在行業(yè)內知名度較高，故其租金也相對較高。 加工修理，圖書資料、鑒定檢測也比較齊全。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。黃金、白金、 銀飾品、鉆石、彩色寶石、翡翠、珍珠等等；與珠寶首飾相關的包裝， 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 品種齊全、競爭激烈。隨著知名度的提高，消費者直接來購物的情況越來越多，零售業(yè)務的發(fā)展空間很大。其他區(qū)域批發(fā)市場主要包括：北四環(huán)的北京國際珠寶交易中心、西單的珠寶第一廳、大都市街的京港國際珠寶交易中心等。 北京珠寶銷售市場分析 珠寶的銷售渠道從整體上分為零售和批發(fā)兩種類型，具體的渠道包括：商場珠寶柜臺、連鎖店 /專賣店、旗艦店及專業(yè)市場等。國際權威鉆石機構法國的 HIERSUN第四家零售旗艦店 —上海恒信鉆石宮殿于 2021年 11月 9日在上海中信泰富廣場落成，自此， HIERSUN已先后在北京、沈陽、哈爾濱、上海開設了 4家恒信鉆石宮殿。例如由香港新世界集團公司 1995年創(chuàng)辦武漢周大福珠寶金行有限公司，從 1995至 2021年底才發(fā)展了 2家連鎖店，而自 2021年初，連鎖金店的發(fā)展駛入 “快車道 ”，不到 2年的時間又在武漢開辦了 4家連鎖金店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。營銷方式尚處于發(fā)展階段，仍采用傳統(tǒng)的落后的營銷方式，產品經過幾道環(huán)節(jié)后才最后到達終端顧客手中，導致商品流通周期長，價格居高不下，零售店利潤小的現(xiàn)狀。 國內珠寶行業(yè)缺乏品牌企業(yè)，設計水平較低、營銷方式落后，競爭集中在低端市場 國內雖然為 數(shù)眾多，但大多數(shù)規(guī)模較小，缺乏核心競爭力強、市場占有率高、綜合實力強、品牌知名度高的大企業(yè)或企業(yè)集團。 目前中國珠寶首飾的消費正以每年 8％至 10％的速度向上遞增，隨著我國居民收入的增加，鉆石首飾的購買力還將繼續(xù)增長。中國已成為世界上最大的鉑金消費國，年銷售鉑金量達 140—150萬盎司；中國是亞洲最大的鉆石市場之一，年消費鉆石達 11億美元；中國是世界上第四大黃金消費國，年 黃金首飾需求達到 200噸左右；同時中國還是世界上最大的玉石和翡翠消費市場。這些都是大型的零售商業(yè)集團，擁有自己的連鎖品牌和專業(yè)管理部門或者公司進行商場的管理。 盜、 車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。購物中心的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。常見的方式有： ? 指導項目：培訓售貨員、賣場布臵指導、促銷活動安排； ? 協(xié)調項目：協(xié)調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作； ? 服務項目：行政事務管理； ? 監(jiān)督項目：維護購物中心的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 ? “統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經營者間的協(xié)調和合作。管理公司應該為購物中心策劃好 1 年 365 天的天天營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。 ? “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。 2. “完善的租約管理”。 1. 所謂“品牌審核管理”是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協(xié)會（ ICSC）的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 購物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管?！敖y(tǒng)一管理”，要求管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。 開發(fā)商自己成 立商業(yè)管理公司 這種模式要求開發(fā)商或者投資商擁有豐富的商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經營經驗。北京華貿和新東安市場均聘請了戴德梁行任其商業(yè)顧問。其與新天地商業(yè)管理集團（禾田摩爾投資管理公司和美國德斯沃特商業(yè)管理公司共同合作成立）正式簽訂了商業(yè)運營管理協(xié)議。其可能服務方式見表： 方式一 方式二 方式三 方式四 合作方式 商業(yè)管理公司受雇于開發(fā)商 商業(yè)管理公司受雇于開發(fā)商 商業(yè)管理公司受雇于開發(fā)商 商業(yè)管理公司受雇于開發(fā)商 服務內容 商業(yè)管理公司只負責招商，開發(fā)商負責后期的運營管理 商業(yè)管理公司提供全套商業(yè)運營管理服務 商業(yè)管理公司提供顧問咨詢服務 商業(yè)管理公司負責運營管理 傭金構成 1~ 倍所招商戶的月租金 一 般 為 全 部 租金 的10% 按月度收費 按股份比例與開發(fā)商分成 合同期限 短期 一般為 3 年 長期或短期 長期 備 注 傭金與商業(yè)管理公司經營業(yè)績相關聯(lián)，開發(fā)商可根據(jù)商業(yè)管理公司的經營業(yè)績與其收益預算報告的吻合度，對商業(yè)管理公司實施一定的獎懲措施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 引進第三方管理公司 引進第三方管理公司進行購物中心管理運營之模式在國外成熟商業(yè)市場環(huán)境下已經運行多年。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景預期 目前 XX商場已成為物豐人旺，集購物、休閑、文化、娛樂、旅游、餐飲、商務、住宿為一體的綜合性商業(yè)步行街，未來將興建規(guī)模達數(shù)十萬平方米的地下商城，屆時可將丹耀大廈、新 東安市場等商業(yè)物業(yè)連接起來，加之現(xiàn)有的大型獨立商業(yè)設施東方廣場、老東安市場等，其商業(yè)氛圍將更加濃厚。 XX商場商業(yè)街典型大型集中商業(yè)概況 名稱 位置 開業(yè) 時間 營業(yè)面積 定位 北京百貨大樓 步行街 1995年 大眾消費階層 東方新天地 步行街南端 2021年 10萬平方米 高檔消費階層 新東安市場 XX商場大街北段 1998年 12萬平方米 大眾消費階層 區(qū)域商業(yè)租金價格水平 由于 XX商場商業(yè)街在全國的知名度和悠久的歷史文化，使其成為世界著名的商業(yè)街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但在整個 XX商場地區(qū)商鋪的供應量中，營業(yè)面積在 75%，而 例僅為 25%。 區(qū)域商業(yè)市場整體呈現(xiàn)供不應求的局面 XX商場商業(yè)街核心商業(yè)面積約為 35萬㎡，營業(yè)面積在 10000平方米以上的總共有東方廣場、新東安市場、 XX商場百貨大樓等 6家。 自2021年 9月，完成了主要以大街向北擴展和改造照明系統(tǒng)為主的二期工程。這條具有七百多年歷史的商業(yè)街，擁有著眾多最著名的老字號。 現(xiàn)北京每年接待外國游客達300 萬之多 ，今后每年還要按照 10%—20%的比例增長。 旅游合作 沒有合作 旅游定點商店 國內外旅游團隊的到來，在很大意義上會形成一種團購的效應，其消費能力必將大幅提升。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 對比項 老秀水 新秀水 分 析 經營面積 平米 /攤位 5 平米 /攤位 攤位面積增長近一倍，經營內容勢必同步增長 購物環(huán)境 馬路市場 樓內市場 環(huán)境的改善勢必進一步增強客戶吸引力 經營時間 冬到下午 4 點，夏到下午 6 點 早 8 點 晚 10 點 營業(yè)時間較過去日增加 4 個小時，且屬于黃金時段 經營種類 服裝、服飾、鞋帽 服裝、服飾、鞋帽、古玩、珠寶、名小吃 在增加經營種類的情況下，將 購物與休閑的結合，不僅會增加更多的外國人流，而且會吸引更多國內消費者 交通環(huán)境 無停車場 地下停車場、樓內地鐵 駕車購物已經是一種時尚，它所帶來的不僅僅是客流的增加，而是更高一層消費者的加入 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。同時，各攤位在形式上并無區(qū)別，甚至相鄰許多攤位的 商品往往大體相似，因此同業(yè)競爭相當激烈，商家的利潤出現(xiàn)降低狀況。此外，市場管理方要求入市人必須有一個代理的品牌。 由于知識產權的保護，假冒名牌的銷售被禁止。 每戶５萬元，進場費每戶１０萬元，商鋪租金為 500020210 元／月， 一次性交清 2 年的租金。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。新秀水市場 每個攤位收取的費用為：押金 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2021 年以前，秀水市場攤位費每月僅 400 多元，直到 2021 年才漲到 1120 元。原秀水市場被拆除，由新雅盛宏房地產開發(fā)公司獲得對秀水街市場的開發(fā)權。在這里，不僅能買到 中國傳統(tǒng)的絲綢制品和精致的手工藝品，而且還能買到各種外國名牌商品。因其附近有很多使館，又被譽為“使館街”。 新秀水市場 ? 基本情況 ? 地址：北京建國門外大街老秀水市場的東側， ? 總建筑面積達 萬平方米，地上 5 層、地下 3 層 ? 1500 個攤位 ? 改造前狀況 秀水街服裝市場位于建國門以東“第一使館區(qū)”，北起美國駐華大使館，西鄰祁家園外交公寓，東接東大橋居民區(qū)。 B14F 以各種時尚、個性服裝類經營為主要業(yè)種； 5F7F 以各種飾品、工藝禮品、化妝品、鞋包、內衣為輔助經營業(yè)種； 8F 為精致美食街； 9F 為咖啡廳、游戲廳、水吧等各式新奇前衛(wèi)的娛樂設施； 10F 首次引入國外 3D 數(shù)碼環(huán)繞設備，由世界資深影院設計師打造的個性影院。 ? 改造效果 搜秀商城一期分主