【正文】 湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 5月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 5月杭州 三墩區(qū)域市場透視》 20頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 5月佛山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 5月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 3月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 14月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《博思堂 2021年 7月 12日－ 2021年 7月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《博思堂 2021年 5月 10日－ 2021年 5月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《博思堂 2021年 5月 3日－ 2021年 5月 9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告》 103頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 54頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 6月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25 頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 2月 1日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《中原 2021年 8月新房市場周報(bào)（ 8月 13日 — 8月 19日）》 1頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《興業(yè)證券 2021年 15月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《世邦魏理仕 2021年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24 頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 8月福州正榮潤城市場周報(bào)》 167頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《 2021年 5月佛山市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》 15頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《中航國際 2021年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62 頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22頁 研究報(bào)告 2021年 09月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2021年福建銷售收入＝ 23,247。項(xiàng)目總成本＝ 23,247。 根據(jù)天津人防相關(guān)條例，本項(xiàng)目地下人防總建筑面積 7912 ㎡（規(guī)劃總建筑面積的 5％），可用于建造 226 個(gè)地下車位（平均每個(gè)車位 35㎡）。 通過以上綜合分析，開發(fā)天津市南口路地塊是可行的。項(xiàng)目位置優(yōu)越，適合開發(fā)普通商品住宅項(xiàng)目，目標(biāo)客戶穩(wěn)定且消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求特點(diǎn)明確而且與我公司開發(fā)產(chǎn)品特點(diǎn)較為一致，為我公司較快實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益打下很好的基礎(chǔ)。 2021年 4月 28 日央行上調(diào)商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上會抑制房地產(chǎn)剛性需求和投資性需求。 雖然河北區(qū)和紅橋區(qū) 2021 年度的拆遷量將高于 2021 年的拆遷量，但天津市2021年度整體拆遷量將有所放緩和控制，有拆遷帶動性需求將有所減小。 （二）、潛在風(fēng)險(xiǎn) 天津市近年來土地價(jià)格上漲較快，房價(jià)相對上漲較慢，目前土地成本偏高。 南口路（志成道至普濟(jì)河道段）沿線為河北區(qū)未來 2 年內(nèi)重點(diǎn)拆遷改造的地段，也是規(guī)劃中的重要居住區(qū)域，本項(xiàng)目正處于該區(qū)域的中心位置，具備較大的升值潛力。 天津市 國民經(jīng)濟(jì) 穩(wěn)步 快速增長， 居民生活水平提高迅速，城市居民購買力相對較強(qiáng)。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長江三角洲后的中國經(jīng)濟(jì)增長的第三極。同時(shí)項(xiàng)目符合市場需求，目標(biāo)客戶明確。 第五部分 可行性研究的結(jié)論 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目銷售凈收入： 82, 項(xiàng)目總成本： 62, 成本利潤率： % 銷售利 潤率： ％ 總利潤： 19, 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 16,122萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 財(cái)務(wù)投資回收期： 通過經(jīng)濟(jì)測算，項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)收益，獲利能力較強(qiáng)，且通過盈虧平衡點(diǎn)分析得知項(xiàng)目雖然有一定投資風(fēng)險(xiǎn)，但是具有較高的投資價(jià)值。 （三）、成本和價(jià)格敏感性分析比較 通過對附表二（ 2）和附表二（ 3）的比較分析可知：項(xiàng)目開發(fā)成本的變動對利潤率的影響略高于銷售價(jià)格變動對利潤率的影響。 （一）、開發(fā)成本浮動對利潤的影響 項(xiàng)目總成本在正負(fù) 5%范圍內(nèi)變動時(shí)，項(xiàng)目利潤、利潤率以及盈虧平衡的變動詳細(xì)情況見附表二（ 2）。 八、盈虧平衡分析 銷售率 100%時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)住宅銷售均價(jià)為 A: （ A x ） x (%) = 62, A=4,186元 /㎡ 銷售均價(jià)為 5,500元 /㎡時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售率為 B: 87, x B x (%) = 62, B=% 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)銷售率為 %，說明項(xiàng)目存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn) 。 詳見（附表四） —— 資金來源及支出測算表 七、現(xiàn)金流量分析 基 準(zhǔn)收益率的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等，本項(xiàng)目取“銀行同期貸款利率”為 %，故基準(zhǔn)收益率設(shè)為 8% 。 62,= % 詳見附表三（ 1） 土地成本測算表 六、資金來源與支出 項(xiàng)目資金來源包括項(xiàng)目占用資金和預(yù)售收入，其中總計(jì)占用資金 43,000萬元， 6批次投入，分別為 6,500萬， 4,500萬， 1,000 萬、 8,000萬、 3000萬元和 20,000萬元，并在開發(fā)期間分批返還公司。 四、項(xiàng)目收入 （一）、項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定 綜合考慮本地塊周邊項(xiàng)目售價(jià)、本項(xiàng)目預(yù)期投資回報(bào)、天津房地產(chǎn)市場大環(huán)境和區(qū)域市場的未來價(jià)格預(yù)計(jì)，擬定銷售均價(jià)格為： 住宅： 5,500元 /㎡ 地下車位： 10 萬 /個(gè) （二）、項(xiàng)目收入 項(xiàng)目 數(shù)量 均 價(jià) 總價(jià) 住宅 158,240㎡ 5,500元 /㎡ 87, 稅金 4, 銷售凈收入 82, 備注：通過計(jì)算車位收益與建造成本基本相持平，故在人防建設(shè)成本和凈銷售收入計(jì)算時(shí)不予考慮，具體計(jì)算如下： 地下車位建造成本： ㎡ * 2600元 /㎡ ＝ 2, 地下車位出租收益： 226個(gè) * 10 萬元 /個(gè) ＝ 2,260萬元 五、項(xiàng)目利潤 項(xiàng)目銷售凈收入為 82, 萬元，總成本為 62, 萬元，總利潤為19, 萬元，項(xiàng)目成本利潤率為 %。本次經(jīng)濟(jì)測算土地成本為 萬元。整個(gè)項(xiàng)目建筑工程竣工 5個(gè)月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計(jì) 18個(gè)月。隨著北半?yún)^(qū)的建設(shè)，本項(xiàng)目的人氣更加聚集，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，銷售價(jià)格有望提高，獲得較好的利潤。南半?yún)^(qū)緊鄰南口路，便于本項(xiàng)目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集，同時(shí)有利于本項(xiàng)目前期的推廣和二期的造勢，最終有利于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作和資金的快速回籠。 （二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析 由于我公司首次在天津開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，且對天津市 場認(rèn)識上存在一定的不足，綜合考慮本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及項(xiàng)目未來定價(jià)策略調(diào)整，本項(xiàng)目擬分兩期滾動開發(fā)。 出讓年限： 70 年。 第四部分 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析 一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地 塊出讓為凈地出讓，面積： ，合 。 擬確定戶型面積如下表： 四、項(xiàng)目方案評估意見 由于本項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)儆?天津樓盤價(jià)格和產(chǎn)品檔次相對較低的城區(qū)，該區(qū)域消費(fèi)群體收入水平有限，對產(chǎn)品的價(jià)格和總款的敏感程度最為強(qiáng)烈，因此控制開發(fā)成本，對吸引有效需求尤其關(guān)鍵。另有部分 ㎡、 ㎡的一居室戶型，而大面積戶型相對較少（ 戶 型面積有 ㎡ 、 ㎡ 和 ㎡）。 隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲， 市民 基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對功能齊全的 中小 戶型較為認(rèn)可，對于此類產(chǎn)品需求量較大。 三、戶型定位 根據(jù)天津市房地產(chǎn)政策情況、房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮目標(biāo)客戶群 的需求狀況，確定本項(xiàng)目的戶型定位。 ，綠化程度高，臨近北寧公園、西沽公園、北運(yùn)河等休 閑娛樂場地，具有健康生態(tài)的生活環(huán)境。 B. 定位為中檔住宅小區(qū)，有利于在區(qū)域內(nèi)樹立本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象，與目前低檔次的商品房住宅相區(qū)別，本項(xiàng)目從產(chǎn)品檔次、價(jià)值和價(jià)格上都能較大程度迎合擬定目標(biāo)客戶群的實(shí)際需求和購買力，以求 最大程度的贏得市場。從擬定目標(biāo)客戶群的數(shù)量 上和購買力上，項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項(xiàng)目。在未考慮到目標(biāo)客戶群體的未來收入增長的情況的條件下，本項(xiàng)目擬定家庭月收入在 3500元以上的目標(biāo)客戶群完全有經(jīng)濟(jì)能力購房本項(xiàng)目住宅。 （三）、目標(biāo)客戶群購買力分析 本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為 96㎡ ,均價(jià) 5500元 /㎡，每套住房的總價(jià)為約 萬元左右，按首付 30%（約 ），貸款 70%（約 37萬元），還款期限為 20 年計(jì)算，每月還款本息合計(jì)約 2500元。 （二）、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn) 家庭月收入水平一般在 3500 元以上，如項(xiàng)目附近獨(dú)立經(jīng)營的個(gè)體工商戶、教師、企事業(yè)單位的工作人員。 周邊首次置業(yè)人群 該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求和為子女購房需求，該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購房需求。 隨著河北區(qū)、紅橋區(qū)的今明兩年的大規(guī)模改造，勢必有帶動巨大的拆遷性購房的需求，由于本項(xiàng)目定位為中檔普通住宅，價(jià)格水平相對其它中心城區(qū)較低，在該群體中存在一定量有經(jīng)濟(jì)能力購買本項(xiàng)目的群體。 第三部分 項(xiàng)目的市場定位 一、主力消費(fèi)群定位與分析 （一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成 地塊周邊“改 善型”客戶群體 南口路與沿線住宅新建住宅小區(qū)相對較少，僅有售罄的風(fēng)和日麗和在售的金品家園，而周邊其他次新商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境和配套等比較落后，勢必存在較為充足的“改善型”客戶群體，該群體為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體之一。 從產(chǎn)品需求特征來看， 80— 100 ㎡的 兩居室和 110 ㎡左右的小 三居室的戶型為區(qū)域市場需求熱點(diǎn)，而對 125 ㎡面積以上的戶型相對要少，從金品家園的銷售狀況看來，市場對 80㎡以下的小面積戶型也反應(yīng)較好。預(yù)計(jì) 2021年區(qū)域內(nèi)新建商品房價(jià)格能到達(dá) 5500元 /㎡。目前區(qū)域內(nèi)在建的項(xiàng)目（金品家園、風(fēng)和日麗二期）和近年來已建成小區(qū)（東海花園、山海花園、勝景花園等）從產(chǎn)品品質(zhì)（包括產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)、外立面效果、項(xiàng)目景觀規(guī)劃和小區(qū)內(nèi)配套等方面）看，區(qū)域內(nèi)商品房住宅產(chǎn)品品質(zhì)不高，檔次相對較低。由于本項(xiàng)目與金品家園和風(fēng)和日麗具有相同的區(qū)域性，本項(xiàng)目具有可比性。 三、項(xiàng)目周邊市場狀況 根據(jù)天津的未來城市發(fā)展規(guī)劃，從今年開始南口路沿線（志成道至普濟(jì)河道段）將是河北區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃改造的地帶，南口路沿線的舊城改造和南口路拓寬并行，未來幾年南口路沿線將是河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地帶。 （ 2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體 通過對一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價(jià)格水平上，購房者對片區(qū)內(nèi)的價(jià)格差異敏感程度顯得相對較低，所以價(jià)格不是同一片區(qū)的競爭主體。 同時(shí)受 到 支付能力限制， 房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（ 2021 年總款 50 萬元以內(nèi)商品房、 2021 年總款 60 萬元以內(nèi)商品房）。 （ 5） 、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛 通過現(xiàn)代、時(shí)尚并且豐盛的建筑外檐，實(shí)現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價(jià)值。從而使單一項(xiàng)目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。 （ 2） 、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體 隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。 （六）、市場特征分析 產(chǎn)品特征分析 （ 1） 、住宅平均面積減小趨勢明顯 隨著全市整體的住宅平均價(jià)格上漲，而消費(fèi)群體的整體購買力沒有明顯增強(qiáng)， 市民 基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對功能齊全的經(jīng)濟(jì)型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品 也是目前市場 需求量 最大的 。 將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì) 2021年天津住宅需求在 1868萬㎡左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量1:3 的關(guān)系，將形成 600 萬㎡的住宅需求。 (2)、 從拆遷 帶來的“被動型”需求分析 2021 年天津城區(qū)拆遷面積為 180 萬㎡。預(yù)計(jì) 2021 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到 ㎡ 到 2021 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為 30 ㎡ ，年均增長 ㎡。 與市場供給形成截然反差，市場需求受宏觀政策影響明顯，從 2 月份開始月度需求基本呈下降趨勢，全年商品房成交面積 980 萬㎡，同比去年下降 18%，各月份成交