【正文】 2. 盈利能力分析 項(xiàng)目損益表 表101序 號(hào)項(xiàng) 目總 價(jià) （萬(wàn)元）單 價(jià) （元/平米）可售面積（㎡）備 注一總收入 1銷售收入 商業(yè) 10000 對(duì)外銷售三分之二，其余用于租賃與自營(yíng)住宅 4500 地下車庫(kù) 3萬(wàn)元/個(gè)100個(gè)銷售地下車庫(kù)100個(gè)2租賃收入 租賃按照每年11個(gè)月，空置率20%計(jì)算商業(yè) 40元/㎡/月 自營(yíng)的面積與租賃的價(jià)格相同娛樂(lè)、餐飲 30元/㎡/月 15棟的24層珍珠文化館 20元/㎡/月 14棟公寓式酒店 30元/㎡/月 15棟的516樓，酒店及寫(xiě)字樓二項(xiàng)目總投資 三銷售稅金及附加
。 第十章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)1. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)測(cè)的銷售收入情況進(jìn)行測(cè)算。經(jīng)過(guò)初步估算， 萬(wàn)元， 萬(wàn)元。7) 間接費(fèi)用：包括管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售推廣費(fèi)用等， 萬(wàn)元。5) 建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元。 3) 土方與邊坡支護(hù)工程費(fèi)用：共計(jì)480萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算分析（具體見(jiàn)附表1—項(xiàng)目投資估算表）一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表91序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住宅M2商業(yè)M2酒店與辦公M2娛樂(lè)與餐飲M2地下室建筑面積M23停車位個(gè)204地面車位236地下車位總投資:,具體如下:1) 土地費(fèi)用：土地成本為20萬(wàn)元/畝， 萬(wàn)元。其中，設(shè)備費(fèi)用包括電梯、給排水、通風(fēng)空調(diào)工程、弱電、強(qiáng)電、智能化工程；室外工程包括室外管線、室外照明、道路、綠化、音樂(lè)系統(tǒng)工程3) 工程建設(shè)其他費(fèi)用：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、土方及邊坡支護(hù)工程費(fèi)用、其他費(fèi)用。 投資估算范圍1) 土地費(fèi)用：包括取得土地全部費(fèi)用。4) 國(guó)務(wù)院發(fā)布的有關(guān)土地使用稅、土地增值稅、交易印花稅等稅收的暫行規(guī)定。招標(biāo)具體情況表項(xiàng)目名稱：天園地芳珠寶城項(xiàng)目（一期）工程建設(shè)項(xiàng)目 表81 招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他第九章 投資估算與資金籌措1. 投資估算 投資估算依據(jù)和說(shuō)明1) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》2) 建筑工程費(fèi)參照當(dāng)?shù)亟ㄖこ淘靸r(jià)指標(biāo)并結(jié)合本工程具體情況進(jìn)行估算?？⒐を?yàn)收從2012年5月開(kāi)始，2012年6月，商業(yè)部分交付業(yè)主，2012年7月，公寓式酒店交付使用。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1. 項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度安排建議 項(xiàng)目從2009年8月開(kāi)始，到2012年7月底結(jié)束，開(kāi)發(fā)周期為三年。2. 項(xiàng)目管理模式與經(jīng)營(yíng)措施 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開(kāi)招聘，其余人員均向社會(huì)公開(kāi)招聘。第六章 項(xiàng)目組織與管理1. 組織機(jī)構(gòu)與職能劃分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師一名、財(cái)務(wù)總監(jiān)一名及八個(gè)部門，分別為行政辦公室、前期開(kāi)發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算合約部、采購(gòu)部和客戶服務(wù)部。⑤ 加強(qiáng)綠化，在道路兩旁、建筑物四周建設(shè)綠化帶和綠化點(diǎn)，成為“花園式”園區(qū)，美化環(huán)境，潔凈空氣。達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后可直接向城市污水管網(wǎng)直排。② 加工區(qū)域建筑，擬主要采用隔音、吸聲、減震材料，以降低噪音影響。生活污水、生活垃圾對(duì)環(huán)境的影響。施工前期，土石方開(kāi)挖有可能造成局部水土流失。 環(huán)境影響分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：建設(shè)施工期在土方平整與運(yùn)輸過(guò)程中，散狀物料的裝卸、運(yùn)輸、攪拌都會(huì)有大量的粉塵散逸到周圍大氣中，物料堆放期間由于風(fēng)吹等引起揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。5. 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙市望城縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊自然環(huán)境狀況良好。② 電氣轉(zhuǎn)動(dòng)系統(tǒng)中的設(shè)備、管網(wǎng)和負(fù)載應(yīng)相匹配，使系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，提高系統(tǒng)電能利用率。辦公樓、商場(chǎng)、車庫(kù)等公共建筑及其走廊、樓梯間、門廳等公共場(chǎng)所的照明，采用集中控制，并按建筑使用條件或天然采光狀況采取分區(qū)、分組控制；住宅建筑的樓梯間、走廊等公共場(chǎng)所的照明，采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)采用紅外線移動(dòng)探測(cè)加光控的開(kāi)關(guān)；室外景觀照明采取平日、一般節(jié)日、重大節(jié)日等多模式控制。⑦ 主照明電源線路應(yīng)盡可能采用三相供電，以減少電壓損失，并應(yīng)盡量使三相負(fù)荷平衡，以免影響光源的發(fā)光效率。⑤ 合理設(shè)置局部照明，對(duì)于高大空間區(qū)域，在高處采用一般照明方式，對(duì)于有高照度要求的地方，設(shè)置局部照明。③ 在滿足眩光限制的條件下，應(yīng)優(yōu)先選擇效率高的燈具以及開(kāi)啟式直接照明燈具。b) 照明系統(tǒng)的節(jié)能① 照明密度值嚴(yán)格按《建筑照明實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）執(zhí)行。⑥ 用電設(shè)備的非線性負(fù)荷產(chǎn)生高次諧波，引起電網(wǎng)電壓畸變及電流畸變，應(yīng)采取抑制高次諧波的措施達(dá)到GB/T145491993《電能質(zhì)量 公用電網(wǎng)諧波》的要求。 合理選擇導(dǎo)線截面，合理選擇線路路徑，負(fù)荷線路盡量以最短的路徑敷設(shè)，以降低線路損耗。③ 選用高效低耗變壓器，力求使變壓器的實(shí)際負(fù)荷接近實(shí)際的最佳負(fù)荷，提高變壓器的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益，減少變壓器損耗。4) 建筑電氣節(jié)能設(shè)計(jì)a) 變配電系統(tǒng)的節(jié)能① 根據(jù)用電性質(zhì)、用電容量，選擇合理的供電電壓和供電方式，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，本工程選用10KV的配電電壓深入負(fù)荷中心。② 采用計(jì)量收費(fèi)：住宅每一住戶設(shè)水表一只。 住宅衛(wèi)生間坐便器采用容積為不大于6L的沖洗水箱。b) 節(jié)能措施生活給水采用市政自來(lái)水直供，充分利用市政管網(wǎng)的壓力。c) 外墻類型：（膠粉聚苯顆粒保溫砂漿外墻外保溫系統(tǒng)）： 抗裂砂漿(10mm)+ 膠粉聚苯顆粒保溫漿料(40mm) +燒結(jié)多孔磚(200mm)+水泥砂漿(20mm)d) 分戶墻類型：混合砂漿（20mm）+燒結(jié)多孔磚(200mm)+混合砂漿(20mm)e) 屋面類型：TH屋面復(fù)合保溫板(65mm) +膨脹珍珠巖(30mm)+卷材防水層(4mm)+水泥砂漿(20mm) +鋼筋混凝土板(120mm)+混合砂漿(20mm)f) 窗類型：鋁合金單框配普通中空玻璃(5mm+6mm+5mm)，氣密性等級(jí)4級(jí)g) 門類型：雙層金屬門板，中間填充15~18mm厚玻璃棉板，傳熱系數(shù)≤。,這樣既不影響年耗電量又不有利于夏季通風(fēng)。車庫(kù)在適當(dāng)位置配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。④ 滅火裝置變配電用房?jī)?nèi)按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)推車式磷酸銨鹽干粉滅火器。二臺(tái)水泵為一用一備，互為備用。噴灑頭：商場(chǎng)、辦公層采用DN15下垂式玻璃球噴灑頭，動(dòng)作溫度為68℃、K=80；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)每個(gè)防火分區(qū)或每層均設(shè)信號(hào)閥和水流指示器。③ 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)本工程自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)在豎向不分區(qū)。消火栓系統(tǒng)設(shè)有3套消防水泵接合器。滅火水槍的充實(shí)水柱為10m。本工程需設(shè)置室內(nèi)消火栓的建筑物內(nèi)各層均設(shè)消火栓進(jìn)行保護(hù)。 Mpa，則消防管道在豎向進(jìn)行分區(qū)，分為低區(qū)和高區(qū)進(jìn)行供水。② 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)室內(nèi)采用臨時(shí)高壓制消火栓滅火給水系統(tǒng)。管材采用管內(nèi)壁涂塑球墨給水鑄鐵管。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。b) 消防系統(tǒng)① 室外消防系統(tǒng)室外消防水源采用城市自來(lái)水，供水壓力≥。能夠滿足室內(nèi)一次滅火用水量540m3的要求。室內(nèi)消防水源為本工程的地下消防貯水池。分別從金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。消防用水量標(biāo)準(zhǔn)及一次滅火用水量，詳見(jiàn)表53。嚴(yán)格按規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)裝置。f) 電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方式配線。d) 開(kāi)關(guān)、插座和照明燈具靠近可燃物時(shí)，應(yīng)采取隔熱、散熱等防火保護(hù)措施。b) 消防應(yīng)急照明燈具和燈光疏散指示標(biāo)志的備用電源的連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于30min。變壓器選用干式變壓器。在建筑單體設(shè)計(jì)上，嚴(yán)格按照防火規(guī)范要求設(shè)置防火墻和防火門，確保疏散距離、疏散樓梯、疏散寬度等均能滿足規(guī)范要求，主要建筑材料均采用不燃和難燃材料。在信息插座上接上電話或計(jì)算機(jī)即可與外界進(jìn)行圖像、數(shù)據(jù)和語(yǔ)音交流，使其成為信息服務(wù)系統(tǒng)平臺(tái)。該系統(tǒng)根據(jù)其功能不同，配線結(jié)構(gòu)采用綜合布線與單獨(dú)布線相結(jié)合的布線方式。項(xiàng)目工程電話用戶線的配置數(shù)量以滿足建設(shè)單位的要求為依據(jù)，并結(jié)合當(dāng)?shù)厥袃?nèi)電信局的有關(guān)規(guī)定等綜合確定。j) 電視、通信及綜合布線系統(tǒng)在項(xiàng)目工程設(shè)一電信中心，建立項(xiàng)目工程統(tǒng)一的由光纜組成的以綜合電信為主體的接入網(wǎng)，承擔(dān)物流項(xiàng)目工程的語(yǔ)音、圖像數(shù)據(jù)及文字各類信息的傳輸。消防控制室設(shè)消防廣播系統(tǒng)一套，該系統(tǒng)平時(shí)作為公共廣播用。對(duì)于一級(jí)保護(hù)對(duì)象，采用總體保護(hù)方式；二級(jí)保護(hù)對(duì)象采用區(qū)域保護(hù)方式，重要的亦可采用總體保護(hù)方式。建筑物電子信息系統(tǒng)防雷電電磁脈沖電涌保護(hù)器的設(shè)置按雷電電磁脈沖防護(hù)等級(jí)設(shè)置。住宅帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)作局部等電位聯(lián)結(jié)。防雷接地、防靜電接地、工作接地和保護(hù)接地共用一接地裝置，組成完整的接地系統(tǒng)拉，接地電阻不大于1歐姆。在屋面設(shè)避雷帶以防直擊雷。h) 防雷與接地根據(jù)建筑物防雷類別確定其防雷措施，對(duì)第二類防雷建筑物，除防直擊雷外，還應(yīng)防雷電感應(yīng)、防雷電波侵入的措施。g) 建筑物內(nèi)電氣照明建筑物內(nèi)電氣照明系統(tǒng)采用三相五線制，照明光源根據(jù)使用場(chǎng)所的不同，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標(biāo)，為達(dá)到較好的照明效果和節(jié)約能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能型產(chǎn)品。消防用電設(shè)備等一級(jí)用電負(fù)荷，均采用雙電源雙回路供電，其電源分別取自變壓器低壓母線和柴油發(fā)電機(jī)母線，并在最末一級(jí)配電箱處設(shè)置自動(dòng)切換裝置。低壓采用GCKB型配電柜按放射式系統(tǒng)進(jìn)行配電，用電纜線路向各用電點(diǎn)提供380/220V電源。f) 變配電系統(tǒng)根據(jù)負(fù)荷分布情況，項(xiàng)目工程約設(shè)若干個(gè)10kV變配電所，其供電電壓為10kV，采用兩回路電源供電，分別接自不同的10kV母線段。e) 應(yīng)急電源為滿足停電情況下，消防用電設(shè)備等一級(jí)負(fù)荷用電的需要，在適當(dāng)?shù)奈恢冒惭b部分柴油發(fā)電機(jī)組作應(yīng)急備用電源，當(dāng)工作電源停電時(shí)，發(fā)電機(jī)向一級(jí)負(fù)荷供電，以維持正常工作。d) 10kV變配電所10kV變配電所，盡可能設(shè)置在靠近負(fù)荷中心、便于進(jìn)出線和交通運(yùn)輸方便的地方，變配電所的建設(shè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目工程規(guī)劃布點(diǎn)，盡可能采用附設(shè)式，單獨(dú)建房或建在公共建筑內(nèi)，或建戶外箱式變電站。c) 10kV配電網(wǎng)本項(xiàng)目工程內(nèi)10kV接線采用單環(huán)網(wǎng)接線、雙環(huán)網(wǎng)接線相結(jié)合的方式。中心配電所設(shè)置多回高壓出線，為深入負(fù)荷中心的10kV附設(shè)式變電所、中心變配電所變壓器提供10kV電源。中心變配電所10kV雙電源分別由距離項(xiàng)目工程較近的兩個(gè)110kV變電站架專線引來(lái)。a) 用電負(fù)荷預(yù)測(cè)本項(xiàng)目工程用電負(fù)荷為11195kW，得出計(jì)算負(fù)荷為5374 kW，視在負(fù)荷為5971kVA，故選用6臺(tái)1250kVA變壓器能滿足工程用電需求。2) 負(fù)荷等級(jí)與外部電源負(fù)荷等級(jí)：項(xiàng)目工程消防用電設(shè)備等部分中斷供電將在經(jīng)濟(jì)上造成較大損失的電力負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，其它用電負(fù)荷均屬三級(jí)負(fù)荷。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。d) 室外雨水工程在室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水；本工程范圍內(nèi)雨水管設(shè)二根排出管，分別排入望城縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線有城市雨水管道，允許本工程污水排入。室外排水管道采用承插式鋼筋混凝土管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。本工程采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。各建筑物內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵接合器。管材采用管內(nèi)壁涂塑球墨給水鑄鐵管。室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)。b) 室外消防給水工程室外消防水源采用城市自來(lái)水，供水壓力≥。給水管網(wǎng)設(shè)計(jì)為環(huán)狀給水管，分別從金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。 水量——生活飲用水量。分別從金星大道和長(zhǎng)沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根DN200㎜的引入管。噴灑頭：商場(chǎng)、辦公層采用DN15下垂式玻璃球噴灑頭，動(dòng)作溫度為68℃、K=80；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)每個(gè)防火分區(qū)或每層均設(shè)信號(hào)閥和水流指示器。e) 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)本工程自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)在豎向不分區(qū)。消火栓系統(tǒng)設(shè)有3套消防水泵接合器。滅火水槍的充實(shí)水柱為10m。本工程需設(shè)置室內(nèi)消火栓的建筑物內(nèi)各層均設(shè)消火栓進(jìn)行保護(hù)。則消防管道在豎向進(jìn)行分區(qū)，分為低區(qū)和高區(qū)進(jìn)行供水。d) 室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)室內(nèi)采用臨時(shí)高壓制消火栓滅火給水系統(tǒng)。水池為鋼筋混凝土水池。消防貯水池有效容積為V=540m3消防貯水池一座，共分兩格，每格有效容積為V=270m3。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，以商場(chǎng)為標(biāo)準(zhǔn)按中