【正文】 賣場營銷的主要環(huán)節(jié)如下： 1）大型的體驗(yàn)式營銷中心的包裝 2）現(xiàn)場全程引導(dǎo)指示系統(tǒng)的投入 3）樣板樓、樣板房、景觀主題示范區(qū)域 4）。 特色商業(yè)街 對外銷售，可將底層和二層分別獨(dú)立銷售。裙房部分有酒店經(jīng)營公司引進(jìn)大型休閑娛樂。中型超市部分，對外租賃。 策略二： 在統(tǒng)一的品牌前提下，根據(jù)開發(fā)周期不同的物業(yè)類型， 以系列性賣點(diǎn)展開，分階段推出營銷主題。 臨近中心景觀或集中綠地處設(shè) 置部分大面積房型（大 3R 或 4R）。 為便于出行，小區(qū)人行入口應(yīng)設(shè)在基地南側(cè)道路或西側(cè)新風(fēng)路上；車行入口設(shè)置在新風(fēng)路上。 商業(yè) 規(guī)劃建議 住宅底商 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 充分考慮項(xiàng)目地段、商圈競爭狀況、市場容量、風(fēng)險(xiǎn)控制等綜合因素，就本案的商業(yè)部分，我們定位為： 區(qū)域商業(yè)中心 ＋鄰里型配套商業(yè) 零售＋餐飲＋娛樂休閑 +商務(wù)住宿 參照城市商業(yè)分級指標(biāo)，考慮板塊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模和近期競爭項(xiàng)目情況，本項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)模建議： 建筑面積： 6 萬 M2左右 附：商業(yè)分級指標(biāo)一覽表 分類 指標(biāo) 設(shè)置地域 功能定位 服務(wù)對象 客流量 服務(wù)人口 基本商業(yè)面積 基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中心商業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金國內(nèi)外及本市消費(fèi)50萬 30 萬平方米 大型百貨店、專賣店、文化娛樂、旅館、金融服務(wù)、旅游 、展示、圖書廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 形成的商業(yè)集聚地 融、商務(wù)相結(jié)合 者 餐飲 報(bào)刊、郵電業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊 購物、文化娛樂、休閑 該地區(qū)及外來消費(fèi)者 25萬 20萬 10 萬平方米 購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲 旅游、金融服務(wù)、圖書報(bào)刊、郵電業(yè) 居住區(qū)商業(yè) 人流集中、交通便利的地段 保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 5 萬 萬平方米 超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場、餐飲 生活服務(wù)、圖書報(bào)刊、郵電業(yè) 街坊商業(yè) 街坊主要出入口、居民主要途經(jīng)地 提供日常必需商品及便利服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 萬 萬平方米 便利店、餐飲店、生活服務(wù)業(yè) 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 商業(yè)業(yè)態(tài)及面積配比： 業(yè)態(tài) 業(yè)種 擬需面積（㎡） 產(chǎn)權(quán)式酒店 商務(wù)住宿 25000 餐飲業(yè) 快餐 中式 1000 西式 1000 正餐 主題餐飲 3000 特色餐飲 4000 休閑餐飲 酒吧、咖啡、茶坊 3000 娛樂休閑 運(yùn)動(dòng)休閑 健身房、桌球室、乒乓球室、 4000 保健休閑 洗浴桑拿、按摩、 spa 水療 5000 文娛 歌舞廳、 KTV、影視娛樂、網(wǎng)吧、電子游戲室、閱覽室 3000 零售業(yè) 中型超市 3500 專賣店 家居飾品、品牌服飾、通訊產(chǎn)品、花店、音像制品 4000 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 折扣店 1500 配套服務(wù)業(yè) 干洗店、銀行、電信營業(yè)廳、修理店 2021 地下車庫 4000 合計(jì)： 60000 建筑形態(tài)建議 ： 考慮到本項(xiàng)目地塊狹長，若采用傳統(tǒng)步行街的形式不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃，建議 集中式商業(yè)部分采用“ 商場步行街”形式，配套 商業(yè)部分采用臨街底商， 產(chǎn)權(quán)式酒店則建議以附樓進(jìn)行組合。 麥廟路東段為斷頭路對人流引入帶來一定困難，商業(yè)價(jià)值不能得到充分體現(xiàn)。 可以將商業(yè)、住宅部分完全獨(dú)立成兩個(gè)地塊來看待， 商業(yè)部分經(jīng)營如遇風(fēng)險(xiǎn)不易影響到住宅部分。 在沿麥廟路的住宅底層可以設(shè)置部分配套型商業(yè)。 大部分住宅可以避免因交通干道的噪音影響，而造成的居住品質(zhì)下降。 建議將整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)分成四個(gè)階段，具體劃分如下： 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 第一階段：首先啟動(dòng)住宅 I 期 第二階段：住宅 II 期、 商業(yè) I 期 第三階段：商業(yè) II 期 第四階段： 住宅 III 期、 商業(yè) III 期 產(chǎn)品建議 總體規(guī)劃建議 方案一： 住 酒 店 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 商 業(yè) 街 宅 商業(yè)主要集中在新風(fēng)路沿線，利用新風(fēng)路、麥廟路口設(shè)計(jì)廣場，以吸引商業(yè)人流引入，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值可得到充分體現(xiàn)。 十、租賃收益匡算 序號 項(xiàng)目 可租面積（ M2） 均價(jià)（元 / M2/月） 總價(jià) （萬元） 1 一樓 2 二樓 3 三樓 4 四樓 5 五樓 租賃 總收入 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 （一） 產(chǎn)品功能定位 住宅、商業(yè)綜合性社區(qū) 項(xiàng)目功能定位配比： 功 能分類 體量 （ M2） 占比 （ %） 1 住宅 190,000 76 2 產(chǎn)權(quán)式酒店 25,000 10 3 商業(yè) 35,000 14 總建筑面積 250,000 100 項(xiàng)目開發(fā)策略建議 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊區(qū)位、市場容量等因素，建議采取分期開發(fā)原則。 便捷交通帶來的頂級 珠寶 生活 產(chǎn)品價(jià)值為基礎(chǔ) 商業(yè)與居住 互動(dòng) 商業(yè) 與 休閑 配套 商機(jī)交際為亮點(diǎn) 頂級珠寶樂園 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 餐飲 /休閑環(huán)境， 辦公 環(huán)境， 主要體現(xiàn)在 地 的辦公上，以現(xiàn)代化為主體，注重辦公的便捷化與信息化。 綠化帶 休閑廣場采用夾雜 珠寶文化風(fēng)格的設(shè)計(jì)方案，休閑和舒適是 其中的主題。 作為我國經(jīng)濟(jì)水平較高的城市之一， 廈門 市民的收入及消費(fèi)水平也相對較好，建議引入部分 高端餐廳、休閑咖啡廳、茶館來滿足人們的需求，并能彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)此 類商業(yè)業(yè)態(tài)的不足。 中型購物中心（如廈門信達(dá)免稅商場） 是 廈門 區(qū)域 經(jīng)營較為成功的商業(yè)形式之一，建議本項(xiàng)目可借鑒。 非珠寶行業(yè) 專業(yè)賣 場 （如百安居、集家、蘇寧電器等） 的經(jīng)營在 廈禾、江頭、前埔 附近已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，其集聚性可見一斑。 基礎(chǔ)核心競爭力體系 躍升核心競爭力體系 區(qū)域板快塑造 塑造 順應(yīng)城市 商業(yè) 發(fā)展 之商業(yè) 模 式 項(xiàng)目資源優(yōu)勢整合 珠寶城 品牌效應(yīng) 價(jià)值優(yōu)化競爭力 核心競爭力體系 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 六 、定位思路 結(jié)合上述的市場分析以及 項(xiàng)目 自身的實(shí)際情況，現(xiàn)本項(xiàng)目定位有以下思路： 商業(yè)休閑綜合一體 通過 廈門 現(xiàn)有商業(yè)形式的比較分析，可以明顯看出，購物中心形式的集中型商業(yè)經(jīng)營 迎合廈門作為旅游開放城市的基礎(chǔ)調(diào)性，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，深得消費(fèi)者喜愛。 項(xiàng)目資源 自身資源 整合資源 現(xiàn)有 經(jīng)營經(jīng)驗(yàn) 產(chǎn)品自身價(jià)值 與獨(dú)特性 復(fù)合功能（ 經(jīng)營、休閑 ）優(yōu)勢 項(xiàng)目地理 優(yōu)勢 城市發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢 樞紐效應(yīng)的商務(wù)價(jià)值資源嫁接 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 （二） 核心競爭力體系 本案的核心競爭力首先是建立在本案自身所獨(dú)有的優(yōu)勢資源和中江品牌效應(yīng)的基礎(chǔ)上，同時(shí)站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度， 從區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢聯(lián)動(dòng)到板快塑造、開創(chuàng)順應(yīng)城市發(fā)展的新居住模式， 對本項(xiàng)目的基礎(chǔ)競爭力進(jìn)行一次全面的躍升。 外地人： 這主要是 泉州 投資客和江浙一帶的投資客，其中，其他地方上海人和浙江人占據(jù)著一定份量 的購買主力，他們主要以投資為目的，看重商業(yè)的發(fā)展前景，對整個(gè)商業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策有著十分熟悉的了解。 本地人： 這主要是 指 居住在 廈門及周邊城市 的人員，他們購買店面主要是用來自己經(jīng)營，用以維生，部分的也是投資客。 廈門天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 解析 珠寶商 ： 品牌珠寶商指國內(nèi)知名的品牌珠寶企業(yè)，如老鳳祥銀樓、周生生一類，品牌珠寶商是提升項(xiàng)目整體質(zhì)量的要點(diǎn)；私人珠寶商指雖