廈門中亞城可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-02-24 09:00本頁(yè)面
【正文】 該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模龐大，根據(jù)資金壓力和土地價(jià)格調(diào)整建設(shè)規(guī)模。如此超高層項(xiàng)目缺乏政府的引導(dǎo)和配合非常難建設(shè)，缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對(duì)招商也是一種挑戰(zhàn)。（ 1）、超高層區(qū)是資本運(yùn)作的概念，能否引進(jìn)策略資金和投資人是關(guān)鍵。目前方案容積 7以上，在土地費(fèi)用超過 1500/平 方米時(shí)是不合適的。 中亞置業(yè)公司本身是否干凈，是否對(duì)未來稅收、債務(wù)等各方面有影響。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心，其影響力將大大降低，大體量的商務(wù)建筑將使該項(xiàng)目限入困境。 b、引進(jìn)策略投資人，尤其是高層區(qū)，只有引進(jìn)恰當(dāng)?shù)耐顿Y人，才能有效緩解資金壓力和提高項(xiàng)目操作水平 。而住宅區(qū) 112萬平方米，在短期內(nèi)銷售完畢，難度較大，保本銷售率約為 75%，即要銷售 84萬平方米，才能回收住宅區(qū)土地款等前期的投資。 14 / 14 3/12/2021 五、風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策 資金壓力， 按 1500/平方米計(jì)算， 總共 需補(bǔ)交土地款總額為 34億 元 。 土地成本變動(dòng) 毛利率 稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 900 44% 31% 20% 1200 40% 30% 17% 1500 36% 26% 14% 1800 32% 18% 11% 2100 28% 14% 8% 再來看住宅售價(jià)敏感性分析 ， 在土地成本 1500/平方米基礎(chǔ)上， 此項(xiàng)目均價(jià)為 7000/平方米以上時(shí) 項(xiàng)目獲利能力良好 ，售價(jià)低于 7000時(shí)，利潤(rùn)變的較薄，當(dāng)售價(jià)在 6500元以下時(shí)項(xiàng)目不可行。財(cái)務(wù)投報(bào)如下： 項(xiàng)目名稱 迪拜未來城 B 地塊 項(xiàng)目公司 廈門中亞置業(yè) 項(xiàng)目基本信息 土地面積 (㎡ ) 36837 項(xiàng)目類別 土地儲(chǔ)備 容積率 建筑密度 % 總建筑面積 (㎡ ) 289383 綠地率 30% 地上建筑面積 (㎡ ) 264250 工期 30 個(gè) 月 地下建筑面積 (㎡ ) 25133 大唐權(quán)益 100% 營(yíng)業(yè)額 類別 建筑面積 (㎡ ) 單元數(shù) 銷售價(jià)格 金額 (萬 ) 住宅 262208 7000 183546 商業(yè) 1792 15000 2688 車位 22950 510 12 萬 /個(gè) 6120 其他 250 銷售收入合計(jì) 192354 營(yíng)業(yè)成本 土地成本 39638 按每平方米 1500 元計(jì)算 前期費(fèi)用 4341 每平方米 150 建安工程費(fèi) (30 層 ) 72346 每平方米 2500 綠 化及管網(wǎng) 7235 每平方米 250 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 5771 總銷 4% 銷售費(fèi)用 5771 總銷 4% 銷售稅金 10579 總銷 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3847 總銷 2% 成本費(fèi)用合計(jì) 149526 項(xiàng)目表現(xiàn) 毛利 68795 營(yíng)業(yè)額扣除營(yíng)業(yè)成本 毛利率 36% 毛利 /營(yíng)業(yè)額 稅前利潤(rùn) 42827 營(yíng)業(yè)額扣營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用 土地增值稅 5771 總銷 3% 所得稅 10707 按稅前利潤(rùn) 25%計(jì)算 稅后利潤(rùn) 26350 稅前 稅前利潤(rùn) /總銷 22% 稅后利潤(rùn) /總銷 14% 13 / 14 3/12/2021 評(píng)價(jià)： 該部分為一般的住宅開發(fā)，其可性性取決于土地的價(jià)格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當(dāng)土地成本在 1500/平方米以內(nèi)時(shí)具有較高的利潤(rùn)，當(dāng)土地價(jià)格為 15001800/平方米時(shí)，其稅后利潤(rùn)為普通水平。 目前項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格均價(jià) 6500/平方米，預(yù)計(jì) 2021年以前 將圍繞 此價(jià)格 震蕩 ， 2021年以后以每年 5%的速度增長(zhǎng) 。則 30億本金不計(jì)利息條件下，投資回收期 20年以上，本金計(jì)利息的情況下，投資回收期將超過 30年。下面就資金成本進(jìn)行敏感性分析： (a)假設(shè) 所有資金都計(jì)算利息： 年利息 動(dòng)態(tài)回收期（年） （含建設(shè)期） 動(dòng)態(tài) 回收期（年） （不含建設(shè)期） 7% 16 12 8% 17 13 9% 19 15 10% 22 18 11% 25 21 全 投資回收期控制在 20年以內(nèi)，即取得資金成本應(yīng)該控制在 %以內(nèi) （ b） 假使公司出資 15億元，再引進(jìn)策略投資人投資 15億，本金不計(jì)利息，則投資回收期（ 不含 建設(shè)期）可以控制在 10年以內(nèi) 。 則土地總成本為： 9000+96*1500=153000萬 b 前期費(fèi)用 按 200元 /平方米計(jì)算： 200*106=21200萬 c、建設(shè)成本估算： 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 面積（平方米） 造價(jià)（萬元） 地下二、三層停車場(chǎng) 5000 100000 50000 地下 一商業(yè)空間（塔樓基底） 10000 23562 23562 雙塔樓、會(huì)展 9000 16000 14400 雙塔樓、頂級(jí)酒店（含裝修） 13500 40000 54000 雙塔樓、頂級(jí)辦公 9000 244000 219600 裙房會(huì)展 4000 30000 12021 裙房商業(yè)、金融 4000 202100 80000 高檔寫字樓（ 47 層） 5000 340000 170000 高檔酒店公寓（含裝修） 8000 90000 72021 合計(jì) 1083562 700062 d、景觀及管網(wǎng)費(fèi)用： 106*150=15900萬 e、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按資金缺口 逐年 計(jì)算 f、建設(shè)期間管理、銷售費(fèi)用 4億元 （ 4）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量如表（下頁(yè) excel表格） 11 / 14 3/12/2021 （ 5） 評(píng)價(jià) ： 超高層區(qū)，其本質(zhì)是資本的運(yùn)作，能否取得低廉的投資資金是項(xiàng)目能否成功的絕對(duì)因素。項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2021年價(jià)格為 120/平方米 /天。 售價(jià)（ 20212021） 均價(jià) 16000/平方米 完成銷售時(shí)間 2 年（含完工前 1 年的建設(shè)期） 銷售進(jìn)度 2021 年 70% ， 2021 年 30% 高端酒店式公寓： 廈門目前并沒有高端的酒店式公寓案例，參考 四星級(jí)酒店 ，該項(xiàng)目租金預(yù)估為 110/平方米 /月，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后出租率為 75% 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 100 110 121 127 133 年租金增長(zhǎng)率 NA 10% 10% 5% 5% 租 用率 30% 50% 75% 75% 75% 五星級(jí)酒店： 目前廈門五星級(jí)酒店價(jià)格約 800/晚 /間，屬于 2級(jí)城市的比較高的價(jià)格。項(xiàng)目建設(shè)期假定為 ，完成租賃時(shí)間為 5年（含 建設(shè)期） 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 130
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