【正文】 項目組織、招標及計劃進度 項目單位 項目組織 工程招標 實施進度安排 投資估算與資金籌措 項目投資估算 資金籌措及使用方案 項目財務分析 相關(guān)依據(jù)與說明 經(jīng)濟與 社會效益 風險分析 結(jié)論與建議 主要結(jié)論 建議 附表 1 項目總投資估算表 附表 2 流動資金估算表 附表 3 投資計劃與資金籌措表 附表 4 總成本費用估算表 附表 5 利潤與利潤分配表 附表 6 項目投資現(xiàn)金流量表 。 環(huán)境影響評價 本項目屬于高科技制造業(yè)，建設和生產(chǎn)過程中均只有少量污染物排放，排放的 污水、廢渣 經(jīng)過相應措施均可達標排放，不會對區(qū)域環(huán)境造成污染。 環(huán)境保護 方案 內(nèi)容 類型 排放源 污染物名稱 防治措施 預期治理效果 廢氣 食堂 飲食油煙 安裝油煙凈化裝置進行處理 滿足《大氣污染物綜合排放標準》（ GB 162971996）二級 標準 生產(chǎn)車間 焊煙 設置集中焊接作業(yè)區(qū)，安裝抽風設施排煙 滿足《大氣污染物綜合排放標準》（ GB 162971996）二級標準 廢水 辦公生活區(qū) 生活污水 生活污水經(jīng)化糞池初步處理后再進入一套地埋式污水處理裝置，處理達標后排入園區(qū)污水處理廠 滿足《污水綜合排放 標 準 》（ GB 89781996）二級標準 生產(chǎn)車間 危廢液體 專門容器集中收集，交由危險廢棄物專業(yè)處理機構(gòu)處置 不影響區(qū)域環(huán)境 固體廢棄物 生產(chǎn)車間 廢鋼材 回收外賣 不影響區(qū)域環(huán)境 包裝廢料 統(tǒng)一收集，市政環(huán)衛(wèi)部門處理 不影響區(qū)域環(huán)境 辦公生活區(qū) 生活垃圾 統(tǒng)一收集，市政環(huán)衛(wèi)部門處理 不影響區(qū)域環(huán)境 噪聲 生產(chǎn)車間加工設備 噪聲 采用低噪設備、合理布局以及采取隔聲、吸聲、消聲、不開窗等措施?？梢圆扇「鞣N隔音降噪措施，如在生產(chǎn)車間房頂及四壁安裝玻璃棉吸聲材料、生產(chǎn)廠房東面不開窗、對噪聲源設備安裝隔聲罩等，可以使本項目廠界噪聲控制在標準限值以內(nèi)。金屬廢料將全部回收外賣；生活垃圾和少量包裝廢料將由清潔人員按時清掃、收集袋裝后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一送到城市垃圾處理廠處理。因此，本項目 生產(chǎn)過程中 不會對水環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。生活污水經(jīng)化糞池處理后再進入一套地埋式污水處理裝置，處理達標后排入市政污水管網(wǎng)，最終由園區(qū)內(nèi)將修建的污水處理廠處理。因此，本項目 生產(chǎn)過程 不會對大氣環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。 運營期 影響 分析 （ 1）大氣環(huán)境影響 項目 在生產(chǎn)過程中 ，職工生活食堂將產(chǎn)生少量的油煙，可以設置油煙凈化裝置對其進行 處理后排放。本工程施工期固體廢棄物不會對環(huán)境造成影響。 （ 4） 固體廢棄物環(huán)境影響 施工期建筑工地將會產(chǎn)生大量的淤泥、渣土、地表開挖的剩余泥土、施工余廢物料 等建 筑垃圾和現(xiàn)場施工人員的生活垃圾 ， 這些垃圾 應及時回填或清運。對于施工泥漿廢水可設置集水池集中收集，經(jīng)過沉淀池沉淀處理后再回用；對于生活污水可在工地上設置臨時化糞池處理后再排放入市政管 網(wǎng)。 （ 3） 水環(huán)境影響 施工期 的廢水主要是 施工廢水 和 生活污水 。根據(jù)經(jīng)驗，這些揚塵在空氣中的傳播與風速以及大氣穩(wěn)定度有關(guān)，一般而言，當風速小于 4米 /秒時，揚塵的產(chǎn)生量較小，而且傳播距離較小， 而南京溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 年平均風速 米 /秒， 揚塵的產(chǎn)生量非常小 ， 按照《中華人民共和國大氣污染物防治法》，遵照國家環(huán)?？偩?、建設部《關(guān)于有效控制城市揚塵污染的通知》，結(jié)合 溧水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)具體特點，對施工工地實施 有效的管理、文明施工 ，可以顯著減少揚塵的產(chǎn)生。采取保護措施后，可以將施工期對聲環(huán)境的影響減至最小。推土機、挖掘機在工作中產(chǎn)生的噪聲經(jīng)過一定的距離 (510米 )傳播后，其噪聲強度在 8085 分貝，按照自由聲場衰減模式進行計算，距離聲源 10米處，聲級強度的減少值在 20 分貝。 執(zhí)行標準 （ 1） GB8978－ 1996《污水綜合排放標準》二 級； （ 2） GB162971996《 大氣污染物綜合排放標準》二級標準 （ 3） GB3938－ 88《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》 IV 類水域； （ 4） GB12348－ 90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》 III 類標準； （ 5） 南京 市環(huán)保局規(guī)定的清潔生產(chǎn)控制指標。公司 單擊此處輸入文字。 公司 單擊此處輸入文字。 （ 2）其他功能區(qū) 河畔星城總部基地內(nèi)的綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)及休閑娛樂區(qū)總建筑面積約 300 萬平方米，總投資額約為 82 億元。 （ 1）總部經(jīng)濟區(qū) 總部經(jīng)濟區(qū)主要包括核心區(qū)（包括商務區(qū)和商業(yè)區(qū)）和配套居住區(qū)，總建筑面積近 200 萬平方米，總投資約為 90 億元。以盡快吸引更多企業(yè)入駐。 （二）土地二級開發(fā)項目投入產(chǎn)出分析 河畔星城總部基地的運作理念是“筑巢引鳳、放水養(yǎng)魚”。結(jié)合周邊土地市場情況，預計未來土地出讓成交價格為 150 萬元 /畝，則通過土地出讓可獲得收入 67 億元。 土地整理總成本約為 51 億。 （ 3）土地整理過程中的其他費用 土地整理過程發(fā)生的土地辦件費、規(guī)劃設計費、期間費用及不可預見費等項支出約為 8 萬元 /畝。 （一）土地一級整理投入產(chǎn)出分析 1. 土地整理成本 （ 1）收購補償費 河畔星城總部基地項目總占地面積 8445 畝，為實施項目建設，需要對項目范圍內(nèi)土地進行整理，根據(jù)周邊地 區(qū)拆遷安置補償?shù)那闆r測算，預計征地拆遷資金總計為 35 億元人民幣。 表 1：總部經(jīng)濟商務區(qū)主要項目 項目 建筑面積 (萬平方米 ) 建筑形式 備注 總部辦公大廈 10 高層 標志性建筑 總部樓 15 多層 獨棟建筑 ,面積 10005000平米 研發(fā)中心 10 多層 獨棟建筑 ,面積 10005000平米 多功能會展中 心 10 多層 標志性建筑 企業(yè)服務中心 七、投入產(chǎn)出分析 河 畔星城總部基地項目用地現(xiàn)狀以村莊和農(nóng)用地為主，為高水平規(guī)劃建設項目，需要先對項目用地的村莊、企業(yè)和農(nóng)用地進行拆遷補償，在土地整理完成后，分期進行 項目建設。 總部經(jīng)濟商務區(qū)為項目的核心組成部分，涵蓋 項目各項核心功能。 包含總部經(jīng)濟商務區(qū)、商業(yè)配套區(qū)和配套居住區(qū)，其中總部經(jīng)濟商務區(qū)和商業(yè)配套區(qū)構(gòu)成了總部經(jīng)濟區(qū)的核心區(qū)。 （三）項目功能分區(qū) 項目共分為四個功能區(qū)：總部經(jīng)濟區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 2. 總部經(jīng)濟區(qū)在項目內(nèi)的選址 根據(jù)項目區(qū)域現(xiàn)狀條件及總部基地的規(guī)劃和發(fā)展要求，項目中總部經(jīng)濟區(qū)選址在津南區(qū)雙港村及上小汀村村界內(nèi)。 中國現(xiàn)有的總部基地大致分為兩種，一種是在原來就具有良好區(qū)域經(jīng)濟基礎和環(huán)境基礎上進一步規(guī)劃而發(fā)展形成的總部基地，這類總部基地一般占地規(guī)模較大，總面積在 平方公里，例如：北京朝陽 CBD 占地 平方公里（核心區(qū)占地面積約 600 畝）、上海陸家嘴中 央商務區(qū)區(qū)域總占地 平方公里，深圳福田中心商務區(qū)占地 平方公里；另一種為先規(guī)劃后建設的總部基地，面積一般在 1000畝以下，例如：北京豐臺總部基地 975 畝、天津塘沽響螺灣商務區(qū)占地 600 畝、上海東方環(huán)球總部基地占地約 300 畝。 （二）總部經(jīng)濟區(qū)的規(guī)模確定及選址 1．總部經(jīng)濟區(qū)的規(guī)模 根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)有的按照總部基地模式建設的項目區(qū)域來看，總部基地一般都包 括核心區(qū)和外延區(qū)，核心區(qū)域作為辦公、研發(fā)及決策中心，是建設和發(fā)展的重點，同時為了更好的為總部基地的核心區(qū)域服務，又規(guī)劃了為滿足總部基地內(nèi)的各種業(yè)務、會議需要的外延服務區(qū)。 綜合配套平衡 重視城市功能多樣化及其結(jié)構(gòu)的合理性，做到商務與商業(yè)、休閑等各項配套功能的和諧發(fā)展， 發(fā)展和諧生活，強化總部經(jīng)濟區(qū)域的比較優(yōu)勢。根據(jù)總部基地的功能定位，結(jié)合區(qū)域特點，項目將主要分為四個功能區(qū)：總部經(jīng)濟區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 1．國內(nèi)民營企業(yè)綜合性總部，信息中心，投資總部， 營銷總部及研發(fā)總部； 2．國內(nèi)外商會和協(xié)會； 3．政府稅務、工商等部門的派出機構(gòu)； 4．金融、評估、信息、咨詢等中介服務機構(gòu)； 5．其他類型企業(yè)集團總部及總部派出性機構(gòu)。 以上各功能交叉、重疊、耦合，共同形成總部基地的復合功能。 商貿(mào)服務功能： 引進國際化程度較高、輻射功能強的高端商業(yè)項目，提供高檔商業(yè)服務，配套購物、餐 飲、娛樂等設施，形成配套商業(yè)服務功能。 教育培訓功能： 與國內(nèi)外知名教育和培訓機構(gòu)合作，開展各種教育和培訓工作，建設基地的培訓中心大廈，形成發(fā)達的信息交流網(wǎng)絡，增強總部基地作為智力資本核心的地位。 國際交流的功能 ：吸引國內(nèi)外各類商會、協(xié)會和經(jīng)濟組織，舉辦各種會議、展覽和洽談會，形成強大的國際交流功能。 （二）項目功能定位 總部整合功能： 整合中國民營企業(yè)資源，建立民營企業(yè)科技創(chuàng)新、管理提升、進軍國際市場的重要平臺，以吸引中國民營企業(yè)總部為主，涵蓋各類總部。 通過以上 分析可以看出，選擇津南雙港地區(qū)建設河畔星城總部基地具有多方面優(yōu)勢，利于總部基地的特色規(guī)劃和項目建設，利于總部基地的項目招商和后期運營，也利于更好的發(fā)揮總部基地的集聚效應和輻射效應。 4．成本優(yōu)勢 項目區(qū)域土地資源豐富，土地成本相對較低，能為項目建設提供理想的自然環(huán)境和足夠的發(fā)展空間。項目地塊經(jīng)津沽公路 —外環(huán)線 —京津高速公路往北京市約 140 公里，距天津市中心區(qū) 11 公里，距濱海城區(qū) 20 余公 里，距天津濱海國際機場 7 公里?？梢韵胍姡瑸I海新區(qū)的開發(fā)建設將產(chǎn)生巨大的聚合效應，將像深圳和浦東的開發(fā)一樣，迅速引發(fā)全國乃至全世界的人流、物流和資金流的大量涌入，將從環(huán)渤海地區(qū)掀起我國改革開放的 第三 次浪 潮 。環(huán)渤海經(jīng)濟圈作為中國經(jīng)濟增長的一支重要力量，是拉動北方經(jīng)濟增長的推動機，將具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，也?