【正文】 在符合城市總體布局與規(guī)劃的前提下。由區(qū)政府匯同相關(guān)職能部門，成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，予該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以協(xié)調(diào)、指揮。本項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施，是城市商業(yè)規(guī)劃和商貿(mào)物流功能建設(shè)的大事，是某汽車行業(yè)整合、提升的大事，介于項(xiàng)目投資大，建設(shè)規(guī)格高，影響大，涉及面廣等特點(diǎn)，我公司建議：以xx集團(tuán)為開發(fā)主體，由新都區(qū)政府提供政策支持，各行業(yè)協(xié)會(huì)密切配合，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)，并能按規(guī)定享受有關(guān)優(yōu)惠政策。提升城市整體形象“汽車總部基地”建成并全面投入使用以后，將聚集上百家企業(yè)，該區(qū)域必將成為最為集中的財(cái)富與精英集中之地，必定是某最為耀眼的區(qū)域，這必將極大地提升新都的城市形象。增加就業(yè)收益“汽車總部基地”建成以后，將有300家企業(yè)入住，將產(chǎn)生5000個(gè)以上就業(yè)機(jī)會(huì)。GDP收益“汽車總部基地”的開發(fā)、建設(shè)，必將帶給新都區(qū)以及某市政府巨大的GDP增量收益。第六章 項(xiàng)目稅收收益及其它收益 一、稅費(fèi)收益估算 1．項(xiàng)目3號(hào)地塊直接產(chǎn)生稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、所得稅）：11538萬(wàn)元；引入企業(yè)800戶（3號(hào)地塊項(xiàng)目300家，2號(hào)地塊500家），按每戶企業(yè)平均營(yíng)業(yè)額5000萬(wàn)元計(jì)算，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額將達(dá)到400億元；按每戶企業(yè)平均納稅50萬(wàn)元計(jì)算，每年企業(yè)納稅40000萬(wàn)元（暫不計(jì)企業(yè)所得稅）。項(xiàng)目4號(hào)地塊項(xiàng)目作為持有物業(yè)，部分用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、融資，部分自用于新能源電動(dòng)汽車生產(chǎn)基地，%。用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）實(shí)際建筑面積（㎡）物業(yè)性質(zhì)建筑結(jié)構(gòu) 75000 單層建設(shè)，8m層高，按雙層計(jì)算建筑報(bào)建總部基地鋼結(jié)構(gòu)（二）成本估算xx汽車港總部基地4號(hào)地塊項(xiàng)目投資成本估算表　費(fèi)用項(xiàng)目單位造價(jià)單 價(jià)工程量單價(jià)（元） 合價(jià)（元） 面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）1土地成本畝　　 13,894, 75000 凈地成本畝 60000 13,434, 75000 代征地成本畝 20000 460, 75000 2建安成本（含設(shè)施設(shè)備）㎡75000 1200 90,000, 75000 3報(bào)建費(fèi)㎡150000 35 5,250, 75000 4市政水電安裝㎡75000 20 1,500, 75000 5道路、管網(wǎng)建設(shè)畝75000 60 4,500, 75000 6綠化費(fèi)用㎡75000 20 1,500, 75000 7雨污水碰管費(fèi)㎡75000 15 1,125, 75000 8方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)㎡75000 10 750, 75000 9施工圖審查㎡75000 1 75, 75000 10監(jiān)理費(fèi)㎡75000 5 375, 75000 11勘測(cè)測(cè)繪費(fèi)㎡75000 1 75, 75000 12產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量㎡75000 2 150, 75000 13環(huán)評(píng)、空氣檢測(cè)費(fèi)㎡75000 2 150, 75000 14招投標(biāo)㎡75000 37, 75000 15噪聲污水排放費(fèi)㎡75000 2 150, 75000 16基礎(chǔ)、防雷檢測(cè)費(fèi)㎡75000 1 75, 75000 17管理費(fèi)用㎡75000 1~16項(xiàng)的3% 4,005, 75000 18財(cái)務(wù)費(fèi)用元100,000,000 年財(cái)務(wù)成本按8%計(jì)，兩年共計(jì)16% 16,000, 75000 19不可預(yù)見費(fèi)㎡75000 1~18項(xiàng)的1% 1,535, 75000 　成本合計(jì)　　　155,042,393 　 46（三）資金來(lái)源方式金額（元）所占比例1自有資金55,042,393 %2融資資金（含銀行貸款）100,000,000 %合計(jì)　155,042,393 100%（四）投資收益分析xx汽車港總部基地4號(hào)地塊項(xiàng)目投資收益分析表序號(hào)項(xiàng)目依據(jù)金額（元）一項(xiàng)目總成本　155,042,393 二年租金收入　租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡.月）面積年租金（元）1自用物業(yè)年使用成本（40%）　2030000 7,200,000 2對(duì)外出租物業(yè)租金年租金收入　3045000 16,200,000 3室外堆場(chǎng)年租金收入　1550000 9,000,000 4合計(jì)　32,400,000 三對(duì)外出租物業(yè)年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（自用物業(yè)及室外堆場(chǎng)暫不計(jì)算營(yíng)銷費(fèi)及稅賦）1年?duì)I銷費(fèi)用6750002年租金稅費(fèi)17%，房產(chǎn)稅12%、營(yíng)業(yè)稅5%2754000小計(jì)　　3429000四年稅后收入　28,971,000 五物業(yè)價(jià)值4500元/㎡337,500,000 六年投資回報(bào)率　%七收回投資年限(年)　 （五）敏感性分析xx汽車港總部基地4號(hào)地塊項(xiàng)目投資收益敏感性分析表出租率70%90%100%租賃價(jià)格元/㎡.月年稅后收入(元)年投資回報(bào)率年稅后收入(元)年投資回報(bào)率年稅后收入(元)年投資回報(bào)率3526629650%29609550%31099500%3029139700%27693900%28971000%2523649750%25778250%26842500%三、2號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)分析（一）項(xiàng)目概況用地面積（㎡）其中汽配市場(chǎng)商業(yè)面積100000物業(yè)性質(zhì)建筑結(jié)構(gòu)用地面積（畝） 獨(dú)棟辦公建筑面積30000商業(yè)框架用地面積（㎡） 公寓建筑面積80000容積率 寫字樓建筑面積40000總建筑面積（㎡）300000酒店、賓館建筑面積50000 （二）成本估算xx汽車港總部基地2號(hào)地塊項(xiàng)目投資成本估算表　費(fèi)用項(xiàng)目單位造價(jià)單 價(jià)工程量單價(jià)（元） 合價(jià)（元） 面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）1土地成本畝　　 67,873, 300000 凈用地成本畝 400000 65,675, 300000 代征地成本畝 20000 2,197, 300000 2建安成本（含設(shè)施設(shè)備）㎡300000 1800 540,000, 300000 3報(bào)建費(fèi)㎡300000 117 35,100, 300000 4市政水電安裝㎡300000 20 6,000, 300000 5道路、管網(wǎng)建設(shè)畝300000 100 30,000, 300000 6綠化費(fèi)用㎡300000 100 30,000, 300000 7雨污水碰管費(fèi)㎡300000 15 4,500, 300000 8方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)㎡300000 25 7,500, 300000 9施工圖審查㎡300000 1 300, 300000 10監(jiān)理費(fèi)㎡300000 5 1,500, 300000 11維修基金㎡300000 7,350, 300000 12勘測(cè)測(cè)繪費(fèi)㎡300000 1 300, 300000 13產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量㎡300000 2 600, 300000 14環(huán)評(píng)、空氣檢測(cè)費(fèi)㎡300000 2 600, 300000 15招投標(biāo)㎡300000 150, 300000 16噪聲污水排放費(fèi)㎡300000 2 600, 300000 17基礎(chǔ)、防雷檢測(cè)費(fèi)㎡300000 1 300, 300000 18管理費(fèi)用㎡300000 1~17項(xiàng)的3% 21,980, 300000 19營(yíng)銷費(fèi)用㎡1114000000 銷售收入的3% 32,715, 300000 20財(cái)務(wù)費(fèi)用（兩年）元300,000,000 年財(cái)務(wù)成本計(jì)8%，共計(jì)16% 48,000, 300000 21不可預(yù)見費(fèi)㎡　1~20項(xiàng)的1% 8,353, 300000 　成本合計(jì)　　　843,722,155 　 （三）資金來(lái)源方式金額（元）所占比例1自有資金（含銷售回款）543,722,155 %2融資資金（含銀行貸款）300,000,000 %小計(jì)　843,722,155 100%（四）投資收益分析根據(jù)集團(tuán)及項(xiàng)目發(fā)展需要，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)銷售部分物業(yè)為項(xiàng)目發(fā)展提供現(xiàn)金流支持，同時(shí)持有部分物業(yè)通過(guò)良好的持續(xù)經(jīng)營(yíng)享受長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃收益及物業(yè)升值收益。xx汽車港總部基地3號(hào)地塊項(xiàng)目投資收益分析表（45%物業(yè)銷售、55%物業(yè)持有）序號(hào)　項(xiàng)目依據(jù)金額（元）銷售物業(yè)（45%）一銷售收入銷售比例銷售面積銷售均價(jià)(元）銷售總額(元）45%40239 6000241,436,700 二稅前利潤(rùn)36,150,661 三納稅稅種及金額1營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5%12,071,835 2城建稅營(yíng)業(yè)稅的7%845,028 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%362,155 4地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的1%120,718 5所得稅　　所得稅應(yīng)納所得額　22,750,924 所得稅率實(shí)際稅率為25%，通過(guò)稅收規(guī)劃降低10%應(yīng)納所得稅2,275,092 6土地增值稅%預(yù)交3,621,551 　應(yīng)繳稅合計(jì)　19,296,380 四稅后收益　16,854,281 持有物業(yè)租賃（55%）五年租金收入租賃比例租賃面積租賃均價(jià)(元/㎡第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析基于集團(tuán)自有資金實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)基礎(chǔ)之上，一旦項(xiàng)目發(fā)展獲得金融部門金融支持，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將調(diào)整自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例，將3號(hào)地塊項(xiàng)目銷售銷售控制在35%左右，自持物業(yè)控制在65%左右，4號(hào)地塊物業(yè)全部自持，通過(guò)持有物業(yè)作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、融資平臺(tái)、并享受物業(yè)增值收益，提升市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)發(fā)展能力。強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。采取一切措施，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的培育。抓住四川省政府經(jīng)濟(jì)區(qū)功能優(yōu)化布局的時(shí)機(jī)，獲取四川省政府特別政策支持。新都是某主打現(xiàn)代物流、機(jī)械制造、加工的工業(yè)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、是某各項(xiàng)配套設(shè)施最為完善的區(qū)域之一，具有發(fā)展汽車總部經(jīng)濟(jì)得天獨(dú)厚的條件。某市政府大力倡導(dǎo)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，通過(guò)xx集團(tuán)與新都區(qū)政府的共同努力，將本項(xiàng)目作為某發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的樣板，作為某發(fā)展汽車總部經(jīng)濟(jì)的形象代表?；ブ鷷?huì)員制融資性擔(dān)保公司注冊(cè)資本不得低于人民幣500萬(wàn)元。說(shuō)明：擔(dān)?；拘枨螅簱?dān)保金額預(yù)計(jì)不低于20000萬(wàn)元，其中：物業(yè)按揭：3號(hào)地塊項(xiàng)目9萬(wàn)㎡按20%計(jì)算，㎡6000元/㎡50%=5400萬(wàn)元；投資客回報(bào)擔(dān)保：3號(hào)地塊項(xiàng)目9萬(wàn)㎡按20%計(jì)算，㎡6000元/㎡8%5年=4320萬(wàn)元；購(gòu)車擔(dān)保：按每年擔(dān)保金額1億元估算。投資擔(dān)保公司：（1）名稱：某xx投資擔(dān)保有限公司(暫定名)（2）經(jīng)營(yíng)范圍：為中小企業(yè)提供貸款、融資租賃及其他經(jīng)濟(jì)合同的擔(dān)保；個(gè)人或企業(yè)購(gòu)房按揭擔(dān)保；汽車消費(fèi)信貸擔(dān)保；個(gè)人消費(fèi)信貸擔(dān)保；項(xiàng)目投資；證券投資、股權(quán)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資（含天使投資）；企業(yè)重組、兼并、收購(gòu)；為企業(yè)提供資金拆借、典當(dāng)業(yè)務(wù)；不良資產(chǎn)收購(gòu)業(yè)務(wù)；投資管理等。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司： （1）名稱：某xx汽車港總部基地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(暫定名)（2）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)物業(yè)管理、房屋修繕及租賃、機(jī)電設(shè)備維修、商務(wù)信息咨詢；資產(chǎn)管理，資產(chǎn)投資、轉(zhuǎn)讓與銷售；為企業(yè)產(chǎn)