【正文】 根據(jù) 項(xiàng)目 2 個(gè) 酒店的標(biāo)價(jià)價(jià)格 ，得到 酒店 近 12 年 的酒店 收益，詳細(xì)為下表67。 酒店 經(jīng)營(yíng)收益 根據(jù)項(xiàng)目 2 個(gè)酒店的定位和檔次，參考周邊的酒店標(biāo)間價(jià)格，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的 2 個(gè)酒店標(biāo)間執(zhí)行價(jià)格如下表 66。 表 65：項(xiàng)目近 12 年的商業(yè)租金凈收益統(tǒng)計(jì) （萬(wàn)元） 說(shuō)明 215年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 一、總租金收益 2289 2695 2830 3113 3424 3766 4143 4557 5013 5514 二、各項(xiàng)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 5% 房產(chǎn)稅 12% 印花稅 % 其他各種稅費(fèi) 1% 三、宣傳、管理費(fèi)用 5% 四、租金凈收入 1760 2072 2176 2394 2633 2896 3186 3505 3855 4240 說(shuō)明：營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅的稅費(fèi)分別按照營(yíng)業(yè)額的 5%、 12%、 %收取。 表 64：項(xiàng)目各商業(yè)業(yè)態(tài)近 12 年租金收入（萬(wàn)元 /年） 物業(yè)類(lèi)型 物業(yè)體量（㎡） 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 餐飲 8000 582 611 642 706 777 854 940 1034 1137 1251 購(gòu)物 10000 992 1042 1094 1203 1324 1456 1602 1762 1938 2132 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 商超 4000 238 250 263 289 318 349 384 423 465 512 休閑娛樂(lè) 8000 476 500 525 578 635 699 769 846 930 1023 教育培訓(xùn) 6000 292 306 337 371 408 448 493 543 597 總計(jì) 2289 2695 2830 3113 3424 3766 4143 4557 5013 5514 說(shuō)明：各商業(yè)預(yù)計(jì) 2020 年建設(shè)完畢并免租， 2020 年開(kāi)始收取租金 。 表 63：項(xiàng)目各商業(yè)業(yè)態(tài)近 12 年租金價(jià)格預(yù)測(cè)（元 /㎡ /月） 物業(yè)類(lèi)型 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 餐飲 購(gòu)物 商超 休閑娛樂(lè) 教育培訓(xùn) 說(shuō)明：各商業(yè)業(yè)態(tài) 前 5 年租金價(jià)格增幅 5%，隨著商業(yè)氛圍的形成，后 5 年租金價(jià)格每年增幅 10%。 根據(jù)項(xiàng)目租售情況，項(xiàng)目 收益主要分成 3 大來(lái)源：商業(yè)租金收益 、 酒店的 經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)收益 和服務(wù)式公寓的銷(xiāo)售收益 。 說(shuō)明：此投資僅為土地成本和項(xiàng)目建設(shè)成本，不包括項(xiàng)目融資成本。 項(xiàng)目建設(shè)成本 項(xiàng)目建設(shè)成本 包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、各建設(shè)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)、地下車(chē)位、管理費(fèi)等共 8 大類(lèi)，總建設(shè)成本 39724 萬(wàn)元。 （ 2） 2020 年 5 月 25 日， 出讓地塊編號(hào) SL07(211):202041（位置：雙流縣西航港街道寺圣社區(qū)；土地性質(zhì)：商業(yè)用地（產(chǎn)權(quán)不可分割，業(yè)態(tài)：酒店、商業(yè)辦公為主）），該地塊采用掛牌的形式出讓成交價(jià)格： 170 萬(wàn)元 /畝。 二、 項(xiàng)目的投資估算 土地價(jià)格預(yù)測(cè) 參考項(xiàng)目臨近地塊的出讓價(jià)格，粗估預(yù)計(jì)本商業(yè)用地出讓價(jià)格為： 250 萬(wàn)元/畝 ，地塊面積共 畝，土地價(jià)格共 13044 萬(wàn)元 。 ? 業(yè)態(tài)合理：由于項(xiàng)目的特色地理位置，項(xiàng)目具有空港商業(yè)和校園商業(yè)的雙重屬性，既有適合學(xué)生人群的中低檔校園生活商業(yè)，又有適合商務(wù)人士、 城市精英的航空產(chǎn)業(yè)特質(zhì)的中高端商業(yè)。 商業(yè)過(guò)密，沒(méi)法體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值；商業(yè)過(guò)稀，沒(méi)法體現(xiàn)形成商業(yè)氛圍。 ? 效益最大化： 作為商業(yè)用地性質(zhì)， 商業(yè)價(jià)值要高于公寓或辦公樓，因此盡量追求最大化商業(yè)建筑 體量 。 購(gòu)物 10000 商超 4000 休閑娛樂(lè) 8000 商務(wù)酒店 4000 4 星級(jí)酒店 14000 教育培訓(xùn) 6000 服務(wù)式公寓 45000 東航總部 10000 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 二、總建筑面積 131890 車(chē)位個(gè)數(shù)：每 100 ㎡建筑面積 配置 個(gè)車(chē)位 。（航空限高 538 米，地塊海拔 489 米，因此建筑限高 49 米，目前周邊住宅最高 12 層） ? 車(chē)位： 輛 /100 ㎡ 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 項(xiàng)目總用地面積 畝，總地上建筑面積 109000 平方米，地下建筑面積22890 平方米，容積率為 。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 第六章 . 項(xiàng)目 投資規(guī)模和 經(jīng)濟(jì)收益分析 一、 項(xiàng)目 主要建設(shè)指標(biāo) 地塊 規(guī)劃 條件 從規(guī)劃局得到項(xiàng)目地塊的規(guī)劃指標(biāo)如下： ? 用地性 質(zhì)：商業(yè)用地 ? 地塊凈用地面積： 畝（代征道路用地 畝、代征綠地面積 畝 ） 。 大戶(hù)是關(guān)鍵，要善用“群羊效應(yīng)”，將廠家及大型品牌商戶(hù)作為主力商家引進(jìn)，給予其較高的優(yōu)惠條件，如免費(fèi)裝潢、免租等。JONES、歌莉婭、凡客誠(chéng)品、 adidas、李寧、 CONVERSE 等 飲品類(lèi) 3060 ㎡ FRESH(鮮榨水果 )、時(shí)代面包、菇糧菌飲、 9%站甜品、茶苑子等 其它配套 200500 ㎡ 靚麗數(shù)碼攝影、米婭印象、 MIC 攝影、 天天干洗、布蘭奇洗衣連鎖、天樂(lè)便利藥店、杏林藥房、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等 （ 3） 休閑娛樂(lè)業(yè) 浴足保健、美容 SPA、健身、酒吧、 KTV 量販、網(wǎng)吧、電玩等； 品牌建議：浩沙健身、溫莎健身、阿杰發(fā)藝、瑪花纖體、月亮村 KTV、 ATT KTV、盛世樂(lè)園電玩、 Tom 熊電玩等； （ 4） 其它 業(yè)態(tài) 單體面積 選址要求 品牌建議 商超 5000 ㎡以上 居住集中區(qū)，城市人口 6萬(wàn)人以上，交通便捷 歐尚、優(yōu)馬特、家樂(lè)福、易初蓮 花等 酒店 4000 ㎡以上 公路交叉口，交通便利 7 天連鎖、漢庭酒店、萊克快捷酒店等經(jīng)濟(jì)型酒店 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 2020 ㎡以上 學(xué)校附近、人口密集 韋博英語(yǔ)、雅思培訓(xùn)、哲思教育 中心等 招商方式建議 建議實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。M、 Camp。主力店的入駐，可有效縮短項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的培育期，極大地提高項(xiàng)目的知名度；第二，主力店商家具有自身很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和鮮明特色，能夠?qū)οM(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)大吸引力美因此能迅速打開(kāi)市場(chǎng)局面，在市場(chǎng)上確定自身的優(yōu)勢(shì)地位，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，為本項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)創(chuàng)造了有利條件；第三，主力店商家入駐可產(chǎn)生強(qiáng)烈的示范效應(yīng)，即其它經(jīng)營(yíng)者會(huì)蜂擁而至，以求依托大品牌做活自身的經(jīng)營(yíng)，這就為項(xiàng)目在選擇其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上的合作伙伴方 面提供了擇優(yōu)組合空間；第四，主力商家入駐，具有強(qiáng)大的聚客能力，同時(shí)提升項(xiàng)目形象和物業(yè)價(jià)值。如零售業(yè)國(guó)際知名的歐尚、優(yōu)馬特、家樂(lè)福、易初蓮花等。 其中：餐飲、商場(chǎng)超市、購(gòu)物業(yè)態(tài)主要為沿街底商，休閑娛樂(lè)（ KTV、網(wǎng)吧、臺(tái)球室）、商務(wù)酒店、教育培訓(xùn)等位于 34 樓。 服務(wù)式公園示意圖 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 航空 商務(wù)廣場(chǎng) 定向性的航空產(chǎn)業(yè)商務(wù)廣場(chǎng)，主要針對(duì)空港區(qū)和航空物流園區(qū)的客群，屬于中高端商務(wù)型的精品商業(yè)，屬于集中式的商業(yè)中心，主要業(yè)態(tài)為 ：餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、咖啡廳、健身中心等。 東航總部基地示意圖 服務(wù)式公寓 LOFT 公寓空間敞開(kāi)、高大，實(shí)用性強(qiáng)，可辦公、居住，面積 3050 平米小戶(hù)型，層高 米左右，空間變化豐富。 項(xiàng)目消費(fèi)群體定位 項(xiàng)目消費(fèi)客群分成一下 4 類(lèi)： 空港區(qū)域內(nèi)在校大學(xué)生：追求時(shí)尚個(gè)性的年輕一族，易接受新鮮事物，雖然經(jīng)濟(jì)收入有限，但具有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力； 項(xiàng)目 公里范圍內(nèi)的居民：具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)生活配套要求較高，購(gòu)買(mǎi)需求較大； 空港區(qū)內(nèi)企業(yè)和商務(wù)人士：空港核心區(qū)內(nèi)，商務(wù)需求旺盛，消費(fèi)具有一定目的性； 潛在消費(fèi)群：兩條機(jī)場(chǎng)航道帶來(lái)的流動(dòng)客運(yùn)人群，千萬(wàn)高端消費(fèi)潛力群。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第五章 . 項(xiàng)目 定位和 建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體 定位 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目依托交通和地理優(yōu)勢(shì)， 立足日常生活商業(yè)和航空產(chǎn)業(yè)定向商務(wù)需求，體現(xiàn)東航公司品牌和形象，打造集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能于一體的 航空港 門(mén)戶(hù)區(qū)的 商業(yè)綜合體，成為區(qū)域標(biāo)桿性商業(yè)中心 。 初步估計(jì)，由于航空產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的定向商務(wù)需求大約在 10 萬(wàn)左右，包括商務(wù)辦公、商務(wù)餐飲、商務(wù)接待、商務(wù)購(gòu)物、商務(wù)住宿等。 圖 43：項(xiàng)目區(qū)域主要居住區(qū)統(tǒng)計(jì) 定向的航空商務(wù)需求預(yù)測(cè) 作為航空第四城，成都雙流航空港發(fā)展迅速，每年的旅客人數(shù)、起降次數(shù)和貨物吞吐量等突發(fā)增長(zhǎng)，以此帶來(lái)的航空產(chǎn)業(yè)公司、企業(yè)、服務(wù)人員數(shù)量逐年增加，對(duì)航空產(chǎn)業(yè)的商務(wù)需求也越來(lái)越大。 區(qū)域未來(lái)商業(yè)需求預(yù)測(cè) 由于項(xiàng)目特殊的地理位置，區(qū)域未來(lái)商業(yè)分成常規(guī)的商業(yè)和定向的航空產(chǎn)業(yè)商務(wù) 。隨著天府新區(qū)的改造，政府經(jīng)濟(jì)政策的扶持，本區(qū)域的將成為廣大消費(fèi)者和投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。本項(xiàng)目的建成，將加速航空港商圈的形成，彌補(bǔ)新區(qū)商業(yè)的不足，與南門(mén)商圈遙相呼應(yīng)，形成有效的商業(yè)聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大成都南邊的商業(yè)整體影響力。本項(xiàng)目的打造，將提升西南名族大學(xué)和周邊居住居民的生活品質(zhì)，打造新一輪的特色校園經(jīng)濟(jì)。由于是天府新區(qū)打造，商業(yè)處于規(guī)劃中，大體量商業(yè)正在起步，因此本項(xiàng)目順應(yīng)發(fā)展潮流，發(fā)展前景可觀。 五、商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè) 區(qū)域人口預(yù)測(cè) 目前項(xiàng)目所處區(qū)域常住居民 人口 約 萬(wàn)人，商業(yè)消費(fèi)人群達(dá)到 9 萬(wàn)人，以2%的增速計(jì)算， 預(yù)計(jì)未來(lái) 10 年該區(qū) 常住 人口容量（含居住區(qū)人口、在校學(xué)院師生、企業(yè)商務(wù)人士） 將達(dá)到 12 萬(wàn)人。金港中心） 商業(yè)綜合體 8 預(yù)計(jì)明年 5 月中旬 ，包括 北京華聯(lián)、公寓、寫(xiě)字樓 、住宅等共 20萬(wàn)方 西航港大道一段 —— 6 規(guī)劃中，面市未定 總計(jì) 22 四、項(xiàng)目商業(yè)租售價(jià)格預(yù)測(cè) 由于商業(yè)市場(chǎng)受多方面因素影響，因此在制定租金水平時(shí)應(yīng)側(cè)重考慮區(qū)域市場(chǎng)周邊項(xiàng)目的平均租金水平情況，區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的租金差異，及在未來(lái)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃改造，對(duì)未來(lái)的升值。金港中心打造的 8 萬(wàn)方商業(yè)，另外緊鄰本項(xiàng)目的周邊地塊，可見(jiàn)，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)日后競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較激烈。 圖 41：項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)統(tǒng)計(jì)分布 表 42： 西航港片區(qū)現(xiàn)有主意酒店統(tǒng)計(jì) 酒店名稱(chēng) 酒店檔次 酒店體 量 酒店客房總 數(shù) 標(biāo)間執(zhí)行價(jià)（標(biāo)價(jià)） 酒店平均入住 率（ %） 川港國(guó)際酒店 四星級(jí) 8000 150 440 70 百港國(guó)際酒店 準(zhǔn) 4 星酒店 48000 180 540 60 空港頭等艙大酒店 商務(wù)酒店 11000 256 260 65 機(jī)場(chǎng)銀港商務(wù)酒店 商務(wù)酒 店 3500 80 208 55 總計(jì) 70500 說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)和酒店工作人員。重點(diǎn)研究街道有川大街、西航港大道、臨港四段街道 表 41： 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 區(qū)段 業(yè)態(tài) 物業(yè)情況 檔次 供應(yīng)量(㎡ ) 西航港大道 (百港酒店 旁的小巷 ) 酒店 酒店底商 高 \中 \低檔 67000 餐飲 酒店底商 中檔 3500 休閑 酒店底商 中檔 3200 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 便民服務(wù) 酒店底商 中檔 500 其它 酒店底商 中檔 300 合計(jì) 74500 圣寺 農(nóng) 民小鎮(zhèn) (西南民族大學(xué)片區(qū) ) 餐飲 社區(qū)商鋪 低檔 5000 服飾 社區(qū)商鋪 低檔 1200 酒店 社區(qū)商鋪 低檔 1800 便民服務(wù) 社區(qū)商鋪 低檔 1200 超市 社區(qū)商鋪 低檔 1500 其它 社區(qū)商鋪 低檔 650 合計(jì) 11350 臨港路三段 (棠中外語(yǔ)學(xué)校片區(qū) ) 酒店 住宅底商、臨 街商鋪 中低檔 4000 餐飲 住宅底商、臨街商鋪 中檔 9000 服飾 住宅底商、臨街商鋪 中檔 2020 休閑 住宅底商、臨街商鋪 中檔 5000 便民服務(wù) 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2200 超市 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2020 其它 住宅底商、臨街商鋪 \ 1500 合計(jì)