【正文】 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的各種領(lǐng)先模式可以分為以下幾種： 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告
。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。 如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強大的凝 聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關(guān)行業(yè)延伸及細化，進而達到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎(chǔ)。 2. 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下， 借助璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 29 企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。 1. 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。 由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā) 達地區(qū)總部經(jīng)濟的規(guī)模形成，投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U大，更多城市將得到發(fā)展機遇。二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。 國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不斷上漲。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。工業(yè)強國，工業(yè)的發(fā)展程度決定國家硬實力，在經(jīng)濟高速發(fā)展的中國，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必將迅速崛起，同樣也是多樣化需求的市場下催生的產(chǎn)物。 第三階段總部工業(yè)基地 ，功能多樣化、配套齊全、宜產(chǎn)、宜辦、宜生活的內(nèi)部環(huán)境，必將引領(lǐng)工業(yè)地產(chǎn)項目未來發(fā)展的主要方向 。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 27 2. 我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 現(xiàn)狀 工業(yè)地產(chǎn)分為三個階段，第一階段傳統(tǒng)工業(yè)廠房， 該類傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，已經(jīng)不能滿足高度，緊張土地資源下的土地利用方式。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金 逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的 土地批租 年 限為 50 年。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 26 第四章 工業(yè)地產(chǎn) 市場環(huán)境分析 一、 工業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展分析 (一 ) 工業(yè)地產(chǎn)的概念 工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有 毛地 、 熟地 ，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設(shè)，人口的激增 ， 璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場發(fā)展提供支撐。 璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。 三、 投資環(huán)境綜述 重慶 作為 一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘校?將在城市定位、城市規(guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟高速持續(xù)穩(wěn)步的增長， 邁入國際級大都市行列；璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 25 同時，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，將吸引大量國內(nèi)外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。 小結(jié) 伴隨交通條件和城市地位的改善 ， 城市的全面建設(shè) ， 人口的激增 ， 璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機， 第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場發(fā)展提供支撐。 “兩片”：是指北部的大路和南部的丁家兩個片區(qū)，依托中心商貿(mào)鎮(zhèn)建設(shè)，形成兩個次級商圈，聯(lián)結(jié)重慶主城和璧山縣城，輻射帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)發(fā)展。 “一廊”：根據(jù)璧山的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的基本走向，以璧城為中心，構(gòu)建由北到南的“大路 —— 璧城 —— 青杠 —— 丁家” 商貿(mào)發(fā)展走廊，沿線布 局商業(yè)網(wǎng)點。 規(guī)劃建設(shè)大學城隧道、大興 — 臺灣產(chǎn)業(yè)園通道、青杠 — 金鳳通道、雙福隧道，提升 S10 G319 的道路等級，強化縣域內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫向聯(lián)系。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 24 西部通道和 S208 線以銜接城鎮(zhèn)服務(wù)功能為主，同時承擔區(qū)域性通道功能，以產(chǎn)業(yè)帶動和物流集散為主要功能，通過聯(lián)系南部的黃磏港、自南部聯(lián)系黃磏起，經(jīng)健龍 丁家 正興 大興 福祿 大路 八塘，至北碚。 中部通道為以交通為主的服務(wù)性通道，連接未來兩個城際站點、高速出入口和各城鎮(zhèn)中心區(qū)，自八塘起，經(jīng)七塘 保家 璧城 青杠 來鳳 丁家 三合，向江津方向延伸。 與永川聯(lián)系 ， 規(guī)劃建設(shè)成渝城際鐵路，在永川及璧山境內(nèi)設(shè)站點；規(guī)劃建設(shè)成渝高速輔道。 6) 與其他方向聯(lián)系 與江津聯(lián)系 ， 目 前璧山與江津的聯(lián)系道路只有，規(guī)劃改造 S208 線為二級公路。 打造面向黃磏的疏港通道，可以提升璧山的區(qū)域交通地位，帶動區(qū)域節(jié)點開發(fā)。 4) 與江北機場聯(lián)系 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 23 璧山北部地區(qū)可通過渝遂高速公路轉(zhuǎn)繞城或內(nèi)環(huán)高速到達江北國際機場； 璧山中部地區(qū)璧城組團可通過成渝輔助通道 或大學城隧道轉(zhuǎn)繞城高速或內(nèi)環(huán)高速到達江北國際機場； 璧山南部地區(qū)可經(jīng)成渝高速公路轉(zhuǎn)繞城或者內(nèi)環(huán)高速到達江北國際機場。 規(guī)劃建設(shè)的成渝城際鐵路，在璧山及西部新城均設(shè)有站點，將形成璧山與西部新城聯(lián)系的城際快速鐵路通道；同時，沿成渝輔助通道方向預(yù)留渝萬城際鐵路西延線走廊，并在團結(jié)村規(guī)劃建設(shè)新的客站，構(gòu)筑和成渝城際鐵路平行的快速客運通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展 戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 規(guī)劃軌道一號線延伸至璧山（承接《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》）； 建設(shè)大學城隧道與大學城橫四路相接（即將建成通車）； 規(guī)劃建設(shè)璧山至金鳳隧道聯(lián)系金鳳組團； 遠景預(yù)留橫五路至臺灣工業(yè)園通道 。 2) 與西永城市副中心聯(lián)系 在現(xiàn)有渝遂高速公路和 G319 線的基礎(chǔ)上，增建以下通道，見圖 52： 成渝輔助通道 。 規(guī)劃增建成渝輔助通道與主城快速路二橫線對接、增建渝遂高速增線與主城快速路一橫線對接，打造直接通達兩江新區(qū)的快速通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 成渝城際鐵路、渝萬城際鐵路西延線 。 伴隨交通條件和城市環(huán)境改善，璧山的土地價格、房價、投資型商業(yè)物業(yè)均將上漲！ （ 3） 交通規(guī)劃 圖表 璧山 與主城聯(lián)系通道 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 22 1) 與主城核心區(qū)（渝中 CBD、兩江新區(qū)）聯(lián)系 在現(xiàn)有的渝遂高速公路、成渝高速公路和 G319 的基礎(chǔ)上，規(guī)劃增加以下通道 。 璧山新城推出“綠島新區(qū)”概念，志在成為“宜居重慶”代表作。此次擴城，預(yù)計總投資為 800 億元左右。 璧山新縣城幅員面積為 915 平方公里，均為綠島新區(qū)。實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險參保率分別達到 80%和 95%。 社會更加和諧穩(wěn)定。森林覆蓋率提高到 48%以上，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達到 50%以上，建成深綠型 生態(tài)化城市。單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗五年確保下降 16%，力爭下降20%。城鎮(zhèn)化率提高到 60%。工業(yè)總產(chǎn)值年均增長 25%， 2020 年超過 1200 億元。地方財政收入年均增長 30%以上， 2020 年突破 100億元。 3. 城市規(guī)劃 （ 1） 城市發(fā)展 規(guī)劃 綜合經(jīng)濟實力大幅提升。璧山縣 — 青杠組團以機械和加工工業(yè)為主，同時配套居住和商業(yè)設(shè)施。區(qū)域城鄉(xiāng)空間發(fā)展布局為“一心四帶五區(qū)”，璧山與都市區(qū)、江津城區(qū)一同構(gòu)建核心發(fā)展區(qū)。定位于疏解主城人口、集聚區(qū)域人口的高品質(zhì)生態(tài)宜居城市；以休閑旅游、醫(yī)療康體、城郊農(nóng)業(yè)為特色的都市后花園。打造面向主城的商務(wù)金融后臺服務(wù)區(qū)；服務(wù)西永的研發(fā)后臺服務(wù)、教育延伸區(qū)；主城面向成渝區(qū)域輻射的戰(zhàn)略門戶區(qū)；民營中小企業(yè)的總部基地。構(gòu)建主城疏解工業(yè)的優(yōu)化升級基地；配套西永的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；重慶甚至成渝地區(qū)民營中小企業(yè)的集聚升級區(qū)；承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的都市型工業(yè)基地和出口加工基地。 圖表 20202020 年璧山地區(qū)固定資產(chǎn)投資趨勢圖（億元） 圖表 20202020 年璧山地區(qū)固定資產(chǎn)投資用途比例示意圖（億 元） 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 19 小結(jié) : 璧山縣 經(jīng)濟保持高速穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快以及新城開發(fā)深入，未來 璧山縣 經(jīng)濟發(fā)展將會再上一個臺階。 圖表 20202020 年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)增長趨勢圖（億元） 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 18 圖表 20202020 年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比重示意圖（億元） （ 3） 固定資產(chǎn)投資 璧山縣固定資產(chǎn)投產(chǎn)總額從 2020年的 2020年的 135億，增加了 倍，除 08 年金融危機影響， 09年增幅較小，其他年份增幅都在 24%以上，其中 09 年到 10年的增幅達到 70%，增長態(tài)勢良好。近年來璧山縣借勢發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)及裝備制造產(chǎn)業(yè)，極力打造千億級工業(yè)園區(qū)，勢必會拉動璧山經(jīng)濟的飛速發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)從2020 年開始增幅加大，增速加快。 圖表 20202020 年璧山地區(qū)生產(chǎn)總值走勢圖（億元） （ 2） 三大產(chǎn)業(yè) 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重來看，近幾年璧山縣的三大產(chǎn)業(yè)呈明顯優(yōu)化趨勢；其中，第一產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，第二產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐漸增長的趨勢，第三產(chǎn)業(yè)處于較小的波動當中，但大體呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢；從數(shù)據(jù)顯 示來看，璧山縣以第二產(chǎn)業(yè)為主，其次為第三產(chǎn)業(yè)，再次為第一產(chǎn)業(yè)。從這些數(shù)據(jù)顯示出北碚區(qū)較為雄厚的經(jīng)濟實力璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 17 和強勁的發(fā)展速度，預(yù)計未來發(fā)展還將繼續(xù)邁上新臺階。 除 08 年遭遇經(jīng)濟危機影響， 09年經(jīng)濟增長放緩?fù)?，其他增長率都在 15%以上。為本項目打造奠定一個良好的城市形象和基礎(chǔ)，有利于本項目的發(fā)展。 璧山傳統(tǒng)的土特產(chǎn)品有“璧 山土布”、“璧山干酒”、“玉麟錦緞”、“青杠板栗”、“大路黃花”、“天池銀絲粉”，現(xiàn)代的璧山微雕、皮革皮鞋、“璧玉一號”優(yōu)質(zhì)梨、璧山財兔、風味源板兔、“白云湖”板鴨等名揚國內(nèi)外。金堂湖風景區(qū)，位于縣城西 35公里處的正興鎮(zhèn)，主要景點是重慶地區(qū)保存最好、最大的天主教堂“露德堂”，占地 30 畝，歷時百年至今完好無損。 璧山旅游資源豐富，改革開放以來，開辟出一批市風景旅游區(qū)，有白云湖風景區(qū)，位于成渝高速公路站口青杠街道?，F(xiàn)有礦產(chǎn)煤、鐵、石膏、天然氣、重金石、頁巖、石英砂、瓷土等。 6. 特產(chǎn)資源 璧山縣幅員面積 平方公里，耕地面積 391770 畝，人均耕地面積 畝。璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 16 2020 年新型建材產(chǎn)值達 2多億元。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 171810 萬元，占工業(yè)經(jīng)濟比重 %，實現(xiàn)稅收 4858 萬元?！凹t火鳥”牌皮鞋成為我縣歷史上第一個國家免檢產(chǎn)品，并被評為重慶品牌產(chǎn)品。 制鞋業(yè) 皮革皮鞋業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。全縣機械工業(yè)依托紅宇公司、青山公司、大江公司等一大批重點企業(yè)的配套作用，初步形成了汽、摩配生產(chǎn)基地，全年完成汽車配件 ，完成摩托車配件 億元，完成摩托車發(fā)動機 萬臺，摩托車成車 萬輛。 機械制造業(yè) 機械工業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 5. 工業(yè)產(chǎn)業(yè) 有成渝高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶和渝遂高速沿線產(chǎn)業(yè)密集帶經(jīng)過璧山工業(yè)園區(qū)，璧山縣成為兩大產(chǎn)業(yè)密集帶建設(shè)發(fā)展的橋頭堡。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 15 璧山全縣共有市級文物保護單位 3 處，縣級文物保護單位 43處 ；縣境之內(nèi)，還有 36座古寨、 95處古墓。 4. 人文風貌 璧山史稱“巴渝名邑”，歷史悠久，地靈人杰，歷史上曾出過“雙狀元”、“六翰林”。 1983 年 4 月1日，永川地區(qū)與重慶市合并，璧山縣屬重慶市轄。 1968 年，江津?qū)^(qū)更名江津地區(qū)，