【正文】 給予入駐園區(qū)的企業(yè)和經營商稅、費優(yōu)惠扶持政策。在符合城市總體布局與規(guī)劃的前提下，給予交通、能源等城市配套方面的傾斜支持。由區(qū)政府匯同相關職能部門，成立項目領導小組，予該項目開發(fā)建設以協(xié)調、指揮。本項目的建設和實施，是城市商業(yè)規(guī)劃和商貿物流功能建設的大事，是**汽車行業(yè)整合、提升的大事，介于項目投資大，建設規(guī)格高，影響大，涉及面廣等特點，我公司建議：以**集團為開發(fā)主體，由新都區(qū)政府提供政策支持，各行業(yè)協(xié)會密切配合，確保項目順利推進，并能按規(guī)定享受有關優(yōu)惠政策。提升城市整體形象“汽車總部基地”建成并全面投入使用以后，將聚集上百家企業(yè)，該區(qū)域必將成為最為集中的財富與精英集中之地，必定是**最為耀眼的區(qū)域，這必將極大地提升新都的城市形象。增加就業(yè)收益“汽車總部基地”建成以后，將有300家企業(yè)入住，將產生5000個以上就業(yè)機會。GDP收益“汽車總部基地”的開發(fā)、建設，必將帶給新都區(qū)以及**市政府巨大的GDP增量收益。第六章 項目稅收收益及其它收益 一、稅費收益估算 1．項目3號地塊直接產生稅費（營業(yè)稅、所得稅）：11538萬元；引入企業(yè)800戶（3號地塊項目300家，2號地塊500家），按每戶企業(yè)平均營業(yè)額5000萬元計算，市場營業(yè)額將達到400億元；按每戶企業(yè)平均納稅50萬元計算，每年企業(yè)納稅40000萬元（暫不計企業(yè)所得稅）。項目4號地塊項目作為持有物業(yè)，部分用于長期經營、融資，部分自用于新能源電動汽車生產基地，%。用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）實際建筑面積（㎡）物業(yè)性質建筑結構 75000 單層建設，8m層高，按雙層計算建筑報建總部基地鋼結構（二）成本估算**汽車港總部基地4號地塊項目投資成本估算表　費用項目單位造價單 價工程量單價（元） 合價（元） 面積（㎡）價格（元/㎡）1土地成本畝　　 13,894, 75000 凈地成本畝 60000 13,434, 75000 代征地成本畝 20000 460, 75000 2建安成本（含設施設備）㎡75000 1200 90,000, 75000 3報建費㎡150000 35 5,250, 75000 4市政水電安裝㎡75000 20 1,500, 75000 5道路、管網建設畝75000 60 4,500, 75000 6綠化費用㎡75000 20 1,500, 75000 7雨污水碰管費㎡75000 15 1,125, 75000 8方案施工圖設計費㎡75000 10 750, 75000 9施工圖審查㎡75000 1 75, 75000 10監(jiān)理費㎡75000 5 375, 75000 11勘測測繪費㎡75000 1 75, 75000 12產權面積測量㎡75000 2 150, 75000 13環(huán)評、空氣檢測費㎡75000 2 150, 75000 14招投標㎡75000 37, 75000 15噪聲污水排放費㎡75000 2 150, 75000 16基礎、防雷檢測費㎡75000 1 75, 75000 17管理費用㎡75000 1~16項的3% 4,005, 75000 18財務費用元100,000,000 年財務成本按8%計，兩年共計16% 16,000, 75000 19不可預見費㎡75000 1~18項的1% 1,535, 75000 　成本合計　　　155,042,393 　 ..（三）資金來源方式金額（元）所占比例1自有資金55,042,393 %2融資資金（含銀行貸款）100,000,000 %合計　155,042,393 100%（四）投資收益分析**汽車港總部基地4號地塊項目投資收益分析表序號項目依據(jù)金額（元）一項目總成本　155,042,393 二年租金收入　租金標準（元/㎡.月）面積年租金（元）1自用物業(yè)年使用成本（40%）　2030000 7,200,000 2對外出租物業(yè)租金年租金收入　3045000 16,200,000 3室外堆場年租金收入　1550000 9,000,000 4合計　32,400,000 三對外出租物業(yè)年經營費用（自用物業(yè)及室外堆場暫不計算營銷費及稅賦）1年營銷費用6750002年租金稅費17%，房產稅12%、營業(yè)稅5%2754000小計　　3429000四年稅后收入　28,971,000 五物業(yè)價值4500元/㎡337,500,000 六年投資回報率　%七收回投資年限(年)　 （五）敏感性分析**汽車港總部基地4號地塊項目投資收益敏感性分析表出租率70%90%100%租賃價格元/㎡.月年稅后收入(元)年投資回報率年稅后收入(元)年投資回報率年稅后收入(元)年投資回報率3526629650%29609550%31099500%3029139700%27693900%28971000%2523649750%25778250%26842500%三、2號地塊經濟分析（一）項目概況用地面積（㎡）其中汽配市場商業(yè)面積100000物業(yè)性質建筑結構用地面積（畝） 獨棟辦公建筑面積30000商業(yè)框架用地面積（㎡） 公寓建筑面積80000容積率 寫字樓建筑面積40000總建筑面積（㎡）300000酒店、賓館建筑面積50000 （二）成本估算**汽車港總部基地2號地塊項目投資成本估算表　費用項目單位造價單 價工程量單價（元） 合價（元） 面積（㎡）價格（元/㎡）1土地成本畝　　 67,873, 300000 凈用地成本畝 400000 65,675, 300000 代征地成本畝 20000 2,197, 300000 2建安成本（含設施設備）㎡300000 1800 540,000, 300000 3報建費㎡300000 117 35,100, 300000 4市政水電安裝㎡300000 20 6,000, 300000 5道路、管網建設畝300000 100 30,000, 300000 6綠化費用㎡300000 100 30,000, 300000 7雨污水碰管費㎡300000 15 4,500, 300000 8方案施工圖設計費㎡300000 25 7,500, 300000 9施工圖審查㎡300000 1 300, 300000 10監(jiān)理費㎡300000 5 1,500, 300000 11維修基金㎡300000 7,350, 300000 12勘測測繪費㎡300000 1 300, 300000 13產權面積測量㎡300000 2 600, 300000 14環(huán)評、空氣檢測費㎡300000 2 600, 300000 15招投標㎡300000 150, 300000 16噪聲污水排放費㎡300000 2 600, 300000 17基礎、防雷檢測費㎡300000 1 300, 300000 18管理費用㎡300000 1~17項的3% 21,980, 300000 19營銷費用㎡1114000000 銷售收入的3% 32,715, 300000 20財務費用（兩年）元300,000,000 年財務成本計8%，共計16% 48,000, 300000 21不可預見費㎡　1~20項的1% 8,353, 300000 　成本合計　　　843,722,155 　 （三）資金來源方式金額（元）所占比例1自有資金（含銷售回款）543,722,155 %2融資資金（含銀行貸款）300,000,000 %小計　843,722,155 100%（四）投資收益分析根據(jù)集團及項目發(fā)展需要，在項目經營過程中通過銷售部分物業(yè)為項目發(fā)展提供現(xiàn)金流支持，同時持有部分物業(yè)通過良好的持續(xù)經營享受長期穩(wěn)定的租賃收益及物業(yè)升值收益。**汽車港總部基地3號地塊項目投資收益分析表（45%物業(yè)銷售、55%物業(yè)持有）序號　項目依據(jù)金額（元）銷售物業(yè)（45%）一銷售收入銷售比例銷售面積銷售均價(元）銷售總額(元）45%40239 6000241,436,700 二稅前利潤36,150,661 三納稅稅種及金額1營業(yè)稅銷售收入的5%12,071,835 2城建稅營業(yè)稅的7%845,028 3教育費附加營業(yè)稅的3%362,155 4地方教育費附加營業(yè)稅的1%120,718 5所得稅　　所得稅應納所得額　22,750,924 所得稅率實際稅率為25%，通過稅收規(guī)劃降低10%應納所得稅2,275,092 6土地增值稅%預交3,621,551 　應繳稅合計　19,296,380 四稅后收益　16,854,281 持有物業(yè)租賃（55%）五年租金收入租賃比例租賃面積租賃均價(元/㎡第五章 項目經濟分析項目經濟分析基于集團自有資金實現(xiàn)項目開發(fā)與建設基礎之上，一旦項目發(fā)展獲得金融部門金融支持，項目運營過程中將調整自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例，將3號地塊項目銷售銷售控制在35%左右，自持物業(yè)控制在65%左右，4號地塊物業(yè)全部自持，通過持有物業(yè)作為長期經營、融資平臺、并享受物業(yè)增值收益，提升市場運營發(fā)展能力。強化產品優(yōu)勢，打造項目核心競爭力。采取一切措施，強化對市場的培育。抓住省政府經濟區(qū)功能優(yōu)化布局的時機，獲取省政府特別政策支持。新都是**主打現(xiàn)代物流、機械制造、加工的工業(yè)、經濟強區(qū)、是**各項配套設施最為完善的區(qū)域之一，具有發(fā)展汽車總部經濟得天獨厚的條件。**市政府大力倡導發(fā)展總部經濟，通過**集團與新都區(qū)政府的共同努力，將本項目作為**發(fā)展總部經濟的樣板，作為**發(fā)展汽車總部經濟的形象代表。互助會員制融資性擔保公司注冊資本不得低于人民幣500萬元。說明：擔保基本需求：擔保金額預計不低于20000萬元，其中：物業(yè)按揭：3號地塊項目9萬㎡按20%計算，㎡6000元/㎡50%=5400萬元；投資客回報擔保：3號地塊項目9萬㎡按20%計算，㎡6000元/㎡8%5年=4320萬元；購車擔保：按每年擔保金額1億元估算。投資擔保公司：（1）名稱：****投資擔保有限公司(暫定名)（2）經營范圍：為中小企業(yè)提供貸款、融資租賃及其他經濟合同的擔保；個人或企業(yè)購房按揭擔保；汽車消費信貸擔保；個人消費信貸擔保；項目投資；證券投資、股權投資、風險投資（含天使投資）；企業(yè)重組、兼并、收購；為企業(yè)提供資金拆借、典當業(yè)務；不良資產收購業(yè)務；投資管理等。資產經營管理公司： （1）名稱：****汽車港總部基地資產經