【正文】 月） 年租金總額 (元） 55% 49182 40 23607144 六 年經(jīng)營費用 1 年營銷費用 每年按 1 個月租金計算 1,967,262 2 年租金稅費 17%，房產(chǎn)稅 12%、營業(yè)稅 5% 4,013,214 年經(jīng)營費用合計 5,980,476 七 年租賃稅后收入 17,626,668 合計 銷售凈利潤 銷售 45% 16,854,281 年租賃稅后收入 持有 55% 17,626,668 自持物業(yè)資產(chǎn)價值 295,089,300 二 、 4 號地塊經(jīng)濟分析 （一）項目概況 4 號地塊總占地面積為 253 畝，其中凈用地面積 畝，其中 60%畝用地作為 3 號地塊汽車商貿(mào)基地的維修、倉儲、物流、配送中心 ， 40%自用于新能源電動汽車生產(chǎn)基地 。 一 、 3 號地塊經(jīng)濟分析 （一） 項目概況 用地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） 物業(yè)性質(zhì) 建筑結(jié)構(gòu) 1 號地塊 總部基地 低層框架 3 號地塊 合計 89421 （二） 成本估算 xx 汽車港總部基地 3 號地塊項目投資成本估算表 費用項目 單位 造價 單 價 工程量 單價（元） 合價（元） 面積（㎡） 價格（元 /㎡） 1 土地成本 畝 12,438, 89421 凈用地成本 畝 90000 11,715, 89421 代征地成本 畝 20210 722, 89421 xx 汽車總部基地可行性研究報告 43 2 建安成本（含設(shè)施設(shè) 備） ㎡ 89421 1600 143,073, 89421 3 報建費 ㎡ 89421 35 3,129, 89421 4 市政水電安裝 ㎡ 89421 20 1,788, 89421 5 道路、管網(wǎng)建設(shè) 畝 89421 60 5,365, 89421 6 綠化費用 ㎡ 89421 30 2,682, 89421 7 雨污水碰管費 ㎡ 89421 15 1,341, 89421 8 方案施工圖設(shè)計費 ㎡ 89421 15 1,341, 89421 9 施工圖審查 ㎡ 89421 1 89, 89421 10 監(jiān)理費 ㎡ 89421 5 447, 89421 11 維修基金 ㎡ 89421 2,190, 89421 12 勘測測繪費 ㎡ 89421 1 89, 89421 13 產(chǎn)權(quán)面積測量 ㎡ 89421 2 178, 89421 14 環(huán)評、空氣檢測費 ㎡ 89421 2 178, 89421 15 招投標 ㎡ 89421 44, 89421 16 噪聲污水排放費 ㎡ 89421 2 178, 89421 17 基礎(chǔ)、防雷檢測費 ㎡ 89421 1 89, 89421 18 管理費用 ㎡ 89421 1~17 項的 3% 5,239, 89421 19 營銷費用 ㎡ 0 銷售收入的 3% 16,095, 89421 20 財務(wù)費用 元 100,000,000 年財務(wù)成本按8%計，兩年共計16% 16,000, 89421 21 不可預(yù)見費 ㎡ 1~20 項的 1% 2,119, 89421 成本合計 214,102,864 （三） 資金來源 方式 金額（元） 所占比例 1 自有資金（含銷售回款） 114,102,864 % 2 融資資金（含銀行貸款） 100,000,000 % 小計 214,102,864 100% （四） 投資收益分析 投資收益分析 —— 全部實現(xiàn)銷售 （ 1）投資回報分析 xx 汽車港總部基地 3 號地塊項目 投資收益分析表 （ 100%銷售） 序號 項目 依據(jù) 金額（元） 一 銷售收入 銷售面積 銷售均價 (元） 銷售總額 (元） 89421 6000 536,526,000 xx 汽車總部基地可行性研究報告 44 二 稅前利潤 322,423,136 三 納稅稅種及金額 1 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 26,826,300 2 城建稅 營業(yè)稅的 7% 1,877,841 3 教育費附加 營業(yè)稅的 3% 804,789 4 地方教育費附加 營業(yè)稅的 1% 268,263 5 所得稅 所得稅應(yīng)納所得額 292,645,943 所得稅率 實際稅率為 25%，通過稅收規(guī)劃降低 10% 應(yīng)納所得稅 29,264,594 6 土地增值稅 按銷售收入的 %預(yù)交 8,047,890 應(yīng)繳 稅合計 67,089,677 六 稅后收益 255,333,459 七 盈虧平衡點 % 八 投資回報率 % （ 2）敏感性分析 xx 汽車港總部基地 3 號地塊項目 投資收益 敏感性 分析表 銷售價格（元 /㎡） 凈利潤（元） 投資回報率 盈虧平衡點 7000 327565954 % % 6500 291449706 % % 6000 255333459 % % 5500 219217211 % % 經(jīng)營模式 —— 部分物業(yè)銷售、部分物業(yè)持有 根據(jù)前述全部物業(yè)實現(xiàn)銷售情況下的投資收益分析及敏感性分析， 盈虧平衡點在 %~%之間， 在項目經(jīng)營過程中通過銷售 45%左右的物業(yè) 為項目 發(fā)展提供 現(xiàn)金流支持，同時 持有 55%左右的物業(yè) 通過 良好的持續(xù)經(jīng)營享受長期穩(wěn)定的租賃收益及物業(yè)升值收益。 本項目 將在起步階段 提前進行規(guī)劃，完全按照市場的需求、按照現(xiàn)代汽車 總部經(jīng)濟園區(qū)的模式進行本項目的環(huán)境、建筑、服務(wù)等產(chǎn)品規(guī)劃，打造項目的核心競爭力。 本項目將借助各種活動、各種場合、各種媒介加強對市場的培育，強化目標市場企業(yè)對本項目的認知。 抓住四川省政府提出對全川的經(jīng)濟功能區(qū) 進行產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的有利時機，獲取四川省政府在財稅分配、 GDP 核算等方面的大力支持， 充分利用成都市的 地緣優(yōu)勢， 通過促進企業(yè)按照市場法則進行資源配置，通過促進成都市與外地企業(yè)的發(fā)展來帶動 新都 汽車總部基地 內(nèi)企業(yè) 經(jīng)濟的共同發(fā)展。 強化區(qū)域功能，合理布局，爭取政策。 成為促進 新都 發(fā)展總部經(jīng)濟與城市經(jīng)營的典范。 （ 三 ） 總體思路 爭做成都 汽車 類 總部經(jīng)濟的樣板 示范區(qū) 。 ○2《四川省融資性擔保公司管理暫行辦法》 規(guī)定： 在市（州）范圍內(nèi)經(jīng)營的融資性擔保公司的注冊資本不得低于人民幣 1000 萬元，在全省經(jīng)營的注冊資本不得低于人民幣 3000 萬元，跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）經(jīng)營的注冊資本不得低于人民幣 1 億元。 （ 3）注冊資本金： 2021 萬元，建議為 30005000 萬元（可在 全省經(jīng)營 ），擔保金額按 1： 8~10 放大。 xx 汽車總部基地可行性研究報告 40 （ 3）注冊資本金： 5001000 萬元 ，通過較高的注冊資本金提升客戶信譽度 。 （二）設(shè)立 運營 主體 設(shè)立項目運營為項目提供全方位服務(wù)。 需完善內(nèi)容：增加房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，并申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 有利于發(fā)揮 區(qū)域內(nèi) 地塊價值最大化 “ 汽車總部基地 ” 的建設(shè)將吸引大量 汽車 總部型企業(yè) 、科研機構(gòu) 及銷售中心 的入駐，促進經(jīng)濟的發(fā)展，加快區(qū)域的成熟，從而帶動區(qū)域地塊價值的提升，有利于區(qū)域土地資源的合理利用及價值最大化發(fā)展。 （二）、 項目規(guī)劃設(shè)計原則 有利于城市的建設(shè)規(guī)劃 項目所在地為 新都工業(yè)發(fā)展區(qū)東 區(qū)，繁榮的總 部經(jīng)濟會注入無窮的活力，高標準、高質(zhì)量、高起點的 汽車 總部經(jīng)濟園區(qū)積聚效應(yīng)會提升 工業(yè)區(qū)以及新都區(qū) 的綜合實力。 著意構(gòu)劃建筑內(nèi)部與外部的空間聯(lián)系，建筑與環(huán)境功能的統(tǒng)一，在有限的范圍內(nèi)創(chuàng)造出與城市相呼應(yīng)的、獨特的 多功能汽車商貿(mào)基地 和傳達現(xiàn)代汽車文化的建筑藝術(shù)符號。 （三） 產(chǎn)品定位 五大功能 —— 聚合未來發(fā)展之核 ◎商務(wù)功能 總部辦公、商務(wù)洽談。 國際汽 車零配件、汽車用品交易、采購中心。 融合多品牌進口轎車、乘用車、賽車、越野等 4S 店集群的汽車 mall。 同時 致力通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境的設(shè)計，將本區(qū)域建設(shè)成為能夠匯聚 汽車 企業(yè) 商務(wù)辦公機構(gòu)，吸聚知名 汽車產(chǎn)業(yè) 總部，配套服務(wù)設(shè)施齊全又兼有 復(fù)合 功能的 “ 國際化 汽車 商貿(mào) 總部經(jīng)濟平臺 ” 。通過園區(qū)的品牌形象、地位形象、建筑形象、環(huán)境形象提升企業(yè)的自身形象，著重從產(chǎn)品的形象、生態(tài)、人性、智能、文 化方面來體現(xiàn)。 xx 汽車總部基地可行性研究報告 31 第 四 章 項目定位及 規(guī)劃 設(shè)計理念 該項目將完全按照市場運作方式，對 “ 汽車總部基地 ” 項目的開發(fā)建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的原則，充分利用優(yōu)越的地理位置，便捷的交通、優(yōu)厚的政策、完善的配套，創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展新模式， 搶占新時期、新形勢下戰(zhàn)略發(fā)展制高點， 努力將其打造成 為 新都區(qū)、成都市乃至西部地區(qū)高標準高品質(zhì) 的 汽車總部基地 。 總部辦公的概念日益被市場接受，總部基地項目的規(guī)劃建設(shè)將會更加合理，更加適應(yīng)城市、社會及市場環(huán)境，在不斷自我 完善的基礎(chǔ)上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 成都總部基地發(fā)展趨勢 隨著 “ 總部經(jīng)濟 ” 概念的流行及成都各總部基地項目的建設(shè)，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補充，二者共同構(gòu)成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。 2021 年 9 月，成都工業(yè)用地開始實行 “ 招拍掛 ” ，年內(nèi)共成交 20 宗工業(yè)用地，成交面積為 畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。 截止 2021 年，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在 300～ 400 萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼 續(xù)增加態(tài)勢。 結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項目進行差異化定位，同時結(jié)合園區(qū)發(fā)展思路對目標客 戶群體進行精準定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。雖然各項目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細分、目標客戶定位、項目配套建設(shè)等方面大同小異，這直接導(dǎo)致了市場競爭的加劇。 成都總部基地市場競爭格局 成都總部基地市場基本呈現(xiàn) “3+X” 的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕貞{借規(guī)模、政策等 優(yōu)勢，處于領(lǐng)先地位，基本代表了成都總部基地市場的發(fā)展水平，而 錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢 ，也都占有自己的一席之地。 從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā) 模式 可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。 成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、新都模式等幾種模式。 成都的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總 xx 汽車總部基地可行性研究報告 28 部 企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持 便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。在 2021 年召開的第四屆中國總部經(jīng)濟高層論壇上，成都獲得了總部經(jīng)濟第八位的好成績，這更將刺激成都總部基地的建設(shè)進一步升溫。 就純粹 “ 總部基地 ” 概念項目和項目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場至今已形成 “ 3+X” 的發(fā)展格局： “ 3” 指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€大型的總部基地項目； “ X” 指的是其他中小型總部基地項目，包括新都 工業(yè)區(qū) 、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里 的總部基地項目。另外，城市中甲級寫 xx 汽車總部基地可行性研究報告 27 字樓的物業(yè)管理費也相當高，一般都是 10 元 18 元 /㎡ /月 。 價格優(yōu)勢 ： 無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有 環(huán)境優(yōu)美、性價比高 的寫字樓出售。 空港總部基地、青羊稅源總部基地、多元