【導(dǎo)讀】雙流東航總部基地項(xiàng)目。雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 (鮮榨水果 )、時(shí)代面包、菇糧菌飲、 9%站甜品、茶苑子等 其它配套 200500 ㎡ 靚麗數(shù)碼攝影、米婭印象、 MIC 攝影、 天天干洗、布蘭奇洗衣連鎖、天樂便利藥店、杏林藥房、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等 （ 3） 休閑娛樂業(yè) 浴足保健、美容 SPA、健身、酒吧、 KTV 量販、網(wǎng)吧、電玩等； 品牌建議：浩沙健身、溫莎健身、阿杰發(fā)藝、瑪花纖體、月亮村 KTV、 ATT KTV、盛世樂園電玩、 Tom 熊電玩等； （ 4） 其它 業(yè)態(tài) 單體面積 選址要求 品牌建議 商超 5000 ㎡以上 居住集中區(qū)，城市人口 6萬(wàn)人以上，交通便捷 歐尚、優(yōu)馬特、家樂福、易初蓮 花等 酒店 4000 ㎡以上 公路交叉口，交通便利 7 天連鎖、漢庭酒店、萊克快捷酒店等經(jīng)濟(jì)型酒店 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 2020 ㎡以上 學(xué)校附近、人口密集 韋博英語(yǔ)、雅思培訓(xùn)、哲思教育 中心等 招商方式建議 建議實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 綜合利用各種招商方式，全方位、多層次、點(diǎn)線面展開招商。 大戶是關(guān)鍵，要善用“群羊效應(yīng)”，將廠家及大型品牌商戶作為主力商家引進(jìn)，給予其較高的優(yōu)惠條件，如免費(fèi)裝潢、免租等。 引導(dǎo)上游廠家及經(jīng)銷商來(lái)本項(xiàng)目參觀考察，為未來(lái)商戶爭(zhēng)取更多品牌的區(qū)域代理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 第六章 . 項(xiàng)目 投資規(guī)模和 經(jīng)濟(jì)收益分析 一、 項(xiàng)目 主要建設(shè)指標(biāo) 地塊 規(guī)劃 條件 從規(guī)劃局得到項(xiàng)目地塊的規(guī)劃指標(biāo)如下： ? 用地性 質(zhì)：商業(yè)用地 ? 地塊凈用地面積： 畝（代征道路用地 畝、代征綠地面積 畝 ） 。 ? 容積率： ≤ FAR≤ ? 建筑密度：≤ 40% ? 建筑高度：滿足航空限制。（航空限高 538 米，地塊海拔 489 米，因此建筑限高 49 米，目前周邊住宅最高 12 層） ? 車位： 輛 /100 ㎡ 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 項(xiàng)目總用地面積 畝，總地上建筑面積 109000 平方米，地下建筑面積22890 平方米，容積率為 。 表 61：項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 一、建設(shè)內(nèi)容 建筑面積（㎡） 說(shuō)明 餐飲 8000 總建筑面積 109000 平方米，綜合容積率 。 購(gòu)物 10000 商超 4000 休閑娛樂 8000 商務(wù)酒店 4000 4 星級(jí)酒店 14000 教育培訓(xùn) 6000 服務(wù)式公寓 45000 東航總部 10000 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 二、總建筑面積 131890 車位個(gè)數(shù)：每 100 ㎡建筑面積 配置 個(gè)車位 。 地下車位占總車位的50% 地上建筑面積 109000 地下建筑面積 22890 地下車位個(gè)數(shù) 654 總車位個(gè)數(shù) 1308 建設(shè) 指標(biāo)的合理性分析 根據(jù)項(xiàng)目位置、商業(yè)環(huán)境、客戶 需求、商業(yè)容量等市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊的規(guī)劃條件， 綜合考慮項(xiàng)目的效益最大化、 業(yè)態(tài)科學(xué)合理的原則，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和體量進(jìn)行了合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ? 效益最大化： 作為商業(yè)用地性質(zhì)， 商業(yè)價(jià)值要高于公寓或辦公樓，因此盡量追求最大化商業(yè)建筑 體量 。但受限與建筑密度和建筑樓層（ 14 樓），考慮臨街底商和少量的商業(yè)內(nèi)街形式， 項(xiàng)目商業(yè) 最適宜的體量為 4 萬(wàn)平方米左右。 商業(yè)過(guò)密，沒法體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值；商業(yè)過(guò)稀，沒法體現(xiàn)形成商業(yè)氛圍。 ? 建筑面積最大化：雖然規(guī)劃條件中容積率在 — 之間，但處于空港區(qū)，航空限高的制約，項(xiàng)目建筑高度 沒法超過(guò) 49 米，參考周邊現(xiàn)有的建筑，建議項(xiàng)目建筑層數(shù)最高 12 層，項(xiàng)目容積率 。 ? 業(yè)態(tài)合理：由于項(xiàng)目的特色地理位置，項(xiàng)目具有空港商業(yè)和校園商業(yè)的雙重屬性，既有適合學(xué)生人群的中低檔校園生活商業(yè)，又有適合商務(wù)人士、 城市精英的航空產(chǎn)業(yè)特質(zhì)的中高端商業(yè)。考慮現(xiàn)有商業(yè)的缺陷和不足，彌補(bǔ)各類客群的需求，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的集中式商業(yè)空白。 二、 項(xiàng)目的投資估算 土地價(jià)格預(yù)測(cè) 參考項(xiàng)目臨近地塊的出讓價(jià)格，粗估預(yù)計(jì)本商業(yè)用地出讓價(jià)格為： 250 萬(wàn)元/畝 ，地塊面積共 畝，土地價(jià)格共 13044 萬(wàn)元 。 （ 1） 2020 年 6 月 27 日 ， 出讓地塊編號(hào) SL08(252/211):202068（位置：雙流縣西航港街道（北臨棠湖路，南臨寺圣社區(qū)）；土地性質(zhì)：住宅用地（兼容商雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 業(yè)比例≤ 20%）），該地塊采用拍賣的形式出讓成交價(jià)格： 432 萬(wàn)元 /畝。 （ 2） 2020 年 5 月 25 日， 出讓地塊編號(hào) SL07(211):202041（位置：雙流縣西航港街道寺圣社區(qū)；土地性質(zhì)：商業(yè)用地（產(chǎn)權(quán)不可分割，業(yè)態(tài)：酒店、商業(yè)辦公為主）），該地塊采用掛牌的形式出讓成交價(jià)格： 170 萬(wàn)元 /畝。 雙流縣 2020 年主要土地出讓成交信息請(qǐng)見附表 1。 項(xiàng)目建設(shè)成本 項(xiàng)目建設(shè)成本 包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、各建設(shè)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)、地下車位、管理費(fèi)等共 8 大類，總建設(shè)成本 39724 萬(wàn)元。 表 62：項(xiàng)目 建設(shè)投資成本 分類 成本說(shuō)明 成本單價(jià)（萬(wàn)元） 建設(shè)規(guī)模（㎡） 建設(shè)成本（萬(wàn)元） （ 1）前期工程費(fèi) 1536 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用 100元 /平方米 131890 1319 宗地內(nèi)三通一平費(fèi)用 50元 /平方米 43480 217 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 供電、供水、煤氣、綠化等綜合成本 75元 /平方米 43480 326 （ 3）建安工程費(fèi) 27430 餐飲 建安成本、綠化費(fèi)用 8000 1440 購(gòu)物 建安成本、綠化費(fèi)用 10000 1800 商超 建安成本、綠化、文化小品費(fèi)用 4000 840 休閑娛樂 建安成本、綠化費(fèi)用 8000 1440 商務(wù)酒店 建安成本、綠化、文化小品費(fèi)用、裝修費(fèi)用 4000 1400 4星級(jí)酒店 建安成本、綠化、文化小品費(fèi)用、裝修費(fèi)用 14000 7000 教育培訓(xùn) 建安成本、綠化費(fèi)用 45000 9450 服務(wù)式公寓 建安成本、綠化費(fèi)用 6000 1260 東航總部 建安成本、綠化費(fèi)用 10000 2800 （ 4）地下車位 按地下建筑面積計(jì)，建安成本 2300元 /㎡計(jì) 22890 5265 （ 5）開發(fā)報(bào)建費(fèi) 按市政相關(guān)收費(fèi) 200元 /平方米 109000 2180 （ 6）管理費(fèi)用 3% 49781 1493 （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 2% 49781 996 （ 8）其它費(fèi)用 1% 49781 498 開發(fā)建設(shè)成本 合計(jì) 39724 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 建設(shè) 投資 項(xiàng)目總投資共 52768 萬(wàn)元，其中土地成本 13044 萬(wàn)元，建安成本 39724 萬(wàn)元。 說(shuō)明：此投資僅為土地成本和項(xiàng)目建設(shè)成本，不包括項(xiàng)目融資成本。 三、 項(xiàng)目的收益分析 鑒于投資方對(duì)項(xiàng)目的 特殊要求，本項(xiàng)目物業(yè)主要由投資方持有（僅銷售服務(wù)式公寓）， 通過(guò)對(duì)外租賃的形式獲得收益。 根據(jù)項(xiàng)目租售情況，項(xiàng)目 收益主要分成 3 大來(lái)源：商業(yè)租金收益 、 酒店的 經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)收益 和服務(wù)式公寓的銷售收益 。 商業(yè)租金收益 根據(jù)項(xiàng)目的定位 和檔次 ， 參考 周邊的商業(yè)租金價(jià)格， 我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的各類商業(yè)業(yè)態(tài)的 租金價(jià)格為 下表 63。 表 63：項(xiàng)目各商業(yè)業(yè)態(tài)近 12 年租金價(jià)格預(yù)測(cè)（元 /㎡ /月） 物業(yè)類型 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 餐飲 購(gòu)物 商超 休閑娛樂 教育培訓(xùn) 說(shuō)明：各商業(yè)業(yè)態(tài) 前 5 年租金價(jià)格增幅 5%，隨著商業(yè)氛圍的形成，后 5 年租金價(jià)格每年增幅 10%。 根據(jù)項(xiàng)目 各商業(yè)物業(yè)的 租金，得到項(xiàng)目近 10 年各萬(wàn)元的租金收益 ，詳細(xì)為下表 64。 表 64：項(xiàng)目各商業(yè)業(yè)態(tài)近 12 年租金收入（萬(wàn)元 /年） 物業(yè)類型 物業(yè)體量（㎡） 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 餐飲 8000 582 611 642 706 777 854 940 1034 1137 1251 購(gòu)物 10000 992 1042 1094 1203 1324 1456 1602 1762 1938 2132 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 商超 4000 238 250 263 289 318 349 384 423 465 512 休閑娛樂 8000 476 500 525 578 635 699 769 846 930 1023 教育培訓(xùn) 6000 292 306 337 371 408 448 493 543 597 總計(jì) 2289 2695 2830 3113 3424 3766 4143 4557 5013 5514 說(shuō)明：各商業(yè)預(yù)計(jì) 2020 年建設(shè)完畢并免租， 2020 年開始收取租金 。 繳納各種稅費(fèi)和宣傳管理費(fèi)用后，項(xiàng)目近 12 年的商業(yè)租金凈收益如 下表65。 表 65：項(xiàng)目近 12 年的商業(yè)租金凈收益統(tǒng)計(jì) （萬(wàn)元） 說(shuō)明 215年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 一、總租金收益 2289 2695 2830 3113 3424 3766 4143 4557 5013 5514 二、各項(xiàng)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 5% 房產(chǎn)稅 12% 印花稅 % 其他各種稅費(fèi) 1% 三、宣傳、管理費(fèi)用 5% 四、租金凈收入 1760 2072 2176 2394 2633 2896 3186 3505 3855 4240 說(shuō)明：營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅的稅費(fèi)分別按照營(yíng)業(yè)額的 5%、 12%、 %收取。 城建稅及教育附加、建設(shè)基金等 其他各種稅費(fèi) 綜合按照 1%計(jì)算 。 酒店 經(jīng)營(yíng)收益 根據(jù)項(xiàng)目 2 個(gè)酒店的定位和檔次，參考周邊的酒店標(biāo)間價(jià)格，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的 2 個(gè)酒店標(biāo)間執(zhí)行價(jià)格如下表 66。 表 66：項(xiàng)目酒店近 12 年標(biāo)價(jià)執(zhí)行 價(jià)格預(yù)測(cè)（元 /間 /日 ） 酒店類型 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 商務(wù)酒店 180 198 218 240 264 303 349 401 461 530 610 701 4星級(jí)酒店 400 440 484 532 586 673 775 891 1024 1178 1355 1558 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 說(shuō)明：各商業(yè)業(yè)態(tài) 前 5 年租金價(jià)格增幅 10%，隨著商業(yè)氛圍的形成，后 5年租金價(jià)格每年增幅 15%。 根據(jù) 項(xiàng)目 2 個(gè) 酒店的標(biāo)價(jià)價(jià)格 ，得到 酒店 近 12 年 的酒店 收益，詳細(xì)為下表67。 表 67：項(xiàng)目 酒店 近 12 年 經(jīng)營(yíng) 收入（萬(wàn)元 /年） 酒店類型 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 商務(wù)酒店 848 933 1026 1180 1357 1560 1795 2064 2373 2729 商務(wù)酒店純收益 212 233 257 295 339 390 449 516 593 682 星級(jí)酒店客房 3095 3404 3915 4502 5177 5954 6847 7874 9055 星級(jí)酒店餐飲休閑 0 928 1021 1174 1351 1553 1786 2054 2362 2716 星級(jí)酒店收入總計(jì) 0 4023 4425 5089 5853 6730 7740 8901 10236 11771 星級(jí)酒店純收益 0 1006