【正文】 25700 臨港路四段 (和貴 區(qū)域 現(xiàn)有 商業(yè)概況 此次商業(yè)調(diào)查范圍為西至川藏路，東至錦華路，北至機(jī)場高速通道，南至星月花園居住區(qū)。 （ 2） 酒店 ： 緊鄰項(xiàng)目有兩家星級(jí)酒店和一家商務(wù)酒店，經(jīng)營面積較大，四星酒店商務(wù)配套較完善，經(jīng)營狀況一般；規(guī)劃道路上的 2 家商務(wù)酒店，經(jīng)營面積較小，檔次偏低。從以上幾個(gè)商圈看，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)集中在超市、餐飲、服飾專賣、生活零售業(yè)等。 三、 區(qū)域 商業(yè)現(xiàn)狀及需求分析 商業(yè)發(fā)展水平 通過對(duì)該區(qū)域的商業(yè)市場進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、分析發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)市場 整體發(fā)展水平較低，檔次偏低，屬于滿足基本生活需求的商業(yè)業(yè)態(tài)。除此外更擁有 公里外雙流國際機(jī)場每年往返的 6000 萬機(jī)場旅客。 周邊居民 本地消費(fèi)者主要以工薪階層為主，他們?cè)诒镜鼐蜆I(yè)、置業(yè)，需要租賃或購買房屋，其中雙流航空工作者占據(jù)大多數(shù)，且對(duì)房屋質(zhì)量和生活配套要求較高，這部分人群收入極高，具有很大的潛在消費(fèi)價(jià)值。 二、區(qū)域客群分析 西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口 規(guī)模約 50 萬人 ，隨開發(fā)區(qū)發(fā)展此區(qū)域可見，高知識(shí)人群和教職員工的人數(shù)激增。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 校園商業(yè)特征 本項(xiàng)目地塊近按照西南民族大學(xué)和棠湖中學(xué)， 從一般發(fā)展規(guī)劃來說，圍繞大學(xué)都會(huì)形成一定規(guī)模的校園生活廣場，而目前校園商業(yè)是空白、缺失的，西南民族大學(xué)背后的農(nóng)民小鎮(zhèn)商業(yè)根本沒法承載和滿足數(shù)萬學(xué)生的生活需求。在一些中型機(jī)場 ， 空港區(qū)還存在一些為機(jī)場或航空公司工作人員提供社區(qū)服務(wù)的機(jī)構(gòu) ， 如醫(yī)療中心、幼兒園等。 空港商業(yè)特征 項(xiàng)目離成都航站樓約 公里，屬于臨空產(chǎn)業(yè)的空港區(qū)，應(yīng)發(fā)展 高度集中的產(chǎn)業(yè) （ 樞紐指向性極強(qiáng) ），包括： 為旅客提供服務(wù)的餐飲、休閑娛樂業(yè) 。 三、地塊交通分析 項(xiàng)目地塊臨近兩條主要的交通要道：西航港大道、臨港路，距離城市大動(dòng)脈大件路、機(jī)場高速距離也在 1 公里以內(nèi)， 規(guī)劃中 的 地鐵 6 號(hào)線，地 鐵 10 號(hào)線 直達(dá)項(xiàng)目地塊， 因此本案的交通條件較優(yōu)，另外還有西南民族大學(xué)北區(qū)停車場、棠湖中學(xué)公交站、西南民大公交站等公共交通資源，良好的交通通達(dá)條件為本案打造商業(yè)綜合體創(chuàng)造了有利的先天條件。再往北面緊鄰三家酒店的是在建中型住宅項(xiàng)目空港首座，該項(xiàng)目總建戶數(shù)為 936 戶，將于 2020 年年底交房，屆時(shí)該住宅樓盤將為本案帶來一定消費(fèi)實(shí)力的消費(fèi)人群。 區(qū)位概覽 項(xiàng)目地塊處于空港片區(qū)，目前項(xiàng)目西面及南面房地產(chǎn)開發(fā)密度較低，大片的土地屬于物流園區(qū)、工業(yè)研發(fā)園區(qū)等工業(yè)用地，目前常住人口較少，但是臨近西南民族大學(xué)和成都雙流國際機(jī)場，校園經(jīng)濟(jì)和空港 服務(wù)經(jīng)濟(jì)將是本案發(fā)展的重要依托；項(xiàng)目東面臨近區(qū)域的在建住宅項(xiàng)目在近四年內(nèi)如雨后春筍般建立，在半徑 公里內(nèi)有和貴久居福、銀泰花園別墅、翰林上島、翰林南城、溫哥華南苑、康橋品上、書香尚品、川大河畔、文星花園、瑞升明院、星月花園等已經(jīng)交房的雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 住宅樓盤，并且在建的住宅項(xiàng)目有潤揚(yáng)時(shí)代音符、金隅大成住宅項(xiàng)目、弗客水岸、空港首座、溫資金源中心等，隨著這些住宅項(xiàng)目的建成交房及陸續(xù)入住，該片區(qū)的常住人口將大幅度提成，為本案的商業(yè)發(fā)展帶來良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。特別是，中央提出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型升級(jí)的目標(biāo)，會(huì)大大拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的寫字樓需求。 商業(yè)地產(chǎn)并不受限購影響，加上銀根松動(dòng) ，銷售預(yù)期較好 。然而，繼萬億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后， 2020 年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域。自住宅限購之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。庫存增加造成土地 市場更加低迷， 2020 年上半年對(duì) 15 家重點(diǎn)房企的檢測，土地主動(dòng)拿地明顯下降，顯示企業(yè)對(duì)后市的不確定性以及資金壓力最大?！胺指畛鍪邸薄ⅰ笆酆蠓底狻?、“地產(chǎn)大鱷 +商業(yè)巨頭”三種商業(yè)地產(chǎn)模式被采用的較為廣泛。 5 平方米。目前，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均 1。 全國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長 2020 年 前 7 月， 全國新增購物中心投資規(guī)模達(dá)到 2200 多億元，預(yù)計(jì) 2020年全年可超過 3000 億元，全國商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)投資預(yù)測超過 1 萬億元。五雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 是洗牌式的項(xiàng)目并購不可避免。近年來，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高、集中入市，必將導(dǎo)致開發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降。早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，而今已開始轉(zhuǎn)向運(yùn)營管理 的競爭。 2020 年商業(yè)地產(chǎn)將現(xiàn)六大發(fā)展趨勢 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平日前在 “中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇 ”上指出， 2020 年中國商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)六大發(fā)展趨勢： 2020 年，中央調(diào)低了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的目標(biāo)，同時(shí)將繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)今年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會(huì)有所放緩，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持 續(xù)發(fā)展。 此前的 10 月 12 日、 13 日和15 日，溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、部分地方部門和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場座談會(huì)。 四、 房地產(chǎn)最新相關(guān)政策 堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖 ， 逐步完善調(diào)控手段 10 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作。而且目前雙流由于幾年前住宅用地大量供應(yīng)， 現(xiàn)在急需商業(yè)配套。主要是借力天府新區(qū)，作為發(fā)展熱門區(qū)域，供需兩旺?？傮w來說成都房地產(chǎn)市場目前發(fā)展形式良好，未來將繼續(xù)健康持續(xù)發(fā)展。 2020 年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多為商業(yè)用地，導(dǎo)致商住比例失衡嚴(yán)重加劇，比例大致為 9:1。 2020 年 3 季度 — 12 年 3 季度 雙流縣區(qū)域土地供需情況 雙流縣區(qū)域土地成交商住倒掛持續(xù)，且呈現(xiàn)逐步上升的趨勢。 2020 年 3 季度 — 12 年 3 季度成都市商業(yè)用房成交量 雙流土地市場 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 雙流縣土地成交相對(duì)比較活躍，成交率變動(dòng)較大。 成都 商業(yè) 市場郊 區(qū) 2020 年第三季度新 增供 應(yīng) 量為 萬㎡，環(huán)比上季度大幅度下降 %。主城 區(qū)區(qū)域 供 應(yīng) 量前三的是城 南 、城東和城西，供 應(yīng) 量分別為 萬㎡、 萬㎡和 萬㎡。對(duì)成都樓市 不 僅帶來交通上的便利，更讓市民對(duì) 區(qū)域 價(jià)值的心理 認(rèn)同發(fā)生 本質(zhì)上的改發(fā)，催生了置業(yè)投資客戶向郊 區(qū) 擴(kuò)張。 成都 航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為航空第四城 ，作為航空企業(yè)的東航公司，在本空港區(qū)域選址規(guī)劃建設(shè) 有極大潛力 和前景 。目前， 雙流機(jī)場候機(jī)樓總面積達(dá)到 50 萬平方米，停機(jī)位總數(shù) 146 個(gè)，可滿足年旅客吞吐量 5000 萬人次、貨郵吞吐量 150 萬噸、飛機(jī)起降 32 萬架次的服務(wù)保障需求。 旅客吞吐量全年超深圳機(jī)場 萬人次，成都成為繼北京、上海、廣州之后，名副其實(shí)的中國 “ 航空第四城 ” 。 打造“一區(qū)兩城”，構(gòu)建科技中心、教育中心、航空港商務(wù)中心、物流基地，航空港形成 50 萬人口的居住規(guī)模，這意味著以往以工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將轉(zhuǎn)變成全新的教育居家區(qū)，有望打造成為成都門戶區(qū)的“國際城邦”，航空港將步入全新居家時(shí)代。 兩城 中 一城指“教育科研新城”，面積 32 平方公里，以發(fā)展高檔住宅、星級(jí)酒店、商貿(mào)、教育等服務(wù)型產(chǎn)業(yè)為主；另一城則是以雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 高新產(chǎn)業(yè)為主的 28 平方公里“現(xiàn)代工業(yè)城”。 空港高技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)作為 “六區(qū) ”之一，將發(fā)展高科技制造業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、高科技航天產(chǎn)品研發(fā)、臨空服務(wù)業(yè)等，且雙流新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)亦將被納入空港高技術(shù)產(chǎn) 業(yè)功能區(qū)范圍，將成為天府新區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)支撐。 天府新區(qū)規(guī)劃格局： 一帶兩翼一城六區(qū) 。 天府新區(qū) ，成都發(fā)展的核心增長極 規(guī)劃建設(shè)天府新區(qū)是四川省委、省政府貫徹落實(shí)《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，實(shí)現(xiàn)培育新的增長極、帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重大戰(zhàn)略決策。 二、成都 及航空港 發(fā)展規(guī)劃 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)， 提升成都西部中心城市地位 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)空間布局要依托重慶中心城市和長江黃金水道、主要陸路交通干線，形成以重慶、成都為核心，沿江、沿線為發(fā)展帶的 雙核五帶 空間布局。 成都在 GDP增速方面居副省級(jí)城市之首，比上年提升 3 位，分別高出第二、三位的廈門（ %）、西安（ %） 和 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年前三季度 成都市城市人均可支配收入 20545 元，同比增長 %。 2020 年前三季度全社會(huì)固定投資總額為 億元，同比增長 %，其中基本建設(shè)投資 億元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 億元，同比增長 %，技術(shù)改造投資 億元，同比增長 %。 成都經(jīng)濟(jì)概況 近 5 年， 成都 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展快速，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，經(jīng)濟(jì)增長幅度逐步上揚(yáng) ，基本保持在 15%的增長速度。 成都市人口及城市化 水平 根據(jù)成都市 2020 年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)全市常住人口為 1405 萬人 ， 2020 年成都城鎮(zhèn)化率達(dá)到 67%。中國西部經(jīng)濟(jì)增長極為國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的一部分具有重大意義。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第二章 . 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析 一、成都社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 成都作為四川省省會(huì)，是國務(wù)院確定的中國西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通訊樞紐。（一般商業(yè)項(xiàng)目投資回收年限 12 年，投資回報(bào)率 8%） 本項(xiàng)目跟一般商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)相比，回報(bào)率高、回收年限短，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益非常好的投資項(xiàng)目。臨港路、川齒路是航空港重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的 主 路段，市政路網(wǎng)建設(shè)正日益完善，交通四通八達(dá)，加上川大金色校園片區(qū)的現(xiàn)有商圈， 擁有 穩(wěn)定的消費(fèi)人流 ， 將形成一個(gè)具有無限發(fā)展?jié)摿Φ狞S金商業(yè)圈。 項(xiàng)目所在是成都天府新區(qū)向南發(fā)展的航空港核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)未來的居住、購物、商務(wù)等，無論是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，還是區(qū)位交通以及環(huán)境配套，都將成為推進(jìn)和加速天府新區(qū)城市化的強(qiáng)大動(dòng)力，中央財(cái)富聚集點(diǎn)是不可替代。同時(shí)，成都 航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為航空第四城 ，作為航空企業(yè)的東航公司，在本空港區(qū)域選址規(guī)劃本項(xiàng)目，完全符合本區(qū)域規(guī)劃（ 發(fā)展高檔住宅、星級(jí)酒店、商貿(mào)、教育等服務(wù)型產(chǎn)業(yè)為主 ） 。 地 下車位占總車位的50% 地上建筑面積 109000 地下建筑面積 22890 地下車位個(gè)數(shù) 654 總車位個(gè)數(shù) 1308 項(xiàng)目投資回收年限 年 ， 12 年間的內(nèi)部收益率為 %。 表 11：項(xiàng)目建設(shè) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 一、建設(shè)內(nèi)容 建筑面積（㎡） 說明 餐飲 8000 總建筑面積 109000 平方米，綜合容積率 。地塊交通便捷，大約 20 分鐘就可到達(dá)市中心， 規(guī)劃中 的 地鐵 6 號(hào)線，地鐵 10 號(hào)線 直達(dá)項(xiàng)目地塊。 項(xiàng)目位于 雙流縣西航港片區(qū)，屬于成都重點(diǎn)建設(shè)的天府新區(qū)，地塊與成都機(jī)場 T2 航站樓約 公里，屬于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)域。 在成都航空產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，成都成為中國航空第四城的背景下，東航公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。 I 雙流東航總部基地項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 II 目錄 第一章 . 項(xiàng)目總論 ............................................................................................ 1 一、項(xiàng)目概況 ................................................................................................ 1 二、主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................................................ 1 三、可行性研究結(jié)論 .................................................................................... 2 第二章 . 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析 ........................................................................... 4 一、成都社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 ................................................................................ 4 二、成都及航空港發(fā)展規(guī)劃 ........................................................................ 6 三、成都房地產(chǎn)發(fā)展 .................................................................................... 9 四、房地產(chǎn)最新相關(guān)政策 ..................................