【正文】 口聚 居 走廊。 2020 年 3 季度 — 12 年 3 季度 成都 郊區(qū)商業(yè)用房 供應(yīng) 2020 年第三季度主城 區(qū) 新增供 應(yīng) 量為 萬(wàn)㎡， 占 本季度新增供 應(yīng) 量的%。城中 區(qū)域 本季度無(wú) 商 業(yè)用房供 應(yīng) 。 區(qū)域 前三的是郫縣、雙流和龍泉，其供 應(yīng) 量分別為 萬(wàn)㎡、 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡。在經(jīng)歷 2020 年二季度供需兩旺之后， 2020 年三季度，雙流縣土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的萎縮，多宗土地因故中止，開(kāi)發(fā)商拿地顯現(xiàn)謹(jǐn)慎，成交率出現(xiàn)大幅下滑，僅為 %，較上季度下滑 %；從供需量上看，也出現(xiàn)一定幅度的緊縮，供應(yīng)量環(huán)比下滑 %，成交量環(huán)比下滑 %。主要由于在前幾年，住宅用地大量供應(yīng)，隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度，較多住宅項(xiàng)目逐步交房，急需大量的商業(yè)配套，直接導(dǎo)致商業(yè)用地推量呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，而住宅用地在短時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)一定的萎縮，商住比例失衡凸顯。 2020 年 3 季度 — 12 年 3 季度 雙流縣 區(qū)域土地成交商住 情 況 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 結(jié)論：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了 2020 年市場(chǎng)的低迷，今年開(kāi)始漸漸的反彈，升溫。其中雙流片區(qū)在供應(yīng)和成交方面表現(xiàn)突出。目前在商業(yè)供應(yīng)方面雙流處于領(lǐng)先地位，成交也位列前茅。本項(xiàng)目為商業(yè)，正好填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，符合市場(chǎng)需求 。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，會(huì)議除了重申要 “嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施 ”，特別提出 “抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系 ”。溫家寶說(shuō)， “房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。其次，行業(yè)自身發(fā)展方式必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。再次，開(kāi)發(fā)商在整體招商中的議價(jià)能力下降。四是局部地區(qū) “商住倒掛 ”情況開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。六是一些公司發(fā)展區(qū)域?qū)⒂啥€向更小城市推進(jìn)。 趨勢(shì)預(yù)測(cè)2020 年這個(gè)數(shù)字將會(huì)增加一倍。 2 平方米的商業(yè)面積，上海的人均商業(yè)面積超過(guò)3 平方米，如果按照常住人口計(jì)算，也達(dá)到人均 2。當(dāng)供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷(xiāo)堆積，開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。此外，商業(yè)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)出色的銅鑼灣模式、新天地模式和萬(wàn)科模式也較為流行。更多的開(kāi)發(fā)商采取二、三線城市布局的趨勢(shì)，武漢成為拿地規(guī)模最大的城市之一。僅 2020 年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 限購(gòu)政策或長(zhǎng)期持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)仍是“避風(fēng)港” 從 宏觀層面來(lái)看，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)今年以來(lái)并沒(méi)有出現(xiàn)變化。 潘石屹仍對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“情有獨(dú)鐘”，他認(rèn)為無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)是否被定位于“支柱產(chǎn)業(yè)”，其未來(lái) 5 年發(fā)展空間仍較大。 潘石屹分析指出，正是由于供不應(yīng)求，去年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金上漲 50%，而上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金上漲 20% 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 第三章 . 項(xiàng)目 地塊 微觀 分析 一、 地塊位置和四至 項(xiàng)目地塊位于雙流縣航空港片區(qū)臨港路與西航港大道川齒路交匯處東北側(cè)，行政區(qū)劃分上屬于雙流縣西航港街道，與西南民族大學(xué)雙流校區(qū)僅一路之隔，與成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)直線距離為 公里 ，路程距離 公里，車(chē)行八分鐘可到；與成都主城區(qū)三環(huán)路藍(lán)天立交直線距離 公里，路程距離 公里，車(chē)程約二十分鐘，坐擁校園經(jīng)濟(jì)、空港經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢(shì)，位于成都主城區(qū)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈內(nèi)，毗鄰機(jī)場(chǎng)高速、大件路、西航港大道等主要交通要道，交通通達(dá)性良好，區(qū)位條件優(yōu)越，從交通資源和區(qū)位資源上看，該地塊具備較高開(kāi)發(fā)價(jià)值。 項(xiàng)目四至情況 北面：項(xiàng)目北面緊鄰已經(jīng)建成的四星級(jí)酒店百港國(guó)際大酒店 及兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，酒店的主要目標(biāo)消費(fèi)群體為航空港的旅客，北面整體環(huán)境較為整潔，并且由三家酒店的機(jī)場(chǎng)大巴專線帶來(lái)了一定的商旅氛圍。 西 面：項(xiàng)目西面緊鄰的是城市交通主干道西航港大道川齒路段，該路段向北直通機(jī)場(chǎng)高速輔道，往南連接航空港物流園區(qū)及廠房，路面寬度約 30 米，雙向六車(chē)道，由于靠近大學(xué)校區(qū)，該段路的限速要求為 30KM/H，川齒路對(duì)面為 西南民族大學(xué)雙流校區(qū)，該校區(qū)常住師生約兩萬(wàn)人，校區(qū)面積 1300 畝，全部為本科生，該校區(qū)的學(xué)生消費(fèi)檔次中下，但是消費(fèi)需求基數(shù)較大，因此本案擁有校園經(jīng)濟(jì)消費(fèi)這一重要資源； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 東面：地塊東面為已經(jīng)建設(shè)交房的別墅區(qū)：銀泰花園別墅，該別墅區(qū)總計(jì)160 套聯(lián)排別墅，屬于該片區(qū)最為高端的住宅小區(qū)，該別墅目前由于周邊配套相對(duì)匱乏，因此入住率不高，但是隨著區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟，入住率提高后將成為拉高片區(qū)消費(fèi)的重要支撐，銀泰花園別墅往東緊鄰的是已經(jīng)開(kāi)發(fā)入住的住宅小區(qū)翰林上島，另外還有正在開(kāi)發(fā)的住宅樓盤(pán)潤(rùn)揚(yáng)時(shí)代音符、弗客水 岸等等，因此，項(xiàng)目的東面部分將會(huì)發(fā)展成高尚住宅集中片區(qū)，也是本案消費(fèi)人群的重要來(lái)源，但是由于該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的已經(jīng)較為成熟，大量的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)聚集人氣，因此對(duì)本案的商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)； 南面：項(xiàng)目南面緊鄰的是交通主干道臨港路，該路段往西穿過(guò)西南民族大學(xué)校區(qū)連接航空港服務(wù)區(qū)，往東連接長(zhǎng)江路、黃河路、錦華路等主要干道，連接項(xiàng)目東面的住宅密集片區(qū)，因此，該條公路將是本案商業(yè)消費(fèi)人口通達(dá)的主要通道；臨港路以南緊鄰的是已經(jīng)修建的住宅樓盤(pán)瑞升明院，以及旁邊大片的金隅大成住宅項(xiàng)目用地，再往南則是大片的物流 園、工業(yè)園以及安置住宅小區(qū)如星月花園、文星花園等等，因此南面的常住人口雖然相比東面較少，但是由于項(xiàng)目南面區(qū)域目前商業(yè)配套較為落后，因此，該方位到本項(xiàng)目來(lái)消費(fèi)的人群數(shù)量將不低于項(xiàng)目雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 東面區(qū)域； 項(xiàng)目周邊情況明細(xì) 二、地塊現(xiàn)狀及建設(shè)條件 經(jīng)過(guò)在規(guī)劃局了解以及開(kāi)發(fā)商提供的資料，得知以下地塊信息： ? 本案的凈用地面積約為 65 畝，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，代征道路面積約 17 畝，代征綠地面積約 10 畝； ? 項(xiàng)目土地標(biāo)高為 489 米，航空限高為 538 米，建筑的限高計(jì)算下來(lái)為 49 米； ? 規(guī)劃容積率為 25，建筑密度 40%， 道路退距 10 米； ? 項(xiàng)目旁邊與銀泰花園交界處規(guī)劃有一個(gè)幼兒園及一個(gè)菜市場(chǎng)； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，本項(xiàng)目地塊較為方正，南面和西面臨城市交通主干道的臨街距離將近 400 米，商業(yè)展示效果較好，結(jié)合用地規(guī)模，本案十分適合打造城市商業(yè)綜合體，目前該地塊已經(jīng)用圍墻與周邊隔開(kāi)，地塊內(nèi)部較為平整，全部為荒草，內(nèi)部無(wú)人居住，因此該地塊的拆遷安置以及土地平整的成本小、難度低。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 西航港大道：與本案西面相臨， 毗鄰成雅高速公路 黃甲 大道，南北走向全長(zhǎng) 公里，北面經(jīng)川齒路連接 機(jī)場(chǎng)高速輔道 ，中段連接雙華路西通 新津 、 雙流，東通華陽(yáng)，南面止于牧華路 ，與大片航空港物流園相連接； 臨港路：與本案南面相臨，雙向六車(chē)道，西面連接航空港配套服務(wù)區(qū)，終端接入大件路，東面連接久居福、書(shū)香尚品等大型樓盤(pán)，將本案與人口密集的新興居住小區(qū)相連，是本案的重要人流來(lái)源通道； 機(jī)場(chǎng)高速： 成都機(jī)場(chǎng)高速是一條連接成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 與成都主城區(qū) 的高速公路 ，全長(zhǎng) 12km，很大部分路段采用了高架形式修建，收費(fèi) 14 元 ，本案與該高速的直線距離為 450 米，距離其高速入口僅 1 公里，可通過(guò)西航港大道川齒路進(jìn)入； 大件路：與本案直線距離 450 米，可通過(guò)西航港大道往南進(jìn)入，大件路是成都重要的城市動(dòng)脈，往東連接成都主城區(qū)、直達(dá)城北 商貿(mào)區(qū)，往西連接成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)； 西南民族大學(xué)北區(qū)停車(chē)場(chǎng)：位于西南民族大學(xué)校內(nèi)，與本案僅隔一條馬路，由于校內(nèi)停車(chē)范圍較大，停車(chē)費(fèi)用較低，因此該停車(chē)場(chǎng)能夠在很大的程度上解決本案在后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)期間的停車(chē)需求； 棠湖中學(xué)公交站：位于西南民大南北兩區(qū)之間臨港路二段，與本案的距離640 米，途徑公交車(chē)有 306 路、 804 路、 808 路、 816 路、 824 路、 825 路、 826路一共 7 條公交線路，可直接到達(dá)成都、大源、華陽(yáng)等地區(qū)； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 四、地塊 SWOT 總結(jié) 優(yōu)勢(shì) 與城市主干道相臨，交通通達(dá)條件良好，周邊公共交通資源豐富； 與名校相臨，棠湖中學(xué)、西南民族大學(xué)等校園的消費(fèi)群體對(duì)本案將起到極大的支撐作用； 地塊方正，臨街展示面較長(zhǎng)，結(jié)合自身的用地規(guī)模，有利于打造城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目； 與成都雙流機(jī)場(chǎng)較近，旅客經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)航空港的服務(wù)區(qū)、物流區(qū)、工業(yè)園的工作人群的高消費(fèi)力也將支撐本項(xiàng)目的商業(yè)； 劣勢(shì) 相臨的兩條道理均為城市快車(chē)道，車(chē)流較大而人流量較小，因此在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮增加人群駐足的節(jié)點(diǎn)，另外臨路的停車(chē)面積不能節(jié)??； 學(xué)校消費(fèi)群體的消費(fèi)力有限，因此商業(yè)的檔次規(guī)劃上應(yīng)考慮各種檔次和業(yè)態(tài)結(jié)合，高中低三檔消費(fèi) 區(qū)域分區(qū)； 由于目前該區(qū)域的生活氛圍不足，大量的樓盤(pán)交房后入住較低，另外區(qū)域內(nèi)幾個(gè)在售的期房也需要兩到三年的時(shí)間才能交房，目前人氣相對(duì)較弱； 機(jī)會(huì) 土地平整難度較低，開(kāi)發(fā)條件良好； 周邊商業(yè)的檔次較低、分布零散，缺乏大型的集中商業(yè)綜合體； 周邊區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)體量較大，隨著區(qū)域配套逐漸完善和規(guī)劃成型，在未來(lái)五年內(nèi)項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槿丝诿芗木幼〖袇^(qū)； 威脅 目前 已經(jīng)有部分商業(yè)項(xiàng)目推出，溫資金港中心的北京華聯(lián)超市、空港東方獨(dú)立商業(yè)樓都已經(jīng)規(guī)劃，將與本案的經(jīng)營(yíng)形成直接競(jìng)爭(zhēng)；另外和貴久居福附近的生活氛圍已 經(jīng) 初步成型，該區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)搶先一步進(jìn)入了市場(chǎng)； 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 第四章 . 項(xiàng)目 市場(chǎng) 環(huán)境 分析 和預(yù)測(cè) 一、區(qū)域商業(yè) 特征 分析 研究區(qū)域范圍 考慮本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)情況，界定項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研范圍為以本地塊為中心，大約 2 公里范圍內(nèi)，西至川藏路，東至錦華路，北至機(jī)場(chǎng)高速通道，南至星月花園居住區(qū)，范圍大約 7 平方公里內(nèi)。 貨運(yùn)物流企業(yè) ； 從事航空支持領(lǐng)域的企業(yè) （ 提供航空配餐、清潔和維 修和航材提供商 ）； 商業(yè)貿(mào)易企業(yè) ； 高科技制造企業(yè) ； 航空公司或政府機(jī)構(gòu)的辦事處占到了空港區(qū)全部產(chǎn)業(yè)的 76%。這一地區(qū)的產(chǎn)業(yè)相對(duì)機(jī)場(chǎng)而言高度集中 ， 其樞紐指向性極強(qiáng)。 項(xiàng)目 2 公里外的金色校園廣場(chǎng)， 屬于四 川大學(xué)江安校區(qū)的 校園 配套商業(yè)，體量較大，共 23 萬(wàn)方，業(yè)態(tài)主要以服飾、餐飲、休閑娛樂(lè)、配套服務(wù)為主，屬中低檔消費(fèi)，主要消費(fèi)人群為在校師生和周邊住宅居民，經(jīng)營(yíng)狀況較好，該區(qū)的商鋪?zhàn)饨疬_(dá) 80 元 /㎡ /月以上。 學(xué)生群體 外來(lái) 消費(fèi)者主要以在航空港 工作 和求學(xué)為主，這一類消費(fèi)者在本地長(zhǎng)期居住，對(duì)房屋居住要求較高，日常購(gòu)買(mǎi)頻率和強(qiáng)度較高，特別是以學(xué)生為主的一類消費(fèi)人群，據(jù)調(diào)查，他們 80%的金錢(qián)用于學(xué)習(xí)外 的消費(fèi)，并有少數(shù)在外租房居住；該 區(qū)域內(nèi) 目前已有 西南民族大學(xué) 、棠中外語(yǔ)學(xué)校在校師生近 4 萬(wàn)人。 空港商務(wù)客群 由于航空港是新興起的城鎮(zhèn)，交通四通八達(dá)，因此到該區(qū)域投資的消費(fèi)者數(shù)量劇增，房?jī)r(jià)由 2020 年 3000 元 /平方米價(jià)格上漲到現(xiàn)在的 5000 元 /平方米以上；9 月 1 日機(jī)場(chǎng) T2 航道的啟用，從 4000 萬(wàn) /年的客運(yùn)量增至 6000 萬(wàn) /年，空港區(qū)域人口的快速擴(kuò)充，城市配套將再次飛躍，未來(lái)商業(yè)發(fā)展前景蓄勢(shì)待發(fā)，不可估量。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 綜上所述，該區(qū)域的消費(fèi)人群呈現(xiàn)多元化，將 給 航空港 帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值以及消費(fèi)能力將難以估量 ，將成為區(qū)域內(nèi)商住項(xiàng)目的最大目標(biāo)客戶。 本區(qū)域整體商業(yè)氛圍較差，目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)好的區(qū)域主要在臨港路、長(zhǎng)城路 、川大路，臨近項(xiàng)目區(qū)域上沒(méi)有經(jīng)營(yíng)比較良好的商業(yè)集中區(qū)，大多分散。 （ 1） 超市 ： 區(qū)域內(nèi)有人人樂(lè)、紅旗超市，均離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，步行需要 30分鐘以上；其中西南民院的校園生活超市，規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，但是商品不夠豐富。 （ 3） 餐飲 ： 區(qū)域餐飲較分散，分布于臨港路三段的銀泰花園、瑞升明院、百港酒 店、翰林上島等小區(qū)，餐 飲種類主要為中餐、火鍋，屬于中等消費(fèi)；西南民族大學(xué)南校門(mén)的農(nóng)民集資房的餐飲消費(fèi)人群主要是在校大學(xué)生和周邊農(nóng)民工，以小吃為主，檔次相對(duì)較低，環(huán)境較差。輻射至項(xiàng)目周邊 2 公里范圍。久居福片區(qū) ) 影院 住宅底商、臨街商鋪 中檔 3000 超市 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 3000 服飾 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2500 餐飲 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 3000 休閑 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2200 便民服務(wù) 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2400 其它 住宅底商、臨街商鋪 \ 300 合計(jì) 16400 大件路 (星月花園片區(qū) ) 餐飲 社區(qū)底商 低檔 800 便民服務(wù) 社區(qū)底商 低檔 550 合計(jì) 1350 總計(jì) 129300 根據(jù)調(diào)研分析，調(diào)研區(qū)域總體商業(yè)供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)方 （其中 川港國(guó)際 酒店 、百港國(guó)際大酒店、 空港頭等艙 大酒店 等酒店 大約 萬(wàn)方） ，主要