【正文】 ...................... 57 一、 整體定位 ................................................................................................ 57 (一 ) 項目 SWOT 分析 ................................................................................... 57 1. 優(yōu)勢（ S） ............................................................................................ 57 2. 劣勢（ W） ........................................................................................... 57 3. 機會（ O） ............................................................................................ 57 4. 威脅（ T） ............................................................................................ 57 (二 ) 項目定位 .............................................................................................. 58 二、 市場定位 ................................................................................................ 58 三、 客戶定位 ................................................................................................ 59 四、 功能定位 ................................................................................................ 59 五、 產(chǎn)品 組合 ................................................................................................ 60 六、 價格定位 ................................................................................................ 60 (一 ) 定價前提 .............................................................................................. 60 (二 ) 市場比較法 .......................................................................................... 60 (三 ) 售價測算 .............................................................................................. 60 第八章 項目開發(fā)及經(jīng)營進度 ............................................................. 63 一、 項目開發(fā)周期計劃 .................................................................................. 63 二、 項目銷售周期計劃 .................................................................................. 64 第九章 項目經(jīng)濟效益評估 ............................................................... 65 一、 項目投資估算說明 .................................................................................. 65 (一 ) 投資估算的范圍 ................................................................................... 65 (二 ) 投資估算的取值說明 ............................................................................ 65 二、 項目資金計劃預(yù)測 .................................................................................. 65 (一 ) 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 ............................................................................... 65 (二 ) 項目投資估算 ....................................................................................... 66 (三 ) 項目銷售收入 ....................................................................................... 67 (四 ) 項目資金來源與應(yīng)用 ............................................................................ 68 (五 ) 項目損益分析 ....................................................................................... 68 三、 項目經(jīng)濟分析 ......................................................................................... 69 (一 ) 項目現(xiàn)金流流量分析 ............................................................................ 69 (二 ) 項目累計現(xiàn)金流流量分析 .................................................................... 70 (三 ) 盈利能力分析 ....................................................................................... 71 (四 ) 總資產(chǎn)評估 .......................................................................................... 73 第十章 項目開發(fā)難點及對策研究 ....................................................... 74 一、 開發(fā)難點 ................................................................................................ 74 二、 對應(yīng)策略 ................................................................................................ 74 第十一章 項目結(jié)論 ........................................................................... 76 第十二章 附件 ................................................................................ 77 附件一：成 本明細表 ............................................................................. 77 附件二：銷售收入表 ............................................................................. 79 附件三：項目資金來源與應(yīng)用表 ............................................................... 80 附件四：項目損益表 ............................................................................. 82 附件五：項目現(xiàn)金流量表 ........................................................................ 84 1 第一章 總論 一、 項目概況 項目位于重慶市璧山縣城南部，隸屬于璧山工業(yè)園區(qū)，項目總占地面積 平方米，其中建設(shè)用地面積 39898 平方米，用地性質(zhì)為工業(yè)用地 。 建設(shè)用地容積率 ，可實現(xiàn)地上建筑面積 119694 平方米。 (二 ) 編制說明 1. 工程投資估算按《重慶市建筑定額及安裝工程定額》估 算，工程建設(shè)其他費用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計??； 2. 計委頒發(fā)的第三版《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； 2 3. 本報告中價格、費用等取數(shù)均以重慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟， 重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期 。我國總部經(jīng)濟近年來得到快速發(fā)展，在一定程度上推進 了城市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)展?？偛拷?jīng)濟是中心城市新的區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)，作為一種高級形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，總部基地將成為稅收、資金、人才和品牌的匯集高地。 目前重慶總部經(jīng)濟開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。是重慶都市發(fā)達經(jīng)濟圈的重要組成部分，在 重慶乃至整個西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位和作用。大量的新增消費需求，將會對項目的發(fā)展提供巨大空間。隨著璧山縣經(jīng)濟、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使 璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園 帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集 3 群，為打造總部經(jīng)濟創(chuàng)造了良好條件 。 通過對整個市場環(huán)境的分析以及本項目自身條件的分析， 項目力求打造成為重慶市總部基地標桿 項目 ， 重慶總部基地典范工程， 璧山的新地標 。 本項目 主要 由 精品 寫字樓、 普通 寫字樓、 配套中心 和 會議中心 組成，其中精品 寫字樓 49194 平方米、 普通 寫字樓 38800 平方米、 配套中心 28700 平方米、 會議中心 3000 平方米和地下車庫及設(shè)備用房 26507 平方米。經(jīng)測算，本項目總投資54480萬元， 稅前收益約 ，稅前投資回報率 %，稅后收益約 億元，稅后投資回報率 %，全部資金內(nèi)部收益率 %，全部資金靜態(tài)投資回收期 年。 4 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、 項目提出背景 在“ 1 小時經(jīng)濟圈”的規(guī)劃下，璧山成為重慶主城拓展區(qū)。璧山是歷史人文古城，擁有市級風(fēng)景名勝區(qū)， 旅游資源豐富 。同時，在區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務(wù)區(qū)及的規(guī)劃下，璧山城市經(jīng)濟得以高速發(fā)展，城市地位迅速提升， 發(fā)揮著承接城市核心區(qū)、輻射城市核心區(qū)外延區(qū)的重要作用， 璧山 城市形象和城市功能十分重要。 二、 本項目建設(shè)的必要性 重慶作 為中國 5 大城市之一 、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，城市的 價值將城市自身的發(fā)展動力進一步激發(fā)， 為實現(xiàn) 城市綜合實力