【正文】 的投資運(yùn)作；同時也積極地參與企業(yè)的并購與資產(chǎn)重組，在旅游、會議會展、房地產(chǎn)業(yè)、文化休閑及娛樂業(yè)方面積累了較豐富的營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源，目前主要項(xiàng)目有xx汽車港總部基地、中國都江堰國際會議會展度假中心、高新西區(qū)總部基地、川蘇工業(yè)園、新都汽車港等項(xiàng)目。 七、項(xiàng)目總投資。第二章 建設(shè)汽車總部基地的必要性一、建設(shè)汽車總部基地的背景（一）宏觀經(jīng)濟(jì)概況在我國綜合國力日益強(qiáng)盛，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的今天，中國在世界經(jīng)濟(jì)新格局中正發(fā)揮日益重要的影響，同時我國奉行積極的財(cái)政政策，發(fā)展和完善消費(fèi)信貸，刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。隨某、重慶被確定為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，成渝經(jīng)濟(jì)帶作為中國經(jīng)濟(jì)增長“第四極”，必將引動新一輪投資發(fā)展熱潮，而某—中國西部商貿(mào)物流與信息中心城市的地位將進(jìn)一步凸顯，并在中國西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。目前某汽車商貿(mào)產(chǎn)業(yè)市場活躍，建有xx東部汽車城、西南汽貿(mào)市場、西部汽車城、萊克汽車廣場、999汽配城，以及機(jī)場路、羊西線等自發(fā)形成的以4S專賣店為主導(dǎo)的轎車市場；但分布零散，單個市場在規(guī)模、檔次、集約化、專業(yè)化方面，與北京、上海、廣州等市場相比仍有較大差距，這已成為某汽車后市場產(chǎn)業(yè)良性擴(kuò)展和汽車市場持續(xù)繁榮的障礙，也必將制約行業(yè)及城市形象的和諧發(fā)展?，F(xiàn)今汽車會展已成為汽車產(chǎn)業(yè)鏈上的重要環(huán)節(jié)，汽車會展經(jīng)濟(jì)已成為全球會展經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，幾乎所有的知名汽車公司，都把車展作為展示自身實(shí)力和形象的重要舞臺，吸引來自全世界專業(yè)士和新聞媒體的高度關(guān)注，更是消費(fèi)者看待汽車發(fā)展方向的標(biāo)尺，國內(nèi)汽車會展發(fā)展迅速，特別是北京、上海、廣州車展，被譽(yù)為國際汽車企業(yè)搶灘中國市場的橋頭堡，某車展歷經(jīng)十年磨礪，現(xiàn)已發(fā)展為中國汽車會展“第四城”，從銷售業(yè)績來看，歷屆某車展必將帶來新一輪的市場銷售高潮。2009年全國城市戶籍人口排名，某第11位；2009年全國大城市城區(qū)面積排名，某第8位。（二）、某車市需求分析據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測，某機(jī)動車數(shù)量平均每年增加約50萬輛，按6萬元/輛計(jì)算，每年新增交易額可達(dá)300億。根據(jù)《某城市總體規(guī)劃》（1995—2020年），2020年某市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1150萬人，其中城市人口約800萬，中心城區(qū)2020年居住人口將達(dá)到310萬人，按現(xiàn)私家車年均增長的速度發(fā)展，2020年某市私家車可達(dá)到130余萬輛，凈增約60萬輛（未含報(bào)廢車），巨大的汽車銷售量和保有量給某汽車后市場帶來了巨大的發(fā)展空間。北京、上海、廣州、沈陽、西安、鄭州、重慶、深圳等城市均斥巨資興建大型或超大型汽車交易市場，以爭奪汽車商業(yè)資源，強(qiáng)化在汽車市場的城市地位，并借此融入旅游、休閑、培訓(xùn)教育等各類主題，培育出新的產(chǎn)業(yè)行業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。規(guī)劃建設(shè)中的環(huán)球汽車公園位于上海國際汽車城核心區(qū)南側(cè)，占地1500畝，總投資達(dá)60億元，集汽車博覽、旅游、休閑、會展、科普等多功能于一體，參觀者不僅能看遍世界名車，還能身臨其境地體驗(yàn)在森林、峽谷、陡坡等環(huán)境駕車的樂趣。湖北中融汽車主題公園是一家占地近2000畝、總投資50億元的超大型汽車交易博覽中心，其汽車展示區(qū)建筑面積就達(dá)20余萬平方米，將建成多個獨(dú)立的大型汽車展廳，以展示、銷售國內(nèi)外各型轎車、越野車、跑車、農(nóng)用車、載重車以及工程機(jī)械車等。重慶西部國際汽車城，以汽車會展、博覽為主，規(guī)劃用地約900畝，建筑面積約60萬平方米，總投資近30億元，是重慶市的重點(diǎn)市場建設(shè)項(xiàng)目。政府投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并在汽車城內(nèi)提供土地興建綜合辦公大樓，由公安、交警、海關(guān)、路橋、稅務(wù)、工商、保險(xiǎn)、金融等部門入駐集中聯(lián)合辦公，為購車的車主提供從購車到上牌的一條龍服務(wù)。作為城市大市場的有機(jī)組成部分，某汽車市場的格局，伴隨城市發(fā)展，必然重新規(guī)劃、重新整合。目前某各型汽車市場占用土地量大，對交通及消費(fèi)圈要求高，這與中心城區(qū)土地資源的稀缺性形成巨大的予盾，自發(fā)形成和分散的傳統(tǒng)汽車市場，更是對土地資源極大地浪費(fèi)。在此背景下，一個全域某、輻射西部，一個規(guī)模化的、國際化的，具有全新內(nèi)涵、全新業(yè)態(tài)和形態(tài)的汽車商貿(mào)、汽車文化“高地”呼之欲出，躍然于某城市發(fā)展規(guī)劃的藍(lán)圖。集國際汽車商貿(mào)、汽車會展、汽車科技與文化博覽中心、現(xiàn)代服務(wù)，及以汽車為主題的休閑娛樂產(chǎn)業(yè)于一體的“xx汽車港總部基地”，這無疑豐富了某的旅游資源，為某錦上添花。借助“xx汽車港總部基地”這一平臺，推動汽車后市場產(chǎn)業(yè)（如二手車、汽車配件與裝飾美容等）及商務(wù)、文化休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動第三方物流等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（三）、促進(jìn)行業(yè)檔次提升，更好地服務(wù)消費(fèi)市場汽車營銷已不再是一種簡單的商品交易，它已演變成為一種形式豐富、功能多樣的服務(wù)，它是品牌的彰揚(yáng)、文化的演繹、時尚與魅力的體驗(yàn)，而某車商更多地還是停滯于傳統(tǒng)思維下的汽車產(chǎn)品銷售，會展之類的汽車營銷高級形態(tài)和大規(guī)模的商業(yè)與商務(wù)活動，在某車市尚不多見。車商一般遵循的慣例是：拿地（或租地）、拿產(chǎn)品、建房或租房、裝修、進(jìn)貨、人事、銷售、服務(wù)，各個環(huán)節(jié)無所不細(xì)，耗時耗力，加之日趨激烈的競爭，讓許多車商經(jīng)營倍感壓力，使其在市場拓展、業(yè)務(wù)發(fā)展、模式與服務(wù)創(chuàng)新上提襟見肘。 某市為中國私家車第三城，汽車市場十分活躍，某又是中國西部商貿(mào)物流中心城市，然卻沒有一個“市場”能夠真正扛鼎起中國西部汽車商貿(mào)、汽車物流、汽車后市場產(chǎn)業(yè)的龍頭，還沒有一個“市場”能夠聚一個區(qū)域之能于一“城”，并以一“城”之勢服務(wù)、輻射一個區(qū)域，不僅某沒有，整個國內(nèi)也未出現(xiàn)一家具有全國連鎖商業(yè)形態(tài)、跨地域汽車mall形態(tài)的超強(qiáng)綜合實(shí)力的汽車流通集團(tuán)、綜合商社；“xx汽車港總部基地”的創(chuàng)建，旨在執(zhí)中國西部汽車市揚(yáng)之牛耳，并以此“平臺”為基礎(chǔ)，通過發(fā)展終端連鎖，通過跨地域（甚至跨國）參股、控股、收購與合作，通過上市等資本運(yùn)作方式，培育出集汽車商貿(mào)流通、會展經(jīng)濟(jì)、物流產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融、投資等功能于一體的、超大規(guī)模的汽車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，孵化出若干具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競爭力的汽車商貿(mào)流通、物流服務(wù)的企業(yè)，最終將行業(yè)帶入持續(xù)繁榮，這即是“xx汽車港總部基地”的努力奮斗的目標(biāo)。從國內(nèi)汽車市場發(fā)展看，無論是從新時期提升城市地位上看，還是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長看，新都區(qū)政府和xx集團(tuán)都應(yīng)將以此為契機(jī)，全力打造新都區(qū)的汽車產(chǎn)業(yè)總部基地，促進(jìn)汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快現(xiàn)代田園城市的建設(shè)步伐。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項(xiàng)目27個。開發(fā)商背景：項(xiàng)目是由中冶成工建設(shè)有限公司投資建設(shè)的總部基地，該公司于2006年11月由中國第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。資源開發(fā)。項(xiàng)目優(yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會共同對大廈進(jìn)行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項(xiàng)扶持優(yōu)惠政策。（2）.某銀海芯座項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側(cè)錦江河畔。距雙流機(jī)場僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、實(shí)業(yè)投資、房屋租賃及其它無需許可或?qū)徟暮戏?xiàng)目。銷售情況：青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期、四期獨(dú)棟式企業(yè)總部已全部建設(shè)完畢，并全部出售，五期正在招商。開發(fā)商背景：項(xiàng)目是由某青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)，該公司成立于2008年3月27日。主營業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建設(shè)、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)及項(xiàng)目投資、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資等。項(xiàng)目優(yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達(dá)到相應(yīng)稅收標(biāo)準(zhǔn)并將稅收注冊關(guān)系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。龍?zhí)豆I(yè)總部基地某市龍?zhí)豆I(yè)總部基地位于某市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。（1）.某龍?zhí)对６伎偛砍琼?xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于某市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。龍?zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭?、市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目落戶某龍?zhí)豆I(yè)園，在某市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著“造城”理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO(shè)。一號地塊占地779畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公及配套設(shè)施。目前已完成一號地塊的工程建設(shè)。（2）.多元總部國際一號項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于某市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點(diǎn)和雙流快速通道起點(diǎn)。開發(fā)商背景：項(xiàng)目由四川多元德泰投資集團(tuán)有限公司開發(fā)，該公司以資本運(yùn)作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計(jì)、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)?？崭劭偛炕仨?xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于某城南臨空國際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域核心。四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。各總部基地銷售價(jià)格一覽表名稱占地面積建筑面積售價(jià)中冶成工大廈92218㎡6500元/㎡起青羊工業(yè)總部基地1089畝6000元/㎡青羊綠舟稅源總部基地1800畝獨(dú)棟面積11003000㎡根據(jù)企業(yè)納稅情況，提供物業(yè)面積某龍?zhí)对６伎偛砍?700余畝3000000㎡5800元/㎡多元總部國際一號66667㎡5500元/㎡起藍(lán)光例如，藍(lán)光新都區(qū)工業(yè)總部基地經(jīng)濟(jì)支持政策對在新都區(qū)投資建設(shè)總部樓宇的企業(yè)，項(xiàng)目投資額在3億元或者開發(fā)建設(shè)的總部樓宇面積60000㎡以上，且年納稅總額在500萬元以上，自納稅之日起前3年，分別按企業(yè)當(dāng)年實(shí)際繳納增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅區(qū)實(shí)得部分之和的50%予以扶持。交通優(yōu)勢： 縱觀某市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，CBD區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。環(huán)境優(yōu)勢： 包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。某不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價(jià)格都在5500元/㎡以上，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對比而言，這個價(jià)格只相當(dāng)于甲級寫字樓的1/2~1/3。三、工業(yè)總部基地市場競爭分析某總部基地市場概況隨著某市政府關(guān)于“大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”相關(guān)政策的出臺，總部基地在某開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致某總部基地?zé)岢笨焖偕郎?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，某現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，某工業(yè)用地屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地項(xiàng)目也都有條不紊地推進(jìn)。某總部基地市場特征根據(jù)前面對總部基地類型的研究，某的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由某的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。如同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項(xiàng)目的參與力度，對項(xiàng)目的成功開發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項(xiàng)目的開發(fā)。某總部基地市場競爭手段由于某總部基地項(xiàng)目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國外的總部基地項(xiàng)目及北京ABP等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。四、某總部基地發(fā)展趨勢某總部基地市場供給與需求由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。2008年上半年，9月兩個月，某主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項(xiàng)目將在未來12年內(nèi)推向市場，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測，總部辦公是企業(yè)未來發(fā)展的趨勢，同時也必將形成與商業(yè)寫字樓之間的對壘，所以總部基地項(xiàng)目開發(fā)更應(yīng)該以注重策略性與品質(zhì)化致勝。根據(jù)某市政府對工業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，我們預(yù)測，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細(xì)分，總部基地項(xiàng)目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢。從總部基地產(chǎn)品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術(shù)和革新設(shè)備）、節(jié)能環(huán)保四個方面。一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢216。 地理優(yōu)勢：緊鄰某繞城216。 區(qū)域配套設(shè)施相對較弱機(jī)會216。 某產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求保持強(qiáng)勁勢頭216。 xx汽車運(yùn)營主體的專業(yè)優(yōu)勢具備把控市場機(jī)會的能力，前瞻性的戰(zhàn)略規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)性的專業(yè)操作相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展216。 精準(zhǔn)定位，迅速確立自身的核心競爭力，選擇適當(dāng)?shù)氖袌銮腥敕较?16。 某市工業(yè)用地的土地放量大、存量大，預(yù)示未來較長時間內(nèi)項(xiàng)目的競爭激烈二、項(xiàng)目總體定位——國際化汽車總部經(jīng)濟(jì)平臺（一）功能定位xx集團(tuán)致力于將“汽車總部基地”打造成為中國著名的國際化汽車總部經(jīng)濟(jì)平臺以及總部經(jīng)濟(jì)區(qū)中的著名品牌。綜合考慮本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地域特征，我們將本案定位為集汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)、展示展銷、科研辦公、倉儲物流、維修服務(wù)于一體的現(xiàn)代汽車商貿(mào)總部基地，并擁有獨(dú)特生態(tài)、人文、時代特征以及濃厚生活氛圍的生態(tài)文化商務(wù)區(qū)。各地塊主要功能定位規(guī)劃如下：地塊主要功能功能布局3號地塊汽車產(chǎn)業(yè)商貿(mào)區(qū)汽車展示、展銷貿(mào)易區(qū)汽車研發(fā)區(qū)汽車商貿(mào)辦公區(qū)4號地塊汽車生產(chǎn)、總裝、維修、倉儲、物流、配送區(qū)汽車生產(chǎn)、維修、總裝、倉儲、物流、配送中心，新能源電動汽車生產(chǎn)基地2號地塊配套服務(wù)區(qū)商用車汽配、汽車裝飾、汽車博覽、研發(fā)辦公樓、酒店、會議、商務(wù)公寓等項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃為以下主要板塊和區(qū)域：汽車展示貿(mào)易區(qū)國際名車廣場（如寶馬、奔馳、法