【正文】 及輻射能力。2）目前項目建設(shè)條件具備，項目設(shè)計的工程建設(shè)方案合理可行，項目建成后可取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，具有較強的抗風險能力。因此，項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的建設(shè)有著區(qū)位、南京跨江發(fā)展、市場等多方面利好因素，項目的建設(shè)為完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈、改善區(qū)域商貿(mào)投資環(huán)境、加快區(qū)域城市化進程和增加就業(yè)等起到很大的促進作用，項目的建設(shè)是有必要的。長三角及華東地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，原有的小規(guī)模、功能單一的批發(fā)市場已經(jīng)不能滿足整個區(qū)域的發(fā)展需求。2）對區(qū)域發(fā)展起到輻射作用。3）很好的利用南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略因素。4）南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地將直接和間接提供幾十萬個以上就業(yè)崗位，吸引數(shù)萬的高端人才進駐服務(wù)，同時為當?shù)卣畮泶罅康亩愂詹⒋龠M當?shù)仄渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對當?shù)厣鐣挠绊懮钸h。其中第一期用地3000畝、建筑面積400萬平方米；第二期用地5000畝、建筑面積500萬平方米。1）四大版塊版塊一：燈飾家居建材結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展和江蘇、安徽傳統(tǒng)家居建材市場升級改造的契機，以燈飾、陶瓷、型材、石材、家具為主導(dǎo)行業(yè)，打造大規(guī)模、綜合性的建材家具集散中心。版塊構(gòu)成：汽車貿(mào)易中心（汽車4S店、二手車交易、上牌辦證服務(wù)、汽車檢測、汽車維修等）汽車用品貿(mào)易中心（汽車配件、汽車裝飾用品）版塊三：工業(yè)原輔材料長三角輕工業(yè)發(fā)達，工業(yè)原輔材料版塊將服務(wù)眾多生產(chǎn)廠家，提供生產(chǎn)所需的各類原輔材料和工具設(shè)備。第三章 市場分析汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“三大產(chǎn)業(yè)、兩大基地”，即汽車配件產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以建材交易為主的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)；汽車配件基地和建材商貿(mào)物流基地。南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的建設(shè)完全符合汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、符合國家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策，多種有利條件為項目提供良好的發(fā)展機遇。皇朝、紅蘋果、大富豪、聯(lián)邦等上百個中國優(yōu)秀品牌伴隨著香江的發(fā)展一路成長、壯大。2）擁有全國最大的商貿(mào)批發(fā)網(wǎng)絡(luò)和最先進的物流中心平臺：南方香江集團目前在全國十幾個省市建立了以家居、裝飾材料為經(jīng)營主體的商貿(mào)市場20多個，已建成的總面積達700萬平方米，構(gòu)建了全國性的批發(fā)網(wǎng)絡(luò)。這為南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的招商和市場建設(shè)、繁榮奠定了堅實的基礎(chǔ)。香江集團與國內(nèi)外眾多的行業(yè)組織建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，可以為本項目的開發(fā)、運營、招商及后期的運營提供各種資源。而香江集團經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展已經(jīng)積累了雄厚的資金，同時與銀行金融機構(gòu)有著長期的合作基礎(chǔ)，雄厚的資金實力和強大的資源整合能力將保障項目如期按質(zhì)完成。其率先在國內(nèi)建設(shè)民族商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)的貢獻，振興地方經(jīng)濟和解決當?shù)鼐蜆I(yè)的舉措受到黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的高度肯定和贊揚。7）香江集團的高度重視：南方香江集團正在環(huán)渤海、長三角、珠三角和西三角實施商貿(mào)物流總部基地的發(fā)展戰(zhàn)略。南方香江集團目前在十幾個省市建立了以家居、裝飾材料為主的商貿(mào)市場20多個，形成了全國性批發(fā)市場網(wǎng)絡(luò)，已建成的總面積達700萬平方米。這為南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地的招商和市場建設(shè)、繁榮奠定了堅實的基礎(chǔ)。南方香江集團將充分發(fā)揮滁州市及來安縣的各項綜合優(yōu)勢，在汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)運營南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地，打造成為長三角區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模、對中國乃至全球產(chǎn)生重要影響力的全球商貿(mào)物流之都。目前，滁州市商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)存在的不足主要表現(xiàn)在：1）目前滁州市缺乏成熟的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)集聚，產(chǎn)業(yè)網(wǎng)點布局比較散亂，且存在一定程度的條塊分割和重復(fù)建設(shè)；同時，從運作效能看，投入高、產(chǎn)出低、費用高，效率低，亟需行業(yè)整合，以實現(xiàn)“規(guī)?；?、集約化、效益化、幾何化”增長。3）商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)營銷體系不夠完善，商貿(mào)流通企業(yè)規(guī)模小，且市場主體整體素質(zhì)不高。4）缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，真正意義上的龍頭集散商貿(mào)市場沒有形成，品牌效應(yīng)不強，市場規(guī)模不能滿足交易需求，服務(wù)功能不完善，信息化程度不高，現(xiàn)代化程度滯后，不能適應(yīng)“大商貿(mào)、大流通、大市場”的發(fā)展需要?？v觀滁州市商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀，產(chǎn)業(yè)集聚、投資強度、營銷體系、統(tǒng)一規(guī)劃等產(chǎn)業(yè)鏈重要環(huán)節(jié)的缺失導(dǎo)致商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)沒有形成社會化和集約化產(chǎn)業(yè)群，商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)亟需規(guī)劃先行、整合市場資源，優(yōu)化市場環(huán)境，加強整體規(guī)劃和配套建設(shè)。為此，在政府政策指引下，香江集團將利用在全國各個省份家居流通、商貿(mào)市場開發(fā)的成功經(jīng)驗和我們對滁州市、蘇州蠡口國際家具城的調(diào)查，我們將采取“以大流通帶動大市場，以大市場帶動大產(chǎn)業(yè)，以大產(chǎn)業(yè)帶動大發(fā)展”的開發(fā)思路，在最短時間內(nèi)實現(xiàn)“彎道超車”，搶占競爭戰(zhàn)略高地，為推動滁州乃至長三角區(qū)域商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展貢獻一分力量。 用地規(guī)劃選址情況南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地項目用地位于汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)天河以東、撇洪溝以西、滬寧洛高速公路以南、汊河城鄉(xiāng)一體化項目以北范圍；以及黃牌西北、104國道兩側(cè)區(qū)域范圍內(nèi)，總用地面積20平方公里。場區(qū)地勢平坦，無國家明文規(guī)定的自然保護區(qū)、風景旅游區(qū)和瀕危動植物保護名錄。四大版塊是指燈飾家居建材、汽車及用品、工業(yè)原輔材料、居住休閑；十六大功能包括交易、會展、物流、總部基地、創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)、品檢測認證、電子商務(wù)、金融服務(wù)、政府服務(wù)、商務(wù)辦公、進出口報關(guān)、商會服務(wù)、培訓(xùn)、居住、休閑、娛樂。本項目投資強度、容積率等均滿足國家及滁州市對用地指標的要求。項目西面為來河、北面有寧洛高速公路、東南面是滁河，水陸交通便利，距京滬鐵路貨物中轉(zhuǎn)站及南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)相距8公里。南部滁河平原高程約6m（均為黃海高程）。土壤以水稻土為主，工程地質(zhì)條件好，地基承載力約12T/m2地震基本烈度6級。（均為吳淞高程），洪水期有一定程度的洪澇災(zāi)害。3）氣候：汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)屬于亞熱帶濕潤性季風氣候，其特點是：氣候濕潤溫和、雨量適中、陽光充足、四季分明、雨熱同季、易旱易澇?！妫顭嵩缕骄鶜鉁?0℃，℃，平均無霜期為219天，年平均降水量為969mm，常年風向以東北風為主，冬夏兩季由于受單一的冷氣團、暖氣團控制，故冬季多偏北風，夏季多偏南風。根據(jù)滁州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，滁州將成為經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美的皖東中心城市、長三角區(qū)域現(xiàn)代制造業(yè)基地和生態(tài)旅游城市，主要職能是南京都市圈門戶城市、區(qū)域性制造業(yè)、旅游業(yè)和專業(yè)性商貿(mào)業(yè)基地。本項目的提出完全符合汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，項目選址合理。在來安縣人民政府負責的土地開發(fā)整理工作中，房屋拆遷安置補償依法進行，為取得上級政府等有關(guān)機構(gòu)征收項目地塊的批文及其他合法用地手續(xù)而應(yīng)交納的所有稅收及規(guī)費和項目地塊拆遷安置補償費用、征地（包括被征地范圍內(nèi)農(nóng)民社會保險的補償）、土地指標費、基本農(nóng)田指標費等由南方香江集團負責。通過明確的空間序列，使身處總部基地區(qū)域任何一隅的人都能體驗到一個現(xiàn)代化新城市中心的存在。3）堅持“以人為本”的理念，精心配置總部基地區(qū)域環(huán)境的逐層肌里。區(qū)域位置：汊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于來安縣城南部27公里，江蘇、安徽兩省交界處，距南京中心城區(qū)約公里，與江蘇省南京市浦口區(qū)相鄰。目前我國的長江三角洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷升級中，一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正由東部發(fā)達地區(qū)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。建筑設(shè)計：項目主要建設(shè)南京灣（香江）商貿(mào)物流總部基地集群工程，根據(jù)各場地功能不同，進行合理布局，以滿足要求。雨水排除：現(xiàn)場地設(shè)有排水系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)道路布置及設(shè)計標準：區(qū)內(nèi)道路路面型式：主干道路為城市型道路，其兩側(cè)設(shè)有帶孔的蓋板，道路為砼路面，面層厚220300mm，3:7灰土墊層220mm厚。防洪工程：根據(jù)當?shù)靥峁┑馁Y料，近期該地區(qū)未被洪水淹過，因此該區(qū)受洪水威脅較小。配備給水消防和設(shè)備消防兩套方案，每棟建筑物內(nèi)均配備滅火器。建筑抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為8度。1）給排水本項目給排水共包含給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓消防系統(tǒng)及自動噴灑系統(tǒng)。本項目建筑物耐火等級為二級。各建筑物內(nèi)供水管網(wǎng)可以滿足項目生產(chǎn)、生活用水和消防用水的要求。室外消火栓系統(tǒng)在主要建筑物周圍，形成環(huán)狀，其主管徑DN200，并在道邊2m內(nèi)設(shè)室外消火栓，消火栓間距小于40m。室內(nèi)消防水管均采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管。污水排水管網(wǎng)采用鋼筋混凝土管，處理后的生活污水及生活廢水經(jīng)室外排水管網(wǎng)有組織排入園區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)。2）采暖通風（1）供熱：本項目區(qū)生活熱水熱源擬采用集中供熱，既綠色環(huán)保又節(jié)約運營成本，并且大幅度的改善商貿(mào)、辦公、生活條件。（3）空調(diào)：本項目區(qū)夏季制冷及冬季取暖均由中央空調(diào)提供。（1）變、配電系統(tǒng)本工程電源引自來安縣的變電站，供電的上級電站為滁州供電公司，供電電壓10KV。本項目負荷等級為三級。（2）照明系統(tǒng)及全場供電線路低壓饋出電纜選用YJY22－，直埋敷設(shè)至建設(shè)區(qū)，室內(nèi)選用YJY－1KV電纜沿電纜溝或電纜橋架敷設(shè)。（3）弱電系統(tǒng)本項目安防監(jiān)控系統(tǒng)包括園區(qū)監(jiān)視攝像系統(tǒng)，在各建筑物內(nèi)設(shè)置安防監(jiān)控中心，安防監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)有監(jiān)控操作站、各安防監(jiān)控設(shè)備主機和大屏幕顯示裝置及聲光報警裝置等必要的設(shè)備。①監(jiān)視攝像系統(tǒng)本工程監(jiān)視攝像系統(tǒng)選用數(shù)字硬盤錄像機和模擬錄像機相結(jié)合的系統(tǒng)，采用數(shù)字監(jiān)控技術(shù)對各個場所進行監(jiān)視并長時間錄像，對重要地區(qū)監(jiān)視點采用一對一的錄像方式，遇突發(fā)事件，錄像自動轉(zhuǎn)至正常錄像狀態(tài)。監(jiān)視攝像系統(tǒng)通過安防中心的監(jiān)控站由操作員通過鍵盤和鼠標對攝像機的焦距、俯仰、水平旋轉(zhuǎn)等進行操作。②項目區(qū)監(jiān)視攝像系統(tǒng)在項目區(qū)的各個主入口、次入口和生活入口分別各設(shè)置兩套數(shù)字攝像機（出向及入向各一套），監(jiān)視每個入口的出入情況。并將信號傳至物業(yè)管理中心安防監(jiān)控中心。并將信號傳至物業(yè)管理中心安防監(jiān)控中心。在存放現(xiàn)金，或現(xiàn)金交易場所設(shè)手動報警按鈕，如有意外情況，相關(guān)人員可以手動報警，將報警傳至位于安防監(jiān)控中心的報警主機，報警主機可顯示報警區(qū)域并及時通過值班人員及時阻止盜情的發(fā)生。⑤智能門禁系統(tǒng)在建筑物內(nèi)重要場所設(shè)置門禁系統(tǒng)以實現(xiàn)對客戶的識別、出入記錄、與可視對講系統(tǒng)配合使用。⑦通信及電視系統(tǒng)中國聯(lián)通和中國移動先進的程控電話網(wǎng)覆蓋全區(qū)，512K～10M的寬帶延伸到開發(fā)區(qū)內(nèi)每一個角落；中國移動通信系統(tǒng)實現(xiàn)全區(qū)無間縫覆蓋。⑧有線電視系統(tǒng)有線電視信號直接由縣網(wǎng)引入，位置與有線電視主管部門協(xié)商確定。本項目的消防泵房分別由項目區(qū)變電室用剖纜引來兩路專用220／380V電源供電，末端自動互投。3)在公共場所等高層建筑物內(nèi)的樓梯間、走道及電梯前室設(shè)應(yīng)急照明、出口指示燈：應(yīng)急照明、疏散照明采用集中蓄電池作備用電源，其連續(xù)供電時間不小于20min。5)高層建筑物一層有值班室的，在室內(nèi)可控制加壓風機的起停以及消防泵起動并設(shè)信號顯示。按照消防規(guī)范要求設(shè)置感煙火災(zāi)探測器、手動報警器及相應(yīng)的消防緊急廣播系統(tǒng)。8)本項目各建筑物及地下建筑部分均按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)并設(shè)置區(qū)域火災(zāi)報警顯示器。電纜入戶處做重復(fù)接地，接地電阻≤10歐姆。各單體建筑物一層做總等電位聯(lián)結(jié)。1）總平面布置各建筑物間距離均滿足防火規(guī)范規(guī)定的防火間距，四周均設(shè)置環(huán)行消防車道，滿足規(guī)范要求。設(shè)2部防煙樓梯間和一部消防電梯。3）火災(zāi)報警系統(tǒng)消防系統(tǒng)組成：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；消防事故廣播系統(tǒng)；消防直通電話系統(tǒng)；電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)；消防自動報警系統(tǒng)：本系統(tǒng)采用控制中心型智能消防報警系統(tǒng)，具有火災(zāi)報警、聯(lián)動控制、緊急廣播切換等功能，系統(tǒng)包括附電話插孔的手動報警按鈕、感煙探測器、感溫探測器等報警裝置，同時系統(tǒng)監(jiān)測消火栓按鈕，濕式報警閥，壓力開關(guān)，水流指示器，防火閥的動作信號，噴淋閥的位置信號等。本建筑物除了廁所等不易發(fā)生火災(zāi)的場所以外，其余均依照規(guī)范要求，根據(jù)性質(zhì)不同布置相應(yīng)的探測器。本系統(tǒng)對下列設(shè)備進行聯(lián)動控制：消火栓系統(tǒng)、水噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、正壓送風系統(tǒng)、電梯迫降、火災(zāi)應(yīng)急廣播、非消防電源切除、防火卷簾控制等。火災(zāi)事故廣播：在走道、樓梯間和地下停車庫設(shè)置揚聲器。本廣播系統(tǒng)主機一備一用由弱電提供，消防只作強切。一層消防梯門邊設(shè)有打碎玻璃按鈕的鑰匙開關(guān)，供消防人員緊急救火使用，鑰匙開關(guān)具有優(yōu)先控制權(quán)。電梯監(jiān)控盤顯示各電梯的運行狀態(tài)，除層數(shù)顯示外，還應(yīng)設(shè)置正常、故障、開門、關(guān)門等狀態(tài)顯示。導(dǎo)線選擇及線路敷設(shè)：電力、照明、自控等線路采用阻燃型電線和電纜；重要的消防設(shè)備(如消防水泵、消防電梯，防、排煙風機等)的供電回路采用耐火型電纜。通信信息系統(tǒng)設(shè)計將緊密結(jié)合科技園區(qū)高效、自動化運作的需要，為工作交流、服務(wù)和管理提供全面服務(wù)。根據(jù)整個項目園區(qū)及建筑規(guī)模，確定在園區(qū)新建電話站一座，電話站設(shè)于園區(qū)中央。以光纖數(shù)字中繼方式接入縣市話局，實現(xiàn)與公用網(wǎng)匯接。2）園區(qū)內(nèi)作業(yè)調(diào)度通信系統(tǒng)①有線調(diào)度通信系統(tǒng)：考慮到園區(qū)熱流眾多、活動頻繁，因此有線調(diào)度電話可用自動電話代替，不再單獨設(shè)置。系統(tǒng)規(guī)模為單基站，設(shè)于物業(yè)管理中心內(nèi)通信信息中心；整個系統(tǒng)可根據(jù)作業(yè)需要，分為若干個作業(yè)組，或需要時進行動態(tài)重組，方便生產(chǎn)作業(yè)。主要發(fā)布公用信息、公告、為物流運輸客戶提供資訊。④安全防范系統(tǒng):設(shè)置項目區(qū)紅外周界安全報警及監(jiān)控設(shè)施，系統(tǒng)（SMS）主要由入侵報警子系統(tǒng)（主、被動紅外探測器）、視頻安防監(jiān)控子系統(tǒng)組成。⑤樓宇智能通信信息系統(tǒng)：商務(wù)辦公平臺是集商務(wù)、辦公為一體的建筑，作為園區(qū)貿(mào)易、管理的中心，實現(xiàn)辦公管理的智能化以適應(yīng)現(xiàn)代信息社會對建筑物功能、環(huán)境、高效率管理的需要。園區(qū)內(nèi)：以物業(yè)管理中心為配線中心，區(qū)內(nèi)主干通信線路均采用光纜綜合傳輸，局部分支線路采用通信電纜。園區(qū)外：建設(shè)園區(qū)通信信息中心至縣市話局間的光纖傳輸鏈路，一方面作為物流園區(qū)程控交換機與電信公用網(wǎng)市話局匯接的中繼傳輸通道，一方面作為項目區(qū)內(nèi)計算機局域網(wǎng)、多媒體系統(tǒng)與公用數(shù)據(jù)網(wǎng)（Internet等）匯接的傳輸媒體。新建主干管道容量812孔，分支管道容量46孔不等。⑦專用機房：在物業(yè)管理中心內(nèi)設(shè)通信信息中心，內(nèi)設(shè)有程控電話交換機系統(tǒng)、無線調(diào)度電話系統(tǒng)基站、光纖傳輸系統(tǒng)、計算機管理系統(tǒng)中心，廣播及公共顯示等系統(tǒng)及以上系統(tǒng)所需要的配套電源的專用機房。本著資源共享、節(jié)約資源、保護生態(tài)的原則，項目在建成后，對所需資源（燃料、水、電、氣）及其他公用設(shè)施的供應(yīng)沒有過高的要求，且運營過程當中不會造成相關(guān)資源浪費，能遵循國家能源政策，適應(yīng)來安乃至滁州地區(qū)的招商條件。由于土地資源的稀缺性及分布的不均衡性，節(jié)約土地資源是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一。在實現(xiàn)自然資源可