【正文】 均以重慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。 目前重慶總部經(jīng)濟(jì)開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。 通過對整個市場環(huán)境的分析以及本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析， 項(xiàng)目力求打造成為重慶市總部基地標(biāo)桿 項(xiàng)目 ， 重慶總部基地典范工程， 璧山的新地標(biāo) 。璧山是歷史人文古城，擁有市級風(fēng)景名勝區(qū)， 旅游資源豐富 。璧山工業(yè)園區(qū)目前以發(fā)展制鞋業(yè)和機(jī)械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。特別是至 20xx 年以來，年均增速均保持在 10%以上，且近年來，增長速度還有擴(kuò)大的趨勢，位居全國前列。同時，服務(wù)業(yè)、金融業(yè)也正式啟動了升級，如江北嘴 CBD 建設(shè)提速、解放碑 CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在未來呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。眾所周知，目前地方政府熱衷于靠出讓土地過日子，也就是“土地財政”，而重慶工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，將 使政府?dāng)[脫對“ 土地財政 ” 的依賴，使 城市 發(fā)展更具可持續(xù)性。而以目前的形式來看，進(jìn)軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機(jī)會。 是通過綜合經(jīng)濟(jì)能力、科技創(chuàng)新能力、國際競爭能力、輻射帶動能力、交通通達(dá)能力、信息交流能力、可持續(xù)發(fā)展能力等 七大指標(biāo)考察綜合而得。 政策環(huán)境趨嚴(yán)，市場難于快速回暖。至39。民國 3 年（ 1914 年），璧山縣屬四川省東川道。 1997年重慶設(shè)立直轄市，璧山縣隸屬重慶市。 20xx 年，全縣有各類機(jī)械加工企業(yè) 500 多家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 518761 萬元，實(shí)現(xiàn)稅收 15144 萬元。建材業(yè)由過去生建產(chǎn)水泥、機(jī)制磚等低檔產(chǎn)品向高新技術(shù)、環(huán)保型產(chǎn)品生產(chǎn)發(fā)展，形成了水泥、鋼材、塑鋼門窗、槽管多種產(chǎn)品的建材 16 業(yè)。國家級森林公園青龍湖風(fēng)景區(qū)，位于縣城西北 29公里處的云霧山，為市級風(fēng)景區(qū)。 20xx20xx年璧山 GDP的平均增幅大于 8%，城市處于高速發(fā)展階段。從璧山縣經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，璧山縣將繼續(xù)保持以二、三產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，繼續(xù)帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （ 3） 生態(tài)宜居新城區(qū) 發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，積極吸引主城人口疏解，為主城截流區(qū)域人口，以宜居環(huán)境塑造衛(wèi)星城的核心吸引力。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 16%以上， 20xx 年突 破400 億元；人均地區(qū)生產(chǎn)總值翻一番，達(dá)到 8800 美元。璧南河、璧北河、梅江河三條主要河流水質(zhì)達(dá)到或接近Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2） 綠島新城規(guī)劃 21 圖表 璧山綠島新城規(guī)劃示意圖 璧山縣在《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》（ 20xx）中提出“重慶綠島新區(qū)”的建設(shè)規(guī)劃。 成渝輔助通道、渝遂高速增線 。 5) 與黃磏港聯(lián)系 目前璧山與黃磏港的聯(lián)系道路只有四級公路（丁黃路），規(guī)劃近期通過成渝輔助通道轉(zhuǎn)繞城高速公路到達(dá)黃磏港碼頭，遠(yuǎn)期規(guī)劃三合 — 廣譜 — 健龍 — 西彭通道直達(dá)黃磏港碼頭。在來鳳修建中部通道支線，聯(lián)系規(guī)劃的雙福組團(tuán)。 與合川北碚聯(lián)系 ， 規(guī)劃改造低等級道路為二級公路，繞城高速公路通車后可經(jīng)橫向聯(lián)系通道至繞城高速再轉(zhuǎn)高速公路進(jìn)行轉(zhuǎn)換； 與銅梁、大足聯(lián)系 ， 規(guī)劃將 G319 提升為一級公路，對位于璧城片區(qū)的路段進(jìn)行城市化改造；規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道，沿線預(yù)留成渝客運(yùn)專線走廊；中遠(yuǎn)期建設(shè)璧銅城郊鐵路，在璧城組團(tuán)北部及大路設(shè)站。 規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道接大學(xué)城橫一路，該通道將成為璧山聯(lián)系大學(xué)城以及西部鐵路物流園的最便捷通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 成渝城際鐵路、渝萬城際鐵路西延線 。建成后，常住人口將達(dá) 80 萬。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 14%，達(dá)到 34000元，農(nóng)村居民人均純收入年均增長 16%，達(dá)到 15000 元，城鄉(xiāng)居民收入比縮小到 ： 1。社會消費(fèi)品零售總額年均增長 20%， 20xx 年達(dá)到 120 億元。璧山定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，新興工業(yè)基地，休閑度假宜居區(qū)域。 (三 ) 璧山城市規(guī)劃分析 1. 區(qū)域 定位 （ 1） 區(qū)域工業(yè)增長極 工業(yè)在相當(dāng)時期內(nèi)仍將是璧山的核心優(yōu)勢所在，突出璧山的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢，以工業(yè)職能強(qiáng)化啟動衛(wèi)星城發(fā)展。璧山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力來源第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)當(dāng)中又主要以工業(yè)為主。 小結(jié)： 璧山縣 城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。土壤以水稻土為主，次為紫色土。 20xx 年，有鞋業(yè)企業(yè) 1300 多家，鞋業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到 5849 萬雙，年產(chǎn)值達(dá)到 億元，獲得重慶名牌稱號的鞋類產(chǎn)品 3 個（ “ 米棋 ” 、 “ 百折不撓 ” 、 “ 紅火鳥 ” ），重慶市著名商標(biāo) 2個（ “ 米棋 ” 、 “ 景渝 ” ），重慶市知名品牌 1 個（ “ 尼斯 ?雪豹 ” ）。位于璧城街道中央的文廟“大成殿”古樸、壯觀，有 194 朵如意斗拱，重檐大屋頂琉璃建筑屹立在鳳凰山腳下，與文廟廣場（大成廣場）、小東門狀元橋連成一線；歷年發(fā)掘的 17 具漢畫像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一具遷入重慶三峽博物館館藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百歲坊也是璧山名聲頗著的珍貴文化遺存。 1960 年 江津?qū)Ｊ疬w往永川。 1995 年 7 月成渝高速公路開通后，從縣城以南 15 公里的青杠街道上高 速公路至重慶（陳家坪），里程為 23公里。 宏觀調(diào)控劍指商品住宅， 商業(yè)及 工業(yè) 地產(chǎn)也將引來新的機(jī)遇。 2. 物流交通規(guī)劃 從真正意義上 締造中國內(nèi)陸物流中心 （ 1） 一大四小開創(chuàng)重慶全新航空物流環(huán)境 圖表 “重慶機(jī)場”區(qū)位示意圖 除江北國際機(jī)場、萬州五橋機(jī)場、黔江周白機(jī)場以外，重慶還規(guī)劃有仙女山機(jī)場、巫山神女峰機(jī)場兩個支線機(jī)場 （ 2） 向大西南鐵路樞紐全速邁進(jìn) 圖表 重慶鐵路 路網(wǎng)示意圖 12 目前，我市境內(nèi)已形成“一樞紐五干線二支線”，在建項(xiàng)目有宜萬鐵路、蘭渝鐵路、渝利鐵路、遂渝二線鐵路、南涪鐵路、渝懷二線、達(dá)萬鐵路電氣化改造等 7 個鐵路項(xiàng)目。 其三，全國性中心城市的戰(zhàn)略作為一種價值催化劑將城市自身的發(fā)展動力進(jìn)一步激發(fā)，城市綜合實(shí)力增長將在較長的時期內(nèi)處于價值預(yù)期增長與城市經(jīng)濟(jì)增長兩者之間快速相互激發(fā)的和諧過程。作為國家定位的西部物流區(qū)域核心城市、全國性物流樞紐城市，重慶發(fā)揮其是西部地區(qū)唯一擁有公、鐵、水、空等綜合交通特大城市的資源優(yōu)勢，承西啟東，接南轉(zhuǎn)北。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件，它的提速也會加快房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。 2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 重慶作為老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)歷來都是重慶的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著璧山縣經(jīng)濟(jì)、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強(qiáng)城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推 5 進(jìn)、西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件 ，總部基地的建設(shè)也成為未來發(fā)展的趨勢 。 二、 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性 重慶作 為中國 5 大城市之一 、長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，城市的 價值將城市自身的發(fā)展動力進(jìn)一步激發(fā)， 為實(shí)現(xiàn) 城市綜合實(shí)力 不斷 增長 、 城市經(jīng)濟(jì) 進(jìn)一步快速增長 ， 推動城市全方面的迅速進(jìn)步 ，必須找到城市發(fā)展的新動力。經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資54480萬元， 稅前收益約 ，稅前投資回報率 %，稅后收益約 億元，稅后投資回報率 %，全部資金內(nèi)部收益率 %，全部資金靜態(tài)投資回收期 年。大量的新增消費(fèi)需求，將會對項(xiàng)目的發(fā)展提供巨大空間。我國總部經(jīng)濟(jì)近年來得到快速發(fā)展，在一定程度上推進(jìn) 了城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展。0 利安璧山中小總部基地項(xiàng)目可行性研究報告 20xx 目錄 第一章 總論 .................................................................................. 1 一、 項(xiàng)目概況 ................................................................................................. 1 二、 編制依據(jù) ................................................................................................. 1 (一 ) 編制依據(jù) ................................................................................................ 1 (二 ) 編制說明 ................................................................................................ 1 三、 本報告主要結(jié)論 ...................................................................................... 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................................. 4 一、 項(xiàng)目提出背景 .......................................................................................... 4 二、 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ............................................................................... 4 第三章 投資環(huán)境分析 ....................................................................... 6 一、 重慶投資環(huán)境 .......................................................................................... 6 (一 ) 重慶城市經(jīng)濟(jì)：工業(yè)投資領(lǐng)漲，城市經(jīng)濟(jì)迎萬億平臺 .......................... 6 1. 經(jīng)濟(jì)總量 ................................................................................................ 6 2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ................................................................................................ 6 3. 固定投資 ................................................................................................ 7 4. 工 業(yè)發(fā)展 ................................................................................................ 7 5. 消費(fèi)收入 ................................................................................................ 8 (二 ) 重慶城市定位：定位超前，城市價值創(chuàng)歷史新高 .................................. 9 1. 五大定位引 領(lǐng)城市發(fā)展、構(gòu)建內(nèi)陸全功能商貿(mào)物流中心 ....................... 9 2. 五大中心加冕提升城市地位 ................................................................... 9 3. 成渝經(jīng)濟(jì)合體 ....................................................................................... 10 (三 ) 重慶城市規(guī)劃：規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 ................................... 11 1. 兩江新區(qū)掛牌 ....................................................................................... 11 2. 物流交通規(guī)劃從真正意義上締造中國內(nèi)陸物流中心 ............................ 11 (四 ) 政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機(jī) ................. 13 二、 璧山投資環(huán)境 ...............................................................