【正文】 試驗(yàn)區(qū)”，成渝經(jīng)濟(jì)帶作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第四極”，必將引動(dòng)新一輪投資發(fā)展熱潮，而成都 — 中國(guó)西部商貿(mào)物流與信息中心城市的地位將進(jìn)一步凸顯，并在中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。 目前成都汽車(chē)商貿(mào) 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)活躍，建有 xx 東部汽車(chē)城、西南汽貿(mào)市場(chǎng)、西部汽車(chē)城、萊克汽車(chē)廣場(chǎng)、 999 汽配城，以及機(jī)場(chǎng)路、羊西線等自發(fā)形成的以 4S 專賣(mài)店為主導(dǎo)的轎車(chē)市場(chǎng)；但分布零散，單個(gè)市場(chǎng)在規(guī)模、檔次、集約化、專業(yè)化方面，與北京、上海、廣州等市場(chǎng)相比仍有較大差 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 13 距，這已成為成都汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)良性擴(kuò)展和汽車(chē)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的障礙，也必將制約行業(yè)及城市形象的和諧發(fā)展。 現(xiàn)今 汽車(chē)會(huì)展已成為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈上的重要環(huán)節(jié)，汽車(chē)會(huì)展經(jīng)濟(jì)已成為全球會(huì)展經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，幾乎所有的知名汽車(chē)公司，都把車(chē)展作為展示自身實(shí)力和形象的重要舞臺(tái)，吸引來(lái)自全世界專業(yè)士和新聞媒體的高度關(guān)注，更是消費(fèi)者看待汽車(chē)發(fā)展方向的標(biāo)尺，國(guó)內(nèi)汽車(chē)會(huì)展發(fā)展迅速，特別是北京、上海、廣州車(chē)展，被譽(yù)為國(guó)際汽車(chē)企業(yè)搶灘中國(guó)市場(chǎng)的橋頭堡，成都車(chē)展歷經(jīng)十年磨礪，現(xiàn)已發(fā)展為中國(guó)汽車(chē)會(huì)展“第四城”，從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，歷屆成都車(chē)展必將帶來(lái)新一輪的市場(chǎng)銷售高潮。 2021 年全國(guó)城市戶籍人口排名，成都第 11 位； 2021 年全國(guó)大城市城區(qū)面積排名，成都第 8 位。 （二）、成都車(chē)市需求分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，成都機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù)量平均每年增加約 50 萬(wàn)輛，按 6 萬(wàn)元 /輛 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 14 計(jì)算，每年新增交易額可達(dá) 300 億。根據(jù)《成都城市總體規(guī)劃》（ 1995— 2020 年）， 2020 年成都市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1150 萬(wàn)人，其中城市人口約 800 萬(wàn)，中心城區(qū) 2020 年居住人口將達(dá)到 310 萬(wàn)人，按現(xiàn)私家車(chē)年均增長(zhǎng)的速度發(fā)展， 2020 年成都市私家車(chē)可達(dá)到 130 余萬(wàn)輛，凈增約 60 萬(wàn)輛 （未含報(bào)廢車(chē)） ， 巨大的汽車(chē) 銷售量和 保有量給 成都 汽車(chē)后市場(chǎng)帶來(lái) 了 巨大 的發(fā)展空間。北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、西安、鄭州、重慶、深圳等城市均斥巨資興建大型或超大型汽車(chē)交易市場(chǎng)，以爭(zhēng)奪汽車(chē)商業(yè)資源，強(qiáng)化在汽車(chē)市場(chǎng)的城市地位，并借此融入旅游、休閑、培訓(xùn)教育等各類主題，培育出新的產(chǎn)業(yè)行業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 規(guī)劃建設(shè)中的環(huán)球汽車(chē)公園位于上海國(guó)際汽車(chē)城核心區(qū)南側(cè)，占地 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 15 1500 畝，總投資達(dá) 60 億元，集汽車(chē)博覽、旅游、休閑、會(huì)展、科普等多功能于一體，參觀者不僅能看遍世界名車(chē)，還能身臨其境地體驗(yàn)在森林、峽谷、陡坡等環(huán)境駕車(chē)的樂(lè)趣。 湖北中融汽車(chē)主題公園是一家占地近 2021 畝、總投資 50 億元的超大型汽車(chē)交易博覽中心，其汽車(chē)展示區(qū)建筑面積就達(dá) 20 余萬(wàn)平方米，將建成多個(gè)獨(dú)立的大型汽車(chē)展廳，以展示、銷售國(guó)內(nèi)外各型轎車(chē)、越野車(chē)、跑車(chē)、農(nóng)用車(chē)、載重車(chē)以及工程機(jī)械車(chē)等。 重慶西部國(guó)際汽車(chē)城，以汽車(chē)會(huì)展、博覽為主，規(guī)劃用地約 900 畝，建筑面積約 60 萬(wàn)平方米，總投資近 30 億元，是重慶市的重點(diǎn)市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。政府投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并在汽車(chē)城內(nèi)提供土地興建綜合辦公大樓，由公安、交警、海關(guān)、路橋、稅務(wù)、工商、保險(xiǎn)、金融等部門(mén)入駐集中聯(lián)合辦公，為購(gòu)車(chē)的車(chē)主提供從購(gòu)車(chē)到上牌的一條龍服務(wù)。作為城市大市場(chǎng)的有機(jī)組成部分 ， 成都汽車(chē)市場(chǎng)的格局，伴隨城市發(fā)展，必然重新規(guī)劃、重新整合。 目前成都各型汽車(chē)市場(chǎng)占用土地量大，對(duì)交通及消費(fèi)圈要求高，這與中心城區(qū)土地資源的稀缺性形成巨大的予盾，自發(fā)形成和分散的傳統(tǒng)汽車(chē)市場(chǎng)，更是對(duì)土地資源極大地浪費(fèi)。在此背景下，一個(gè)全域成都、輻射西部，一個(gè)規(guī)?；摹?guó)際化 的，具有全新內(nèi)涵、全新業(yè)態(tài)和形態(tài)的汽車(chē)商貿(mào)、汽車(chē)文化“高地”呼之欲出，躍然于成都城市發(fā)展規(guī)劃的藍(lán)圖。 集國(guó)際汽車(chē)商貿(mào)、汽車(chē)會(huì)展、汽車(chē)科技與文化博覽中心、現(xiàn)代服務(wù)，及以汽車(chē)為主題的休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)于一體的“ xx 汽車(chē)港總部基地 ”，這無(wú)疑豐富了成都的旅游資源，為成都錦上添花 。 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 18 借助“ xx 汽車(chē)港總部基地 ”這一平臺(tái) ，推動(dòng)汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)（如二手車(chē)、汽車(chē)配件與裝飾美容等）及商務(wù)、文化休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)第三方物流等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （三）、促進(jìn)行業(yè)檔次提升，更好地服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng) 汽車(chē)營(yíng)銷已不再是一種簡(jiǎn)單的商品交易，它已演變成為一種形式豐富、功能多樣的服務(wù)，它是品牌的彰揚(yáng)、文化的演繹、時(shí)尚與魅力的體驗(yàn)，而成都車(chē)商更多地還是停 滯于傳統(tǒng)思維下的汽車(chē)產(chǎn)品銷售，會(huì)展之類的汽車(chē)營(yíng)銷高級(jí)形態(tài)和大規(guī)模的商業(yè)與商務(wù)活動(dòng)，在成都車(chē)市尚不多見(jiàn)。 車(chē)商一般遵循的慣例是：拿地（或租地）、拿產(chǎn)品、建房或租房、裝修、進(jìn)貨、人事、銷售、服務(wù)，各個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)所不細(xì)，耗時(shí)耗力，加之日 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 19 趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，讓許多車(chē)商經(jīng)營(yíng)倍感壓力，使其在市場(chǎng)拓展、業(yè)務(wù)發(fā)展、模式與服務(wù)創(chuàng)新上提襟見(jiàn)肘。 成都市為中國(guó)私家車(chē)第三城，汽車(chē)市場(chǎng)十分活躍， 成都又是中國(guó)西部商貿(mào)物流中心城市，然卻沒(méi)有一個(gè)“市場(chǎng)”能夠真正扛鼎起中國(guó)西部汽車(chē)商貿(mào)、汽車(chē)物流、汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的龍頭，還沒(méi)有一個(gè)“市場(chǎng)”能夠聚一個(gè)區(qū)域之能于一“城”，并以一“城”之勢(shì)服務(wù)、輻射一個(gè)區(qū)域，不僅成都沒(méi)有，整個(gè)國(guó)內(nèi)也未出現(xiàn)一家具有全國(guó)連鎖商業(yè)形態(tài)、跨地域汽車(chē) mall形態(tài)的超強(qiáng)綜合實(shí)力的汽車(chē)流通集團(tuán)、綜合商社；“ xx 汽車(chē)港總部基地 ”的創(chuàng)建，旨在執(zhí)中國(guó)西部汽車(chē)市揚(yáng)之牛耳，并以此“平臺(tái)”為基礎(chǔ)，通過(guò)發(fā)展終端連鎖，通過(guò)跨地域（甚至跨國(guó)）參股、控股、收購(gòu)與合作，通過(guò)上市等資本運(yùn)作方式，培育出集汽車(chē)商貿(mào)流通、 會(huì)展經(jīng)濟(jì)、物流產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融、投資等功能于一體的、超大規(guī)模的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，孵化出若干具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的汽車(chē)商貿(mào)流通、物流服務(wù)的企業(yè)，最終將行業(yè)帶入持續(xù)繁榮，這即是“ xx 汽車(chē)港總部基地 ”的努力奮斗的目標(biāo)。 從國(guó)內(nèi) 汽車(chē)市場(chǎng) 發(fā)展看，無(wú)論是從新時(shí)期 提升城市地位 上看，還是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)看， 新都區(qū)政府和 xx集團(tuán) 都應(yīng) 將以此為契機(jī)，全力打造 新都區(qū)的 汽車(chē) 產(chǎn)業(yè) 總部 基地 ， 促進(jìn) 汽車(chē)產(chǎn) 業(yè) 發(fā)展 ， 加快現(xiàn)代田園城市的建設(shè)步伐 。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè) 25 家，項(xiàng)目 27 個(gè)。 開(kāi)發(fā)商背景： 項(xiàng)目是由 中冶成工建設(shè)有限 公司 投資建設(shè)的總部基地，該公司于 2021 年 11 月由中國(guó)第五冶金建設(shè)公司改制而成，是中國(guó)冶金科工股份有限公司控股。資源開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策： 攜手錦江工業(yè)總部基地管委會(huì)共同對(duì)大廈進(jìn)行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項(xiàng)扶持優(yōu)惠政策。 （ 2） .成都銀海芯座 項(xiàng)目位置： 該項(xiàng)目位于 城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處 ， 天府大道東側(cè)錦江河畔 。距雙流機(jī)場(chǎng)僅十余分鐘車(chē)程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、實(shí)業(yè)投資、房屋租賃及其它無(wú)需許可或?qū)徟暮戏?xiàng)目。 銷售情況： 青羊工業(yè)總部基地一期、二期 、三期、四期 獨(dú)棟式企業(yè)總部已全部建設(shè)完畢，并 全部出售 ， 五 期正在招商。 開(kāi)發(fā)商背景： 項(xiàng)目是由 成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司 投資建設(shè)，該公司 成立于 2021 年 3 月 27 日。 主營(yíng)業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建設(shè)、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn) 業(yè)開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目投資、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資等。 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策： 企業(yè)年納稅額達(dá)到相應(yīng)稅收標(biāo)準(zhǔn)并將稅收注冊(cè)關(guān)系遷 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 23 移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè) 。 龍?zhí)豆I(yè)總部基地 成都市龍?zhí)?工業(yè) 總部基地 位于成都市龍?zhí)秷?chǎng)鎮(zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路 。 （ 1） .成都龍?zhí)对６伎偛砍? 項(xiàng)目位置： 該項(xiàng)目位于成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)。龍?zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭?、市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目落戶成都龍?zhí)豆I(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著 “ 造城 ” 理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO(shè)。一號(hào)地塊占地 779 畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公及配套設(shè)施 。目前已完成一號(hào)地塊的工程建設(shè)。 （ 2） .多元總部國(guó)際一號(hào) 項(xiàng)目位置： 該項(xiàng)目位于成都市 三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點(diǎn)和雙流快速通道起點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)商背景： 項(xiàng)目由四川多元德泰投資集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，該公司以資本運(yùn)作為核心，以房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計(jì)、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)?？崭劭偛炕? 項(xiàng)目位置： 該 項(xiàng)目位于成都城南臨空國(guó)際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 25 “ 一區(qū)兩城 ” 重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 公里。 四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司成立于 1990 年，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，以住宅開(kāi)發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為輔助，以綠色飲品開(kāi)發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國(guó)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 各總部基地銷售價(jià)格一覽表 名稱 占地面積 建筑面積 售價(jià) 中冶成工大廈 畝 92218 ㎡ 6500 元 /㎡ 起 青羊工業(yè)總部基地 1089 畝 6000 元 /㎡ 青羊綠舟稅源 總部基地 1800 畝 獨(dú)棟面積11003000 ㎡ 根據(jù)企業(yè)納稅情況，提供物業(yè)面積 成都龍?zhí)对６? 總部城 2700 余畝 3000000 ㎡ 5800 元 /㎡ 多元總部國(guó)際一號(hào) 66667 ㎡ 5500 元 /㎡ 起 藍(lán)光例如，藍(lán)光 新都區(qū)工業(yè)總部基地經(jīng)濟(jì)支持 政策 對(duì) 在 新都 區(qū) 投資建設(shè)總部樓宇的 企業(yè) ，項(xiàng)目投資額在 3 億元或者開(kāi)發(fā)建設(shè)的總部樓宇面積 60000 ㎡以上，且年納稅總額在 500 萬(wàn)元以上 ， 自納稅之日起前 3 年，分別按企業(yè)當(dāng)年實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅區(qū)實(shí)得部分之和的 50%予以扶持。 交通優(yōu)勢(shì) ： 縱觀成都市的甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)趨勢(shì) 逐步 向三環(huán)路外移，CBD 區(qū)域的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。 環(huán)境優(yōu)勢(shì) ： 包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光 具有低層、低密度、低容積率、高 綠化率的 “ 三低一高 ” 的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境 ， 為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價(jià)格都在 5500 元 /㎡ 以上 ，與城市中心傳統(tǒng)寫(xiě)字樓對(duì)比而言，這個(gè)價(jià)格只相當(dāng)于甲級(jí)寫(xiě)字樓的 1/2~1/3。 三、工業(yè)總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 成都總部基地市場(chǎng)概況 隨著成都市政府關(guān)于 “ 大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) ” 相 關(guān)政策的出臺(tái)，總部基地在成都開(kāi)始興起，而青羊工業(yè)總部基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，直接導(dǎo)致成都總部基地?zé)岢笨焖偕郎?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)已有 20 多個(gè)大大小小的總部基地。 由于政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)總部基地發(fā)展前景一致看好，成都工業(yè)用地屢獲青睞，各個(gè)片區(qū)的總部基地項(xiàng)目也都有條不紊地推進(jìn)。 成都總部基地市場(chǎng)特征 根據(jù)前面對(duì)總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素決定的。 如 同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國(guó)際國(guó)內(nèi)軟件企業(yè)的認(rèn)可。無(wú)論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對(duì)園區(qū)招商政策的支持及對(duì)項(xiàng)目的參與力度，對(duì)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及后期運(yùn)作起著至關(guān)重要的作用。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 成都總部基地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段 由于成都總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，多數(shù)項(xiàng)目都參考了國(guó)外的總部基地項(xiàng)目及北京 ABP 等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項(xiàng)目 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 29 產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。多數(shù)項(xiàng)目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競(jìng)爭(zhēng)手段并不見(jiàn)得新鮮。 四、成都總部基地發(fā)展趨勢(shì) 成都總部基地市場(chǎng)供給與需求 由于總部基地集眾多優(yōu)勢(shì)于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來(lái)越多的政府、開(kāi)發(fā)商等開(kāi)發(fā)總部基地類項(xiàng)目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì) 、 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的 “ 三贏 ” ，另一方面，總部基地項(xiàng)目之間、總部基地與寫(xiě)字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。 2021 年上半年，成都工業(yè)用地供應(yīng) 畝， 9 月兩個(gè)月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約 640 余畝，這些項(xiàng)目將在未來(lái) 12 年內(nèi)推向市場(chǎng)，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預(yù)測(cè)， 總部辦公是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，同時(shí)也 xx 汽車(chē)總部基地可行性研究報(bào)告 30 必將形成與商業(yè)寫(xiě)字樓之間的對(duì)壘 ， 所以 總部基地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更應(yīng)該 以 注重策略 性與品質(zhì)化 致勝。