【導(dǎo)讀】中國城市榮耀榜前列。成都憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和地處中西部結(jié)合處的。貿(mào)、金融中心和交通物流樞紐。21世紀(jì)以來，成都更是以成渝經(jīng)濟(jì)帶核心。城市的身份，躋身國際化大都市之列，成為中國“第四大城市”。和服務(wù)理念、世界先進(jìn)的園區(qū)規(guī)劃為參照，實(shí)現(xiàn)一座城市的產(chǎn)業(yè)格局變遷，態(tài)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。公里,距繞城出口6公里。（汽車總部基地為1、3、4號地塊，復(fù)的成都市總體規(guī)劃中新都區(qū)被確定為成都市北部新城。員面積486平方公里，總?cè)丝?5萬。2021年1月1日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，新。都撤縣設(shè)區(qū)，正式成立新都區(qū)，現(xiàn)轄13個(gè)鎮(zhèn)（街辦）。新都風(fēng)光秀麗，景色宜人，土地肥沃，氣候溫和，物產(chǎn)豐富。全國著名的商品糧油生產(chǎn)基地，素有“天府糧倉”之稱。醫(yī)學(xué)院等各類學(xué)校148所，是全國科技工作先進(jìn)縣和體育工作先進(jìn)縣。2021年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長%。元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%。%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)%。營運(yùn)里程36公里。筑面積約9萬平方米。

　　

【正文】 。 需完善內(nèi)容：增加房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，并申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 目的：通過 以 3 號地塊 提前申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，力爭在開發(fā) 2 號地塊項(xiàng)目時(shí)將房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)升級為二級資質(zhì)，提高房地產(chǎn)開發(fā)市場信譽(yù)度。 （二）設(shè)立 運(yùn)營 主體 設(shè)立項(xiàng)目運(yùn)營為項(xiàng)目提供全方位服務(wù)。 資產(chǎn)經(jīng)營管理公司： （ 1）名稱：成都 xx 汽車港總部基地資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 (暫定名 ) （ 2）經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)物業(yè)管理、房屋修繕及租賃、機(jī)電設(shè)備維修 、 商務(wù)信息咨詢 ；資產(chǎn)管理， 資產(chǎn)投資、轉(zhuǎn)讓與銷售 ； 為企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、轉(zhuǎn)讓提供服務(wù) ；對外投資 。 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 40 （ 3）注冊資本金： 5001000 萬元 ，通過較高的注冊資本金提升客戶信譽(yù)度 。 投資擔(dān)保公司： （ 1）名稱：成都 xx 投資擔(dān)保有限公司 (暫定名 ) （ 2）經(jīng)營范圍： 為中小企業(yè)提供貸款、融資租賃及其他經(jīng)濟(jì)合同的擔(dān)保；個(gè)人或企業(yè)購房按揭擔(dān)保； 汽車消費(fèi)信貸擔(dān)保；個(gè)人消費(fèi)信貸擔(dān)保；項(xiàng)目投資；證券投資、股權(quán)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資（含天使投資） ；企業(yè) 重組、 兼并、收購 ；為企業(yè)提供 資金拆借、典當(dāng) 業(yè)務(wù)； 不良資產(chǎn)收購業(yè)務(wù) ； 投資管理等 。 （ 3）注冊資本金： 2021 萬元，建議為 30005000 萬元（可在 全省經(jīng)營 ），擔(dān)保金額按 1： 8~10 放大。 說明： ○1擔(dān)保基本需求： 擔(dān)保金額預(yù)計(jì)不低于 20210 萬元，其中： 物業(yè)按揭： 3 號地塊項(xiàng)目 9 萬㎡按 20%計(jì)算， 萬㎡ 6000 元 /㎡ 50%=5400萬元； 投資客回報(bào)擔(dān)保： 3 號地塊項(xiàng)目 9 萬㎡按 20%計(jì)算， 萬㎡ 6000元 /㎡ 8% 5年 =4320萬元； 購車擔(dān)保：按每年擔(dān)保金額 1億元估算。 ○2《四川省融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》 規(guī)定： 在市（州）范圍內(nèi)經(jīng)營的融資性擔(dān)保公司的注冊資本不得低于人民幣 1000 萬元，在全省經(jīng)營的注冊資本不得低于人民幣 3000 萬元，跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）經(jīng)營的注冊資本不得低于人民幣 1 億元?；ブ鷷T制融資性擔(dān)保公司注冊資本不得低于人民幣 500 萬元。 （ 三 ） 總體思路 爭做成都 汽車 類 總部經(jīng)濟(jì)的樣板 示范區(qū) 。 成都市政府大力倡導(dǎo)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，通過 xx 集團(tuán)與新都區(qū)政府的共同努力 ，將本項(xiàng)目作為成都發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的樣板，作為成都發(fā)展 汽車 總部經(jīng)濟(jì)的形象代表。 成為促進(jìn) 新都 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)營的典范。 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 41 新都 是成都 主打現(xiàn)代物流、機(jī)械制造、加工 的 工業(yè)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū) 、是成都各項(xiàng)配套設(shè)施最為完善的區(qū)域 之一 ，具有發(fā)展 汽車 總部經(jīng)濟(jì)得天獨(dú)厚的條件。 強(qiáng)化區(qū)域功能，合理布局，爭取政策。 抓住四川省政府經(jīng)濟(jì)區(qū)功能優(yōu)化布局的時(shí)機(jī)，獲取四川省政府特別政策支持。 抓住四川省政府提出對全川的經(jīng)濟(jì)功能區(qū) 進(jìn)行產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的有利時(shí)機(jī)，獲取四川省政府在財(cái)稅分配、 GDP 核算等方面的大力支持， 充分利用成都市的 地緣優(yōu)勢， 通過促進(jìn)企業(yè)按照市場法則進(jìn)行資源配置，通過促進(jìn)成都市與外地企業(yè)的發(fā)展來帶動 新都 汽車總部基地 內(nèi)企業(yè) 經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。 采取一切措施，強(qiáng)化對市場的培育。 本項(xiàng)目將借助各種活動、各種場合、各種媒介加強(qiáng)對市場的培育，強(qiáng)化目標(biāo)市場企業(yè)對本項(xiàng)目的認(rèn)知。 強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢，打造項(xiàng)目核心競爭力。 本項(xiàng)目 將在起步階段 提前進(jìn)行規(guī)劃，完全按照市場的需求、按照現(xiàn)代汽車 總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的模式進(jìn)行本項(xiàng)目的環(huán)境、建筑、服務(wù)等產(chǎn)品規(guī)劃，打造項(xiàng)目的核心競爭力。 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 42 第 五 章 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析基于集團(tuán)自有資金實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)基礎(chǔ)之上，一旦項(xiàng)目發(fā)展獲得 金融部門 金融支持，項(xiàng)目運(yùn)營過程中將調(diào)整自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例，將 3 號地塊項(xiàng)目銷售銷售控制在 35%左右，自持物業(yè)控制在 65%左右， 4 號地塊物業(yè)全部自持，通過持有物業(yè)作為長期經(jīng)營、融資平臺、并享受物業(yè)增值收益，提升市場運(yùn)營發(fā)展能力。 一 、 3 號地塊經(jīng)濟(jì)分析 （一） 項(xiàng)目概況 用地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） 物業(yè)性質(zhì) 建筑結(jié)構(gòu) 1 號地塊 總部基地 低層框架 3 號地塊 合計(jì) 89421 （二） 成本估算 xx 汽車港總部基地 3 號地塊項(xiàng)目投資成本估算表 費(fèi)用項(xiàng)目 單位 造價(jià) 單 價(jià) 工程量 單價(jià)（元） 合價(jià)（元） 面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 1 土地成本 畝 12,438, 89421 凈用地成本 畝 90000 11,715, 89421 代征地成本 畝 20210 722, 89421 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 43 2 建安成本（含設(shè)施設(shè) 備） ㎡ 89421 1600 143,073, 89421 3 報(bào)建費(fèi) ㎡ 89421 35 3,129, 89421 4 市政水電安裝 ㎡ 89421 20 1,788, 89421 5 道路、管網(wǎng)建設(shè) 畝 89421 60 5,365, 89421 6 綠化費(fèi)用 ㎡ 89421 30 2,682, 89421 7 雨污水碰管費(fèi) ㎡ 89421 15 1,341, 89421 8 方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 89421 15 1,341, 89421 9 施工圖審查 ㎡ 89421 1 89, 89421 10 監(jiān)理費(fèi) ㎡ 89421 5 447, 89421 11 維修基金 ㎡ 89421 2,190, 89421 12 勘測測繪費(fèi) ㎡ 89421 1 89, 89421 13 產(chǎn)權(quán)面積測量 ㎡ 89421 2 178, 89421 14 環(huán)評、空氣檢測費(fèi) ㎡ 89421 2 178, 89421 15 招投標(biāo) ㎡ 89421 44, 89421 16 噪聲污水排放費(fèi) ㎡ 89421 2 178, 89421 17 基礎(chǔ)、防雷檢測費(fèi) ㎡ 89421 1 89, 89421 18 管理費(fèi)用 ㎡ 89421 1~17 項(xiàng)的 3% 5,239, 89421 19 營銷費(fèi)用 ㎡ 0 銷售收入的 3% 16,095, 89421 20 財(cái)務(wù)費(fèi)用 元 100,000,000 年財(cái)務(wù)成本按8%計(jì)，兩年共計(jì)16% 16,000, 89421 21 不可預(yù)見費(fèi) ㎡ 1~20 項(xiàng)的 1% 2,119, 89421 成本合計(jì) 214,102,864 （三） 資金來源 方式 金額（元） 所占比例 1 自有資金（含銷售回款） 114,102,864 % 2 融資資金（含銀行貸款） 100,000,000 % 小計(jì) 214,102,864 100% （四） 投資收益分析 投資收益分析 —— 全部實(shí)現(xiàn)銷售 （ 1）投資回報(bào)分析 xx 汽車港總部基地 3 號地塊項(xiàng)目 投資收益分析表 （ 100%銷售） 序號 項(xiàng)目 依據(jù) 金額（元） 一 銷售收入 銷售面積 銷售均價(jià) (元） 銷售總額 (元） 89421 6000 536,526,000 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 44 二 稅前利潤 322,423,136 三 納稅稅種及金額 1 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 26,826,300 2 城建稅 營業(yè)稅的 7% 1,877,841 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的 3% 804,789 4 地方教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的 1% 268,263 5 所得稅 所得稅應(yīng)納所得額 292,645,943 所得稅率 實(shí)際稅率為 25%，通過稅收規(guī)劃降低 10% 應(yīng)納所得稅 29,264,594 6 土地增值稅 按銷售收入的 %預(yù)交 8,047,890 應(yīng)繳 稅合計(jì) 67,089,677 六 稅后收益 255,333,459 七 盈虧平衡點(diǎn) % 八 投資回報(bào)率 % （ 2）敏感性分析 xx 汽車港總部基地 3 號地塊項(xiàng)目 投資收益 敏感性 分析表 銷售價(jià)格（元 /㎡） 凈利潤（元） 投資回報(bào)率 盈虧平衡點(diǎn) 7000 327565954 % % 6500 291449706 % % 6000 255333459 % % 5500 219217211 % % 經(jīng)營模式 —— 部分物業(yè)銷售、部分物業(yè)持有 根據(jù)前述全部物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售情況下的投資收益分析及敏感性分析， 盈虧平衡點(diǎn)在 %~%之間， 在項(xiàng)目經(jīng)營過程中通過銷售 45%左右的物業(yè) 為項(xiàng)目 發(fā)展提供 現(xiàn)金流支持，同時(shí) 持有 55%左右的物業(yè) 通過 良好的持續(xù)經(jīng)營享受長期穩(wěn)定的租賃收益及物業(yè)升值收益。 xx 汽車港總部基地 3 號地塊項(xiàng)目 投資收益分析表 （ 45%物業(yè)銷售、 55%物業(yè)持有） 序號 項(xiàng)目 依據(jù) 金額（元） 銷售 物業(yè) （ 45%） 一 銷售收入 銷售比例 銷售面積 銷售均 價(jià) (元） 銷售總額 (元） 45% 40239 6000 241,436,700 二 稅前利潤 36,150,661 三 納稅稅種及金額 1 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 12,071,835 2 城建稅 營業(yè)稅的 7% 845,028 3 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的 3% 362,155 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 45 4 地方教育費(fèi)附加 營業(yè)稅的 1% 120,718 5 所得稅 所得稅應(yīng)納所得額 22,750,924 所得稅率 實(shí)際稅率為 25%，通過稅收規(guī)劃降低 10% 應(yīng)納所得稅 2,275,092 6 土地增值稅 按銷售收入的 %預(yù)交 3,621,551 應(yīng)繳稅合計(jì) 19,296,380 四 稅后收益 16,854,281 持有 物業(yè) 租賃 （ 55%） 五 年租金收入 租賃比例 租賃面積 租賃均價(jià) (元 /㎡月） 年租金總額 (元） 55% 49182 40 23607144 六 年經(jīng)營費(fèi)用 1 年?duì)I銷費(fèi)用 每年按 1 個(gè)月租金計(jì)算 1,967,262 2 年租金稅費(fèi) 17%，房產(chǎn)稅 12%、營業(yè)稅 5% 4,013,214 年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì) 5,980,476 七 年租賃稅后收入 17,626,668 合計(jì) 銷售凈利潤 銷售 45% 16,854,281 年租賃稅后收入 持有 55% 17,626,668 自持物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值 295,089,300 二 、 4 號地塊經(jīng)濟(jì)分析 （一）項(xiàng)目概況 4 號地塊總占地面積為 253 畝，其中凈用地面積 畝，其中 60%畝用地作為 3 號地塊汽車商貿(mào)基地的維修、倉儲、物流、配送中心 ， 40%自用于新能源電動汽車生產(chǎn)基地 。 用地面積（㎡ ） 容積率 建筑面積（㎡） 實(shí)際建筑面積（㎡） 物業(yè)性質(zhì) 建筑結(jié)構(gòu) 75000 單層建設(shè)， 8m層高，按雙層計(jì)算建筑報(bào)建 總部基地 鋼結(jié)構(gòu) （二）成本估算 xx 汽車港總部基地 4 號地塊項(xiàng)目投資成本估算表 費(fèi)用項(xiàng)目 單位 造價(jià) 單 價(jià) 工程量 單價(jià)（元） 合價(jià)（元） 面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 1 土地成本 畝 13,894, 75000 凈地成本 畝 60000 13,434, 75000 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 46 代征地成本 畝 20210 460, 75000 2 建安成本（含設(shè)施設(shè) 備） ㎡ 75000 1200 90,000, 75000 3 報(bào)建費(fèi) ㎡ 150000 35 5,250, 75000 4 市政水電安裝 ㎡ 75000 20 1,500,