【導讀】天府新城，成都新中心！天府大道，成都商務第一線！

　　

【正文】 《西部金融中心建設規(guī)劃（ 2021— 2021 年）》對成都新的金融布局有了更為明確的表述：到 2021 年，成都初步建成為西部金融機構中心、西部金融市場和交易中心、西部金融服務中心。而金融總部商務區(qū)、金融后臺服務業(yè)集聚區(qū)等也主要集中在城南的天府大道兩翼。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 30 規(guī)劃金融總部商務區(qū)北起高新區(qū)繁雄大道，南至 民豐大道，東至新成仁路，西至站華路，用地面積約 5 平方公里。 建成后的金融后臺服務園區(qū)后臺服務中心將達到 30 家，總投資規(guī)模超過 200 億元，從業(yè)人員超過 10 萬人，將成為全國金融后臺服務機構最多、配套服務功能最完善的金融后臺服務中心。 作為區(qū)域金融機構集聚中心，金融總部商務區(qū)將著力引進金融及相關機構入駐，在區(qū)內(nèi)形成金融業(yè)集聚發(fā)展的態(tài)勢，未來將構建以金融、商務、行政為主，配套完善的酒店、商業(yè)、娛樂等的發(fā)展業(yè)態(tài)。 成都金融總部商務區(qū)產(chǎn)業(yè) 成都金融 總部商務區(qū)將形成“核心產(chǎn)業(yè) +商務拓展 +服務配套”的產(chǎn)業(yè)布局。 核心產(chǎn)業(yè)以銀行、證券、保險等代表的金融主業(yè)集聚發(fā)展，以專業(yè)服務業(yè)和綜合服務業(yè)為代表的特色服務業(yè)集聚發(fā)展 。 商務拓展以金融產(chǎn)業(yè)互動產(chǎn)生的商業(yè)、商貿(mào)、商務配套，打造區(qū)域“ 24 小時”生活圈，匯集高端商業(yè)、商貿(mào)、商務三大配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 31 服務配套為成都金融總部商務區(qū)發(fā)展提供必要的公共服務、行業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)服務支撐；是區(qū)域產(chǎn)業(yè)、品牌能級提升的關鍵。 根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群構想和區(qū)域整體發(fā)展概念，成都金融總部商務區(qū)的空間產(chǎn)業(yè)結構將采取“一核兩體，一帶一心”的組團式結構 ： 1) “一核”是指以金融產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)核心， 2) “兩體”是指以高端商業(yè)、商務為主的商務拓展組團和以公共服務、行業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)服務為中心的服務配套組團； 3) “一帶”是指以沿錦江河組成的休閑觀光生態(tài)景觀帶， 4) “一心”是指區(qū)域內(nèi)的城市綠化景觀中心，將充分體現(xiàn)區(qū)域的生態(tài)功能及產(chǎn)業(yè)功能。 天府新城寫字樓供給 2021 年天府新城新增供應 萬㎡，成交量達到 萬㎡，供需基本持平。 成都市未來 3 年內(nèi)待開發(fā)商業(yè)寫字樓物業(yè)項目總量預計將達到約 675 萬㎡左右。其開發(fā)主要集中在高新南區(qū)，占總開發(fā)量的 70%以 上，大約 萬㎡。 2021 年 天府新城 將有 萬㎡， 2021 年有 萬㎡，在 2021 年后將達到 萬㎡ 。 其中非產(chǎn)業(yè)類 寫字樓總量和 產(chǎn)業(yè)類大型企業(yè)自用寫字樓項目 總量基本持平。 截止到 2021 年，成都有外資企業(yè) 1700 余家，國有企業(yè)為 5000e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 32 多家，私營企業(yè)累計達 162021 多家。在蓉的企業(yè)數(shù)已將達到近 17 萬。如果按平均的商務辦公面積按 150 平方米計算，商務辦公的需求為2550 萬平方米。 隨著天府新城 會展、政務、商務為核心的三大中心建設 形成， 會展和政務中心的建設已初 具規(guī)模 ；同時 地鐵 1 號線的運行， 城南迎來了商務辦公的 “黃金十年 ”。以會展、政務、商務 為中心需求 正在積蓄，原有散落在舊城區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸開始向南搬遷，靠近城市主軸經(jīng)濟，靠近城市新中心，近 17 萬成都商務企業(yè)集體向南的大遷徙也正式拉開了歷史帷幕。 除了 120 多家世界 500 強企業(yè)、 9 個領事館、大量國內(nèi)大型企業(yè)外，在南遷大軍中還包括眾多中小企業(yè)，其中以 IT、外包型的企業(yè)外 、 金融企業(yè) 、 律師事務所、文化產(chǎn)業(yè)企業(yè) 、 房地產(chǎn) 企業(yè)等 為主，從而帶來數(shù)千萬 平方米 的辦公需求 。 . 項目所在區(qū)域企業(yè)入駐情況 目前，成都金融商務總部區(qū)基本是以國企總部、大型企業(yè)總部為主，包括 國家電網(wǎng)、成都海關 、 西南油氣田 、 國控電力大廈、川投調(diào)度中心 、中國聯(lián)通西南公司等公司。 隨著 成都金融商務總部區(qū)規(guī)劃的 深入建設，目前已有 已有民生銀行、安邦保險、中國人壽 、中信銀行 、 中國進出口銀行 等知名金融機構，四川銀監(jiān)局、四川保監(jiān)局、成都市金融辦等金融監(jiān)管政府部門 和成都市國土資源局土地礦權交易中心入駐 辦公 。 成都投控、中國華電 、 成都銀行、深創(chuàng)投、新華社、網(wǎng)通、華電、e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 33 東方希望、四川省電 力公司、西南設計院等 項目 已基本完成建設，將于今年底交付使用。 另外，眾多跨國公司西南總部、知名企業(yè)總部等都入駐本片區(qū)，包括 華晨寶馬公司（西區(qū)總部）、中國建筑第八工程局有限公司、中電四川（江邊）發(fā)電有限公司、四川爭渡科技實業(yè)有限公司、中訊郵電咨詢設計院有限公司成都分公司、中鋼鋼鐵有限公司西南分公司、四川天益冶金集團 等。 . XX 國際 項目所在區(qū)域 寫字樓現(xiàn)狀 在售寫字樓項目綜述 目前，天府新城在售的寫字樓樓盤主要集中在大源組團和金融城組團，有拉德方斯、特拉克斯、德商國際、新希望國際、美年廣場、凱旋廣場、蜀都 中心等 7 項目。 目前在售寫字樓只有特拉克斯、德商國際 、拉德方斯等 3 個項目為工業(yè)產(chǎn)權，其余物業(yè)均為商業(yè)產(chǎn)權。 其中， 特拉克斯、德商國際 、拉德方斯等 3 個項目為工業(yè)產(chǎn)權 價格均在 10000 元 /平米以上， 特拉克斯 目前售價達到 11000 元 /平米，拉德方斯目前售價達到 16000 元 /平米 ，德商國際 目前售價達到 13000元 /平米，銷售情況都非常理想。 在售寫字樓價格 與同區(qū)域的住宅價格相比，目前 天府新城 內(nèi)寫字樓價格并不高。隨著市場的發(fā)展，寫字樓的市場價值將會逐步還原， “商住倒掛 ”現(xiàn)象e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 34 將逐漸改變。 大源組團均價在 9000 元 /平米左右，金融城組團均價在 12021 元/平米左右。整個天府新城寫字樓銷售均價在 950012021 元 /平米。價格最高的是拉德方斯， 2021 年 3 月開盤以來整體 均價達到 12800 元 /平米左右，目前報價 1600018000 元 /平米。 在售寫字樓建筑形態(tài) 在建筑形態(tài)上，高新南區(qū)天府新城的項目基本可分為城市綜合體（如泓昌嘉泰金融中心、中信廣場）、帶底商的寫字樓（華西證券、蜀都中心）及純寫字樓（成達大廈、廣電大廈）項目三大類，而純寫字樓類占比基本過半，如“鳥巢”、軟件園、孵化園、市政大樓、金融后臺中心 、絕大多數(shù)的行業(yè)寫字樓等。 在售寫字樓面積 在售寫字樓項目面積集中在 150（ 200） 500 平米之間，小面積的寫字樓銷售情況較好，大面積的寫字樓主要是特拉克斯、德商國際、高新國際三個項目，高新國際的剩余寫字間最大面積達 1500 平米 /間。 在售寫字樓銷售情況 整個天府新城的寫字樓項目銷售情況都較好，蜀都中心、凱旋廣場等項目開盤后 36 個月內(nèi)， 首推物業(yè)基本上銷售均在 80%以上。 具體見本文 ：項目周邊典型樓盤情況。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 35 下半年入市寫字樓 2021 年下半年 ，整個天府新城 即將進入市場的寫 字樓有 XX 國際項目 、大鼎世紀廣場、康普雷斯、 茂業(yè)中心 等項目。 其中， XX 國際項目的區(qū)位相對更好，緊鄰地鐵 1 號線，距離不到 10 米。周邊被 9 大國企總部環(huán)繞，距離各大商業(yè)購物中心近。 . 項目 地塊周邊 寫字樓現(xiàn)狀 XX 國際項 目位于 天暉中路 ，屬于成都金融商務總部區(qū)組團， 位于天府新城的 門戶區(qū)域，是天府新城最早開發(fā)建設的區(qū)域之一，目前大部分項目為眾多國企 總部。 如 國家電網(wǎng)、成都海關 、 西南油氣田 、國控電力大廈、川投調(diào)度中心 、中國聯(lián)通西南公司等 9 個國企總部。 高新國際廣場、特拉克斯國際廣場、國家電網(wǎng)、成都海關 、拉德方斯 等早已建成投 入使用。已開工建設的有三峽廣場、川投大廈、茂業(yè)中心、西南油氣田、恒澤動力、 XX 科技、九龍倉時代晶科寫字樓等項目。 目前在售的寫字樓有高新國際廣場、特拉克斯國際廣場 2 個項目 ，均為工業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)基本售罄，剩余大面積寫字間，對項目基本沒有競爭。茂業(yè)中心、 XX 國際 等 2 項目 在下半年入市。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 36 . XX 國際 項目 周邊 典型 樓盤情況 拉德方斯 拉德方斯由 成都高新投資集團有限公司 開發(fā)，位于 高新區(qū)人南延線高新孵化園內(nèi) ，總建筑面積 9 萬平米，配置高，形象好， 大廈局部 米的辦公大廳、 米的銀行營業(yè)大廳及標準層為 米的辦公 空間 。 該項目 2021 年 3 月開盤銷售、 2021 年竣工， 目前租金價格介于95~115 元 /平米 .月之間， 整個項目均價在 12800 元 /平米， 目前 售價1600018000 元 /平米左右。 目前，拉德方斯有中信銀行、中國進出口銀行、華晨寶馬公司（西區(qū)總部）、中國建筑第八工程局有限公司、中電四川（江邊）發(fā)電有限公司、中國進出口銀行、中信銀行成都分行、四川爭渡科技實業(yè)有e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 37 限公司、中訊郵電咨詢設計院有限公司成都分公司、中鋼鋼鐵有限公司西南分公司、四川天益冶金集團等。 ICON 高新國際廣場 高新國際廣場位于 高新區(qū)天韻路 150 號 ，由高新置業(yè)開發(fā)，工業(yè)地產(chǎn)。 總建筑面積為 23 萬平米， D 座 萬平米， E 座 4 萬平米 ， 層高 － 米，有平、躍、錯等多種戶型 ， 210 平米起售， 60%在500 平米以上 。 高新國際共 5 棟樓， 2021 年取得預售許可證，其中 2 號樓共769 套，剩余 255 套，由于整體面積偏大，主要集中在 500 平米以上米。 目前 ICON 高新國際廣場目前僅余一樓數(shù)套房源，分別 700 余平方米、 1200 余 平方米等。 700 余平方米戶型價格為 14380 元 /平方米，1200 余平方米戶型價格為 15380 元 /平方米。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 38 特拉 克斯 特拉克斯國際廣場 由 特拉克斯海外投資管理（成都）有限責任公司 開發(fā)， 工業(yè)地產(chǎn)， 總建面近 8 萬平米，樓高 20 層， 有 8000 平方米城市廣場規(guī)劃，南、北樓各自規(guī)劃有 A 座 6A 甲級寫字樓， B 座甲級商業(yè)寫字樓 。 目前， B 棟基本售罄， 租金在 80 元 /平米，前期售價 在 800010000元 /平米 。 A 棟 10 年底開盤 ， 整層銷售不開零，整層面積約 1000 平方米， 預計售價在 1000012021 元 /平米左右 。 德商國際 德商國際 由 成都德商置業(yè)有限公司 開發(fā)， 工業(yè)地產(chǎn)。項目總建筑面積 平米，由一棟 16 層的主樓、一棟 10 層的主樓以及一棟 6 層的附樓組成。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 39 目前銷售 16 層主樓的低樓層，單間寫字樓面積 劃分 在 200400平米之間，實際銷售面積在 300 平米以上， 目前售價 1300014000 元/平米 。 新希望國際 新希望國際 四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)， 位于天府大道中段 、 天府新 城科技商務核心區(qū)，與世紀城新會展中心、天府軟件園為鄰，地處天府新城商政核心區(qū)域，距地鐵一號線一期城南起點站OCC 大樓僅數(shù)百米之距。 項目 總建筑面積 28 萬 平方米 ， 由 3 幢 26 層 的商務大樓租成，項目一期總建筑面積 萬平米， 13 層為配套商業(yè)， 426 層為 類 甲級標準寫字樓 ， 標準層高 米 ， 標準層面積 2021 平方米 ， 開間面積為 140430 平方米 。 不配備集中式中央空調(diào)，屬于乙級寫字樓物業(yè)。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 40 新希望國際于 2021 年 3 月開盤， 共 877 套，銷售 703 套，銷售率 80%。 2021 年 3 月開盤， A 棟 189 套，剩余 3 套； B 棟于 2021年 9 月推出，共 560 套，剩余 74 套； C 棟于 2021 年 6 月 5 日推出，共 128 套，截止 7 月 22 日，銷售 4 個半月時間，銷售 60 余 套，銷售率為 50%左右 。目前 C 棟均價10000 元 /平方米，價格區(qū)間 850014000 元 /平方米。 美年廣場 花樣年?美年廣場，系花樣年集團在成都開發(fā)的商務型都市綜合體項目。該項目位于國際城南天府大道上，總占地 255 畝，擁有約100 萬平米的巨大體量，集住宅、寫字樓、 LOFT、公寓、酒店、商業(yè)、藝術館、總部基 地、培訓中心等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體。 B座 A座 c座 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 41 目前在手 LOFT 物業(yè)， 共 12 萬平米的超大體量，每層層高 5 米 。 2021 年 9 月開盤銷售，銷售均價為 8900 元 /㎡ 。共 1122