【正文】 2021 年 9 月開盤銷售，銷售均價為 8900 元 /㎡ 。目前 C 棟均價10000 元 /平方米，價格區(qū)間 850014000 元 /平方米。 項目 總建筑面積 28 萬 平方米 ， 由 3 幢 26 層 的商務大樓租成，項目一期總建筑面積 萬平米， 13 層為配套商業(yè)， 426 層為 類 甲級標準寫字樓 ， 標準層高 米 ， 標準層面積 2021 平方米 ， 開間面積為 140430 平方米 。 德商國際 德商國際 由 成都德商置業(yè)有限公司 開發(fā)， 工業(yè)地產。 700 余平方米戶型價格為 14380 元 /平方米，1200 余平方米戶型價格為 15380 元 /平方米。 ICON 高新國際廣場 高新國際廣場位于 高新區(qū)天韻路 150 號 ，由高新置業(yè)開發(fā)，工業(yè)地產。茂業(yè)中心、 XX 國際 等 2 項目 在下半年入市。 如 國家電網(wǎng)、成都海關 、 西南油氣田 、國控電力大廈、川投調度中心 、中國聯(lián)通西南公司等 9 個國企總部。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 35 下半年入市寫字樓 2021 年下半年 ，整個天府新城 即將進入市場的寫 字樓有 XX 國際項目 、大鼎世紀廣場、康普雷斯、 茂業(yè)中心 等項目。 在售寫字樓建筑形態(tài) 在建筑形態(tài)上，高新南區(qū)天府新城的項目基本可分為城市綜合體（如泓昌嘉泰金融中心、中信廣場）、帶底商的寫字樓（華西證券、蜀都中心）及純寫字樓（成達大廈、廣電大廈）項目三大類，而純寫字樓類占比基本過半，如“鳥巢”、軟件園、孵化園、市政大樓、金融后臺中心 、絕大多數(shù)的行業(yè)寫字樓等。隨著市場的發(fā)展，寫字樓的市場價值將會逐步還原， “商住倒掛 ”現(xiàn)象e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 34 將逐漸改變。 . XX 國際 項目所在區(qū)域 寫字樓現(xiàn)狀 在售寫字樓項目綜述 目前，天府新城在售的寫字樓樓盤主要集中在大源組團和金融城組團，有拉德方斯、特拉克斯、德商國際、新希望國際、美年廣場、凱旋廣場、蜀都 中心等 7 項目。 . 項目所在區(qū)域企業(yè)入駐情況 目前，成都金融商務總部區(qū)基本是以國企總部、大型企業(yè)總部為主，包括 國家電網(wǎng)、成都海關 、 西南油氣田 、 國控電力大廈、川投調度中心 、中國聯(lián)通西南公司等公司。如果按平均的商務辦公面積按 150 平方米計算，商務辦公的需求為2550 萬平方米。 2021 年 天府新城 將有 萬㎡， 2021 年有 萬㎡，在 2021 年后將達到 萬㎡ 。 根據(jù)產業(yè)集群構想和區(qū)域整體發(fā)展概念，成都金融總部商務區(qū)的空間產業(yè)結構將采取“一核兩體，一帶一心”的組團式結構 ： 1) “一核”是指以金融產業(yè)及其相關產業(yè)集聚的產業(yè)核心， 2) “兩體”是指以高端商業(yè)、商務為主的商務拓展組團和以公共服務、行業(yè)服務、產業(yè)服務為中心的服務配套組團； 3) “一帶”是指以沿錦江河組成的休閑觀光生態(tài)景觀帶， 4) “一心”是指區(qū)域內的城市綠化景觀中心，將充分體現(xiàn)區(qū)域的生態(tài)功能及產業(yè)功能。 成都金融總部商務區(qū)產業(yè) 成都金融 總部商務區(qū)將形成“核心產業(yè) +商務拓展 +服務配套”的產業(yè)布局。而金融總部商務區(qū)、金融后臺服務業(yè)集聚區(qū)等也主要集中在城南的天府大道兩翼。 大源組團的產業(yè)規(guī)劃 —— 以世紀城為中心的會展旅游片區(qū)、以天府軟件園為載體的國家軟件產業(yè)基地、以大源 CBD 為中心的總部聚集區(qū)、益州大道兩側的金融后臺服務業(yè)聚集區(qū)、劍南大道兩側的高尚居住區(qū)。目前，站南組團商圈，一個涵蓋家裝、家具、家電、精品百貨的“家居生活一條龍服務商圈已經初具規(guī)模，不久之后將成為天府新城的門戶。 經過近幾年的發(fā)展，成都市寫字樓市場已經逐漸形成 “一心兩線 ”，呈 “十字形 ”發(fā)展態(tài)勢分布在成都 CBD、 天府新城 和東大街片區(qū)，形成三足鼎立的市場格局。 天府 新城規(guī)劃就業(yè)人口 60 萬人，其中軟件及服務外包產業(yè) 20 萬— 30 萬人，總居住人口達 60 萬人。 1997 年成都政府首次提出了城南“現(xiàn)代化城市新區(qū)、高新技術產業(yè)化基地”的城市戰(zhàn)略新定位 。 從成都五城區(qū)和高新區(qū)寫字樓新增供給來看，規(guī)模最大為高新區(qū)， 為 萬㎡，錦江區(qū)以 萬㎡緊隨其后，其中金牛區(qū)上半年新增零供給。 2021 年成都約 20 多個新寫字樓項目開盤亮相，總供應體量將達到 400 萬平方米。租金水平介于 80~140 元 /㎡ .月，物業(yè)管理費介于 15~20 元 /㎡ .月?？梢灶A見，成都高品質、好地段、有發(fā)展預期的甲級寫字樓的售價還會有較大幅度的上e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 22 漲。在世界 500 強中 170 多 家跨國企業(yè)擴展城市排行上，成都僅排在北京、上海、廣州和深圳之后，位居二級城市之首。從行業(yè)分類上看，以消費品 、專業(yè)服務、通信科技、自造業(yè)為主，類似甲級項目租客。 但是， 2021 年成都甲級寫字樓租金維持在 在 110 元 /平米左右，預計 2021 年后，全球經濟完全復蘇，但是甲級寫字樓含量增加，在這正負抵消的情況下，成都甲級寫字樓租金會維持在 110 元 /平米的水平 。 所有這些，都會為成都帶來巨大的商務辦公需求， 成都的寫字樓市場在未來 12 年應該是一個謹慎樂觀的 局 面。 20212021 年供需差異增大，空置率上升，主要是由于 2021 年后大量的新建筑寫字樓項目入市，而 2021 年的 自然災難和全球金融危機的影響， 導致需求沒有增加，從而供需差 拉 大。 天府新城，成都副中心， 總占地 45 萬平方公里，規(guī)劃總建筑面積 6000 萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 60 萬人， 被賦予 時尚城南、科技城南、國際城南 、宜居城南 4 大城市定位 。同時，成都商務辦公市場有較大量的規(guī)劃項目進入市場，可以預見， 成都的寫字樓市場在未來 12 年應該是一個謹慎樂觀的 局 面。 仁恒廣場、時代廣場、匯日央擴、城市之心、 航天科技大廈 、聯(lián)邦威斯頓等甲級寫字樓入市。 . 成都市主城區(qū) 寫字樓 市場 成都寫字樓 綜述 成都市寫字樓施工面積分別在上個世紀 1998 年和本世紀的 2021e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 17 年達到最高峰，又分別在 2021 年和 2021 年跌至谷底，但是寫字樓的市場需求仍然得到逐年穩(wěn)定增加。上半年城中區(qū)域沒有一塊國有建設用地出讓。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 15 20212021 年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢（畝） 其中住宅類用地供應 19 宗，成交 17 宗，成交量共 1082 畝，同比大幅上升 %，環(huán)比下降 %；商業(yè)類用地供應及成交 22 宗，共 1310 畝，同比上升 415%，環(huán)比下降 %。不少寫字樓售樓部的來訪來電比前段e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 14 時間增加了 20%40%，而實際成交率上 升了 10%～ 30%。 寫字樓物業(yè)的投資年回 報在 710%，同時寫字樓 物業(yè)帶來的租金收入一直保持著 20%25%的年增長率。 6) 保留 16 家以房地產為主業(yè)的央企，其余 78 家央企退出房地產行業(yè) ； 7) 首套房契稅優(yōu)惠收緊 ，七折利率優(yōu)惠取消 ，明確首次購房標準：從 2021 年開始，首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定； 8) 嚴格二套房貸，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍 ； 9) 存款準備金利率上調，達到 17% ； 10) 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消； 11) 逐步推進房產稅改革，物業(yè)稅醞釀開征為期不遠； e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 13 12) 土地增值稅預征率調整，成都等西部省份不得低于 1%。 2021 年 ， 從中央到地方，房地產調控的重拳相繼落下。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè) 營業(yè)用房分別增長 %和 %。 上半年，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 18501 萬平方米，同比增長 %，土地購置費 4221 億元，同比增長 %。 6 月當月，房地產開發(fā)完成投資 5830 億元，比上月增加 1845 億元，增長 %。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 10 分產業(yè)看，一產業(yè)下降，二產業(yè)略有增長，三產業(yè)增長較快。工業(yè)完成投資 億元，增長 %。 2021 年末 成都 市戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人；常住人口 ，增加 。 2021年房地產投資完成 ，比上年增長 %。建筑企業(yè)完成總產值 億元，竣工產值 億元，施工面積11295 萬平方米，竣工面積 3472 萬平方米。全年民營經濟實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，占 GDP 的比重為 %，對經濟增長的貢獻率為 %。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9757 元，同比增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。農村固定資產投資 16140 億元，增長 %。分行業(yè)看， 39 個大類行業(yè)中 38 個行業(yè)實現(xiàn)同比增長。第三產業(yè)增加值 73643 億元，增長 %。 成都 天府新城門戶地標 地鐵 1 號線、唯一在售上蓋甲級寫字樓 成都 XX 實業(yè)公司 二零一零年十月八日 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 2 目 錄 1. 項目概況 .......................................................................................................... 6 . 項目名稱 ............................................................................................... 6 . 項目開發(fā)公司 ....................................................................................... 6 . 項目建設單位 ....................................................................................... 6 . 項目位置（四至范圍） ....................................................................... 6 . 項目周邊目前現(xiàn)狀 ............................................................................... 6 . 項目性質及主要特點 ........................................................................... 6 . 項目地塊面積及邊界長 ....................................................................... 6 2. 項目建設合法性及建設條件 .......................................................................... 7 . 項目合法性 ........................................................................................... 7 . 項目建設條件 ....................................................................................... 7 . 項目規(guī)劃數(shù)據(jù) ....................................................................................... 7 3. 市場研究 .......................................................................................................... 7 . 宏觀經濟環(huán)境 ....................................................................................... 7 全國整體經濟情況 .......................................................................... 7 成都經濟情況 .................................................................................. 8 . 2021 年成都房地產情況 ..........