【文章內(nèi)容簡介】 方米，竣工面積 3472 萬平方米。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 9 2021 年 成都市 固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長%。民間投資完成 億元，增長 %。 2021 年新增固定資產(chǎn) 。 2021年房地產(chǎn)投資完成 ，比上年增長 %。含預售在內(nèi)的商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面 積 萬平方米，增長 %；實現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 %。 2021 年 末 成都 市區(qū)建成區(qū)面積 平方公里 ， 城市鋪裝道路長度 2645 公里，鋪裝道路面積 6289 萬平方米。全年地鐵 2 號線工程完成投資 億元，東部、南部新區(qū)起步區(qū)基礎設施建設完成投資 億元。 2021 年末 成都 市戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人；常住人口 ，增加 。城市居民人均可支配收入 18659元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 7129 元，增長 %。 . 2021 上半年 成都經(jīng)濟情況 2021 年 17 月， 成都 市固定資產(chǎn)投資累計完成 億元，比去年同期（下同）增長 %。 按構成看，基本建設完成投資 億元，下降 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。工業(yè)完成投資 億元，增長 %。民間投資完成 億元，增長 %。 從經(jīng)濟類型看，國有經(jīng)濟投資呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，非國有經(jīng)濟投資增長較快。 17 月，國有經(jīng)濟共完成投資 億元，下降 %；非國有經(jīng)濟共完成投資 億元，增長 %。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 10 分產(chǎn)業(yè)看，一產(chǎn)業(yè)下降，二產(chǎn)業(yè)略有增長，三產(chǎn)業(yè)增長較快。 17月，一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，下降 %；二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 12%。其中增長較快的行業(yè)有電力煤氣及水生產(chǎn)供應業(yè)、批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)，分別完成投資 、 、 ，分別增長 %、%、 %。 . 2021 年成都房地產(chǎn)情況 . 2021年上半 年 全國房地產(chǎn)市場運行情況 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 19747 億元，同比增長 %，其中，商品住宅投資 13692 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 6 月當月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 5830 億元，比上月增加 1845 億元，增長 %。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。房屋新開工面積 億平方米，同比增長 %。房屋竣工面積 億平方米，同比增長 %，其中，住宅竣工面積 億平方米 ，增長 %。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 18501 萬平方米，同比增長 %，土地購置費 4221 億元，同比增長 %。 上半年，全國商品房銷售面積 億平方米，比去年同期增長e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 11 %，增幅比 15 月回落 個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。上半年，商品房銷售額 萬億元，同比增長 %，增幅比 15 月回落 個百分點。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè) 營業(yè)用房分別增長 %和 %。 . 2021年上半年 宏觀調(diào)控 政策分析 2021 年 ， 國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)是“重民生、抑投機”，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，房地產(chǎn)政策堅持“維穩(wěn)”調(diào)控政策取向，同時加大和完善市場制度建設，抑制部分城市住宅價格上漲速度過快，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。 2021 年國家具體出臺了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列宏觀調(diào)控政策，大力增加保障性住房和普通商品住房供給，繼續(xù)鼓勵居民自住和改善性需求，抑制投機性需求 ，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場制度，綜合運用土地、金融、稅收等市場調(diào)整手段，來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。主要從 4 個方面進行調(diào)控：第一，要加大保障性住房建設力度，加快棚戶區(qū)的改造；第二，要鼓勵居民購買自住房和改善性的用房；第三，要運用稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟杠桿加以調(diào)控；第四，要維護房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法違規(guī)的行為。 2021 年 ， 從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控的重拳相繼落下。 調(diào)控政e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 12 策的兩重目標是保證銷量的穩(wěn)定和防止價格增長過快。 主要從調(diào)供應、調(diào)銀根、抑投機、加大對開發(fā)商調(diào)控、促 進保障性住房建設等 5個方面進行調(diào)控， 通過金融、稅收等多種手段， 從信貸政策調(diào)整到供應結構調(diào)整，從規(guī)范拿地到規(guī)范期房銷售，從增加供應到限制需求。 具體包括： 1) 打擊開發(fā)商囤地，清理閑置土地； 2) 打擊捂盤 、 開發(fā)商須一次性公開全部房源 ； 3) 強調(diào)要加強房地產(chǎn)供應和監(jiān)管； 4) 首次提出要制定保障性住房供地計劃，保障性及普通住房不低于住宅用地 70%； 5) 19 條土地調(diào)控新政明確：開發(fā)商競買保證金最少兩成、 1 月內(nèi)付清地價 50%、囤地開發(fā)商將被 凍結 等 19 條內(nèi)容。 6) 保留 16 家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，其余 78 家央企退出房地產(chǎn)行業(yè) ； 7) 首套房契稅優(yōu)惠收緊 ，七折利率優(yōu)惠取消 ，明確首次購房標準：從 2021 年開始，首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定； 8) 嚴格二套房貸，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍 ； 9) 存款準備金利率上調(diào)，達到 17% ； 10) 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消； 11) 逐步推進房產(chǎn)稅改革，物業(yè)稅醞釀開征為期不遠； e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 13 12) 土地增值稅預征率調(diào)整，成都等西部省份不得低于 1%。 . 2021年上半年 宏觀調(diào)控 政策 對商業(yè)地產(chǎn)的影響 2021 年宏觀調(diào)控政策更偏向于對住宅的調(diào)控， 如首套房契 稅優(yōu)惠收緊 、七折利率優(yōu)惠取消 ，嚴格二套房貸、對貸款購買第二套住房的家庭、貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍 等政策，均從調(diào)供應、抑投機、加大對開發(fā)商調(diào)控、促進保障性住房建設等 4 個方面，加強了對住宅市場的調(diào)控。 而 成都的商業(yè)地產(chǎn)市場，不受第三套房貸限制，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻已經(jīng)比住宅可能還低。 多套住宅投資，與商辦物業(yè)投資相比，貸款 100 萬，以 10 年銀行按揭，多套 住宅 房貸付出的月供比商辦物業(yè)多付的月供要高出 594 元， 10 年就要多付出 71280 元的利息。 寫字樓物業(yè)的投資年回 報在 710%，同時寫字樓 物業(yè)帶來的租金收入一直保持著 20%25%的年增長率。 21 世紀前 10 年是住宅市場投資的黃金時代，后 10 年是商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金時代。隨著住宅市場調(diào)控政策的密集出臺，市場上已有不少原本投資住宅的人，計劃轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場，計劃把投資的住宅出手，把資金轉(zhuǎn)移到商鋪和寫字樓上。 受住宅貸款受限的政策刺激 ， 2021 年上半年， 新希望大廈、凱旋廣場、美年廣場、優(yōu)諾國際、峰匯、新視界廣場、喜年廣場 等項目的 來訪來電增加，成交額上升。不少寫字樓售樓部的來訪來電比前段e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 14 時間增加了 20%40%，而實際成交率上 升了 10%～ 30%。 . 2021年上半年成都市商品住宅市場整體概況 2021 年上半年，成都市商品房市場受到新國十條的嚴重影響，去年下半年開始的量價齊升報復性反彈得到有效遏制，一舉扭轉(zhuǎn)了從2021 年上半年就開始的供不應求的局面，成交量與供應量基本持平，供應量略微高于成交量。 16 月，共成交商品住宅 萬平米，環(huán)比下跌 %，同比下跌 %，新增供應僅 萬平米，僅為2021 年全年供應量的 %。 20212021 年成都市主城區(qū)商品住宅供需走勢 . 2021年上半年成都市主城區(qū)土地供需市場概況 1） 供需環(huán)比下滑 同比大幅度上升 2021 年上半年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設用地 41 宗，最終成交 39 宗，流拍 2 宗，總出讓面積 2464 畝，成交 2392 畝；供應量同比上升 %，環(huán)比下降 %，成交量同比上升 %，環(huán)比下降 %。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 15 20212021 年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢（畝） 其中住宅類用地供應 19 宗，成交 17 宗，成交量共 1082 畝，同比大幅上升 %，環(huán)比下降 %；商業(yè)類用地供應及成交 22 宗，共 1310 畝，同比上升 415%，環(huán)比下降 %。 20212021 年成都市主城區(qū)商業(yè)用地月度供 需走勢（畝） 2） 城南熱度不減 2021 年上半年的主城區(qū)土地市場中，城南依然是熱點交易區(qū)域，占據(jù)了主力位置，成交國有建設用地 22 宗共約 畝，成交體量占總成交量的 %。其次為城東，成交 5 宗共約 畝，成交體量占總成交量的 %。城西和城北各成交 8 宗和 4 宗，成交面積分e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 16 別約為 畝和 畝。上半年城中區(qū)域沒有一塊國有建設用地出讓。 2021 年上半年區(qū)域市場供需走勢（按方位） 3） 近階段 土地 成交情況 （部分） 2021 年 1 月 8 日，青羊區(qū)陳麻婆地塊以 單價 1950 萬 /畝、 總價 萬元由成都樂地投資公司競得，樓面地價 元每平方米。 2021 年 9 月 29 日，錦江區(qū)琉璃場凈地 以 單價 1008 元 /畝 、 總價71,352 萬元 由龍光地產(chǎn)股份有限公司競得，樓面地價 4200 元每平方米。 南部新區(qū)仁和片區(qū)（高新區(qū)原清和村 6 組、 7 組） 地塊，總面積 畝 ， 以 單價 1020 元 /畝 由中鐵房地產(chǎn)集團有限公司競得 。 . 成都市主城區(qū) 寫字樓 市場 成都寫字樓 綜述 成都市寫字樓施工面積分別在上個世紀 1998 年和本世紀的 2021e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 17 年達到最高峰，又分別在 2021 年和 2021 年跌至谷底，但是寫字樓的市場需求仍然得到逐年穩(wěn)定增加。 成都真正意義上的甲級寫字樓始于 1996 年建成的 “新時代廣場 ” 。 時至 2021 年，成都甲級寫字樓只有冠城廣場、川信大廈、新時代廣場等 3 個甲級寫字樓。 2021 年，成都甲級寫字樓市場開始啟動，在 2021 年和 2021 年進入快速發(fā)展階段，市場供應量加大，出現(xiàn)一個高潮。 仁恒廣場、時代廣場、匯日央擴、城市之心、 航天科技大廈 、聯(lián)邦威斯頓等甲級寫字樓入市。 2021 年、 2021 年，受 自然災難 、 全球金融危機 和 2021 年后大量的新建筑寫字樓項目入市 等三重因素的影響 ， 導致需求沒有增加，從而供需差 拉 大 。 2021 年下半年、 2021 年上半年，成都甲級寫字樓的空置率有一定幅度的上升， 但甲級寫字樓租金 與 2021 年 持平。 2021 年后，由于全球經(jīng)濟復蘇、國家偏重于對住宅市場宏觀調(diào)控、成都快速發(fā)展等多重因素的影響，會為成都帶來巨大的商務辦公需求。同時，成都商務辦公市場有較大量的規(guī)劃項目進入市場，可以預見， 成都的寫字樓市場在未來 12 年應該是一個謹慎樂觀的 局 面。 成都寫字樓分布態(tài)勢 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，成都市寫字樓市場已經(jīng)逐漸形成“一心兩線”，呈“十字形”發(fā)展態(tài)勢分布在成都 CBD、天府新城 和東大街片區(qū)，形成三足鼎立的市場格局 。 成都傳統(tǒng)的商務辦公物業(yè)主要沿天府廣場、春熙路 順城街 玉帶e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 18 橋 東城根街 人民南路的區(qū)域分布，形成成都城市中央商務區(qū)(CBD)， 而 CBD 區(qū)域由于土地供應有限，未來發(fā)展空間將受到限制 。 目前，隨著成都向南向東的發(fā)展規(guī)劃，成都商務辦公的分布已經(jīng)開始出現(xiàn)由市中心向南、向東延伸發(fā)展的狀況，建筑品質(zhì)呈快速上升趨勢，中高檔商務辦公物業(yè)集中在東大街、人南路 “十 ”字區(qū)域內(nèi)，主要以純寫字樓的形式出現(xiàn)；而中低檔商務物業(yè)則更多的出現(xiàn)在一環(huán)路沿線等其他區(qū)域。 天府新城，成都副中心， 總占地 45 萬平方公里，規(guī)劃總建筑面積 6000 萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 60 萬人， 被賦予 時尚城南、科技城南、國際城南 、宜居城南 4 大城市定位 。隨著 《成都市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 (20212021 年 )》 的提出，天府新城 幾年內(nèi)將被打造成為及中央商務區(qū)、總部 科研基地、會展經(jīng)濟、金融后臺中心、高檔住宅聚集區(qū)等多個功能中心 。目前， 在 天府新城 已聚集大量涉外機構、中外餐飲、用國際化衡量標準建立的基礎設施 ，在未來的 35 年，必定成為成都商務第一核心 。 近幾年成都寫字樓供需分析 從 20212021 年度甲級寫字樓供應、占用、空置率變化情況可以看出， 20212021 年，甲級寫字樓供略大于求，基本處于一個供需平