【導(dǎo)讀】(一)重慶城市經(jīng)濟(jì)：工業(yè)投資領(lǐng)漲，城市經(jīng)濟(jì)迎萬(wàn)億平臺(tái)............-6-. (二)重慶城市定位：定位超前，城市價(jià)值創(chuàng)歷史新高................-9-. (三)重慶城市規(guī)劃：規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁.................-11-. (四)政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時(shí)代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機(jī).......-13-. 璧山中小總部基地建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 線的基礎(chǔ)上，增建以下通道，見圖 52： 成渝輔助通道 。 規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道接大學(xué)城橫一路，該通道將成為璧山聯(lián)系大學(xué)城以及西部鐵路物流園的最便捷通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 成渝城際鐵路、渝萬(wàn)城際鐵路西延線 。 規(guī)劃建設(shè)的成渝城際鐵路，在璧山及西部新城均設(shè)有站點(diǎn)，將形成璧山與西部新城聯(lián)系的城際快速鐵路通道；同時(shí)，沿成渝輔助通道方向預(yù)留渝萬(wàn)城際鐵路西延線走廊，并在團(tuán)結(jié)村規(guī)劃建設(shè)新的客站，構(gòu)筑和成渝城際鐵路平行的快速客運(yùn)通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展 戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 規(guī)劃軌道一號(hào)線延伸至璧山（承接《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》）； 建設(shè)大學(xué)城隧道與大學(xué)城橫四路相接（即將建成通車）； 規(guī)劃建設(shè)璧山至金鳳隧道聯(lián)系金鳳組團(tuán)； 遠(yuǎn)景預(yù)留橫五路至臺(tái)灣工業(yè)園通道 。 3) 與西彭組團(tuán)、雙福組團(tuán)聯(lián)系 規(guī)劃在來(lái)鳳修建中部通道支線聯(lián)系雙福組團(tuán)，為城市綜合功能延伸拓展預(yù)留可能，遠(yuǎn)景建議預(yù)留三合 — 廣譜 — 健龍 — 西彭通道，爭(zhēng)取建設(shè)輕軌五號(hào)線支線延長(zhǎng)線經(jīng)雙福組團(tuán)至來(lái)鳳片區(qū) 。 4) 與江北機(jī)場(chǎng)聯(lián)系 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 23 璧山北部地區(qū)可通過(guò)渝遂高速公路轉(zhuǎn)繞城或內(nèi)環(huán)高速到達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)； 璧山中部地區(qū)璧城組團(tuán)可通過(guò)成渝輔助通道 或大學(xué)城隧道轉(zhuǎn)繞城高速或內(nèi)環(huán)高速到達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)； 璧山南部地區(qū)可經(jīng)成渝高速公路轉(zhuǎn)繞城或者內(nèi)環(huán)高速到達(dá)江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 5) 與黃磏港聯(lián)系 目前璧山與黃磏港的聯(lián)系道路只有四級(jí)公路（丁黃路），規(guī)劃近期通過(guò)成渝輔助通道轉(zhuǎn)繞城高速公路到達(dá)黃磏港碼頭，遠(yuǎn)期規(guī)劃三合 — 廣譜 — 健龍 — 西彭通道直達(dá)黃磏港碼頭。 打造面向黃磏的疏港通道，可以提升璧山的區(qū)域交通地位，帶動(dòng)區(qū)域節(jié)點(diǎn)開發(fā)。成渝高速是黃磏港輻射腹地的主要公路通道，如果打西部通道，璧山南部將有條件成為服務(wù)黃磏的物流樞紐區(qū)，緩解重慶外環(huán)的交通壓力。 6) 與其他方向聯(lián)系 與江津聯(lián)系 ， 目 前璧山與江津的聯(lián)系道路只有，規(guī)劃改造 S208 線為二級(jí)公路。 與合川北碚聯(lián)系 ， 規(guī)劃改造低等級(jí)道路為二級(jí)公路，繞城高速公路通車后可經(jīng)橫向聯(lián)系通道至繞城高速再轉(zhuǎn)高速公路進(jìn)行轉(zhuǎn)換； 與銅梁、大足聯(lián)系 ， 規(guī)劃將 G319 提升為一級(jí)公路，對(duì)位于璧城片區(qū)的路段進(jìn)行城市化改造；規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道，沿線預(yù)留成渝客運(yùn)專線走廊；中遠(yuǎn)期建設(shè)璧銅城郊鐵路，在璧城組團(tuán)北部及大路設(shè)站。 與永川聯(lián)系 ， 規(guī)劃建設(shè)成渝城際鐵路，在永川及璧山境內(nèi)設(shè)站點(diǎn)；規(guī)劃建設(shè)成渝高速輔道。 與縣域內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系 ， 規(guī)劃對(duì)璧青公路北段進(jìn)行路幅斷面以及平面線形的優(yōu)化升級(jí) ，與現(xiàn)有的璧青公路南段主要承擔(dān)貨運(yùn)交通，打造與青杠、來(lái)鳳等主要南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系的區(qū)域東部通道。 中部通道為以交通為主的服務(wù)性通道，連接未來(lái)兩個(gè)城際站點(diǎn)、高速出入口和各城鎮(zhèn)中心區(qū)，自八塘起，經(jīng)七塘 保家 璧城 青杠 來(lái)鳳 丁家 三合，向江津方向延伸。在來(lái)鳳修建中部通道支線，聯(lián)系規(guī)劃的雙福組團(tuán)。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 24 西部通道和 S208 線以銜接城鎮(zhèn)服務(wù)功能為主，同時(shí)承擔(dān)區(qū)域性通道功能，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和物流集散為主要功能，通過(guò)聯(lián)系南部的黃磏港、自南部聯(lián)系黃磏起，經(jīng)健龍 丁家 正興 大興 福祿 大路 八塘，至北碚。 通過(guò)四條縱向通道的建設(shè)，聯(lián)系 縣域南北主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及鐵路、軌道及公路站點(diǎn)，建立璧山的縱向聯(lián)系通道溝通橫向交通聯(lián)系通道，強(qiáng)化縣域內(nèi)部聯(lián)系，形成縣域交通設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)布局。 規(guī)劃建設(shè)大學(xué)城隧道、大興 — 臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)園通道、青杠 — 金鳳通道、雙福隧道，提升 S10 G319 的道路等級(jí)，強(qiáng)化縣域內(nèi)部鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫向聯(lián)系。 （ 4） 商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)璧山城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃格局，未來(lái) 5— 10 年，璧山縣城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃總體格局為“一廊一核兩片”。 “一廊”：根據(jù)璧山的城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的基本走向，以璧城為中心，構(gòu)建由北到南的“大路 —— 璧城 —— 青杠 —— 丁家” 商貿(mào)發(fā)展走廊，沿線布 局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 “一核”：即縣城核心商圈，是全縣商貿(mào)發(fā)展的重點(diǎn)和核心區(qū)域，通過(guò)縣城核心商圈聯(lián)結(jié)重慶主城和渝西，輻射帶動(dòng)全縣發(fā)展，包括璧城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、璧城購(gòu)物中心區(qū)和青杠商業(yè)區(qū)。 “兩片”：是指北部的大路和南部的丁家兩個(gè)片區(qū)，依托中心商貿(mào)鎮(zhèn)建設(shè)，形成兩個(gè)次級(jí)商圈，聯(lián)結(jié)重慶主城和璧山縣城，輻射帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)發(fā)展。網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)以形成縣內(nèi)區(qū)域商業(yè)中心為目標(biāo)，輻射帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)與發(fā)展。 小結(jié) 伴隨交通條件和城市地位的改善 ， 城市的全面建設(shè) ， 人口的激增 ， 璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機(jī)， 第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場(chǎng)發(fā)展提供支撐。大量的新增消費(fèi)需求，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展提供巨大空間。 三、 投資環(huán)境綜述 重慶 作為 一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)家級(jí)中心城市， 將在城市定位、城市規(guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)， 邁入國(guó)際級(jí)大都市行列；璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 25 同時(shí)，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，將吸引大量國(guó)內(nèi)外資金進(jìn)入重慶，提高市民收入，增加市民消費(fèi)能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來(lái)，重慶將成為真正的中國(guó)內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，未來(lái)重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來(lái)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期 。 璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。 它 是重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，在重慶乃至整個(gè)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位和作用。伴隨交通條件和城市地位的改善，城市的全面建設(shè)，人口的激增 ， 璧山作為重要產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，將為工業(yè)發(fā)展提供良好的契機(jī)，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，將為辦公市場(chǎng)發(fā)展提供支撐。大量的新增消費(fèi)需求，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展提供巨大空間。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 26 第四章 工業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、 工業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展分析 (一 ) 工業(yè)地產(chǎn)的概念 工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有 毛地 、 熟地 ，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā) 樓宇 等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的 土地批租 年 限為 50 年。 (二 ) 工業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展歷程 工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來(lái)越多的民營(yíng)或海外資金 逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問(wèn)題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。 1. 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的興起 國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面： 改革開放、敞開國(guó)門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移； 國(guó)內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度： 各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在 很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求； 政策層面： 出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 27 2. 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 現(xiàn)狀 工業(yè)地產(chǎn)分為三個(gè)階段，第一階段傳統(tǒng)工業(yè)廠房， 該類傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)不能滿足高度，緊張土地資源下的土地利用方式。 第二階段產(chǎn)辦工業(yè)集群，滿足生產(chǎn)辦公，形成產(chǎn)業(yè)集群，資源整合得共能到提高，但并不能滿足企業(yè)人員的日常生活及消費(fèi)，仍存在缺陷。 第三階段總部工業(yè)基地 ，功能多樣化、配套齊全、宜產(chǎn)、宜辦、宜生活的內(nèi)部環(huán)境，必將引領(lǐng)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的主要方向 。 目前 我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于 二至三 階段 轉(zhuǎn)型期關(guān)鍵期 。工業(yè)強(qiáng)國(guó)，工業(yè)的發(fā)展程度決定國(guó)家硬實(shí)力，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的中國(guó)，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必將迅速崛起，同樣也是多樣化需求的市場(chǎng)下催生的產(chǎn)物。 3. 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) （ 1） 發(fā)展趨勢(shì)的影響因素 政府政策的影響： 監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè)； 市場(chǎng)供求的影響： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資； “世界工廠”的確立，對(duì)工業(yè)的重視； 發(fā)展模式的影響： 模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益； 投資回報(bào)的影響： 隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來(lái)越少，國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤(rùn)會(huì)有所下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng) 的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 28 （ 2） 中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。 國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶 。二是帶租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過(guò) REITs 包裝上市，融到大筆的資金。 由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā) 達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。 (三 ) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 1. 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的 推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體；如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。 缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。 2. 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下， 借助璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告 29 企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝 聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。 3. 工業(yè)地產(chǎn)商模式 房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。 如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管 理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。 4. 綜合運(yùn)作模式 綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的各種領(lǐng)先模式可以分為以下幾種： 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報(bào) 告