【正文】 0 11勘測測繪費㎡75000 1 75, 75000 12產(chǎn)權(quán)面積測量㎡75000 2 150, 75000 13環(huán)評、空氣檢測費㎡75000 2 150, 75000 14招投標(biāo)㎡75000 37, 75000 15噪聲污水排放費㎡75000 2 150, 75000 16基礎(chǔ)、防雷檢測費㎡75000 1 75, 75000 17管理費用㎡75000 1~16項的3% 4,005, 75000 18財務(wù)費用元100,000,000 年財務(wù)成本按8%計，兩年共計16% 16,000, 75000 19不可預(yù)見費㎡75000 1~18項的1% 1,535, 75000 　成本合計　　　155,042,393 　 46（三）資金來源方式金額（元）所占比例1自有資金55,042,393 %2融資資金（含銀行貸款）100,000,000 %合計　155,042,393 100%（四）投資收益分析xx汽車港總部基地4號地塊項目投資收益分析表序號項目依據(jù)金額（元）一項目總成本　155,042,393 二年租金收入　租金標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡.月）面積年租金（元）1自用物業(yè)年使用成本（40%）　2030000 7,200,000 2對外出租物業(yè)租金年租金收入　3045000 16,200,000 3室外堆場年租金收入　1550000 9,000,000 4合計　32,400,000 三對外出租物業(yè)年經(jīng)營費用（自用物業(yè)及室外堆場暫不計算營銷費及稅賦）1年營銷費用6750002年租金稅費17%，房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%2754000小計　　3429000四年稅后收入　28,971,000 五物業(yè)價值4500元/㎡337,500,000 六年投資回報率　%七收回投資年限(年)　 （五）敏感性分析xx汽車港總部基地4號地塊項目投資收益敏感性分析表出租率70%90%100%租賃價格元/㎡.月年稅后收入(元)年投資回報率年稅后收入(元)年投資回報率年稅后收入(元)年投資回報率3526629650%29609550%31099500%3029139700%27693900%28971000%2523649750%25778250%26842500%三、2號地塊經(jīng)濟分析（一）項目概況用地面積（㎡）其中汽配市場商業(yè)面積100000物業(yè)性質(zhì)建筑結(jié)構(gòu)用地面積（畝） 獨棟辦公建筑面積30000商業(yè)框架用地面積（㎡） 公寓建筑面積80000容積率 寫字樓建筑面積40000總建筑面積（㎡）300000酒店、賓館建筑面積50000 （二）成本估算xx汽車港總部基地2號地塊項目投資成本估算表　費用項目單位造價單 價工程量單價（元） 合價（元） 面積（㎡）價格（元/㎡）1土地成本畝　　 67,873, 300000 凈用地成本畝 400000 65,675, 300000 代征地成本畝 20000 2,197, 300000 2建安成本（含設(shè)施設(shè)備）㎡300000 1800 540,000, 300000 3報建費㎡300000 117 35,100, 300000 4市政水電安裝㎡300000 20 6,000, 300000 5道路、管網(wǎng)建設(shè)畝300000 100 30,000, 300000 6綠化費用㎡300000 100 30,000, 300000 7雨污水碰管費㎡300000 15 4,500, 300000 8方案施工圖設(shè)計費㎡300000 25 7,500, 300000 9施工圖審查㎡300000 1 300, 300000 10監(jiān)理費㎡300000 5 1,500, 300000 11維修基金㎡300000 7,350, 300000 12勘測測繪費㎡300000 1 300, 300000 13產(chǎn)權(quán)面積測量㎡300000 2 600, 300000 14環(huán)評、空氣檢測費㎡300000 2 600, 300000 15招投標(biāo)㎡300000 150, 300000 16噪聲污水排放費㎡300000 2 600, 300000 17基礎(chǔ)、防雷檢測費㎡300000 1 300, 300000 18管理費用㎡300000 1~17項的3% 21,980, 300000 19營銷費用㎡1114000000 銷售收入的3% 32,715, 300000 20財務(wù)費用（兩年）元300,000,000 年財務(wù)成本計8%，共計16% 48,000, 300000 21不可預(yù)見費㎡　1~20項的1% 8,353, 300000 　成本合計　　　843,722,155 　 （三）資金來源方式金額（元）所占比例1自有資金（含銷售回款）543,722,155 %2融資資金（含銀行貸款）300,000,000 %小計　843,722,155 100%（四）投資收益分析根據(jù)集團及項目發(fā)展需要，在項目經(jīng)營過程中通過銷售部分物業(yè)為項目發(fā)展提供現(xiàn)金流支持，同時持有部分物業(yè)通過良好的持續(xù)經(jīng)營享受長期穩(wěn)定的租賃收益及物業(yè)升值收益。銷售收入及自持物業(yè)價值　銷售物業(yè)自持物業(yè)　物業(yè)類型銷售比例銷售面積銷售均價(元）銷售總額(元）自持面積物業(yè)價值1汽配市場35%35000750026250000065000487,500,000 2獨棟辦公90%2700010000270000000300030,000,000 3公寓100%80000450036000000000 4寫字樓90%360005500198000000400022,000,000 5酒店、賓館0%05500　50000275,000,000 6合計　178000　1,090,500,000 122000 814,500,000 xx汽車港總部基地2號地塊項目投資收益分析表序號　項目依據(jù)金額（元）一銷售收入1,090,500,000二稅前利潤　246,777,845三納稅稅種及金額1營業(yè)稅銷售收入的5%54,525,000 2城建稅營業(yè)稅的7%3,816,750 3教育費附加營業(yè)稅的3%1,635,750 4地方教育費附加營業(yè)稅的1%545,250 5所得稅　　所得稅應(yīng)納所得額　186,255,095 所得稅率實際稅率為25%，通過稅收規(guī)劃降低10%應(yīng)納所得稅18,625,510 6土地增值稅%預(yù)交16,357,500 　應(yīng)繳稅合計　95,505,760 四稅后收益　151,272,086 五自持物業(yè)資產(chǎn)價值　814,500,000 六合計現(xiàn)金收益及資產(chǎn)價值965,772,086 七投資回報率　%四、xx汽車港總部基地綜合經(jīng)濟分析序號　項目數(shù)值　備注1總建筑面積（㎡） 4644214號地塊100畝用地按雙層建筑面積計算2總投資額（元）1,204,050,587　3物業(yè)銷售收入　　銷售面積（㎡）218,239　銷售總額（元）1,355,436,700　物業(yè)銷售稅后收入（元）1,217,134,561　4自持物業(yè)　　自持物業(yè)面積（㎡）246,182　自持物業(yè)價值（元）1,447,089,300　自持物業(yè)年租賃稅后收益（元）111,757,6682號地塊自持物業(yè)年稅后租賃收益按資產(chǎn)價值的8%計算5合計金額（元）　凈現(xiàn)金收益13,083,974　持有物業(yè)資產(chǎn)價值1,447,089,300　持有物業(yè)年經(jīng)營收入111,757,668　五、xx汽車港總部基地綜合經(jīng)濟分析結(jié)論從以上經(jīng)濟分析可以得出如下結(jié)論：按3號地塊物業(yè)前期認購均價5500元/㎡預(yù)測，3號地塊物業(yè)整體均價達到6000元/㎡、2號商業(yè)地塊商業(yè)物業(yè)達到7500元/㎡甚至更高是可行的，寫字樓及獨棟辦公、公寓、酒店作為園區(qū)配套是有巨大的市場的，根據(jù)投資收益敏感性分析，在項目經(jīng)營過程中通過銷售物業(yè)為項目發(fā)展提供現(xiàn)金流支持，同時持有物業(yè)可在物業(yè)升值后銷售變現(xiàn)，也可持有物業(yè)作為長期經(jīng)營、融資、享受物業(yè)增值。項目4號地塊項目作為持有物業(yè)，部分用于長期經(jīng)營、融資，部分自用于新能源電動汽車生產(chǎn)基地，%。項目總建筑面積約464421㎡，，為本項目發(fā)展提供資金支持，并通過物業(yè)經(jīng)營收益（）及物業(yè)資產(chǎn)融資為集團可持續(xù)發(fā)展提供發(fā)展支持。第六章 項目稅收收益及其它收益 一、稅費收益估算 1．項目3號地塊直接產(chǎn)生稅費（營業(yè)稅、所得稅）：11538萬元；引入企業(yè)800戶（3號地塊項目300家，2號地塊500家），按每戶企業(yè)平均營業(yè)額5000萬元計算，市場營業(yè)額將達到400億元；按每戶企業(yè)平均納稅50萬元計算，每年企業(yè)納稅40000萬元（暫不計企業(yè)所得稅）。二、項目其它經(jīng)濟及社會效益測算搶占戰(zhàn)略制高點“汽車總部基地”的開發(fā)、建設(shè)，有利于新都區(qū)乃至某市搶占汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略制高點。GDP收益“汽車總部基地”的開發(fā)、建設(shè)，必將帶給新都區(qū)以及某市政府巨大的GDP增量收益。稅收收益“汽車總部基地”全部建成以后，每年能夠給新都人民政府形成上億元以上的財政收入，能夠產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益。增加就業(yè)收益“汽車總部基地”建成以后，將有300家企業(yè)入住，將產(chǎn)生5000個以上就業(yè)機會。產(chǎn)業(yè)拉動收益“汽車總部基地”建成以后，通過其形成的巨大的產(chǎn)業(yè)集聚與拉動效應(yīng)，形成強大的產(chǎn)業(yè)集群，將帶動項目區(qū)域內(nèi)，甚至輻射整個新都的商貿(mào)、物流、中介、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、休閑度假等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展，將產(chǎn)生極大的產(chǎn)業(yè)拉動收益。提升城市整體形象“汽車總部基地”建成并全面投入使用以后，將聚集上百家企業(yè)，該區(qū)域必將成為最為集中的財富與精英集中之地，必定是某最為耀眼的區(qū)域，這必將極大地提升新都的城市形象。第七章 結(jié)論與建議“汽車總部基地”項目，是城市發(fā)展的需要，是產(chǎn)業(yè)、行業(yè)發(fā)展的要求，具有前瞻性，具有良好的社會經(jīng)濟效益，具有良好的可行性。本項目的建設(shè)和實施，是城市商業(yè)規(guī)劃和商貿(mào)物流功能建設(shè)的大事，是某汽車行業(yè)整合、提升的大事，介于項目投資大，建設(shè)規(guī)格高，影響大，涉及面廣等特點，我公司建議：以xx集團為開發(fā)主體，由新都區(qū)政府提供政策支持，各行業(yè)協(xié)會密切配合，確保項目順利推進，并能按規(guī)定享受有關(guān)優(yōu)惠政策。以新都區(qū)政府為主導(dǎo)，xx集團配合申請省級或市級重大產(chǎn)業(yè)化項目立項。由區(qū)政府匯同相關(guān)職能部門，成立項目領(lǐng)導(dǎo)小組，予該項目開發(fā)建設(shè)以協(xié)調(diào)、指揮。充分考慮本項目的產(chǎn)業(yè)帶動性，及建成后對財政稅收的良好貢獻，在土地供給、土地價格、規(guī)費、契稅（開發(fā)建設(shè)階段和營運期的一定時段內(nèi)）等方面，按重大產(chǎn)業(yè)化項目給予投資開發(fā)企業(yè)優(yōu)惠扶持政策。在符合城市總體布局與規(guī)劃的前提下，