【正文】 020 年 5 月 25 日， 出讓地塊編號 SL07(211):202041（位置：雙流縣西航港街道寺圣社區(qū)；土地性質：商業(yè)用地（產(chǎn)權不可分割，業(yè)態(tài)：酒店、商業(yè)辦公為主）），該地塊采用掛牌的形式出讓成交價格： 170 萬元 /畝。 說明：此投資僅為土地成本和項目建設成本，不包括項目融資成本。 表 63：項目各商業(yè)業(yè)態(tài)近 12 年租金價格預測（元 /㎡ /月） 物業(yè)類型 2020年 2020年 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 餐飲 購物 商超 休閑娛樂 教育培訓 說明：各商業(yè)業(yè)態(tài) 前 5 年租金價格增幅 5%，隨著商業(yè)氛圍的形成，后 5 年租金價格每年增幅 10%。 表 65：項目近 12 年的商業(yè)租金凈收益統(tǒng)計 （萬元） 說明 215年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 一、總租金收益 2289 2695 2830 3113 3424 3766 4143 4557 5013 5514 二、各項稅費 營業(yè)稅 5% 房產(chǎn)稅 12% 印花稅 % 其他各種稅費 1% 三、宣傳、管理費用 5% 四、租金凈收入 1760 2072 2176 2394 2633 2896 3186 3505 3855 4240 說明：營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅的稅費分別按照營業(yè)額的 5%、 12%、 %收取。 根據(jù) 項目 2 個 酒店的標價價格 ，得到 酒店 近 12 年 的酒店 收益，詳細為下表67。 酒店 經(jīng)營收益 根據(jù)項目 2 個酒店的定位和檔次，參考周邊的酒店標間價格，我們預測本項目的 2 個酒店標間執(zhí)行價格如下表 66。 表 64：項目各商業(yè)業(yè)態(tài)近 12 年租金收入（萬元 /年） 物業(yè)類型 物業(yè)體量（㎡） 2020年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 餐飲 8000 582 611 642 706 777 854 940 1034 1137 1251 購物 10000 992 1042 1094 1203 1324 1456 1602 1762 1938 2132 雙流東航總部基地項目可行性研究報告 41 商超 4000 238 250 263 289 318 349 384 423 465 512 休閑娛樂 8000 476 500 525 578 635 699 769 846 930 1023 教育培訓 6000 292 306 337 371 408 448 493 543 597 總計 2289 2695 2830 3113 3424 3766 4143 4557 5013 5514 說明：各商業(yè)預計 2020 年建設完畢并免租， 2020 年開始收取租金 。 根據(jù)項目租售情況，項目 收益主要分成 3 大來源：商業(yè)租金收益 、 酒店的 經(jīng)營 經(jīng)營收益 和服務式公寓的銷售收益 。 項目建設成本 項目建設成本 包括前期工程費、基礎設施建設費、各建設項目的建安工程費、地下車位、管理費等共 8 大類，總建設成本 39724 萬元。 二、 項目的投資估算 土地價格預測 參考項目臨近地塊的出讓價格，粗估預計本商業(yè)用地出讓價格為： 250 萬元/畝 ，地塊面積共 畝，土地價格共 13044 萬元 。 商業(yè)過密，沒法體現(xiàn)商業(yè)價值；商業(yè)過稀，沒法體現(xiàn)形成商業(yè)氛圍。 購物 10000 商超 4000 休閑娛樂 8000 商務酒店 4000 4 星級酒店 14000 教育培訓 6000 服務式公寓 45000 東航總部 10000 雙流東航總部基地項目可行性研究報告 38 二、總建筑面積 131890 車位個數(shù)：每 100 ㎡建筑面積 配置 個車位 。 雙流東航總部基地項目可行性研究報告 37 第六章 . 項目 投資規(guī)模和 經(jīng)濟收益分析 一、 項目 主要建設指標 地塊 規(guī)劃 條件 從規(guī)劃局得到項目地塊的規(guī)劃指標如下： ? 用地性 質：商業(yè)用地 ? 地塊凈用地面積： 畝（代征道路用地 畝、代征綠地面積 畝 ） 。JONES、歌莉婭、凡客誠品、 adidas、李寧、 CONVERSE 等 飲品類 3060 ㎡ FRESH(鮮榨水果 )、時代面包、菇糧菌飲、 9%站甜品、茶苑子等 其它配套 200500 ㎡ 靚麗數(shù)碼攝影、米婭印象、 MIC 攝影、 天天干洗、布蘭奇洗衣連鎖、天樂便利藥店、杏林藥房、建設銀行、中國銀行等 （ 3） 休閑娛樂業(yè) 浴足保健、美容 SPA、健身、酒吧、 KTV 量販、網(wǎng)吧、電玩等； 品牌建議：浩沙健身、溫莎健身、阿杰發(fā)藝、瑪花纖體、月亮村 KTV、 ATT KTV、盛世樂園電玩、 Tom 熊電玩等； （ 4） 其它 業(yè)態(tài) 單體面積 選址要求 品牌建議 商超 5000 ㎡以上 居住集中區(qū)，城市人口 6萬人以上，交通便捷 歐尚、優(yōu)馬特、家樂福、易初蓮 花等 酒店 4000 ㎡以上 公路交叉口，交通便利 7 天連鎖、漢庭酒店、萊克快捷酒店等經(jīng)濟型酒店 培訓機構 2020 ㎡以上 學校附近、人口密集 韋博英語、雅思培訓、哲思教育 中心等 招商方式建議 建議實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。主力店的入駐，可有效縮短項目經(jīng)營的培育期，極大地提高項目的知名度；第二，主力店商家具有自身很強的經(jīng)營優(yōu)勢和鮮明特色，能夠對消費者產(chǎn)生強大吸引力美因此能迅速打開市場局面，在市場上確定自身的優(yōu)勢地位，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，為本項目的投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)創(chuàng)造了有利條件；第三，主力店商家入駐可產(chǎn)生強烈的示范效應，即其它經(jīng)營者會蜂擁而至，以求依托大品牌做活自身的經(jīng)營，這就為項目在選擇其它經(jīng)營項目上的合作伙伴方 面提供了擇優(yōu)組合空間；第四，主力商家入駐，具有強大的聚客能力，同時提升項目形象和物業(yè)價值。 其中：餐飲、商場超市、購物業(yè)態(tài)主要為沿街底商，休閑娛樂（ KTV、網(wǎng)吧、臺球室）、商務酒店、教育培訓等位于 34 樓。 東航總部基地示意圖 服務式公寓 LOFT 公寓空間敞開、高大，實用性強，可辦公、居住，面積 3050 平米小戶型，層高 米左右，空間變化豐富。 雙流東航總部基地項目可行性研究報告 30 第五章 . 項目 定位和 建設內容 一、項目總體 定位 項目整體定位 項目依托交通和地理優(yōu)勢， 立足日常生活商業(yè)和航空產(chǎn)業(yè)定向商務需求，體現(xiàn)東航公司品牌和形象，打造集辦公、商務、購物、餐飲、休閑娛樂等功能于一體的 航空港 門戶區(qū)的 商業(yè)綜合體，成為區(qū)域標桿性商業(yè)中心 。 圖 43：項目區(qū)域主要居住區(qū)統(tǒng)計 定向的航空商務需求預測 作為航空第四城，成都雙流航空港發(fā)展迅速，每年的旅客人數(shù)、起降次數(shù)和貨物吞吐量等突發(fā)增長，以此帶來的航空產(chǎn)業(yè)公司、企業(yè)、服務人員數(shù)量逐年增加，對航空產(chǎn)業(yè)的商務需求也越來越大。隨著天府新區(qū)的改造，政府經(jīng)濟政策的扶持，本區(qū)域的將成為廣大消費者和投資者關注的熱點。本項目的打造，將提升西南名族大學和周邊居住居民的生活品質，打造新一輪的特色校園經(jīng)濟。 五、商業(yè)未來需求預測 區(qū)域人口預測 目前項目所處區(qū)域常住居民 人口 約 萬人，商業(yè)消費人群達到 9 萬人，以2%的增速計算， 預計未來 10 年該區(qū) 常住 人口容量（含居住區(qū)人口、在校學院師生、企業(yè)商務人士） 將達到 12 萬人。金港中心打造的 8 萬方商業(yè)，另外緊鄰本項目的周邊地塊，可見，整個區(qū)域的商業(yè)日后競爭相對較激烈。重點研究街道有川大街、西航港大道、臨港四段街道 表 41： 項目周邊區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調查 區(qū)段 業(yè)態(tài) 物業(yè)情況 檔次 供應量(㎡ ) 西航港大道 (百港酒店 旁的小巷 ) 酒店 酒店底商 高 \中 \低檔 67000 餐飲 酒店底商 中檔 3500 休閑 酒店底商 中檔 3200 雙流東航總部基地項目可行性研究報告 24 便民服務 酒店底商 中檔 500 其它 酒店底商 中檔 300 合計 74500 圣寺 農(nóng) 民小鎮(zhèn) (西南民族大學片區(qū) ) 餐飲 社區(qū)商鋪 低檔 5000 服飾 社區(qū)商鋪 低檔 1200 酒店 社區(qū)商鋪 低檔 1800 便民服務 社區(qū)商鋪 低檔 1200 超市 社區(qū)商鋪 低檔 1500 其它 社區(qū)商鋪 低檔 650 合計 11350 臨港路三段 (棠中外語學校片區(qū) ) 酒店 住宅底商、臨 街商鋪 中低檔 4000 餐飲 住宅底商、臨街商鋪 中檔 9000 服飾 住宅底商、臨街商鋪 中檔 2020 休閑 住宅底商、臨街商鋪 中檔 5000 便民服務 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2200 超市 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2020 其它 住宅底商、臨街商鋪 \ 1500 合計 25700 臨港路四段 (和貴 （ 2） 酒店 ： 緊鄰項目有兩家星級酒店和一家商務酒店，經(jīng)營面積較大，四星酒店商務配套較完善，經(jīng)營狀況一般；規(guī)劃道路上的 2 家商務酒店，經(jīng)營面積較小，檔次偏低。 三、 區(qū)域 商業(yè)現(xiàn)狀及需求分析 商業(yè)發(fā)展水平 通過對該區(qū)域的商業(yè)市場進行實地調研、分析發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)市場 整體發(fā)展水平較低，檔次偏低，屬于滿足基本生活需求的商業(yè)業(yè)態(tài)。 周邊居民 本地消費者主要以工薪階層為主，他們在本地就業(yè)、置業(yè)，需要租賃或購買房屋，其中雙流航空工作者占據(jù)大多數(shù)，且對房屋質量和生活配套要求較高，這部分人群收入極高，具有很大的潛在消費價值。 雙流東航總部基地項目可行性研究報告 22 校園商業(yè)特征 本項目地塊近按照西南民族大學和棠湖中學， 從一般發(fā)展規(guī)劃來說，圍繞大學都會形成一定規(guī)模的校園生活廣場，而目前校園商業(yè)是空白、缺失的，西南民族大學背后的農(nóng)民小鎮(zhèn)商業(yè)根本沒法承載和滿足數(shù)萬學生的生活需求。 空港商業(yè)特征 項目離成都航站樓約 公里，屬于臨空產(chǎn)業(yè)的空港區(qū)，應發(fā)展 高度集中的產(chǎn)業(yè) （ 樞紐指向性極強 ），包括： 為旅客提供服務的餐飲、休閑娛樂業(yè) 。再往北面緊鄰三家酒店的是在建中型住宅項目空港首座，該項目總建戶數(shù)為 936 戶，將于 2020 年年底交房，屆時該住宅樓盤將為本案帶來一定消費實力的消費人群。特別是，中央提出經(jīng)濟結構調整轉型升級的目標，會大大拉動第三產(chǎn)業(yè)的寫字樓需求。然而，繼萬億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后， 2020 年增量資金仍在源源不斷地注入這一領域。庫存增加造成土地 市場更加低迷， 2020 年上半年對 15 家重點房企的檢測，土地主動拿地明顯下降，顯示企業(yè)對后市的不確定性以及資金壓力最大。 5 平方米。 全國商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長 2020 年 前 7 月， 全國新增購物中心投資規(guī)模達到 2200 多億元，預計 2020年全年可超過 3000 億元，全國商業(yè)地產(chǎn)累計投資預測超過 1 萬億元。近年來，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過熱，商業(yè)項目供應量大、再加上同質性高、集中入市，必將導致開發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降。 2020 年商業(yè)地產(chǎn)將現(xiàn)六大發(fā)展趨勢 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平日前在 “中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇 ”上指出， 2020 年中國商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)六大發(fā)展趨勢： 2020 年，中央調低了宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的目標，同時將繼續(xù)執(zhí)行從嚴的房地產(chǎn)調控政策，預計今年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會有所放緩，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會保持一定增長。 此前的 10 月 12 日、 13 日和15 日，溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會負責人、部分地方部門和企業(yè)負責人以及專家學者三場座談會。而且目前雙流由于幾年前住宅用地大量供應， 現(xiàn)在急需商業(yè)配套。總體來說成都房地產(chǎn)市場目前發(fā)展形式良好，未來將繼續(xù)健康持續(xù)發(fā)展。 2020 年 3 季度 — 12 年 3 季度 雙流縣區(qū)域土地供需情況 雙流縣區(qū)域土地成交商住倒掛持續(xù)，且呈現(xiàn)逐步上升的趨勢。 成都 商業(yè) 市場郊 區(qū) 2020 年第三季度新 增供 應 量為 萬㎡，環(huán)比上季度大幅度下降 %。對成都樓市 不 僅帶來交通上的便利，更讓市民對 區(qū)域 價值的心理 認同發(fā)生 本質上的