【正文】 ........................................ 12 第三章 . 項(xiàng)目地塊微觀分析 ......................................................................... 14 一、地塊位置和四至 .................................................................................. 14 二、地塊現(xiàn)狀及建設(shè)條件 .......................................................................... 17 三、地塊交通分析 ...................................................................................... 18 四、地塊 SWOT 總結(jié) ................................................................................ 20 第四章 . 項(xiàng)目市場環(huán)境分析和預(yù)測 ............................................................. 21 一、區(qū)域商業(yè)特征分析 .............................................................................. 21 二、區(qū)域客群分析 ...................................................................................... 22 三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及需求分析 .................................................................. 23 四、項(xiàng)目商業(yè)租售價(jià)格預(yù)測 ...................................................................... 26 五、商業(yè)未來需求預(yù)測 .............................................................................. 26 第五章 . 項(xiàng)目定位和建設(shè)內(nèi)容 ..................................................................... 30 一、項(xiàng)目總體定位 ...................................................................................... 30 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ...................................................................................... 30 三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分析 .............................................................................. 33 四、項(xiàng)目招商建議 ...................................................................................... 34 第六章 . 項(xiàng)目投資規(guī)模和經(jīng)濟(jì)收益分析 ..................................................... 37 一、項(xiàng)目主要建設(shè)指標(biāo) .............................................................................. 37 二、 項(xiàng)目的投資估算 .............................................................................. 38 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 III 三、 項(xiàng)目的收益分析 .............................................................................. 40 四、 項(xiàng)目的建設(shè)周期和資金籌措 .......................................................... 43 五、 項(xiàng)目的投資回報(bào)分析 ...................................................................... 44 六、 項(xiàng)目的敏感性分析 .......................................................................... 45 第七章 . 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................................................... 47 一、市場風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................. 47 二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................. 47 三、籌資風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................. 47 第八章 . 可行性研究結(jié)論 .............................................................................. 48 附表 1：雙流縣 2020 年主要的土地出讓信息 ........................................................ 49 附表 2：項(xiàng)目各年的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)資金需求 .......................................... 50 附表 3：項(xiàng)目各年的現(xiàn)金流量表 .............................................................................. 52 附表 4：項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值 .............................................................. 53 附表 5：項(xiàng)目輻射周邊區(qū)域的人口統(tǒng)計(jì) .................................................................. 54 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 . 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目 概況 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ，航空產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)成為繼公路經(jīng)濟(jì)、鐵路經(jīng)濟(jì)和臨港經(jīng)濟(jì)之后出現(xiàn)的一種新興的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。機(jī)場由單一的交通運(yùn)輸功能轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂芯C合功能特征 ， 發(fā)展了大量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等與 航空 存在直接或間接相關(guān)的 航空 產(chǎn)業(yè)。作為國內(nèi)大型的航空企業(yè) ，東航公司在成都目前還沒有一個(gè)與品牌相適應(yīng)的總部基地，趁著航空產(chǎn)業(yè)突發(fā)猛進(jìn)的東風(fēng)，憑借政府對航空產(chǎn)業(yè)重視和優(yōu)惠條件的優(yōu)勢，在緊鄰機(jī)場的空港區(qū)域，建設(shè)東航總部基地是非常必要和緊迫的工程。同時(shí)，地塊緊靠西南民族大學(xué)和棠湖中學(xué)，周邊還有眾多的居住小區(qū)，擁有較高的人氣和商業(yè)需求。 二、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總用地面積 畝，總地上建筑面積 109000 平方米，地下建筑面積22890 平方米，容積率為 。 購物 10000 商超 4000 休閑娛樂 8000 商務(wù)酒店 4000 4 星級酒店 14000 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 教育培訓(xùn) 6000 服務(wù)式公寓 45000 東航總部 10000 二、總建筑面積 131890 車位個(gè)數(shù)：每 100 ㎡建筑面積 配置 個(gè)車位 。（一般商業(yè)項(xiàng)目投資回收年限 12 年，投資回報(bào)率 8%） 表 12：項(xiàng)目 現(xiàn)金流量及投資回報(bào)統(tǒng)計(jì) 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 147138 商業(yè)租金收入 37344 商務(wù)酒店收益 15865 4星級酒店收益 64769 服務(wù)式公寓銷售收益 29160 2 現(xiàn)金流出 103565 建設(shè)開發(fā)成本 52768 商業(yè)租金各種稅費(fèi)、管理費(fèi) 10494 商業(yè)酒店經(jīng)營、維護(hù)等費(fèi) 11899 4星級酒店經(jīng)營、維護(hù)等費(fèi) 12144 服務(wù)式公寓宣傳費(fèi)、稅費(fèi)等 3240 融資成本 13020 3 凈現(xiàn)金流量 43573 4 凈現(xiàn)值 10264 5 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 % 7 項(xiàng)目投資回收期 三、 可行性研究結(jié)論 規(guī)劃可行 本項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诔啥嘉磥泶蛟? “天府新區(qū)”這一增長極 之中的極核 —— 空雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 港高技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū) ，發(fā)展?jié)摿颓熬皬V闊。 區(qū)位可行 區(qū)位優(yōu)勢：不可復(fù)制的新城市中心，雄踞財(cái)富商務(wù)核心區(qū) 。 市場容量可行 項(xiàng)目所在為天府新 區(qū)航空港規(guī)劃核心區(qū)，周邊企業(yè)、學(xué)校、商業(yè)及銀泰花園、航空首座等多個(gè)成熟生活社區(qū)，蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)群體。 經(jīng)濟(jì)效益 可行 項(xiàng)目投資回收年限 年， 12 年間的內(nèi)部收益率為 %。 綜合以上分析 ， 本項(xiàng)目建設(shè)條件良好， 規(guī)劃、區(qū)位、市場容量、經(jīng)濟(jì)效益等諸多方面都可行，是一個(gè)發(fā)展?jié)摿薮?，前景光明的?xiàng)目，具有建設(shè)的 可行性，值得投資 。成都屬于國家六大城市群的成渝城市群，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的雙核之一，是國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要經(jīng)濟(jì)引擎。成都作為極核，未來城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速發(fā)展。 據(jù) 《中國新型城市化報(bào)告 2020》 統(tǒng)計(jì)全國城市化排名，主要依據(jù) 城鄉(xiāng)發(fā)展動(dòng)力、城鄉(xiāng)發(fā)展質(zhì)量、城鄉(xiāng)發(fā)展公平 3大指標(biāo)研究計(jì)算 ，成都排在 上海、北京、深圳 之后，位居全國第四，西部第一。 成都固定投資總額及房產(chǎn)投資總額 全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資呈逐年上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比呈再度大幅 增雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 長。 成都人均可支配收入 隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民 可支配 收入逐漸提高，強(qiáng)大的消費(fèi)能力將催生更好的商業(yè)模式，未來居民消費(fèi)水平快速提升的同時(shí)，成都新興商業(yè)形態(tài)也將呈現(xiàn)較快發(fā)展趨勢。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 西部城市中 GDP 排名 2020 年成都 在 全國 城市 GDP 的排名中， 成都排進(jìn)全國前十。 上圖選取了部分西部城市與成都的 GDP 的比較，成都遙遙領(lǐng)先。 成都發(fā)展核心：包括成 都五城區(qū)等 14 個(gè)縣建設(shè)城鄉(xiāng)一體化、全面現(xiàn)代化、充分國際化的大都市。 天府新區(qū)將與成都的中心城區(qū)共同構(gòu)成成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的成都發(fā)展核。項(xiàng)目處于規(guī)劃中的 空港高技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 。 西南航空港， 西部一流 的 特色產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū) 2020 年，為了打造全新的航空港，雙流政府高起點(diǎn)、大手筆、大氣魄地規(guī)劃了“一區(qū)兩城”的發(fā)展目標(biāo) 。 目前，“教育科研新城”聚集了四川大學(xué)江安校區(qū)、西南民族大學(xué)、成都信息工程學(xué)院等 4 所高校，中科院成都分院等 10 家科研機(jī)構(gòu)、博士后工作站和國家級技術(shù)中心 4 個(gè)；此次調(diào)整規(guī)劃將把 部分企業(yè)搬遷至“現(xiàn)代工業(yè)城”，騰出的土地用于發(fā)展高檔住宅、星級酒店、商貿(mào)、教育等產(chǎn)業(yè)，以及總部經(jīng)濟(jì)，成為各大企業(yè)在成都的總部辦公區(qū)。 成都航空產(chǎn)業(yè) ， 中國 “ 航空第四城 ” 據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年成都機(jī)場飛機(jī)起降數(shù)全年累計(jì) 萬架次，較去年增長 %，全年累計(jì) 2907 萬人次，國 際航線增長 %，較去年同期增長 %；2020 年全年貨郵吞吐量數(shù)據(jù)為 萬噸，較去年增長 %。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 今年 7月 28日 T2航站樓建成后，將成為中西部地區(qū)面積最大的機(jī)場航站樓。 表 21： 2020 年成都雙流國際機(jī)場吞吐量 結(jié)論：根據(jù) 前面分析 ，天府新區(qū)將與成都的中心城區(qū)共同構(gòu)成成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的成都發(fā)展核 ， 本項(xiàng)目位于天府新區(qū)的“六區(qū)”之中的 空港高技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的航空港片區(qū) ， 可謂是極核之中的極核。 三、 成都房地產(chǎn)發(fā)展 成都市 商業(yè)用房市場整體概況 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 在 2020 年初，成都正式提出了 “城市綜合體跟著地鐵走”的新 規(guī)劃 理念，借鑒香港 發(fā)展 地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，沿著正在建設(shè)和 即將 建設(shè)的軌道線路， 規(guī)劃建設(shè)一批超大空間尺度、高密 人口聚集、多功能、高 效率 的大型城市綜合體，形成以軌道交通為 軸線 的 服務(wù) 業(yè)聚集走廊和人