【正文】 街商鋪 中低檔 4000 餐飲 住宅底商、臨街商鋪 中檔 9000 服飾 住宅底商、臨街商鋪 中檔 2020 休閑 住宅底商、臨街商鋪 中檔 5000 便民服務(wù) 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2200 超市 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2020 其它 住宅底商、臨街商鋪 \ 1500 合計(jì) 25700 臨港路四段 (和貴久居福片區(qū) ) 影院 住宅底商、臨街商鋪 中檔 3000 超市 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 3000 服飾 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2500 餐飲 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 3000 休閑 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2200 便民服務(wù) 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2400 其它 住宅底商、臨街商鋪 \ 300 合計(jì) 16400 大件路 (星月花園片區(qū) ) 餐飲 社區(qū)底商 低檔 800 便民服務(wù) 社區(qū)底商 低檔 550 合計(jì) 1350 總計(jì) 129300 根據(jù)調(diào)研分析，調(diào)研區(qū)域總體商業(yè)供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)方 （其中 川港國(guó)際 酒店 、百港國(guó)際大酒店、 空港頭等艙 大酒店 等酒店 大約 萬(wàn)方） ，主要以酒店、超市、餐飲、服飾、休閑娛樂(lè)、便民服務(wù)配套等業(yè)態(tài)為主，而商業(yè)主要集中在市雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 政規(guī)劃的主要道路上。 圖 41：項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)統(tǒng)計(jì)分布 表 42： 西航港片區(qū)現(xiàn)有主意酒店統(tǒng)計(jì) 酒店名稱 酒店檔次 酒店體 量 酒店客房總 數(shù) 標(biāo)間執(zhí)行價(jià)（標(biāo)價(jià)） 酒店平均入住 率（ %） 川港國(guó)際酒店 四星級(jí) 8000 150 440 70 百港國(guó)際酒店 準(zhǔn) 4 星酒店 48000 180 540 60 空港頭等艙大酒店 商務(wù)酒店 11000 256 260 65 機(jī)場(chǎng)銀港商務(wù)酒店 商務(wù)酒 店 3500 80 208 55 總計(jì) 70500 說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)和酒店工作人員。 區(qū)域潛在商業(yè)分析 據(jù)雙流航空港規(guī)劃部門統(tǒng)計(jì)，該區(qū)潛在的商業(yè)體量在 20 萬(wàn)方左右，其中包括明年 5 月面市的溫資金港中心打造的 8 萬(wàn)方商業(yè)，另外緊鄰本項(xiàng)目的周邊地塊，可見(jiàn)，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)日后競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較激烈。 表 43： 西航港片區(qū)未來(lái)商業(yè)潛在供應(yīng)統(tǒng)計(jì) 商業(yè)位置 商業(yè)類型 商業(yè)體量（萬(wàn)） 說(shuō)明 臨港路 3段 （西藏軍區(qū)地塊） —— 5 規(guī)劃中，面市未定 臨港路 3段（現(xiàn)久居福售樓部地塊） 大型超市 3 規(guī)劃中， 面市未定 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 錦華路（溫資金港中心） 商業(yè)綜合體 8 預(yù)計(jì)明年 5 月中旬 ，包括 北京華聯(lián)、公寓、寫字樓 、住宅等共 20萬(wàn)方 西航港大道一段 —— 6 規(guī)劃中，面市未定 總計(jì) 22 四、項(xiàng)目商業(yè)租售價(jià)格預(yù)測(cè) 由于商業(yè)市場(chǎng)受多方面因素影響，因此在制定租金水平時(shí)應(yīng)側(cè)重考慮區(qū)域市場(chǎng)周邊項(xiàng)目的平均租金水平情況，區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的租金差異，及在未來(lái)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃改造，對(duì)未來(lái)的升值。 表 44： 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)租金調(diào)研 片區(qū) 商業(yè)結(jié)構(gòu) 業(yè)態(tài) 租金 經(jīng)營(yíng)狀況 百港酒店片區(qū) 12F酒店商業(yè) 以餐飲、休閑為主 100120元 /㎡ /月 物業(yè)條件良好，經(jīng)營(yíng)狀況偏差 西南民族大學(xué)南門 13F自建房商鋪 以餐飲、服飾、超市、生活配套為主 5070元 /㎡ /月 物業(yè)條件落后經(jīng)營(yíng)狀況良好 棠中外語(yǔ)學(xué)校片區(qū) 社區(qū)臨街底商 以餐飲、休閑、生活配套為主 70100 元 /㎡ /月 經(jīng)營(yíng)狀況一般 紫荊影院片區(qū) 社區(qū)臨街底商 以服飾、休閑、生活配套為主 100120元 /㎡ /月 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本項(xiàng)目區(qū)域各個(gè)地塊商業(yè)的租金各有特點(diǎn)，新投入使用的商業(yè)，物業(yè)條件較好的，租金相對(duì)較高，在 80100 元 /㎡ /月之間，而農(nóng)民自建房使用的商業(yè)檔次相對(duì) 較低，租金價(jià)格在 5070 元 /㎡ /月，同地塊不同商業(yè)口岸、不同物業(yè)條件的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不同，具體情況需要和業(yè)主洽談。 五、商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè) 區(qū)域人口預(yù)測(cè) 目前項(xiàng)目所處區(qū)域常住居民 人口 約 萬(wàn)人，商業(yè)消費(fèi)人群達(dá)到 9 萬(wàn)人，以2%的增速計(jì)算， 預(yù)計(jì)未來(lái) 10 年該區(qū) 常住 人口容量（含居住區(qū)人口、在校學(xué)院師生、企業(yè)商務(wù)人士） 將達(dá)到 12 萬(wàn)人。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 圖 42：項(xiàng)目 區(qū)域未來(lái)人口預(yù)測(cè) 未來(lái) 商業(yè)發(fā)展 機(jī)會(huì) 預(yù)判 （ 1）集中式的商業(yè)綜合體 整個(gè)區(qū)域居住小區(qū)較多，區(qū)域商業(yè)主要是社區(qū)臨街商業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲、配套服務(wù)為主，滿足周邊居 住居民的日常消費(fèi)。由于是天府新區(qū)打造，商業(yè)處于規(guī)劃中，大體量商業(yè)正在起步，因此本項(xiàng)目順應(yīng)發(fā)展潮流，發(fā)展前景可觀。 （ 2） 校園商業(yè)成為另一主流 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚的另一特色商業(yè)，位于錦華路的金色校園廣場(chǎng)，屬于四川大學(xué)江安校區(qū)的配套商業(yè)，體量較大，共 23 萬(wàn)方，業(yè)態(tài)主要以服飾、餐飲、休閑娛樂(lè)、配套服務(wù)為主，屬中低檔消費(fèi)，主要消費(fèi)人群為在校師生和周邊住宅居民，經(jīng)營(yíng)狀況較好，該區(qū)的商鋪?zhàn)饨疬_(dá) 80 元 /㎡ /月以上。本項(xiàng)目的打造，將提升西南名族大學(xué)和周邊居住居民的生活品質(zhì)，打造新一輪的特色校園經(jīng)濟(jì)。 （ 3）航空產(chǎn)業(yè)的定向 性商務(wù)商業(yè) 從整個(gè)區(qū)域看，目前商業(yè)分布在川齒路、臨港路、西港大道公路兩側(cè)，在體量和商業(yè)氛圍上未具備一定的商業(yè)效應(yīng)，由于功能定位、輻射面積等方面，這幾個(gè)商業(yè)點(diǎn)都缺乏有效的商業(yè)聯(lián)動(dòng)，沒(méi)有帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。本項(xiàng)目的建成，將加速航空港商圈的形成，彌補(bǔ)新區(qū)商業(yè)的不足，與南門商圈遙相呼應(yīng)，形成有效的商業(yè)聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大成都南邊的商業(yè)整體影響力。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 綜上所述，目前項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境雖然以傳統(tǒng)商業(yè)為主，但商業(yè)品質(zhì)將逐步改善。隨著天府新區(qū)的改造，政府經(jīng)濟(jì)政策的扶持，本區(qū)域的將成為廣大消費(fèi)者和投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。未來(lái)更多高素質(zhì) 人群的入住，密集的人口和超強(qiáng)的消費(fèi)力成為本項(xiàng)目今后成功運(yùn)營(yíng)的有利保障，市場(chǎng)發(fā)展前景不可估量。 區(qū)域未來(lái)商業(yè)需求預(yù)測(cè) 由于項(xiàng)目特殊的地理位置，區(qū)域未來(lái)商業(yè)分成常規(guī)的商業(yè)和定向的航空產(chǎn)業(yè)商務(wù) 。 常規(guī)商業(yè)需要預(yù)測(cè) 基于未來(lái)新增人口對(duì)未來(lái) 10 年 商業(yè)總量 作 預(yù)測(cè)， 一線城市人均商業(yè)面積預(yù)估一般為 平方米，按照雙流航空港未來(lái)日常消費(fèi)人群數(shù)量估算，預(yù)測(cè)到2022 年航空港區(qū)域的商業(yè)面積約為 20 萬(wàn)平方米。 圖 43：項(xiàng)目區(qū)域主要居住區(qū)統(tǒng)計(jì) 定向的航空商務(wù)需求預(yù)測(cè) 作為航空第四城，成都雙流航空港發(fā)展迅速，每年的旅客人數(shù)、起降次數(shù)和貨物吞吐量等突發(fā)增長(zhǎng)，以此帶來(lái)的航空產(chǎn)業(yè)公司、企業(yè)、服務(wù)人員數(shù)量逐年增加，對(duì)航空產(chǎn)業(yè)的商務(wù)需求也越來(lái)越大。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 同時(shí)，東航作為國(guó)內(nèi)大型的航空公司，擁有社會(huì)廣泛的知名度和品牌號(hào)召力，自身企業(yè)和相關(guān)的企業(yè)、公司也擁有眾多的商務(wù)需求。 初步估計(jì)，由于航空產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的定向商務(wù)需求大約在 10 萬(wàn)左右，包括商務(wù)辦公、商務(wù)餐飲、商務(wù)接待、商務(wù)購(gòu)物、商務(wù)住宿等。 因此，本區(qū)域的常規(guī)商業(yè)需求和航空定向商務(wù)需求總共大約為 30 萬(wàn)方。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第五章 . 項(xiàng)目 定位和 建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體 定位 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目依托交通和地理優(yōu)勢(shì)， 立足日常生活商業(yè)和航空產(chǎn)業(yè)定向商務(wù)需求，體現(xiàn)東航公司品牌和形象，打造集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能于一體的 航空港 門戶區(qū)的 商業(yè)綜合體，成為區(qū)域標(biāo)桿性商業(yè)中心 。 項(xiàng)目檔次定位 鑒于目前該區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)狀況，根據(jù)項(xiàng)目的自身情況，考慮到區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，建議本項(xiàng)目以中檔消費(fèi)為主，兼顧少量高檔及中低檔消費(fèi)需求，主要面向 航空商務(wù)人群、 在校師生、工薪階層及外來(lái)有錢人，建議項(xiàng)目檔次為中高、中、中低搭配，搭配比例： 2:5:3，以求滿足市場(chǎng)全部客群的消費(fèi)，使 目標(biāo)消費(fèi)群體最大化。 項(xiàng)目消費(fèi)群體定位 項(xiàng)目消費(fèi)客群分成一下 4 類： 空港區(qū)域內(nèi)在校大學(xué)生：追求時(shí)尚個(gè)性的年輕一族，易接受新鮮事物，雖然經(jīng)濟(jì)收入有限，但具有強(qiáng)大的購(gòu)買力； 項(xiàng)目 公里范圍內(nèi)的居民：具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)生活配套要求較高，購(gòu)買需求較大； 空港區(qū)內(nèi)企業(yè)和商務(wù)人士：空港核心區(qū)內(nèi)，商務(wù)需求旺盛，消費(fèi)具有一定目的性； 潛在消費(fèi)群：兩條機(jī)場(chǎng)航道帶來(lái)的流動(dòng)客運(yùn)人群，千萬(wàn)高端消費(fèi)潛力群。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 東航總部基地 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 東航公司 自用 商務(wù)總部 ，滿足企業(yè)日常辦公、高效率工作需要，寬敞氣派的大堂設(shè)計(jì)，多功 能辦公系統(tǒng)，智能化管理服務(wù) ，彰顯公司氣質(zhì)，是東航公司形象展示窗口。 東航總部基地示意圖 服務(wù)式公寓 LOFT 公寓空間敞開、高大，實(shí)用性強(qiáng)，可辦公、居住，面積 3050 平米小戶型，層高 米左右，空間變化豐富。公寓提供酒店式服務(wù)，既可以對(duì)外銷售給航空港片區(qū)的精英人士用于居住或投資客戶，也可以改造成小型航空產(chǎn)業(yè)企業(yè)辦公使用。 服務(wù)式公園示意圖 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 航空 商務(wù)廣場(chǎng) 定向性的航空產(chǎn)業(yè)商務(wù)廣場(chǎng)，主要針對(duì)空港區(qū)和航空物流園區(qū)的客群，屬于中高端商務(wù)型的精品商業(yè)，屬于集中式的商業(yè)中心，主要業(yè)態(tài)為 ：餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、咖啡廳、健身中心等。 航空商務(wù)廣場(chǎng)示意圖 民大校園廣場(chǎng) 常規(guī)的日常生活商業(yè)廣場(chǎng)，主要針對(duì)校園學(xué)生和周邊居民的客群，屬于中低端的生活消費(fèi)型商業(yè)，主要為沿街底商和商業(yè)內(nèi)街，主要業(yè)態(tài)為：餐飲、商場(chǎng)超市、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、商務(wù)酒店、教育培訓(xùn)等。 其中：餐飲、商場(chǎng)超市、購(gòu)物業(yè)態(tài)主要為沿街底商，休閑娛樂(lè)（ KTV、網(wǎng)吧、臺(tái)球室）、商務(wù)酒店、教育培訓(xùn)等位于 34 樓。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 民大校園廣場(chǎng)示意圖 三、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)分析 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)體量預(yù)設(shè)： 商超 +精品購(gòu)物街 +特色美食街 +休閑娛樂(lè) +酒店 +生活配套 表 51： 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)體量預(yù)設(shè) 餐飲 購(gòu)物 商超 休閑娛 樂(lè) 商務(wù)酒 店 4星級(jí)酒店 教育培 訓(xùn) 服務(wù)式 公寓 東航總 部 8000 10000 6000 8000 4000 14000 4000 45000 10000 7%9%6%7%4%13%4%41%9%餐飲購(gòu)物商超休閑娛樂(lè)商務(wù)酒店4 星級(jí)酒店教育培訓(xùn)服務(wù)式公寓東航總部 圖 51： 項(xiàng)目各類商業(yè)業(yè)態(tài)體量比例圖 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 四、 項(xiàng)目招商建議 根據(jù)我們建議的規(guī)劃方案，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行招商選擇時(shí)應(yīng)考慮以下原則： 主力店商家選擇 主力商家指具有極高市場(chǎng)知名度和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的商家。如零售業(yè)國(guó)際知名的歐尚、優(yōu)馬特、家樂(lè)福、易初蓮花等。 以主力店優(yōu)先為原則的理由在 于：第一，主力店是大品牌商家，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的檢驗(yàn)結(jié)果，無(wú)論從經(jīng)營(yíng)與管理各方面均具有開拓市場(chǎng)的強(qiáng)大實(shí)力。主力店的入駐，可有效縮短項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的培育期，極大地提高項(xiàng)目的知名度；第二，主力店商家具有自身很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和鮮明特色，能夠?qū)οM(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)大吸引力美因此能迅速打開市場(chǎng)局面，在市場(chǎng)上確定自身的優(yōu)勢(shì)地位，并產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，為本項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)創(chuàng)造了有利條件；第三，主力店商家入駐可產(chǎn)生強(qiáng)烈的示范效應(yīng)，即其它經(jīng)營(yíng)者會(huì)蜂擁而至，以求依托大品牌做活自身的經(jīng)營(yíng)，這就為項(xiàng)目在選擇其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上的合作伙伴方 面提供了擇優(yōu)組合空間；第四，主力商家入駐，具有強(qiáng)大的聚客能力，同時(shí)提升項(xiàng)目形象和物業(yè)價(jià)值。 重點(diǎn)的招商方向 根據(jù)上述原則，我們建議開發(fā)商可以重點(diǎn)考慮的商家 （ 1） 餐飲行業(yè) 目前市場(chǎng)的餐飲業(yè)態(tài)主要集中在以下幾個(gè)方向： 業(yè)態(tài) 單體面積 品牌建議 中 \西餐廳 200500 ㎡ 東源北京烤鴨、松之崗鍋鍋隱、新晴港式茶餐廳、咕嚕 咕嚕臺(tái)式涮涮鍋、西西里鐵板、雨花餐廳等 中 \西快餐 5001000 ㎡ 必勝客餐廳、德克士、鄉(xiāng)村基等 火鍋類 5001000 ㎡ 麻辣誘惑、靚家火鍋、德莊火鍋等 小吃類 3080㎡ 面點(diǎn)、燒烤、冷鍋串串等 （ 2） 零售業(yè) 分為精品零售和常態(tài)零售業(yè)：男女裝、童裝、運(yùn)動(dòng)用品、食品零售店（熟食店、面包店、飲品類等）、配套服務(wù)（銀行、藥店、攝影、干洗店等） 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 業(yè)態(tài) 單體面積 品牌建議 服飾類 80200 ㎡ Hamp。M、 Camp。A、 ONLY、 Meter/bonwe、 JACKamp。JONES、歌莉婭、凡客誠(chéng)品、 adidas、李寧、 CONVERSE 等 飲品類 3060 ㎡ FRESH