【正文】 22% 稅后利潤(rùn) /總銷 14% 13 / 14 3/12/2021 評(píng)價(jià)： 該部分為一般的住宅開(kāi)發(fā)，其可性性取決于土地的價(jià)格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當(dāng)土地成本在 1500/平方米以內(nèi)時(shí)具有較高的利潤(rùn)，當(dāng)土地價(jià)格為 15001800/平方米時(shí)，其稅后利潤(rùn)為普通水平。 14 / 14 3/12/2021 五、風(fēng)險(xiǎn)防范與對(duì)策 資金壓力， 按 1500/平方米計(jì)算， 總共 需補(bǔ)交土地款總額為 34億 元 。 b、引進(jìn)策略投資人，尤其是高層區(qū)，只有引進(jìn)恰當(dāng)?shù)耐顿Y人，才能有效緩解資金壓力和提高項(xiàng)目操作水平 。 中亞置業(yè)公司本身是否干凈，是否對(duì)未來(lái)稅收、債務(wù)等各方面有影響。（ 1）、超高層區(qū)是資本運(yùn)作的概念，能否引進(jìn)策略資金和投資人是關(guān)鍵。 該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模龐大，根據(jù)資金壓力和土地價(jià)格調(diào)整建設(shè)規(guī)模。如此超高層項(xiàng)目缺乏政府的引導(dǎo)和配合非常難建設(shè)，缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對(duì)招商也是一種挑戰(zhàn)。目前方案容積 7以上，在土地費(fèi)用超過(guò) 1500/平 方米時(shí)是不合適的。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心，其影響力將大大降低，大體量的商務(wù)建筑將使該項(xiàng)目限入困境。而住宅區(qū) 112萬(wàn)平方米，在短期內(nèi)銷售完畢，難度較大，保本銷售率約為 75%，即要銷售 84萬(wàn)平方米，才能回收住宅區(qū)土地款等前期的投資。 土地成本變動(dòng) 毛利率 稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 900 44% 31% 20% 1200 40% 30% 17% 1500 36% 26% 14% 1800 32% 18% 11% 2100 28% 14% 8% 再來(lái)看住宅售價(jià)敏感性分析 ， 在土地成本 1500/平方米基礎(chǔ)上， 此項(xiàng)目均價(jià)為 7000/平方米以上時(shí) 項(xiàng)目獲利能力良好 ，售價(jià)低于 7000時(shí)，利潤(rùn)變的較薄，當(dāng)售價(jià)在 6500元以下時(shí)項(xiàng)目不可行。 目前項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)格均價(jià) 6500/平方米，預(yù)計(jì) 2021年以前 將圍繞 此價(jià)格 震蕩 ， 2021年以后以每年 5%的速度增長(zhǎng) 。下面就資金成本進(jìn)行敏感性分析： (a)假設(shè) 所有資金都計(jì)算利息： 年利息 動(dòng)態(tài)回收期（年） （含建設(shè)期） 動(dòng)態(tài) 回收期（年） （不含建設(shè)期） 7% 16 12 8% 17 13 9% 19 15 10% 22 18 11% 25 21 全 投資回收期控制在 20年以內(nèi)，即取得資金成本應(yīng)該控制在 %以內(nèi) （ b） 假使公司出資 15億元，再引進(jìn)策略投資人投資 15億，本金不計(jì)利息，則投資回收期（ 不含 建設(shè)期）可以控制在 10年以內(nèi) 。項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2021年價(jià)格為 120/平方米 /天。項(xiàng)目建設(shè)期假定為 ，完成租賃時(shí)間為 5年（含 建設(shè)期） 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 130 137 143 150 155 年租金增長(zhǎng)率 NA 5% 5% 5% 3% 租用率 40% 60% 75% 85% 85% 商業(yè)假設(shè)： 目前廈門(mén)商業(yè)零售業(yè)的租金在 150500/平方米 /月，項(xiàng)目平均租金 取 200元 /平方米 /月，并假設(shè)每年增長(zhǎng) 5%，完成租賃時(shí)間為 （含 ） 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 200 214 230 245 257 年租金增長(zhǎng)率 NA 7% 7% 7% 5% 租用率 75% 85% 90% 90% 90% 9 / 14 3/12/2021 頂級(jí)住宅： 廈門(mén)住宅市場(chǎng)從 2021年到 2021年均價(jià)平均年增長(zhǎng)率為 %， 2021年底開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入觀望階段，成交量萎縮，目前廈門(mén)頂級(jí)住宅價(jià)格為 1500020210元 /平方米。容積率： ，建筑密度： %，住宅戶數(shù)： 3194戶 ，綠地率： %二期建筑以板式與點(diǎn)式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合，以舒適性的中小戶型為主 ， 主力戶型：一房、二房、三房 ， 目前均價(jià) 6500/平方米 。 大學(xué)康城 項(xiàng)目位于中亞城北側(cè)， 占地面積： ㎡ ， 建筑面積： 509298 ㎡ ，廈商集團(tuán)于2021 年通過(guò)掛牌方式拿下該地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)約 900 元 /平方米。而與 商務(wù) 營(yíng)運(yùn)中心建設(shè)同時(shí)起步的 招商 工作進(jìn)展也很順利，其中啟動(dòng)區(qū)的 招商 任務(wù)已基本完成 ， 企業(yè)自建區(qū)也全面開(kāi)工，第一批八家企業(yè)中 九牧王 、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工；第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù)，預(yù)計(jì)今年可以全部開(kāi)工建設(shè)，第三批準(zhǔn)備進(jìn)駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。 啟動(dòng)區(qū)，位于營(yíng)運(yùn)區(qū)的中部，由廈門(mén)市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，并吸引企業(yè)入駐。 營(yíng)運(yùn)中心整體規(guī)劃用地 92萬(wàn)平方米，總建筑面積 220萬(wàn)平方米，分為四個(gè)功能區(qū)：商務(wù)營(yíng)運(yùn)區(qū)、配套生 活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。 如此多的項(xiàng)目廈門(mén)寫(xiě)字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中 五緣灣營(yíng)運(yùn)中心 、觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心有政策和稅收優(yōu)惠。 威脅 ：但要把項(xiàng)目建設(shè)成為高檔項(xiàng)目，尤其是摩天大樓總合體，具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。西海域是廈門(mén)城市的副中心，將發(fā)展成為廈門(mén)新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂(lè)休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。 三：大量項(xiàng)目滯銷情況突出， 7月零成交項(xiàng)目比比皆是 。 二： :住宅成交量、價(jià)連續(xù)兩月同比下跌。 2021年 7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價(jià)分別為 10361元 /㎡、 12360元 /㎡和 6833元 /㎡，環(huán)比 %、+%、 %。在 2021年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢(shì)，與 2021年同期相比難以同日而語(yǔ)，并無(wú) “市場(chǎng)回暖”訊號(hào)。 5 / 14 3/12/2021 二、項(xiàng)目環(huán)境分析與評(píng)價(jià) 廈門(mén)房地產(chǎn)業(yè)行情 2021年，廈門(mén)市商品住宅市場(chǎng)首次出現(xiàn)供過(guò)于求 ， 而且這種態(tài)勢(shì)一直且持續(xù)放大中，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2021年 1月至 2021年 7月，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約 254萬(wàn)平方米，基本接近 2021年全年供應(yīng)量的 58%，市場(chǎng)存量巨大，市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。經(jīng)濟(jì)區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西 3省的部分地區(qū)，人口約為 6000～ 8000萬(wàn)人，預(yù)計(jì)建成后的經(jīng)濟(jì)區(qū)年經(jīng)濟(jì)規(guī)模在 17000億元以上。 廈門(mén)地處我國(guó)東南沿海，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺(tái)灣海峽，是一個(gè)國(guó)際性海港風(fēng)景城市 和東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸城市。 房?jī)r(jià)的表現(xiàn)相應(yīng)與人 口流動(dòng)主導(dǎo)方向的四個(gè)階段緊密相關(guān)。目前中國(guó)人均 GDP為 2700美圓，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。 （ 2）中 國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推 動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量 據(jù)世界銀行研究報(bào)告