【正文】 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析 （ 1）未來三年 房房地產(chǎn)業(yè) 趨勢(shì)性問題 房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)普跌的可能性較大。 未來三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴(kuò)大浮動(dòng)區(qū)間”的升值路徑 ，一次性大幅升值的可能性不大，但同時(shí)不排除出現(xiàn)階段性對(duì)美元大幅貶值的可能。當(dāng)人均 GDP超過 1000美元時(shí)，進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)階段，對(duì)大宗商品如：房屋、汽車和品牌產(chǎn)品的消費(fèi)需求加速，并推動(dòng)自身經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè) 將有力推進(jìn)福建與長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲的區(qū)域協(xié)作 ,逐步形成從環(huán)渤海灣到珠江三角洲整個(gè)沿海一線的完整發(fā)展布局， 大大帶動(dòng)廈門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 在 2021年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢(shì)，與 2021年同期相比難以同日而語，并非“市場(chǎng)回暖”的訊號(hào)，大量房源持續(xù)滯銷，市場(chǎng)觀望心態(tài)越發(fā)濃郁。 項(xiàng)目并不是處在廈門的 CBD或是金融中心 ，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身不具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。 五緣灣商務(wù)中心 五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心位于環(huán)島路西側(cè)，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約 12 萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū) ,擬建成 10 棟中高檔寫字樓，總建筑面積 40 萬平方米，并配套有運(yùn)動(dòng)館及餐飲、休閑娛樂設(shè)施 。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定后入住率為 70%，每年 3%增長(zhǎng) 2021 2021 2021 2021 2021 以后 房?jī)r(jià) 1000 1100 1210 1270 1334 年增長(zhǎng)率 NA 10% 10% 5% 5% 入住率 30% 50% 70% 70% 70% 會(huì)議展覽中心 ： 廈門目前展費(fèi)約為 80元 /平方米 /天，由于項(xiàng)目不在廈門島內(nèi)，租金應(yīng)比目前的國(guó)際會(huì)議展覽中心稍少，估計(jì)為 66/平方米 /天，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定其出租率為 20% 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 2021 2100 2205 2315 2431 年增長(zhǎng)率 NA 3% 3% 3% 3% 參展率 10% 15% 20% 20% 20% 停車收費(fèi) 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每個(gè)車位月租金 500 550 605 666 700 年增長(zhǎng)率 NA 10% 10% 10% 5% 入住率 30% 40% 60% 75% 75% 10 / 14 3/12/2021 （ 3） 成本估算 a 項(xiàng)目及土地成本 項(xiàng)目收購成本為 ，高樓區(qū)分?jǐn)?，需要補(bǔ)交土地出讓金、配套費(fèi)、增容費(fèi)？？暫按 1500元 /平方米估算。基于上述原因， a、若補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)高于 1200/平方米時(shí)，考慮降低容積率，高于 1500/平方米時(shí)，必須降低容積率，當(dāng)補(bǔ)交土地款標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到 1800/平方米時(shí)，容積應(yīng)降低至 ，以緩解自己資金和市場(chǎng)壓 力和降低建造成本提高利潤(rùn)率。（ 3）、超高層區(qū)能否順利進(jìn)行對(duì)住宅區(qū)價(jià)格也有很大的影響。 住宅售價(jià)變動(dòng) 毛利率 稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 6500 31% 18% 10% 7000 36% 22% 14% 7500 40% 26% 17% 8000 43% 30% 19% 8500 47% 33% 22% 該區(qū) ，地上建筑面積為 112萬平方米，按每平方米 1500/平方米，總價(jià)為 ，假使項(xiàng)目土地 款要一次性付清，住宅區(qū)啟動(dòng)資金為 20 億元 。考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低 峰時(shí)期，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)，廈門頂級(jí)住宅的價(jià)格仍然在該區(qū)間徘徊。啟動(dòng)區(qū)分為 A A A3 三個(gè)地塊，擬建 11 棟寫字樓，總用地面積 91529㎡，總建筑面積 510044 ㎡，總建筑密度 ％，總?cè)莘e率 ，綠地率 ％。園博園的建設(shè)、大學(xué)康城等項(xiàng)目的成功開發(fā)也帶動(dòng)了項(xiàng)目周邊的人氣。 7月全市均價(jià)比去年同期下跌 8％。但廈門的經(jīng)濟(jì)水平與其他二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市比還存在明顯的差距， 2021年，廈門 GDP為 1375億人民幣，而廣東東莞、佛山等地級(jí)城市其GDP都在 3500億以上，廣州市突破了 7000億?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入 9月份，但房地產(chǎn)交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。未來三年銀行體系流動(dòng)性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯加大?？梢耘袛?， 2021至 2021年房?jī)r(jià)總體下跌的可能性正在加大： 第一，從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面看，首先，當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況，開發(fā)商資金來源中，自有資金占比已從 35%左右普遍降至 30%以下，而境內(nèi)外資本市場(chǎng)普遍不景氣致使 2021年新增的自有資金量相當(dāng)有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其 是《通知》頒布并嚴(yán)格落實(shí)后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢(shì)明顯趨緩，購房者的觀望情緒強(qiáng)化，開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的壓力日益加大；再次，自上世紀(jì) 90年代末起，加速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動(dòng)可能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，融資需求相應(yīng)增加，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張。到 2040年人均 GDP達(dá)到 12021美圓時(shí)開始走向衰退。 自 2021年 12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個(gè)月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2021年 1月份到 7月份，全市住宅月均成交 9萬平方米左右，僅為去年同期的 1/3左右。 未來廈門房地產(chǎn)價(jià)格研判：與全國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)一致， 從中長(zhǎng)期來看 ， 廈門房?jī)r(jià)有望從2021年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道。項(xiàng)目是否有政策、 稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運(yùn)營(yíng)總部的關(guān)鍵因素之一，所以項(xiàng)目能否或的政府的政策支持也是非常重要 7 / 14 3/12/2021 三、 參考意義 項(xiàng)目 觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心 廈門觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心，位于廈門本島東部，廈門國(guó)際會(huì)展中心旁，與臺(tái)灣金門島隔海相望。目前正在開發(fā)二期， 夏商則 30億本金不計(jì)利息條件下，投資回收期 20年以上，本金計(jì)利息的情況下，投資回收期將超過 30年。 中亞置業(yè)公司本身是否干凈，是否對(duì)未來稅收、債務(wù)等各方面有影響。目前方案容積 7以上，在土地費(fèi)用超過 1500/平 方米時(shí)是不合適的。 目前項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)格均價(jià) 6500/平方米，預(yù)計(jì) 2021年以前 將圍繞 此價(jià)格 震蕩 ， 2021年以后以每年 5%的速度增長(zhǎng) 。容積率： ，建筑密度： %，住宅戶數(shù)： 3194戶 ，綠地率： %二期建筑以板式與點(diǎn)式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合，以舒適性的中小戶型為主 ， 主力戶型：一房、二房、三房 ， 目前均價(jià) 6500/平方米 。 營(yíng)運(yùn)中心整體規(guī)劃用地 92萬平方米，總建筑面積 220萬平方米，分為四個(gè)功能區(qū)：商務(wù)營(yíng)運(yùn)區(qū)、配套生 活區(qū)、軟件園二期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。西海域是廈門城市的副中心，將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。在 2021年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并