【正文】 （ 3）、超高層區(qū)能否順利進行對住宅區(qū)價格也有很大的影響。 土地費用如何繳納，是否可以分期？ 政府政策的支持和引進策略投資伙伴是保證超高層商務(wù)中心運行成功的關(guān)鍵 。必須探明政府是否很感興趣，或是政府以特定的方式參股？ 政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠？ 團隊建設(shè)， 該項目是一 個綜合性的高端項目，項目團隊運作、管理水平要求很高，公司目前還沒有開發(fā)過類似項目，尤其是公司目前的項目管理水平十分有限，能否在短時間內(nèi)練就一支高水準的能與國內(nèi)外高水準團隊對接的項目團隊是一項不小的挑戰(zhàn)。基于上述原因， a、若補交土地款標準高于 1200/平方米時，考慮降低容積率，高于 1500/平方米時，必須降低容積率，當補交土地款標準達到 1800/平方米時，容積應(yīng)降低至 ，以緩解自己資金和市場壓 力和降低建造成本提高利潤率。 住宅售價變動 毛利率 稅前利潤率 稅后利潤率 6500 31% 18% 10% 7000 36% 22% 14% 7500 40% 26% 17% 8000 43% 30% 19% 8500 47% 33% 22% 該區(qū) ，地上建筑面積為 112萬平方米，按每平方米 1500/平方米，總價為 ，假使項目土地 款要一次性付清，住宅區(qū)啟動資金為 20 億元 。 即 2021年均價在 7150左右，保守起見，取 7000/平方米 。 （ c） 所有物業(yè)均為持有，不進行銷售任何物業(yè)。經(jīng)營穩(wěn)定后入住率為 70%，每年 3%增長 2021 2021 2021 2021 2021 以后 房價 1000 1100 1210 1270 1334 年增長率 NA 10% 10% 5% 5% 入住率 30% 50% 70% 70% 70% 會議展覽中心 ： 廈門目前展費約為 80元 /平方米 /天，由于項目不在廈門島內(nèi)，租金應(yīng)比目前的國際會議展覽中心稍少，估計為 66/平方米 /天，經(jīng)營穩(wěn)定其出租率為 20% 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 2021 2100 2205 2315 2431 年增長率 NA 3% 3% 3% 3% 參展率 10% 15% 20% 20% 20% 停車收費 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每個車位月租金 500 550 605 666 700 年增長率 NA 10% 10% 10% 5% 入住率 30% 40% 60% 75% 75% 10 / 14 3/12/2021 （ 3） 成本估算 a 項目及土地成本 項目收購成本為 ，高樓區(qū)分攤 ，需要補交土地出讓金、配套費、增容費？？暫按 1500元 /平方米估算?？紤]到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低 峰時期，預(yù)計未來三年內(nèi)，廈門頂級住宅的價格仍然在該區(qū)間徘徊。 8 / 14 3/12/2021 四、項目財務(wù)分析 超高層區(qū)商務(wù)中心財務(wù)分析 （ 1） 贏利模式設(shè)計 ：由于目前還沒有詳細的規(guī)劃圖紙，只有粗略的指標， 結(jié)合 以往的規(guī)劃提報假使各類物業(yè)如下： 項目 面積（平方米） 經(jīng)營模式 地下 停車場 100000 租賃 地下一商業(yè)空間（塔樓基底） 23562 租賃 雙塔樓、會展 16000 自營 雙塔樓、頂級酒 店（含裝修） 40000 自營 雙塔樓、頂級辦公 244000 租賃 裙房會展 30000 租賃 裙房商業(yè)、金融 202100 租賃 高檔寫字樓（ 47 層） 340000 出售 高檔酒店公寓（含裝修） 90000 出售后反租經(jīng)營 合計 1083562 其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租，其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。項目總分三期建設(shè)，一期已經(jīng)交房。 五緣灣商務(wù)中心 五緣灣商務(wù)營運中心位于環(huán)島路西側(cè)，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約 12 萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū) ,擬建成 10 棟中高檔寫字樓，總建筑面積 40 萬平方米，并配套有運動館及餐飲、休閑娛樂設(shè)施 。啟動區(qū)分為 A A A3 三個地塊，擬建 11 棟寫字樓，總用地面積 91529㎡，總建筑面積 510044 ㎡，總建筑密度 ％，總?cè)莘e率 ，綠地率 ％。其中，商務(wù)營運區(qū)定位為高檔的商務(wù)營運中心，占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，擬建設(shè) 61幢高層和小高層寫字樓 。退稅最多可達 30%。 項目并不是處在廈門的 CBD或是金融中心 ，周邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身不具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。園博園的建設(shè)、大學康城等項目的成功開發(fā)也帶動了項目周邊的人氣。項目地塊規(guī)整，易于規(guī)劃。新開 盤項目受市場關(guān)注度不高，許多項目雖然也推出一些優(yōu)惠活動，但小恩小惠似乎再難以引起購房者置業(yè)熱情并改變其觀望態(tài)度。 在 2021年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢，與 2021年同期相比難以同日而語，并非“市場回暖”的訊號，大量房源持續(xù)滯銷，市場觀望心態(tài)越發(fā)濃郁。 7月全市均價比去年同期下跌 8％。 自 2021年年初開始，全市住宅價格呈現(xiàn)上漲之勢， 2021年下半年漲幅明顯，主要緣于源昌鑫海灣等高價位樓盤上市，大幅拉升均價。相比 2021年全年均價， 08年銷售價格有所上漲，但增幅減緩。海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的建設(shè) 將有力推進福建與長江三角洲和珠江三角洲的區(qū)域協(xié)作 ,逐步形成從環(huán)渤海灣到珠江三角洲整個沿海一線的完整發(fā)展布局， 大大帶動廈門經(jīng)濟的發(fā)展。但廈門的經(jīng)濟水平與其他二線經(jīng)濟發(fā)達城市比還存在明顯的差距， 2021年，廈門 GDP為 1375億人民幣，而廣東東莞、佛山等地級城市其GDP都在 3500億以上，廣州市突破了 7000億。在第一階段，全國城市的房價漲幅總體應(yīng)該比較接近；在第二階段，大城市的房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異；在最后兩個階段，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會相對優(yōu)異； 2021年中國城市化率已達到 %，根據(jù)美日韓城市化發(fā)展的經(jīng)驗，中國城市化還處于加速發(fā)展階段，城市化總體每年還將繼續(xù)快速提高；農(nóng)村進入城市為主導階段即將結(jié)束，未來人口流動將依次進入以小城市進入大城市為主導階段、以大城市郊區(qū)化為主導階段和以都市圈為主導階段；按照城市化的國際規(guī)律，我們認為未來三大經(jīng)濟圈的核心城市，尤其是這些核心城市郊區(qū)的房價相對會有更大的潛力。預(yù)計到 2030年人均 GDP達到 8000美圓時才開始走向平穩(wěn)階段。當人均 GDP超過 1000美元時，進入消費升級階段，對大宗商品如：房屋、汽車和品牌產(chǎn)品的消費需求加速，并推動自身經(jīng)濟的高速增長。現(xiàn)在已經(jīng)進入 9月份，但房地產(chǎn)交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。 第三，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會加大房價回調(diào)壓力。房價漲幅明顯放緩的同時，市場成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場觀望情緒濃厚。 未來三年人民幣匯率仍將總體沿襲“小幅穩(wěn)步升值、逐步擴大浮動區(qū)間”的升值路徑 ，一次性大幅升值的可能性不大，但同時不排除出現(xiàn)階