【正文】 ，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經過觀望后將重新進入房地產開發(fā)和投資市場。中國自 2021年人均 GDP過 1000美元，開始帶動一系列的大宗商品的消費。到 2040年人均 GDP達到 12021美圓時開始走向衰退。 海峽西岸經濟圈建設及廈門經濟發(fā)展展望 城市的經濟水平和發(fā)展動力取決于城市的輻射力，而多個臨近城市形成區(qū)域經濟共同體是提高城市經濟輻射能力和吸引力的有效辦法，珠江三角洲、長江三角洲以及 京津冀 經濟圈都是經濟聯(lián)盟成功的典范，經 過多年的成長 ，長三角、珠三角和京津冀三大都市經濟圈迅速發(fā)展。廈門經濟要取得突破，單靠一個城市的競爭力是不夠的，必須融入的區(qū)域經濟里面去，起到統(tǒng)領帶動作用。 目前，廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設當中，而整個海峽西岸經濟區(qū)也在分階段逐步的完成布局。 自 2021年 12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計， 2021年 1月份到 7月份，全市住宅月均成交 9萬平方米左右，僅為去年同期的 1/3左右。全市年末成交價格較年初上漲近 67%；從價格走勢來看，島內價格年末較年初上漲 70%；島外上漲 45%。島內價格區(qū)間 80001100，島外 55009000。島內價格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。 未來廈門房地產價格研判：與全國房地產趨勢一致， 從中長期來看 ， 廈門房價有望從2021年前后進入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道。 劣勢： 項目并不是處在廈門的 CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要 為工業(yè)區(qū)，地塊本身還未 有具備建設摩天大樓的潛質。項目周邊環(huán)境已經相對成熟。 摩天大樓的建設，要有很強的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒有政府規(guī)劃的配合，即使建設起來，也很難存活下來。項目是否有政策、 稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運營總部的關鍵因素之一，所以項目能否或的政府的政策支持也是非常重要 7 / 14 3/12/2021 三、 參考意義 項目 觀音山商務運營中心 廈門觀音山國際商務營運中心，位于廈門本島東部，廈門國際會展中心旁，與臺灣金門島隔海相望。 營運中心內配套山體公園、商務酒店、商務會所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設施。 優(yōu)惠政策： 稅收，地方稅金 2021萬以內部分返還 10%， 20213000萬以部分返還 20%，超過 3000 萬部分返還 30% 價格，均價在 7500/平方米，相當優(yōu)惠。 市委市政府決定以公開掛牌的方式，出讓五緣灣商務營運中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。目前正在開發(fā)二期， 夏商 （ 2） 租金售價假設 寫字樓假設 ：目前廈門高檔寫字樓租金約為 100元 /月 /平方米（含物業(yè)管理費）， 2021年至 2021年間，廈門寫字樓出租均價年增長率為 10%，預計 未來幾年將保持平均 5%的增長率，即到 2021年，廈門高檔寫字樓租金為 130元 /平方米 /月。 售價（ 20212021） 均價 16000/平方米 完成銷售時間 2 年（含完工前 1 年的建設期） 銷售進度 2021 年 70% ， 2021 年 30% 高端酒店式公寓： 廈門目前并沒有高端的酒店式公寓案例，參考 四星級酒店 ，該項目租金預估為 110/平方米 /月，經營穩(wěn)定后出租率為 75% 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 100 110 121 127 133 年租金增長率 NA 10% 10% 5% 5% 租 用率 30% 50% 75% 75% 75% 五星級酒店： 目前廈門五星級酒店價格約 800/晚 /間，屬于 2級城市的比較高的價格。 則土地總成本為： 9000+96*1500=153000萬 b 前期費用 按 200元 /平方米計算： 200*106=21200萬 c、建設成本估算： 項目 單價（元 /平方米） 面積（平方米） 造價（萬元） 地下二、三層停車場 5000 100000 50000 地下 一商業(yè)空間（塔樓基底） 10000 23562 23562 雙塔樓、會展 9000 16000 14400 雙塔樓、頂級酒店（含裝修） 13500 40000 54000 雙塔樓、頂級辦公 9000 244000 219600 裙房會展 4000 30000 12021 裙房商業(yè)、金融 4000 202100 80000 高檔寫字樓（ 47 層） 5000 340000 170000 高檔酒店公寓（含裝修） 8000 90000 72021 合計 1083562 700062 d、景觀及管網(wǎng)費用： 106*150=15900萬 e、財務費用： 按資金缺口 逐年 計算 f、建設期間管理、銷售費用 4億元 （ 4）、項目現(xiàn)金流量如表（下頁 excel表格） 11 / 14 3/12/2021 （ 5） 評價 ： 超高層區(qū)，其本質是資本的運作，能否取得低廉的投資資金是項目能否成功的絕對因素。則 30億本金不計利息條件下，投資回收期 20年以上，本金計利息的情況下，投資回收期將超過 30年。財務投報如下： 項目名稱 迪拜未來城 B 地塊 項目公司 廈門中亞置業(yè) 項目基本信息 土地面積 (㎡ ) 36837 項目類別 土地儲備 容積率 建筑密度 % 總建筑面積 (㎡ ) 289383 綠地率 30% 地上建筑面積 (㎡ ) 264250 工期 30 個 月 地下建筑面積 (㎡ ) 25133 大唐權益 100% 營業(yè)額 類別 建筑面積 (㎡ ) 單元數(shù) 銷售價格 金額 (萬 ) 住宅 262208 7000 183546 商業(yè) 1792 15000 2688 車位 22950 510 12 萬 /個 6120 其他 250 銷售收入合計 192354 營業(yè)成本 土地成本 39638 按每平方米 1500 元計算 前期費用 4341 每平方米 150 建安工程費 (30 層 ) 72346 每平方米 2500 綠 化及管網(wǎng) 7235 每平方米 250 營業(yè)費用 管理費用 5771 總銷 4% 銷售費用 5771 總銷 4% 銷售稅金 10579 總銷 % 財務費用 3847 總銷 2% 成本費用合計 149526 項目表現(xiàn) 毛利 68795 營業(yè)額扣除營業(yè)成本 毛利率 36% 毛利 /營業(yè)額 稅前利潤 42827 營業(yè)額扣營業(yè)成本和營業(yè)費用 土地增值稅 5771 總銷 3% 所得稅 10707 按稅前利潤 25%計算 稅后利潤 26350 稅前 稅前利潤 /總銷