【正文】 的；另一方面通過功能分區(qū)的形式將不同的產(chǎn)品類型進行區(qū)分。（3）商鋪面積50 m2以下51100 m2101200m2200m2以上%%%%考慮到經(jīng)營產(chǎn)品類型的不同，不同的商戶在面積需求上有一定差異，其中，需求面積在50100平方米的被調查者最多，%；其次是100200平方米，%，因此，應結合商戶經(jīng)營產(chǎn)品類型的特點進行設計，建議商鋪主力戶型面積確定在50200㎡。但隨著項目周邊配套設施的建設及商業(yè)氛圍的日漸成熟，本項目的銷售價格具有較大的提升空間。其中餐飲的需求主要集中在快餐、特色小吃和中檔飯店；酒店則偏向于快捷式和三星級酒店；休閑娛樂設施則更偏好健身中心和洗浴中心等能夠滿足日常生活需求的配套。北郊經(jīng)開區(qū)商圈：北經(jīng)開區(qū)的歷史和西高新一樣，都不足20年時間。 SWOT分析（1）道路交通項目地處北三環(huán)以北，北臨大學城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務區(qū)，毗鄰大明宮建材市場新址，可以說是四通發(fā)達，交通便捷，加之西面即將興建的新火車站將使得北郊區(qū)的交通更加便利。（4）原有市場 本項目的建設是為了舊的大明宮建材市場的搬遷安置而建設的，而原有大明宮建材市場的已經(jīng)營造了較好的建材市場氛圍，因此經(jīng)營者、購買者都會考慮到新的建材市場來進行經(jīng)營或者是消費，這就會給新項目本身帶來原有的消費群體。（1） 國民經(jīng)濟迅速發(fā)展 省統(tǒng)計局初步統(tǒng)計2008年我省國民生產(chǎn)總值（GDP）。 （2）城市發(fā)展空間加大 臨潼縣、長安縣相繼撤縣設區(qū)，擴大了市區(qū)面積。大中型批發(fā)市場物流和商品分流，銷售和倉儲場所分離，可使大中型批發(fā)市場的用地規(guī)模大幅減小，營業(yè)面積相應增大，管理將更加科學、交易手段將更加多樣化，交易效率將更加提高。 （1）市場定位①本項目主要依托新的大明宮建材市場，配合北面的大學城，建議整體定位為以中高檔建材家居市場為中心，集商業(yè)、休閑、娛樂、餐飲等服務于一體的大型商業(yè)街區(qū)；②緊鄰主干道的商鋪作酒店、娛樂休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進知名超市、購物中心進駐；③根據(jù)不同產(chǎn)品或服務的特點，將項目整體劃分為多個功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：建材類分區(qū)（內(nèi)部可分為家具區(qū)、潔具區(qū)、裝飾建材區(qū)等）、餐飲娛樂區(qū)、購物廣場。②鑒于項目自身的具體情況，以銷售為主推出項目。④本項目所處地段具有良好的人文環(huán)境和便利的交通條件，未來發(fā)展?jié)摿^大。③本項目可以利用安置房剩余土地進行商業(yè)住宅的開發(fā)，不僅可以有效地利用土地資源，同時還可以增加銷售收入，使資金可以快速回流。⑥建議本項目一定要設有足夠的泊車位，同時考慮金融機構、超市、娛樂場所、餐飲服務等類型的商鋪，一方面豐富本項目的產(chǎn)品類型，另一方面可以給購物者和經(jīng)營者營造一個方便、舒適的購物環(huán)境，有利于更好地促進本項目商業(yè)氛圍的形成。實施項目分階段開發(fā)，可以通過前一階段預收收入實現(xiàn)資金的回收，給項目后期的開發(fā)提供足夠的資金來源，保證本項目的順利實施。 項目總投資估算的原則（1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；（2）項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；（3）項目總投資估算對于無法準確估算或因市場變化導致投資增加的項目在不可預見費中考慮。用于開發(fā)建設的土地為350畝，結合未央?yún)^(qū)的土地價格，同時考慮城中村拆遷的優(yōu)惠政策，合計5565萬元。（4）城建費用根據(jù)《西安市建設項目城建費用統(tǒng)一征收標準》，以及《西安市城中村改造管理辦法》，結合項目實際情況，具體收費見下表： 城建費用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元收費項目計算基數(shù)收費指標安置房商品房商業(yè)小計商業(yè)住宅1 城市基礎設施配套費總建筑面積150元/㎡免征免征2 工程定額測定費建安總造價‰免征免征免征03 工程質量監(jiān)督費總建筑面積2元/㎡免征免征免征04 勞保統(tǒng)籌基金建安總造價%5 新型墻體材料專項費用總建筑面積6元/㎡免征免征免征06 散裝水泥專項資金總建筑面積6元/㎡免征免征免征07 工程勘察設計資格審查發(fā)證費次數(shù)甲乙級300，丙丁級250；申報費20免征免征免征0城建費用（合計）。（8）預備費綜合考慮項目的基本特點和項目所處的市場環(huán)境，再結合不同項目的風險情況，商業(yè)按2～7項之和的7%取，商品房按2～7項之和的4%取，安置房按2～7項之和的1%取， 萬元。（2）銀行借款 ，%，時間從第一年的第四季度到第二年的第三季度。（1）基準收益率的確定基準收益率根據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》的有關內(nèi)容，同時考慮到資金成本，機會成本，風險報酬率，通貨膨脹率等影響因素，綜合確定為12%，則每季基準收益率為3%。靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)1]+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量 =（171）+ / = 。大于零，因此本項目在財務上可行。%(稅后)大于14%，因此本項目在財務上可行。通過對清償能力指標的計算可以得出如下結論：本項目具有較強的清償能力。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ支出方程：C=VQ +TQ+F式中： R實現(xiàn)銷售收入 P—銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C—總成本費用 V—單位可變成本 F—總成本T—單位銷售稅金令B=RC=0，便可求出Q的值。由于我們對項目的成本和銷售收入估計是比較保守的，考慮到市場上鋼材等材料價格有降低趨勢，同時房價仍有上漲的趨勢，并且該項目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項目產(chǎn)品的售價還有一定的提升空間。（1）建設投資變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析 建設投資變化表變化幅度15%10%5%05%10%15%IRR%%%%%%%FNPV通過上表，計算出建設投資變動的臨界點為：（+）5%+10%=%%，此時項目從財務上分析仍可接受。2）商品住宅銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析 商品住宅銷售面積變化表變化幅度35%30%25%20%15%10%5%0%5%10%15%IRR（%）FNPV910109931085117714791541116113154151741718119188通過上表，計算出住宅的銷售面積變動的臨界點為:910/（910+1099）5%30%=%%，此時項目從財務上分析仍可接受，可以看出其住宅的銷售面積敏感性不是很強，彈性較大，在銷售過程中，建議開發(fā)商在確保基本的銷售收入的同時，靈活運用銷售手段，進行營銷，促進項目的順利開發(fā)運行。綜上分析，建設投資、銷售價格、銷售面積都是較敏感的因素，其中建設投資的敏感性最大，因此在項目的實施過程中應當對這部分進行很好的控制。同時，本項目是基于市場研究的基礎上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對項目的各項內(nèi)容進行適當?shù)囊?guī)劃，經(jīng)初步論證，項目的規(guī)劃方案是可行的。通過對項目的敏感性分析，認為項目的內(nèi)部收益率對建設投資及銷售價格和銷售面積較敏感，其中對建設投資的敏感性更強些，但是本次可行性研究對建設投資和銷售價格和銷售面積的預測均比較保守，綜合分析認為建設投資和銷售價格、銷售面積的突破臨界點的可能性不大，項目具有一定的抗風險能力。（4）加強施工管理項目在工程實施進程中，要加強施工管理，合理地安排工期，降低客觀條件對項目帶來的不利影響，并且實行工程監(jiān)理制保證項目的質量。（6）規(guī)避風險建立完善的風險管理系統(tǒng)，對不確定性因素及時進行跟蹤分析并制定一套針對突發(fā)事件的應急措施，加大事前控制的力度，對于風險大的因素要采取規(guī)避對策，使其風險降到最小，以保證項目的穩(wěn)步開發(fā)。（5）有效實施成本控制建議開發(fā)商積極做好政府相關部門的公關工作，在政策允許的前提下，盡量減免前期的相關費用。（2）突出項目特色，加強營銷宣傳工作為了保證銷售收入的順利實現(xiàn)，建設開發(fā)商加強營銷宣傳工作，體現(xiàn)項目優(yōu)勢。（3）財務指標分析結論 項目的財務指標表財務評價指標內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值靜態(tài)投資回期動態(tài)投資回收期稅后%稅前%——從上表的財務評價指標可以看出，本項目的盈利水平比行業(yè)的收益水平略高，項目是可行的。第七章 結論及建議（1）市場分析結論通過第二章對本項目進行的SWOT分析可知，項目的優(yōu)勢和機會相對較多，同時，項目的建設又能夠增加西安市商業(yè)地產(chǎn)市場有效供給的需要，滿足西安市建設的需要，改善項目所在地區(qū)的周圍環(huán)境，因此，項目的開發(fā)建設具有較好的發(fā)展前景。建議開發(fā)商在銷售工作中做好營銷宣傳工作，%。（2）銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值的敏感性分析1）商業(yè)銷售面積變化對項目內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值