【正文】 客戶多位于西安市內(nèi)，因此導(dǎo)致市內(nèi)部分目標(biāo)消費(fèi)者減少購(gòu)買(mǎi)次數(shù)，或是放棄購(gòu)買(mǎi)。在本項(xiàng)目的輻射區(qū)域內(nèi)，既包括了發(fā)展成熟的未央?yún)^(qū)（38萬(wàn)人）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、也包括了正在迅速發(fā)展的大學(xué)城，這些都構(gòu)成了一定的消費(fèi)人群。以后的發(fā)展空間相當(dāng)大，沿主干道未央路直到張家堡的距離都會(huì)成為商業(yè)的聚集地，因未央路直通連霍高速，是北西安的大動(dòng)脈，政府和地方財(cái)團(tuán)及私人企業(yè)對(duì)該區(qū)域的投入相當(dāng)巨大，新起樓盤(pán)近180座，加上沿渭河經(jīng)濟(jì)帶和市內(nèi)商業(yè)圈的溝通緊密，經(jīng)開(kāi)區(qū)的發(fā)展前景好。（8）客戶獲得房產(chǎn)信息的主要渠道電視廣告報(bào)紙廣告廣播戶外廣告朋友介紹其他%%%%%%客戶獲取信息的渠道主要來(lái)自報(bào)紙、電視和朋友介紹，特別是在對(duì)大明宮建材家居市場(chǎng)的調(diào)查中，大多數(shù)商戶都是通過(guò)朋友介紹獲取信息，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建議依托大明宮建材家居市場(chǎng)這個(gè)品牌和現(xiàn)有商戶進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，并通過(guò)主流報(bào)紙和電視的宣傳來(lái)引導(dǎo)投資者。（6）商鋪周邊的配套設(shè)施金融機(jī)構(gòu)酒店餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所超市便利店物流中心服飾廣場(chǎng)其他%%%%%%%%其中對(duì)酒店的具體需求：快捷酒店三星級(jí)酒店四星級(jí)及以上酒店%%%對(duì)餐飲的具體需求：快餐特色小吃中檔飯店高檔飯店%%%%對(duì)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的具體需求：洗浴中心康樂(lè)中心美容美發(fā)健身中心34%12%15%39%數(shù)據(jù)顯示，商戶對(duì)餐飲、金融機(jī)構(gòu)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、超市、物流中心和酒店需求較大，達(dá)到90%以上。因此，就目前而言，部分投資者對(duì)該區(qū)域商鋪價(jià)格的可接受程度較小。（2）希望商鋪具有的功能產(chǎn)品展示及銷售倉(cāng)儲(chǔ)辦公及商務(wù)洽談居住%%%%調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)被調(diào)查者希望商鋪的功能以產(chǎn)品展示及銷售為主，以倉(cāng)儲(chǔ)和辦公及商務(wù)洽談為輔。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研得到的成果，匯總了200份有效調(diào)查問(wèn)卷，得出了以下市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論：（1）商鋪類型商業(yè)街商鋪底商商鋪社區(qū)商鋪商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪%%%%由于商業(yè)街形式具有良好的產(chǎn)品昭示性，建材家居的經(jīng)營(yíng)者多青睞于商業(yè)街商鋪，也有部分被調(diào)查者顯示出對(duì)底商商鋪和商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪的偏好。大明宮遺址公園改造是國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目，根據(jù)西安市政府安排，北郊大明宮建材市場(chǎng)及大明宮地區(qū)40多個(gè)專業(yè)建材市場(chǎng)將面臨拆遷。短期看來(lái)，家居賣場(chǎng)還是會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。其中，超市建材產(chǎn)品在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)以及在產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)方面的到位，是越來(lái)越理性消費(fèi)的消費(fèi)者的最佳考慮。其中巴黎廳、紐約廳為精品廳。擁有商戶500余家，經(jīng)營(yíng)品牌全面，管理制度規(guī)范，交通便利。 （4）安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市位于西安市西二環(huán)北段136號(hào)，是大型現(xiàn)代化裝飾建材連鎖超市，采用集中采購(gòu)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算、明碼標(biāo)價(jià)的現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)的管理方式，主營(yíng)國(guó)內(nèi)外裝修建材和裝飾用品，配套經(jīng)營(yíng)家裝設(shè)計(jì)并提供直銷服務(wù)；經(jīng)營(yíng)范圍涉及建材管件、木材、墻面及地面材料、家具家飾、油漆涂料、五金工具、廚衛(wèi)設(shè)備、燈具電料、園藝園及季節(jié)性用品九大類近4萬(wàn)品種，并設(shè)有BIY、DIY 教室，配套經(jīng)營(yíng)家居裝飾和休閑餐飲等其他服務(wù)。公司占地200余畝，擁有營(yíng)業(yè)性建筑十幾萬(wàn)平方米，布局合理，整體規(guī)劃統(tǒng)一流暢，市場(chǎng)由塑鋼鋁材專營(yíng)區(qū)、不銹鋼門(mén)窗加工經(jīng)營(yíng)區(qū)、石材專營(yíng)區(qū)、櫥柜城等組成，其中新建立的櫥柜城是西北地區(qū)規(guī)模最大的櫥柜專營(yíng)場(chǎng)所，匯集了高中低檔櫥柜精品，可為各層次消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉全方位的服務(wù)。商場(chǎng)內(nèi)店面、通道各占總面積二分之一，分為七條通道，通道寬13—20m以南北兩個(gè)橫通道為界劃為三個(gè)區(qū)域，習(xí)慣稱為“一、二、三”期，第一區(qū)域總面積為20000平方米，于2002年3月入駐商戶，并挎有獨(dú)立的“望家旺”建材超市，面積約為7000平方米第二區(qū)域店面積為16000平方米，于2002年6月入駐商戶，第三區(qū)域店面積為10800平方米，于2002年12月建成。西安市目前較大的建材市場(chǎng)主要有：（1）西安現(xiàn)代大明宮家居城西安現(xiàn)代大明宮家居城位于西安市太華北路與北二環(huán)立交橋交匯處西北角，占地350畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米，是西安市政府2003年前十名重點(diǎn)項(xiàng)目，由未央?yún)^(qū)政府和西安大明宮建材實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)手打造。 （三）西安市現(xiàn)有商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)分布狀況 目前，西安市現(xiàn)有的商業(yè)街并不多，其經(jīng)營(yíng)的種類主要集中于服裝、電子產(chǎn)品、餐飲、通訊產(chǎn)品等。輕工、康復(fù)路商圈——康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)從最初的集市到現(xiàn)在的店鋪格局，已形成了一個(gè)家喻戶曉的繁華商業(yè)區(qū)。 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位值一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元2總銷售收入萬(wàn)元2345703銷售稅金及附加萬(wàn)元129014利潤(rùn)總額萬(wàn)元629945所得稅萬(wàn)元157486稅后利潤(rùn)萬(wàn)元47245二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率%3靜態(tài)投資回收期年4動(dòng)態(tài)投資回收期年5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元6資本金內(nèi)部收益率%7借款償還期年8盈虧平衡點(diǎn)74%第二章 市場(chǎng)分析 西安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 （一）商業(yè)概況目前西安商業(yè)發(fā)展已經(jīng)形成鐘樓商圈為核心，小寨、高新和康復(fù)路商圈圍繞在城市副中心多級(jí)發(fā)展的局面。本項(xiàng)目建設(shè)期總共計(jì)劃為4年。， 萬(wàn)元（占總投資的35%），分兩期投入，；銀行借款 萬(wàn)元，%，時(shí)間從第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。目 錄第一章 總論 2 2 2 2 3 3第二章 市場(chǎng)分析 5 西安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 5 8 12 12 19 SWOT分析 20 20 20 21 22 22 23第三章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 25 25 25 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 25 25 26 26第四章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 28 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 28 項(xiàng)目總投資估算的原則 28 項(xiàng)目總投資估算 29 資金籌措與融資方式 31第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 34 34 34 34 35 36 36第六章 不確定分析 37 37 敏感性分析 38第七章 結(jié)論及建議 41 41 4231第一章 總論本項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，北臨大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，西鄰新西安火車站，毗鄰大明宮建材市場(chǎng)新址，區(qū)域環(huán)境良好，交通便捷。（1）委托方提供的有關(guān)書(shū)面材料；（2）本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（4）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額》（1999）；（5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；（6）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（7）類似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平。；二期需建設(shè)3年，兩期建設(shè)過(guò)程存在搭接，利用一期工程的銷售收入再投入滾動(dòng)開(kāi)發(fā)二期工程，從而減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力。但是明確的是，西安鐘樓商圈和小寨商圈規(guī)模依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他商圈的發(fā)展水平。目前的康復(fù)路商業(yè)區(qū)影響力已輻射至全國(guó)23個(gè)省市、自治區(qū)，成為西北地區(qū)物貿(mào)交流集散地。主要分布于市中心區(qū)域，即城墻以內(nèi)，其次是一環(huán)和二環(huán)之間，二環(huán)以外目前只有電子城步行街一條。其中一層主營(yíng)陶瓷產(chǎn)品、墻地磚、燈飾、電工電料、石材、板材；二層主營(yíng)木地板、門(mén)窗、裝飾五金、地毯、壁紙、水暖器材、櫥柜及配套電器、潔具、油漆涂料、鐵藝、吊頂材料；三層主營(yíng)精品家具、紅木家具、辦公家具、布藝、床上用品、家飾工藝品。市場(chǎng)門(mén)前臨街建有停車廣場(chǎng)，長(zhǎng)240米寬30米，劃有四個(gè)停車區(qū)域，可停放運(yùn)貨車輛近百輛。（3）明珠家居城明珠家居西安市北二環(huán)未央立交橋東500米，占地120畝，是第六屆經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)簽約項(xiàng)目，2002年4月28日，一期工程1萬(wàn)平方米投入營(yíng)業(yè)，隨后，相繼在一年時(shí)間里，總計(jì)9萬(wàn)余平方米的營(yíng)業(yè)場(chǎng)地建成并投入運(yùn)營(yíng)。同時(shí)具備物流配送、電子商務(wù)等服務(wù)。由于地處市區(qū)，使市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展必將受到城市建設(shè)規(guī)劃的影響。西安三森家具匯展中心實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)；系統(tǒng)照明光線充足，格調(diào)高雅；８部人行電梯方便客流，安全通暢；廳內(nèi)安全設(shè)施齊全，設(shè)有消防噴淋系統(tǒng)，消防控制中心，煙感報(bào)警系統(tǒng)。建材超市的消費(fèi)群體面對(duì)的是中低層的消費(fèi)者，但是建材中有些高端產(chǎn)品在超市中就顯示不出其自身的“檔次”，因此，家居建材城將會(huì)成為高端消費(fèi)人群的理想之所，在一定的時(shí)期內(nèi)，它仍然占據(jù)市場(chǎng)的最高分額。但是，大的正規(guī)的建材市場(chǎng)的入駐終將兼并或者是淘汰小的、不規(guī)范的建材市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，因此具備相當(dāng)規(guī)模，相當(dāng)檔次的大型建材市場(chǎng)在西安市建材市場(chǎng)是具備一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的。目前，在未央?yún)^(qū)太華路延伸段兩側(cè)興建建筑面積60萬(wàn)平方米的大明宮建材家居批發(fā)市場(chǎng)，整合大明宮遺址周邊40多家專業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)資源，實(shí)施整體搬遷項(xiàng)目，能夠極大的帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。因此，在本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中一方面要充分考慮不同的建材家居產(chǎn)品的特點(diǎn)，將商業(yè)街商鋪與商場(chǎng)內(nèi)席位商鋪、底商商鋪相結(jié)合，達(dá)到有效利用空間和提高市場(chǎng)檔次的目