【正文】 費(fèi)品市場的繁榮活躍，消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 16 頁 固定資產(chǎn)投資及其增長 南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩 ： ? 南京市固定資產(chǎn)投資 2021 年為 1,868 億元，較之 2021 年增長了 %，略高于 2021 年至 2021 年的 15%的漲幅； ? 既 2021 年約 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之 2021 年有了一定的下降，但是總體運(yùn)行態(tài)勢較為 穩(wěn)定， 2021 年至 2021 年的年均復(fù)合增長率為 %； ? 2021 年 全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元 ，比上年增長 %； ? 南京市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要?jiǎng)恿χ弧? 人均可支配收入及其增長 南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過 2021 年約 %的增長高峰后，近兩年來增速放緩， 2021年和 2021年的年增幅分別為 %和 %： ? 2021 年至 2021 年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長， 2021 年至2021 年的年均復(fù)合增長率約為 %； ? 2021 年，南 京市城市居民的人均可支配收入為 20,317 元；相比較于上海的23,623 元，杭州的 21,689 元，蘇州的 21,260 元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列 ； ? 據(jù)抽樣調(diào)查， 2021 年 全市城市居民人均可支配收入為 元 ，比上年增長 %。 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)： 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 22 頁 南京甲級寫字樓市場發(fā)展概述 甲級寫字樓最早出現(xiàn)在 1997 年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、南京國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項(xiàng)目； ? 和其他的二線城市一樣，南京的甲級寫字樓市場的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“散賣”為主 ,純租賃項(xiàng)目很少； ? 近兩年，南京甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項(xiàng)目為南京的甲級寫字樓市場添加亮點(diǎn)。 南京甲級寫字樓市場 租金及售價(jià) 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 25 頁 ? 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自 2021 年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20212021 年的租金年均增長率保持在 7%左右。 本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（ 2021 年）面臨的市場狀況預(yù)測 市場供應(yīng)量預(yù)測 ? 20212021 年甲級寫字樓供應(yīng)的年均增長率約為 8%，截止 07 年底供應(yīng)量約為54 萬平方米； ? 20212021 年大量甲級寫字樓將集中面世，供應(yīng)量共約 86 萬平方米； ? 已知市場數(shù)據(jù)， 2021 至 2021年甲級寫字樓的年均供應(yīng)量約為 萬平方米； ? 按平均每年新增 10 萬平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測，至 2021 年底南京市甲級寫字樓市場總供應(yīng)量約為 200 萬平方米。 南京 優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 ? 南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展歷史悠久，可以追溯到 19 世紀(jì) 50 年代 ； ? 當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主 ； ? 近幾年，南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等 形式過渡 。 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 ? 未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量基本持平，平均每年 26 萬方左右 ； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 32 頁 ? 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?37％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)； 2021 年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的 65％降到 49％ ； ? 河西新城與夫子廟將發(fā)展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河 西新城，隨著CBD 開發(fā)的推進(jìn)，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供應(yīng)的 29％ ； ? 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的 13%和 9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的 7%； ? 五星級酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供應(yīng)以滿足與日俱增的消 費(fèi)需求。至 2021 年，平均房價(jià)較之上年有了大幅的提升，增長幅度達(dá)到 %， 2021 年平均房價(jià)達(dá)到了540 元 /間 /天； ? 造成五星級酒店房價(jià)偏低的原因主要是價(jià)格戰(zhàn)，各大五星級酒店普遍采取“惡性價(jià)格戰(zhàn)”的策略招攬客源，對于整體市場的房價(jià)水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級飯店，目前的平均房價(jià)水平僅在 600 元 /間 /天左右。 南京中高檔公寓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)穩(wěn)定增長，年復(fù)合增長率達(dá)到 ％，至 2021 年，市場累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到 730 萬平方米； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 39 頁 ? 2021 年起全市中高檔公寓年新增供應(yīng)超過 100 萬平方米，并在 2021 年達(dá)到197 萬平方米的峰值； ? 2021 年起受土地供應(yīng)限制 及宏觀調(diào)控影響，新增供應(yīng)逐年回落， 2021 年僅109 萬平方米，成為 2021 年以來的最低值。 南京中高檔公寓市場未來供應(yīng)狀況 ? 未來三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供應(yīng)仍將保持較高水平，不過供應(yīng)量有 逐年減少的趨勢； ? 受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供應(yīng)主要集中在建鄴區(qū)。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 ? 至 2021 年底，南京市國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓數(shù)量為 5 家，總客房數(shù)約 425 間； ? 2021 年前南京僅有一家國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓功能的酒店 (南京金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有 21 間； ? 直至 2021 年，新增供應(yīng)驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約 194 間客房的供應(yīng)； ? 2021 年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng)； 2021 年擁有 210 間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當(dāng)年的新增供應(yīng)幾乎相當(dāng)于之前的歷史供應(yīng)總和。 南京目前市場上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓主要集中在幾所五星級酒店，以長期出租為主的部分大面積的酒店客房； 2021 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓 。 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 40 頁 南京中高檔公寓市場需求狀況 及銷售率 ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，至 2021 年累計(jì)增加 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 ％，市場需求旺盛； ? 2021－ 2021，南京中高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康； ? 2021 年起，受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響，銷售面積首度超過同期供應(yīng)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局。 南京 五星級酒店 市場小結(jié) 南京當(dāng)前 五星級酒店 市場 南京未來 五星級酒店 市場 南京市五星級酒店市場進(jìn)入 2021年，進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期 目前五星級酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū) 五星級酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在 70%以上 各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競爭導(dǎo)致平均房價(jià)一直處于較低的水平 未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng) 伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈 凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 38 頁 （ 四 ） 中高檔公寓 市場分析 中高檔公寓定義 本節(jié) 主要研究南京的中高檔公寓市場（不包括別墅）， 主要指位于 市中心區(qū)域（鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)） ， 目前銷售均價(jià)在 8,000 元以上的公寓項(xiàng)目 。年平均入住率從 %上升至 %，增幅較??；這主要是由于 2021 年五星級供應(yīng)量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解； ? 相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級酒店年均 70%以上的入住率，南京市的五星級酒店入住率保持著較高的水準(zhǔn)，市場需求充足。 南京五星級酒店市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 34 頁 ? 截至 2021 年底，南京市五星級酒店數(shù)量約為 16 家，總客房數(shù)約 4,839 間； ? 2021 年后南京五星級酒店市場的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，之后在 2021 年和 2021 年供應(yīng)量激增，共增加客房數(shù) 1,235 間，其中僅 2021 年內(nèi)就有 4 家五星級酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會議中心和紫金山莊，總供應(yīng)客房數(shù)約 867 間； ? 目前市 場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司； 國際 品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的 25%（約 1,200 間），增長速度緩慢。 南京現(xiàn)有優(yōu) 質(zhì) 商業(yè)分布 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 30 頁 南京優(yōu)質(zhì)商業(yè) 市場 需求 及空置率 ? 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；截至2021 年底的空置率為 ％； ? 百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在 100％； ? 購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“ 德基廣場 ” 的入駐率為 98％， “ 1912” 的入駐率為 ％。 市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 預(yù)計(jì)至 2021 年底，南京市甲級寫字樓市場約有 200 萬平方米的市場存量與累計(jì) 84 萬平方米的市場吸納量，兩者之間存在很大的差距， 市場風(fēng)險(xiǎn)巨大。 ? 南京市甲級寫字樓的平均售價(jià)當(dāng)前約為人民幣 14,417 元 /平方米； ? 自 2021 年起，售價(jià)呈現(xiàn)上升的走勢，但是 2021 年由于供應(yīng)較大， 2021 年和2021 年的平均售價(jià)漲幅僅為 14% 和 12%，相比于 2021 年和 2021 年 23%和 30%的年平均增幅，增幅明顯減緩； ? 2021年至 2021年甲級寫字樓售價(jià)年均復(fù)合增長率約為 20%, 伴隨著土地升值和建造成本的增加，售價(jià)保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。 南京甲級寫字樓分布 南京甲級寫字樓市場 需求 狀況及空置率 ? 南京甲級寫字樓市場的銷售率水平在 20212021 年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過了當(dāng)年新增供應(yīng)，主要由于消化之前的市場存量； ? 2021 年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了 139,662 平方米，導(dǎo)致 2021年和 2021 年的銷售率放緩，當(dāng)年的銷售率分別為 %和 %。 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 20 頁 南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自 2021 年來保持著較好的增長勢頭： ? 2021 年，受整體良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為 293 億元，增長率也達(dá)到新高約 %； ? 2021 年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市 場，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為 296 億元，較之上年僅僅微漲 %； ? 2021 年和 2021 年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成 351 億元和 446 億元，年增幅分別為 %和 27%； ? 2021 年， 受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響， 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 ，增長%。并且 2021 年當(dāng)年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長 %。 2021 年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了 2,067 億元，年增幅約%； ? 2021 年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，當(dāng)年增幅 %； ? 此后增長勢頭放緩，至 2021 年， GDP 年增長率約 %， 2021 年至 2021 年GDP 年均復(fù)合增長率約 %； 南京中山東路 518 號城市綜合體 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總 83 頁第 15 頁 ? 2021 年 ， 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3775 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長%； ? 穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較強(qiáng)信心。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目內(nèi)部收益率達(dá) %（稅 前 ）， 稅前 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 266， 萬元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；此外，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 2 銀行貸款 64 億 支付建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)期間費(fèi)等開發(fā)費(fèi)用。 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 的 投資總額 （含資本化利息） 為 9853417 萬元， 建筑面積為84 萬平方米， 其各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見 下 表。 結(jié)合南京的城市特性， 鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市