【正文】 億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑）%；178。 ，%；178。 人均GDP穩(wěn)定的增長勢頭表明了南京消費能力保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。 2003年至2005年，南京市人均GDP增長加速，年均增幅保持在20%以上；178。 此后增長勢頭放緩，至2007年，%，%；178。宏觀經(jīng)濟指標GDP及其增長南京地區(qū)GDP增長趨勢較為穩(wěn)定：178。本項目選址適宜，定位準確，設(shè)計合理，售價適中，符合市場主流需求。項目資金籌措表序號資金來源金額用途1公司自籌支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費用；前期工程費的支付，墊支的流動資金等。 投資估算本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為9853417萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。 研究工作依據(jù)1 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標[2000]205號）1 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）1 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）1 《南京市建設(shè)工程價格信息》 項目規(guī)劃設(shè)計要點項目的規(guī)劃設(shè)計要點見下表。中航城以“開啟城市未來”的高度，打造中國首席城市綜合體品牌。 （六）項目風險分析及防范措施建議本項目組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司，更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。本項目沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴大項目影響力的產(chǎn)品類型，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象。寫字樓發(fā)展甲級寫字樓，酒店和公寓是提升項目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分，項目將引入國際知名酒店和公寓品牌。持有型商業(yè)中商業(yè)20萬平米，寫字樓20萬平米，銷售型物業(yè)中商業(yè)街5萬，soho辦公10萬，高檔公寓20萬平米。結(jié)合項目自身特點，以商業(yè)為核心的驅(qū)動力，建設(shè)高標準、復合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標！項目規(guī)模：持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)規(guī)模比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。未來供應量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供應限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持。伴隨著供應量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈。未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目以購物中心形式為主，大部分的未來供應還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。市場處于高風險運行水平，若市場需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴重積壓的情況。根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定的增長勢頭，運行良好，城市具有競爭力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消費品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力。近年來，南京消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進了南京市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。但有個性化特征、具有國際標準硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè)在市場上仍然比重很少。雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應，市場仍有空間。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店市場的整體水平。國際標準服務式公寓市場目前南京服務式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)，市場上缺乏純正意義上的服務式公寓項目和知名運營商。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。持有型物業(yè)定位城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項目龐大的體量以及較好的地理位置, 故南京項目商業(yè)宜采取城市級購物中心+購物公園（街區(qū)）+文化娛樂中心的混合模式發(fā)展，以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。銷售型物業(yè)發(fā)展定位基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務配套，高級公寓發(fā)展為此中心城區(qū)高尚居住區(qū)。酒店和寫字樓項目入市進一步提升項目的整體形象。項目加強與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營管理的風險及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過程中的風險及防范措施，有效地控制項目風險。通過“中航城模式在各重點城市的復制，為構(gòu)筑城市繁華，實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻。項目規(guī)劃設(shè)計要點表序號名稱單位數(shù)據(jù)0土地號——1總占地面積公頃2總建筑面積萬平方米843控制指標說明——（二）可行性研究結(jié)論 市場預測根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應，但與本項目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在南京市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。 項目總投資估算表216。2銀行貸款64億 支付建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。從財務分析結(jié)果表明，%（稅前），稅前財務凈現(xiàn)值為266，具有良好的經(jīng)濟效益；此外，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。 2003年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2002年，%。 2008年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價格計算，%；178。 2006年，受人口數(shù)量的增長影響，當年人均GDP為39,379元，%的負增長；178。固定資產(chǎn)投資及其增長南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩：178。 南京市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要動力之一。 %的比重。 2004年南京市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進了南京常住人口數(shù)量的增長，同時也吸引大批人才落戶南京；178。 2007年，南京市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列；178。 伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭，%。 2006年和2007年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成351億元和446億元，%和27%；178。 甲級寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層；178。 近兩年，南京甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項目為南京的甲級寫字樓市場添加亮點。南京甲級寫字樓分布南京甲級寫字樓市場需求狀況及空置率178。 南京市甲級寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大，%%，%左右，主要是由于市場租賃需求強勁所致；178。 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自2004年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20042005年的租金年均增長率保持在7%左右。178。南京甲級寫字樓市場未來供應狀況178。本項目全面竣工時（2016年）面臨的市場狀況預測市場供應量預測178。 按平均每年新增10萬平方米的供應量保守預測，至2016年底南京市甲級寫字樓市場總供應量約為200萬平方米。 按平均每年6萬平方米的吸納量估計，至2016年底南京市甲級寫字樓總吸納量約為84萬平方米。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街；178。 當前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主；178。 約有43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2001年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到1957年；178。 由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；％；178。 ，％；178。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應狀況及發(fā)展趨勢178。 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 進入2000年，南京酒店業(yè)進入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。 目前市場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司；國際品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的25%（約1,200間），增長速度緩慢。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的13%和9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的7%；178。%%，增幅較?。贿@主要是由于2006年五星級供應量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解；178。至2007年，平均房價較之上年有了大幅的提升，%， 2007年平均房價達到了540元/間/天；178。 2008年和2009年將成為供應量最為集中的兩年，兩年的供應量約占到了未來供應總量的91%(3,437間客房),2010年五星級酒店的供應數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約250間客房的供應；178。南京中高檔公寓市場發(fā)展概述178。南京中高檔公寓市場當前供應狀況178。南京中高檔公寓市場分布178。 白下區(qū)累計新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好。 2005年起，受中心城區(qū)可用地減少預期的影響，銷售面積首度超過同期供應，市場出現(xiàn)供不應求的供需格局。 未來三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供應仍將保持較高水平，不過供應量有逐年減少的趨勢；178。 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當于45星級酒店標準，均提供健身房、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會所服務；178。南京國際標準服務式公寓發(fā)展概述178。南京國際標準服務式公寓當前供應狀況178。 2001年后南京服務式公寓缺乏新增供應；2007年擁有210間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當年的新增供應幾乎相當于之前的歷史供應總和。南京國際標準服務式公寓平均租金趨勢178。南京國際標準服務式公寓未來供應狀況178。 項目地塊北臨中山東路、南靠瑞金路，西臨龍蟠中路、東臨解放路；178。178。 地塊西面南北雙向12車道的龍蟠中路（城市快速干道共6車道，地下穿過龍蟠中路和瑞金路）；龍蟠中路為城市快速路（隧道）+主干路形式，雙向共12個車道。兩側(cè)有單位進出開口7個，路段中設(shè)置紅綠燈1處，設(shè)置公交站臺1對，均位于軍區(qū)總院附近。 瑞金路為城市次干路，為雙向5車道，其中由東至西為2個車道。 常府街、瑞金路和龍蟠中路口的交通狀況還是較為擁堵的， 尤其是在上下班的高峰時段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。 2010年的開通的地鐵2號線逸仙橋站位于地塊北面，而明故宮站也毗鄰地塊的東北面；178。178。總統(tǒng)府、梅園新村等旅游設(shè)施，1912街區(qū)等。項目地塊形狀較為方正，便于整體布局、規(guī)劃：178。 區(qū)位優(yōu)勢本項目距離南京市級中心新街口和南京城東生活區(qū)約2公里。178。兩條道路可以迅速的把項目融入到南京整體城市文化與生活氛圍中。可算塑造一個完整的城中城的概念，將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活得各項功能在空間上進行組合。178。地塊內(nèi)別具特色的近代建筑點綴其中，還有大量的綠化景觀資源，有利于項目持續(xù)發(fā)展建設(shè)，形成項目獨特記憶和項目獨特亮點。 項目西側(cè)交通壓力建大項目西側(cè)地塊中部和項目地塊南部區(qū)域通達性較差，由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍蟠中路行駛的車輛必須在四叉路口（龍蟠中路和瑞金路）才可左轉(zhuǎn)至由南向北的車道，進入地塊的中部；常府街、瑞金路和龍蟠中路口的交通狀況還是較為擁堵的， 尤其是在上下班的高峰時段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。 解決辦法和建議開發(fā)本項目前要充分分析項目開發(fā)時序，通過項目自身開發(fā)，提升項目商業(yè)氛圍，改變項目基地在區(qū)域內(nèi)的形象；交通方面，加強開發(fā)前技術(shù)層面的研究分析，與國內(nèi)外知名交通顧問合作，配合到建筑設(shè)計，解決存在的交通問題。 經(jīng)驗豐富的合作伙伴 為保證項目的高起點，高標準的運行，公司將通過國際一流的商業(yè)策劃顧問公司和設(shè)計公司的共同參與，整合國內(nèi)外最優(yōu)質(zhì)的資源，為項目的順利執(zhí)行提供了有效保證。 市場風險及威脅南京市在未來幾年將有大量商業(yè)和甲級寫字摟集中上市供應，這些供應中存在項目的競爭對手，項目需要在這些競爭中脫穎而出，需要：準確把握定位：通過與專業(yè)顧問公司的合作，準確把握市場狀況，了解真正的主流消費者及其需求，有助于項目定位的準確性以及其后招商經(jīng)營和營銷工作的有效進行。本項目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟效益，提高整體物業(yè)的價值。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推動項目資產(chǎn)升值。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財務回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務狀況得重要組成部分。30 36% 酒店五星級酒店持有4%四星或超五星持有34%酒店匯總（二）城市綜合體各元素初步定位項目商業(yè)定位方向研判經(jīng)過多年發(fā)展，南京市多中心商業(yè)格局目前正在形成。以新街口最為突出。由于項目龐大的體量以及較好的地理位置, 在所有可能的選擇中，南京項目宜采取混合模式發(fā)展： 城市級購物中心+購物公園（街區(qū)）+文化娛樂中心組合有效將目標消費群體的范圍擴展到城市中產(chǎn)+城市白領(lǐng)+游客，有效的擴大項目消費半徑，提升項目生存能力及影響力，豐富的產(chǎn)品類型為持有型產(chǎn)品和銷售型產(chǎn)品提供操作空間。持有型商業(yè)分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)購物公園式街區(qū)商業(yè)；第二期開發(fā)城市級一站式購物中心。 以休閑娛樂為主導，注入特色餐飲功能、文化藝術(shù)展示功能、教育功能、娛樂功能城市級一站式購物中心178。 整體環(huán)境優(yōu)雅不失時尚、品味不失商業(yè).甲級寫字樓178。 先進的硬件設(shè)施。 高品質(zhì)軟件服務。 高級式公寓基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務配套，項目發(fā)展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū)。 商業(yè)街結(jié)合soho的建設(shè)，發(fā)展部分商業(yè)街。 規(guī)避風險從目前宏觀經(jīng)濟形式和房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀來看，還存在著很多