【正文】 開(kāi)發(fā)建設(shè)的原則項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)178。178。合計(jì) 94億 備注：籌資款取整數(shù)八、對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）評(píng)價(jià)的基本假設(shè)南京項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng) 目總用地規(guī)劃指標(biāo)1用地面積(㎡)395, 2容積率 3總建筑面積(㎡)1,100, 4計(jì)容積率面積(㎡)840, 封閉式購(gòu)物中心(㎡)120, 商業(yè)街區(qū)(㎡)80, 商業(yè)街(㎡)50, 五星酒店(㎡)35, 四星酒店(㎡)30, 200米甲級(jí)寫(xiě)字樓(㎡)80, 100米甲級(jí)寫(xiě)字樓(㎡)120, SOHO(㎡)100, 服務(wù)式公寓(㎡)25, 住宅(㎡)200, 5不計(jì)容積率面積(㎡)260, 6機(jī)動(dòng)停車(chē)數(shù)（個(gè)）6, 全投資假設(shè)。無(wú)論在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)還是在發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其解決居民住房問(wèn)題不可缺少的措施。國(guó)家外匯儲(chǔ)備不斷飆升，可能迫使管理層通過(guò)加快人民幣升值步伐，作為防止外匯儲(chǔ)備持續(xù)快速增長(zhǎng)的對(duì)沖措施。由于房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，作為單一進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其現(xiàn)金流易于出現(xiàn)節(jié)奏性波動(dòng)。 　　這就需要非常清晰的建構(gòu)了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)公司。 一方面加息后貸款利率水平的提高，肯定會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)壓力，但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力。而這些政策矛頭直指炒房客。項(xiàng)目總投資估算表（二）資金籌措資金來(lái)源公司總投資約94億元，其中自有資金按國(guó)家規(guī)定35%計(jì)算約33億元，剩余65%約61億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。關(guān)注各物業(yè)類(lèi)型的特點(diǎn)，把控各產(chǎn)品推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和期望達(dá)到的效果，銷(xiāo)售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結(jié)合，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)力、人力、物力等各種因素綜合考慮。 Soho商務(wù)樓結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，規(guī)劃部分soho商務(wù)樓，滿足中小企業(yè)辦公需求采用開(kāi)放式街區(qū)的形式，造街實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實(shí)現(xiàn)可銷(xiāo)售面積最大178。178。但幾大商圈都或多或少存在整體業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)失調(diào)，百貨過(guò)多，而餐飲、娛樂(lè)相對(duì)比重較低。城市綜合體中包括商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個(gè)項(xiàng)目定位確定了市場(chǎng)基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時(shí)也為項(xiàng)目樹(shù)立鮮明的個(gè)性。 178。城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來(lái)了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率。（二）項(xiàng)目分析（SWOT分析）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）178。 項(xiàng)目周邊有多個(gè)公交站點(diǎn)，區(qū)內(nèi)公共交通較為便捷；178。178。 2007年全市的服務(wù)式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國(guó)際公寓在當(dāng)年11月入市，其當(dāng)年激增的供應(yīng)量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至60% 是導(dǎo)致整體市場(chǎng)平均出租率走低的直接原因。 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑；178。 2005年起受土地供應(yīng)限制及宏觀調(diào)控影響，新增供應(yīng)逐年回落，2007年僅109萬(wàn)平方米，成為2003年以來(lái)的最低值。 與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成對(duì)比的是其相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，2005年和2006年的平均房?jī)r(jià)僅為500元/間/天和504元/間/天。 1983年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開(kāi)業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店；178。南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率178。 甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率在10%20%區(qū)間，處于供應(yīng)失衡的預(yù)警狀態(tài)；178。 南京地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金約為為35元/平方米/天，市中心區(qū)域的部分優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金，如世貿(mào)中心（金陵飯店西樓）。 和其他的二線城市一樣，南京的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“散賣(mài)”為主,純租賃項(xiàng)目很少；178。 2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，%；178。 人均GDP穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了南京消費(fèi)能力保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。中航城以“開(kāi)啟城市未來(lái)”的高度，打造中國(guó)首席城市綜合體品牌。持有型商業(yè)中商業(yè)20萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓20萬(wàn)平米，銷(xiāo)售型物業(yè)中商業(yè)街5萬(wàn)，soho辦公10萬(wàn)，高檔公寓20萬(wàn)平米。未來(lái)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購(gòu)物中心形式為主，大部分的未來(lái)供應(yīng)還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。但有個(gè)性化特征、具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè)在市場(chǎng)上仍然比重很少。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。項(xiàng)目加強(qiáng)與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。2銀行貸款64億 支付建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)等開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 2006年，受人口數(shù)量的增長(zhǎng)影響，當(dāng)年人均GDP為39,379元，%的負(fù)增長(zhǎng)；178。 2004年南京市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購(gòu)房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進(jìn)了南京常住人口數(shù)量的增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引大批人才落戶南京；178。 甲級(jí)寫(xiě)字樓的建筑形態(tài)主要為高層；178。 受房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的影響下，自2004年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢(shì)，20042005年的租金年均增長(zhǎng)率保持在7%左右。 按平均每年新增10萬(wàn)平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測(cè)，至2016年底南京市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量約為200萬(wàn)平方米。 約有43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2001年前已經(jīng)開(kāi)業(yè)，最早的可以追溯到1957年；178。 越來(lái)越多的購(gòu)物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。%%，增幅較??；這主要是由于2006年五星級(jí)供應(yīng)量較大，使得五星級(jí)酒店的市場(chǎng)需求量在一定程度上被緩解；178。南京中高檔公寓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況178。 未來(lái)三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供應(yīng)仍將保持較高水平，不過(guò)供應(yīng)量有逐年減少的趨勢(shì)；178。 2001年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng)；2007年擁有210間客房的南京仁恒輝盛閣國(guó)際公寓開(kāi)業(yè)，當(dāng)年的新增供應(yīng)幾乎相當(dāng)于之前的歷史供應(yīng)總和。178。 常府街、瑞金路和龍?bào)粗新房诘慕煌顩r還是較為擁堵的， 尤其是在上下班的高峰時(shí)段，瑞金路狹窄的4車(chē)道使得地塊南面的通行狀況不容樂(lè)觀。項(xiàng)目地塊形狀較為方正，便于整體布局、規(guī)劃：178?？伤闼茉煲粋€(gè)完整的城中城的概念，將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活得各項(xiàng)功能在空間上進(jìn)行組合。 解決辦法和建議開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目前要充分分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序，通過(guò)項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)，提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍，改變項(xiàng)目基地在區(qū)域內(nèi)的形象；交通方面，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)前技術(shù)層面的研究分析，與國(guó)內(nèi)外知名交通顧問(wèn)合作，配合到建筑設(shè)計(jì)，解決存在的交通問(wèn)題。綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。（二）城市綜合體各元素初步定位項(xiàng)目商業(yè)定位方向研判經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，南京市多中心商業(yè)格局目前正在形成。 以休閑娛樂(lè)為主導(dǎo)，注入特色餐飲功能、文化藝術(shù)展示功能、教育功能、娛樂(lè)功能城市級(jí)一站式購(gòu)物中心178。 高級(jí)式公寓基于項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，項(xiàng)目發(fā)展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū)。178。2009年512月，策劃決策階段。本報(bào)告將從下述方面進(jìn)行簡(jiǎn)述。但是房?jī)r(jià)調(diào)控政策具有一定的滯后性，這也是近年來(lái)政策短暫性所導(dǎo)致的結(jié)果。商業(yè)地產(chǎn)的管理一直以來(lái)就比較混亂。市場(chǎng)的缺位不是指商品缺位也不是指消費(fèi)缺位，而是指市場(chǎng)的同質(zhì)化、競(jìng)爭(zhēng)惡性化和結(jié)構(gòu)的混亂化，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)總量飽和但結(jié)構(gòu)缺失。 與此同時(shí)，目前我國(guó)正處在城市化的快速發(fā)展期。評(píng)判房?jī)r(jià)合理與否，不能僅僅看其價(jià)位的高低，只有把房?jī)r(jià)與居民的收入比較，與其價(jià)值核心比較，與其動(dòng)態(tài)變化比較；只能與其房?jī)r(jià)的內(nèi)涵，與住房的質(zhì)量以及環(huán)境比較，在比較中方能鑒別。本項(xiàng)目計(jì)算期為17年，其中，建設(shè)期7年，經(jīng)營(yíng)期根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型的實(shí)際情況假設(shè)。并且由于配套的成熟帶動(dòng)產(chǎn)品銷(xiāo)售。 品牌提升項(xiàng)目規(guī)模和區(qū)位是南京非常稀缺的土地資源，項(xiàng)目的成功將作為集團(tuán)地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)的示范項(xiàng)目，并將其影響力擴(kuò)張到全國(guó)范圍。寫(xiě)字樓追求科技與創(chuàng)新，所使用的技術(shù)較酒店更先進(jìn)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。其他功能的初步定位模式分布區(qū)域商業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅公寓中高檔綜合性城市中心規(guī)劃新城市中心城市購(gòu)物中心區(qū)域購(gòu)物中心購(gòu)物公園甲級(jí)四星級(jí)五星級(jí)當(dāng)?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓生活時(shí)尚中心城市中心生活時(shí)尚中心甲級(jí)四星級(jí)五星級(jí)精品酒店當(dāng)?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。物業(yè)類(lèi)型持有/銷(xiāo)售建筑面積（萬(wàn)平方米）所占比例商業(yè)街區(qū)式商業(yè)持有810%購(gòu)物中心持有1214%商業(yè)街銷(xiāo)售56%商業(yè)匯總（三）項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目將成為南京新地標(biāo)項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來(lái)占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。 周邊商業(yè)商務(wù)氛圍不足項(xiàng)目部分區(qū)域尤其是西側(cè)和北側(cè)，沿街面被遮擋，將會(huì)影響到未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；同時(shí)在周邊區(qū)域的整體的商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)檔次偏低，亟待改善。優(yōu)越的交通條件可以為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的人流，為項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)。178。 解放路為城市次干路，雙向4車(chē)道，兩側(cè)開(kāi)口共計(jì)17個(gè)，道路中間無(wú)隔離欄控制，路段中無(wú)信號(hào)燈控制，公交站臺(tái)2處。南京國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)小結(jié)目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)市場(chǎng)上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營(yíng)商主要客群為長(zhǎng)期居住和工作的中高端外籍商務(wù)人士受市場(chǎng)新增供應(yīng)和客源市場(chǎng)等客觀因素影響，近年來(lái)出租率呈下降趨勢(shì)南京當(dāng)前國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)較少，2009年共有兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)353間客房的供應(yīng)大力引進(jìn)國(guó)際知名服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商品牌，打造純正的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓加強(qiáng)硬件設(shè)施的更新?lián)Q代，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升租金水平對(duì)外經(jīng)濟(jì)的良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)使得服務(wù)式公寓未來(lái)發(fā)展前景向好南京未來(lái)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)四、項(xiàng)目分析與定位規(guī)劃（一）地塊解析地塊所在位置地塊距離南京主要區(qū)域距離地理位置項(xiàng)目位于南京市中心區(qū)域，距新街口僅一步之遙。 2001年是南京市國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)的新增供應(yīng)最為集中的一年，當(dāng)年供應(yīng)量約194間；178。 2003－2007，南京中高檔公寓銷(xiāo)售率穩(wěn)定增長(zhǎng)，％，市場(chǎng)需求旺盛；178。 未來(lái)諸多五星級(jí)酒店尤其是國(guó)際品牌的五星級(jí)酒店供應(yīng)量的增加將對(duì)老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級(jí)。 南京市五星級(jí)酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū)；178。 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位：178。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述178。 2009年的供應(yīng)量約為42萬(wàn)平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)體量加大， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的44%；178。 2006年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了139,662平方米，導(dǎo)致2006年和2007年的銷(xiāo)售率放緩，%%。 2004年，受整體良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額約為293億元，%；178。 2007年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約5,792億元，同口徑對(duì)比（采用新的統(tǒng)計(jì)口徑），%；178。 2005年，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，%；178。 投資估算和資金籌措216。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排項(xiàng)目計(jì)劃從2010年1月開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為7年，即項(xiàng)目可望于2016年底全部竣工。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄目錄 2一、項(xiàng)目總論（序） 6（一） 項(xiàng)目背景 6 項(xiàng)目名稱(chēng) 6 開(kāi)發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 6 研究工作依據(jù) 7 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 7（二）可行性研究結(jié)論 7 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 7 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 8 投資估算和資金籌措 8 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 9二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究 10宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10GDP及其增長(zhǎng) 10人均GDP及其增長(zhǎng) 11固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng) 12支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 12人口數(shù)量及其特征 13人均可支配收入及其增長(zhǎng) 14社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng) 15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng) 15三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 17（一）甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 17甲級(jí)寫(xiě)字樓解析 17南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展概述 18南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 18南京甲級(jí)寫(xiě)字樓分布 19南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率 19南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金及售價(jià) 20南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況 21本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（2016年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) 22南京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié) 23（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)分析 24優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 24南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 24南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 25南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 25南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率 26南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金 26南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)狀況及發(fā)