【正文】 團(tuán)公司秉承“航空?qǐng)?bào)國、強(qiáng)軍富民”宗旨，弘揚(yáng)“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越”理念，牢牢把握財(cái)富革命的契機(jī)，大力實(shí)施“市場(chǎng)化改革、專業(yè)化整合、資本化運(yùn)作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”，謀求更高更快更強(qiáng)的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級(jí)大集團(tuán)邁進(jìn)。項(xiàng)目加強(qiáng)與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，有效地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（四）投資估算與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為985,，建筑面積為84萬平方米， ，其中自有資金按國家規(guī)定35%，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋（五）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，%（稅前），稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266， NPV﹥0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；說明已滿足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財(cái)富；，說明在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資，本項(xiàng)目可行。酒店和寫字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。（三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排項(xiàng)目計(jì)劃從2010年1月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為7年，即項(xiàng)目可望于2016年底全部竣工。銷售型物業(yè)發(fā)展定位基于項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級(jí)公寓發(fā)展為此中心城區(qū)高尚居住區(qū)。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。持有型物業(yè)定位城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項(xiàng)目龐大的體量以及較好的地理位置, 故南京項(xiàng)目商業(yè)宜采取城市級(jí)購物中心+購物公園（街區(qū)）+文化娛樂中心的混合模式發(fā)展，以市場(chǎng)缺失的中高檔購物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品?？紤]本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠(yuǎn)利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在項(xiàng)目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。（二）項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)目前南京服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)，市場(chǎng)上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目和知名運(yùn)營商。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)的整體水平。未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng)。雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，市場(chǎng)仍有空間。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低。但有個(gè)性化特征、具有國際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè)在市場(chǎng)上仍然比重很少。南京市甲級(jí)寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米，未來3年新增供應(yīng)量高達(dá) 86萬平方米，每年吸納量才510萬平方米，供求失衡，空置率已達(dá)預(yù)警狀態(tài)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，從2003開始至2016年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有200萬平方米的市場(chǎng)存量，但累計(jì)的有效吸納量預(yù)計(jì)只有約84萬平方米，差距非常巨大。近年來，南京消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南京中山東路518號(hào)城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄目錄 2一、項(xiàng)目總論（序） 6（一） 項(xiàng)目背景 6 項(xiàng)目名稱 6 開發(fā)公司背景簡(jiǎn)介 6 研究工作依據(jù) 7 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 7（二）可行性研究結(jié)論 7 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 7 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 8 投資估算和資金籌措 8 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 9二、項(xiàng)目投資環(huán)境和宏觀市場(chǎng)研究 10宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10GDP及其增長 10人均GDP及其增長 11固定資產(chǎn)投資及其增長 12支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 12人口數(shù)量及其特征 13人均可支配收入及其增長 14社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長 15房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 15三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 17（一）甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 17甲級(jí)寫字樓解析 17南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展概述 18南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 18南京甲級(jí)寫字樓分布 19南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求狀況及空置率 19南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金及售價(jià) 20南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況 21本項(xiàng)目全面竣工時(shí)（2016年）面臨的市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) 22南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)小結(jié) 23（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)分析 24優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 24南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 24南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 25南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 25南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)需求及空置率 26南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)租金 26南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 27南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 28（三）五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 29南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展概述 29南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 29南京五星級(jí)酒店分布 30南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率 31南京五星級(jí)酒店平均房價(jià)趨勢(shì) 31南京五星級(jí)酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 32南京五星級(jí)酒店市場(chǎng)小結(jié) 33（四）中高檔公寓市場(chǎng)分析 34中高檔公寓定義 34南京中高檔公寓市場(chǎng)發(fā)展概述 34南京中高檔公寓市場(chǎng)當(dāng)前供應(yīng)狀況 34南京中高檔公寓市場(chǎng)分布 35南京中高檔公寓市場(chǎng)需求狀況及銷售率 36南京中高檔公寓市場(chǎng)售價(jià)趨勢(shì) 36南京中高檔公寓市場(chǎng)未來供應(yīng)狀況 37南京中高檔公寓市場(chǎng)小結(jié) 37（五）國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)分析 38國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 38南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述 38南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 39南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓需求狀況及出租率 40南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢(shì) 40南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況 41南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)小結(jié) 41四、項(xiàng)目分析與定位規(guī)劃 42（一）地塊解析 42地理位置 42周邊交通分析 42項(xiàng)目周邊設(shè)施及景觀資源分布 44地塊基地分析 44（二）項(xiàng)目分析（SWOT分析） 46項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（Strength） 46項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness） 47項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunity） 48項(xiàng)目威脅（Threats） 48（三）項(xiàng)目評(píng)價(jià) 50五、項(xiàng)目定位與規(guī)劃 51（一）項(xiàng)目定位 51項(xiàng)目整體定位 51商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動(dòng)力 52持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系 52（二）城市綜合體各元素初步定位 54項(xiàng)目商業(yè)定位方向研判 54其他功能的初步定位 55(三) 各功能板塊發(fā)展概念 56商業(yè) 56甲級(jí)寫字樓 57酒店及服務(wù)式公寓 57銷售型物業(yè)發(fā)展定位 58(四) 項(xiàng)目經(jīng)營管理 59六、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 60（一） 項(xiàng)目整體開發(fā)建設(shè)的原則 60項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo) 60項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序原則 61（二） 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖 62七、投資估算與資金籌措 64（一）項(xiàng)目總投資估算 64（二）資金籌措 65資金來源 65項(xiàng)目籌資方案 65八、對(duì)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 65（一）評(píng)價(jià)的基本假設(shè) 66（二）財(cái)務(wù)分析結(jié)果 67編制現(xiàn)金流量表 67財(cái)務(wù)指標(biāo) 70敏感度分析 71（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 72可行性 72償債能力評(píng)價(jià) 72九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 73（一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 73穩(wěn)定房價(jià)不等于降低房產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)位 73房價(jià)調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價(jià)上漲的速度 74宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 74商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 74相應(yīng)措施 75（二）政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施 76（三）施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 77（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 79南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好 79控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)措施 79（五）內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 81科學(xué)的決策管理程序 81嚴(yán)格的工作流程制度和審批程序制度 81公正的招投標(biāo)管理制度 81施工管理制度 81嚴(yán)密的財(cái)務(wù)管理制度 82營銷及招商管理制度 82序（一）市場(chǎng)分析南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的增長勢(shì)頭，運(yùn)行良好，城市具有競(jìng)爭(zhēng)力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購買力。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)從2003年開始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺，整體市場(chǎng)的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距。市場(chǎng)處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行水平，若市場(chǎng)需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴(yán)重積壓的情況。優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2000年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主，購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)。未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形式為主，大部分的未來供應(yīng)還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場(chǎng)南京市五星級(jí)酒店市場(chǎng)在2000年進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上，但各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致平均房價(jià)一直處于較低的水平。伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級(jí)酒店市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。中高檔公寓市場(chǎng)2003年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場(chǎng)正式進(jìn)入啟動(dòng)階段，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好，2003－2007年新增供應(yīng)集中放量。未來供應(yīng)量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持。未來供應(yīng)較少，2009年共有兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)353間客房的供應(yīng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)的良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)使得服務(wù)式公寓未來發(fā)展前景向好。結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標(biāo)！項(xiàng)目規(guī)模：持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)規(guī)模比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，打造城市級(jí)地標(biāo)。城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長期的過程，在項(xiàng)目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。持有型商業(yè)中商業(yè)20萬平米，寫字樓20萬平米，銷售型物業(yè)中商業(yè)街5萬，soho辦公10萬，高檔公寓20萬平米。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推動(dòng)項(xiàng)目資產(chǎn)升值。寫字樓發(fā)展甲級(jí)寫字樓，酒店和公寓是提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分，項(xiàng)目將引入國際知名酒店和公寓品牌。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，soho商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。本項(xiàng)目沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的產(chǎn)品類型，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項(xiàng)目品牌形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。 （六）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施建議本項(xiàng)目組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司，更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。一、項(xiàng)目總論（一） 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 南京中山東路518號(hào)城市綜合體（暫定名）項(xiàng)目 開發(fā)公司背景簡(jiǎn)介中國航空工業(yè)集團(tuán)公司（簡(jiǎn)稱“中航工業(yè)”）是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。中航城以“開啟城市未來”的高度，打造中國首席城市綜合體品牌。中航城在南京，將依靠母公司中國航空工業(yè)集團(tuán)龐大的實(shí)力，與國際資本融合，整合國際頂級(jí)團(tuán)隊(duì)資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠(yuǎn)見，為南京市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來一個(gè)嶄新的局面。 研究工作依據(jù)1 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）1 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)）1 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）1 《南京市建設(shè)工程價(jià)格信息》 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)見下表。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃從2010年1月開始施工，由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)建設(shè)工期為7年，即項(xiàng)目可望于2016年底全部竣工。 投資估算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為9853417萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見下表。 資金籌措本項(xiàng)目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和預(yù)售收入等。項(xiàng)目資金籌措表序號(hào)資金來源金額用途1公司自籌支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動(dòng)資金等。3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入項(xiàng)目竣工后的尾款結(jié)算。本項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)主流需求。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP及其增長南京地區(qū)GDP增長趨勢(shì)較為穩(wěn)定：178。2004年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了2,067億元，%；178。 此后增長勢(shì)頭放緩，至2007年，%，%；178。 穩(wěn)定的增長勢(shì)頭表明了南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較強(qiáng)信心。 2003年至2005年，南京市人均GDP增長加速，年均增幅保持在20%以上；178。 至2007年，%，重新呈現(xiàn)快速增長的勢(shì)頭；178。 人均GDP穩(wěn)定的增長勢(shì)頭表明了南京消費(fèi)能力保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)。 南京市固定資產(chǎn)投資2007年為1,868億元，%，略高于2005年至2006年的15%的漲幅；178。 ，%；178。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r