【正文】 79（五）內部經營管理的風險及防范措施 81科學的決策管理程序 81嚴格的工作流程制度和審批程序制度 81公正的招投標管理制度 81施工管理制度 81嚴密的財務管理制度 82營銷及招商管理制度 82序（一）市場分析南京作為長江中下游的一座大型經濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客。南京優(yōu)質商業(yè)整體空置率很低。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)?？紤]本項目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。（三）項目開發(fā)建設進度安排項目計劃從2010年1月開始施工，預計建設工期為7年，即項目可望于2016年底全部竣工。集團公司設有防務、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿易物流、資產管理等10大產業(yè)板塊，下轄近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中國航空工業(yè)集團公司秉承“航空報國、強軍富民”宗旨，弘揚“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越”理念，牢牢把握財富革命的契機，大力實施“市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產業(yè)化發(fā)展”，謀求更高更快更強的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。 投資估算和資金籌措216。合計 備注：籌資款取整數(shù) 項目綜合評價結論本項目屬房地產商業(yè)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設產業(yè)政策，項目已立項，具備開發(fā)條件，建設資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設條件具備。 2005年，受國家宏觀經濟調控的影響，增幅放緩，%；178。 2008年，按常住人口計算的人均地區(qū)生產總值達到50327元，按可比價格計算，%；178。 2007年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產值約5,792億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑），%；178。人均可支配收入及其增長南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，%的增長高峰后，近兩年來增速放緩，%%：178。 2004年，受整體良好的經濟環(huán)境的影響，房地產開發(fā)完成投資額約為293億元，%；178。甲級寫字樓標準：南京甲級寫字樓市場發(fā)展概述甲級寫字樓最早出現(xiàn)在1997年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿中心、南京國際貿易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目；178。 2006年起，由于當年的新增供應量較大，達到了139,662平方米，導致2006年和2007年的銷售率放緩，%%。 2003年至2007年， 南京甲級寫字樓租金的年均復合增長率約為11%；178。 2009年的供應量約為42萬平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開發(fā)建設，建鄴區(qū)的甲級寫字樓的供應體量加大， 占到當年總供應量的44%；178。 20032007年甲級寫字樓的年吸納量在2萬12萬平方米之間變化，波動很大；178。南京優(yōu)質商業(yè)發(fā)展概述178。 在最近的幾年間，開業(yè)量最大的是2005年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街。 由于南京現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導地位：178。 南京市的老五星級酒店主要為上世紀八十年代后期新建的部分酒店，上世紀九十年代與本世紀初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應步入了高峰期；178。 南京市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū)；178。南京五星級酒店平均房價趨勢178。 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五星級酒店供應量的增加將對老酒店提出了較為嚴峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設施、服務質量等條件上進行升級。 2003年起全市中高檔公寓年新增供應超過100萬平方米，并在2004年達到197萬平方米的峰值；178。 2003－2007，南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，％，市場需求旺盛；178。南京中高檔公寓市場小結2003年起，中高檔公寓新增供應放量，市場正式進入啟動階段伴隨房地產市場形勢大好，2003－2007年新增供應集中放量中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)隨著河西CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應區(qū)域之一南京當前中高檔公寓市場未來供應量將大幅增加中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域受土地供應限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持南京未來中高檔公寓市場（五）國際標準服務式公寓市場分析國際標準服務式公寓定義根據(jù)南京的市場實際狀況，本節(jié)研究的“國際標準服務式公寓”是指：178。 2001年是南京市國際標準服務式公寓市場的新增供應最為集中的一年，當年供應量約194間；178。 南京市的服務式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢，2005年全市年平均出租率為92%，2006年的平均出租率較之2005年降低了8%，當年平均出租率維持在84%，主要是由于占當時全市供應總量的56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降20%；主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在項目結束后歸國而導致→市場規(guī)模較小，經營較易受單一事件影響，整體經營風險較大；178。南京國際標準服務式公寓市場小結目前南京服務式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)市場上缺乏純正意義上的服務式公寓項目和知名運營商主要客群為長期居住和工作的中高端外籍商務人士受市場新增供應和客源市場等客觀因素影響，近年來出租率呈下降趨勢南京當前國際標準服務式公寓市場未來供應較少，2009年共有兩個項目合計353間客房的供應大力引進國際知名服務式公寓運營商品牌，打造純正的國際標準服務式公寓加強硬件設施的更新?lián)Q代，加強市場競爭力，提升租金水平對外經濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務式公寓未來發(fā)展前景向好南京未來國際標準服務式公寓市場四、項目分析與定位規(guī)劃（一）地塊解析地塊所在位置地塊距離南京主要區(qū)域距離地理位置項目位于南京市中心區(qū)域，距新街口僅一步之遙。周邊交通分析項目毗鄰多條主干道，但是受快速干道和瑞金路較為狹窄的影響，通行條件一般。 解放路為城市次干路，雙向4車道，兩側開口共計17個，道路中間無隔離欄控制，路段中無信號燈控制，公交站臺2處。178。178。 地塊西面中部的在建辦公樓，減少了臨街面影響了地塊的可觀性。優(yōu)越的交通條件可以為項目帶來巨大的人流，為項目的成功奠定基礎。通過多種功能的聚合，綜合體實現(xiàn)了對城市生活多方面消費需求的全面滿足，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益，提升了項目的競爭力。 周邊商業(yè)商務氛圍不足項目部分區(qū)域尤其是西側和北側，沿街面被遮擋，將會影響到未來項目的開發(fā)；同時在周邊區(qū)域的整體的商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)檔次偏低，亟待改善。 集團支持力度大 項目是中航集團航空工業(yè)和地產業(yè)務相聯(lián)合的先河力作，是集團重點打造的明星項目，并給與足夠的資金和相關支持，因此，項目具有良好的發(fā)展背景，為項目更大的發(fā)展提供了機會。（三）項目評價項目將成為南京新地標項目同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導地位。商業(yè)是城市綜合體的核心驅動力低風險城市綜合體模型本項目功能配置城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務及居住功能的合理定位和有機組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會運行模式、營造更具現(xiàn)代都市風格的生活方式，已經成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式。物業(yè)類型持有/銷售建筑面積（萬平方米）所占比例商業(yè)街區(qū)式商業(yè)持有810%購物中心持有1214%商業(yè)街銷售56%商業(yè)匯總尤以新街口聞名遠近，眾多的特色商業(yè)街區(qū)，進一步豐富了商業(yè)市場，使之更趨層次化、專業(yè)化。其他功能的初步定位模式分布區(qū)域商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓中高檔綜合性城市中心規(guī)劃新城市中心城市購物中心區(qū)域購物中心購物公園甲級四星級五星級當?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓生活時尚中心城市中心生活時尚中心甲級四星級五星級精品酒店當?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構成元素配置不同。 以高端消費為主的國際商業(yè)體驗：以購物為主導，商品以高檔為主，輔以中高檔，囊括眾多國際一線品牌，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，回避市場中檔中高檔的發(fā)展主流。寫字樓追求科技與創(chuàng)新，所使用的技術較酒店更先進，對建筑設計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。178。 品牌提升項目規(guī)模和區(qū)位是南京非常稀缺的土地資源，項目的成功將作為集團地產板塊開發(fā)的示范項目，并將其影響力擴張到全國范圍。部分高價值含量的物業(yè)可開發(fā)后期進行高價格銷售項目開發(fā)時序原則正確的開發(fā)時序對于實現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義，各物業(yè)功能和性質的不同決定了入市時機的差異。并且由于配套的成熟帶動產品銷售。（一）項目總投資估算本項目開發(fā)建設的投資總額（含資本化利息）為941,，建筑面積為84萬平方米，其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。本項目計算期為17年，其中，建設期7年，經營期根據(jù)產品類型的實際情況假設。但這些措施基本上是針對住宅類產品，反而對商業(yè)地產等經營性物業(yè)的影響較少。評判房價合理與否，不能僅僅看其價位的高低，只有把房價與居民的收入比較，與其價值核心比較，與其動態(tài)變化比較；只能與其房價的內涵，與住房的質量以及環(huán)境比較，在比較中方能鑒別。實際上宏觀調控對優(yōu)質地產而言可能是機會大于風險。 與此同時，目前我國正處在城市化的快速發(fā)展期。但各種管理角色要么只懂商業(yè)不懂地產，要么只懂地產不懂商業(yè)，既懂商業(yè)又懂地產還懂金融的管理角色甚少。市場的缺位不是指商品缺位也不是指消費缺位，而是指市場的同質化、競爭惡性化和結構的混亂化，從而導致商業(yè)地產總量飽和但結構缺失。建議項目采用租售并舉的模式，租金收益具備相對平穩(wěn)持續(xù)的特征，從而提高公司穩(wěn)定獲利能力，規(guī)避現(xiàn)金流短缺的風險。商業(yè)地產的管理一直以來就比較混亂。因此人民幣長期升值的趨勢難以改變。但是房價調控政策具有一定的滯后性，這也是近年來政策短暫性所導致的結果。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”。本報告將從下述方面進行簡述。假設在確定項目的現(xiàn)金流量時，只考慮全部投資的運動情況，而不具體區(qū)分自有資金和借入資金的具體形式的現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流量在期初或期末產生；各類營業(yè)收入均能夠收現(xiàn)，無壞賬；測算的各類成本均為付現(xiàn)成本；稅負按現(xiàn)行稅收政策計算。2009年512月，策劃決策階段。 從開發(fā)中期開始，各種產品租售結合，有利于資金回現(xiàn)，有利于人力資源調配。178。 規(guī)避風險從目前宏觀經濟形式和房地產開發(fā)的現(xiàn)狀來看，還存在著很多不確定因素，因此所開發(fā)的產品必須保證市場接受程度高。 高級式公寓基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務配套，項目發(fā)展為此區(qū)域內高尚居住區(qū)。 先進的硬件設施。 以休閑娛樂為主導，注入特色餐飲功能、文化藝術展示功能、教育功能、娛樂功能城市級一站式購物中心178。由于項目龐大的體量以及較好的地理位置, 在所有可能的選擇中，南京項目宜采取混合模式發(fā)展： 城市級購物中心+購物公園（街區(qū)）+文化娛樂中心組合有效將目標消費群體的范圍擴展到城市中產+城市白領+游客，有效的擴大項目消費半徑，提升項目生存能力及影響力，豐富的產品類型為持有型產品和銷售型產品提供操作空間。（二）城市綜合體各元素初步定位項目商業(yè)定位方向研判經過多年發(fā)展，南京市多中心商業(yè)格局目前正在形成。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財務回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務狀況得重要組成部分。綜合體項目統(tǒng)一的管理，實現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項目保持在頂尖的運行狀態(tài)，獲得突出的經濟效益，提高整體物業(yè)的價值。 市場風險及威脅南京市在未來幾年將有大量商業(yè)和甲級寫字摟集中上市供應，這些供應中存在項目的競爭對手，項目需要在這些競爭中脫穎而出，需要：準確把握定位：通過與專業(yè)顧問公司的合作，準確把握市場狀況，了解真正的主流消費者及其需求，有助于項目定位的準確性以及其后招商經營和營銷工作的有效進行。 解決辦法和建議開發(fā)本項目前要充分分析項目開發(fā)時序，通過項目自身開發(fā)，提升項目商業(yè)氛圍，改變項目基地在區(qū)域內的形象；交通方面，加強開發(fā)前技術層面的研究分析，與國內外知名交通顧問合作，配合到建筑設計，解決存在的交通問題。地塊內別具特色的近代建筑點綴其中，還有大量的綠化景觀資源，有利于項目持續(xù)發(fā)展建設，形成項目獨特記憶和項目獨特亮點。可算塑造一個完整的城中城的概念，將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活得各項功能在空間上進行組合。178。項目地塊形狀較為方正，便于整體布局、規(guī)劃：178。178。 常府街、瑞金路和龍蟠中路口的交通狀況還是較為擁堵的， 尤其是在上下班的高峰時段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。兩側有單位進出開口7個，路段中設置紅綠燈1處，設置公交站臺1對，均位于軍區(qū)總院附近。178。南京國際標準服務式公寓未來供應狀況178。 2001年后南京服務式公寓缺乏新增供應；2007年擁有210間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當年的新增供應幾乎相當于之前的歷史供應總和。南京國際標準服務式公寓發(fā)展概述178。 未來三年內，南京全市中高檔公寓供應仍將保持較高水平，不過供應量有逐年減少的趨勢；178。 白下區(qū)累計新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好。南京中高檔公寓市場當前供應狀況178。 2008年和2009年將成為供應量最為集中的兩年，兩年的供應量約占到了未來供應總量的91%(3,437間客房),2010年五星級酒店的供應數(shù)量劇減僅有建鄴