【正文】 34 周邊高尚小區(qū) 云南路成熟社區(qū)成就 了 北海樓市高品質(zhì)居住中心 ，周邊 交通十分便捷，所處地理優(yōu)勢(shì)明顯，升值空間很大 ，吸引了大量本土異地購(gòu)房客 。建成后將是一個(gè)可容納五萬(wàn)人的超級(jí)巨盤。 劣勢(shì) 商圈劣勢(shì) 云南路作為傳統(tǒng)安居置業(yè)區(qū)，目前只是形成了初級(jí)消費(fèi)的商圈雛形。 開(kāi)發(fā)建議 ： 尋求實(shí)力開(kāi)發(fā)商、投資商、地產(chǎn)基金合作開(kāi)發(fā)。 開(kāi)發(fā)建議 ：將市民生活廣場(chǎng)納入本項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，有助 與聚集大量的人氣、財(cái)氣，從而成勢(shì)，最大化提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 三大超千億產(chǎn)業(yè)提振北海經(jīng)濟(jì) 三大超千億產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)以來(lái)，本地就業(yè)機(jī)會(huì)增加，人均收入增加，外來(lái)高收入技術(shù)、管理人員增加，推動(dòng)了消費(fèi)升級(jí)，對(duì)北海的商業(yè)層次提出了更高的要求。 開(kāi)發(fā)、營(yíng)運(yùn)建議 ：運(yùn)用整合營(yíng)銷傳播，項(xiàng)目宣傳推廣與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行。世界的北海 商業(yè)定位概念（初步意向） : 廣西 首家國(guó)際化體驗(yàn)式 城市綜合體 北海協(xié)和廣場(chǎng) 擬 由 保利南方策劃， 法國(guó)一流設(shè)計(jì)師 擔(dān)綱 設(shè)計(jì)， 融匯歐陸新古典主義建筑精髓，保利南方提供物業(yè)管理， 擬 建成北海地標(biāo)式建筑， 是廣西 首家 國(guó)際化體驗(yàn)式 城市綜合體 ，是 綜合性 商業(yè)與 人居 生活的完美融合， 占地~ 萬(wàn)平方米，總建筑面積 為 ~ 萬(wàn)平方米， 是一個(gè)集 體驗(yàn)式購(gòu)物中心、 養(yǎng)生休閑娛樂(lè)中心 、 四 星級(jí) 歐式古典 主題酒店 、英式管家城市公寓 為一體的大型建筑 綜合體。 同時(shí)，幾百年來(lái)， 巴黎引領(lǐng)著世界時(shí)尚界的潮流，符合北海的濱海度假城市的時(shí)尚定位。香榭麗舍取自希臘神話 “ 神話中的仙景 、田園樂(lè)土 ” 之意 。富有 意大利 建筑的韻味，把 文藝復(fù)興 時(shí)期的風(fēng)格和法國(guó)傳統(tǒng)藝術(shù)完美和諧地融合在一起。 北海銀灘： 天下第一灘 北海 銀灘 位于風(fēng)景秀麗的北海銀灘 國(guó)家旅游度假區(qū) 內(nèi)，北海銀灘西起 僑港鎮(zhèn)漁港，東至大冠沙，由西區(qū)、東區(qū)和海域沙灘區(qū)組成，東西綿延約 24 公里，海灘寬度在 303000 米之間，陸地面積 12平方公里，總面積約 38 平方公里。 隨著《北海潿洲島旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的獲批實(shí)施，潿洲島也成為繼海南島之后，中國(guó)第二個(gè)被明確定位為發(fā)展國(guó)際高端休閑度假旅游的海島。這個(gè)被納入國(guó)家戰(zhàn)略進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的北部灣海島，將被打造成為 “ 國(guó)內(nèi)一流、世界知名的休閑度假海島 ” ，最終建成 “ 熱帶度假天堂，東方魅力之島，世界海島旅游的新地標(biāo) ” 。同時(shí)，還將聚集一 批電子相關(guān)零配件加工業(yè)，盡快在北海形成一個(gè)廣西乃至整個(gè)西部的 “ 硅谷 ” 。北海誠(chéng)德新材料項(xiàng)目一期工程從開(kāi)工建設(shè)到投產(chǎn)僅用一年時(shí)間，創(chuàng)造了同類項(xiàng)目建設(shè)的最快紀(jì)錄。 55 “北海三年跨越發(fā)展工程” 奮斗目標(biāo) 到 20xx 年，把北?；窘ㄔO(shè)成為區(qū)域性國(guó)際化的 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開(kāi)放合作重要平臺(tái)和生態(tài)宜居文明城市 。 同志們：現(xiàn)在，我代表第十七屆中央委員會(huì)向大會(huì)作報(bào)告。十七大對(duì)推進(jìn)改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)宏偉目標(biāo)作出全面部署。城鎮(zhèn)化水平明顯提高，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性增強(qiáng)。改善民生力度不斷加大，城鄉(xiāng)就業(yè)持續(xù)擴(kuò)大，居民收入較快增長(zhǎng)，家庭財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定增加，衣食住行用條件明顯改善，城鄉(xiāng)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村扶貧標(biāo)準(zhǔn)大幅提升，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金持續(xù)提高。文化建設(shè)邁上新臺(tái)階。保障性住房建設(shè)加快推進(jìn)。堅(jiān)定維護(hù)國(guó)家利益和我國(guó)公民、法人在海外合法權(quán)益，加強(qiáng)同世界各國(guó)交流合作，推動(dòng)全球治理機(jī)制變革，積極促進(jìn)世界和平與發(fā)展，在國(guó)際事務(wù)中的代表性和話語(yǔ)權(quán)進(jìn)一步增強(qiáng)，為改革發(fā)展?fàn)幦×擞欣麌?guó)際環(huán)境。推動(dòng)兩岸關(guān)系實(shí)現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，實(shí)現(xiàn)兩岸全面直接雙向“三通”，簽 署實(shí)施兩岸經(jīng) 濟(jì)合作框架協(xié)議，形成兩岸全方位交往格局，開(kāi)創(chuàng)兩岸關(guān)系和平發(fā)展新局面。社會(huì)保障體 系建 設(shè)成效顯著，城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度全面建立，新型社會(huì)救助體系基本形成。愛(ài)國(guó)統(tǒng)一戰(zhàn)線鞏固壯大。開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)達(dá)到新水平，進(jìn)出口總額 躍居世界第二位。農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提高，糧食連年增產(chǎn)。全黨一 定要牢記人民信任和重托，更加奮發(fā)有為、兢兢業(yè)業(yè)地工作，繼續(xù)推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧，繼續(xù)改善人民生活、增進(jìn)人民福祉，完成時(shí)代賦予的光榮而艱巨的任務(wù)。 周家斌 市長(zhǎng)在年初的政府工作會(huì)議上 指出， 加快對(duì)舊城區(qū)配套設(shè)施改造和完善，加快推進(jìn)新區(qū)建設(shè) ， 進(jìn)一步提高城市建設(shè)管理水平， 提升城市品位和形象 ，奮力奪取 北海三年跨越發(fā)展工程 的全面勝利。 功能定位 ： 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)由北部灣地區(qū)的北海、欽州、防城港，和廣西首府南寧 “三港一市”行政區(qū)域共同組成，陸地面積達(dá) 萬(wàn)平方公里，人口 1255 萬(wàn) 人，為目前國(guó)內(nèi)面積最大的國(guó)際、國(guó)內(nèi) 多區(qū)域合作示 范區(qū) 。今年，北海將圍繞做好產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)產(chǎn)業(yè)工作，這是打造石化千億元產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)。先后引進(jìn) 中國(guó)電子信息集團(tuán)、富士康科技集團(tuán)、冠捷科技集團(tuán)、景光科技 等電子制造行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，逐步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。 潿洲島 是中國(guó)地 質(zhì)年齡最年輕的火山島， 在“中國(guó)最美的十大海島”中排名第二，陸地總面積 平方公里。 根據(jù)北海市委、市政府“潿洲島旅游”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，要 把潿洲島建設(shè)成為 國(guó)際旅游島 ，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，規(guī)劃建設(shè) 3家七星級(jí)酒店、 10家五星級(jí)酒店、10 家四星級(jí)酒店、 10家經(jīng)濟(jì)型度假酒店、百家鄉(xiāng)村客棧的接待規(guī)模 。 49 四 、 附錄：北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況 （一） 濱海旅游城市 國(guó)家歷史文化名城 去年，一部由香港著名導(dǎo)演 王晶 等人執(zhí)導(dǎo)、著名影星 張柏芝 等人主演的 電影《無(wú)價(jià)之寶》 在全國(guó)上映。 “ 楓丹白露 ” 法文原義為 “ 美麗的泉水 ” 。 吸取時(shí)尚元素的同時(shí)，吻合 政府倡導(dǎo)的和諧社會(huì)精神 。 20 世紀(jì) 20 年代，法國(guó)和英國(guó)幾乎包攬了北海港的運(yùn)輸業(yè)務(wù)。 營(yíng)運(yùn)建議 ： 采用“樹(shù)大招風(fēng)”的策略，捆綁強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商 、 知名商業(yè) 地產(chǎn) 品牌 、專業(yè)招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分利用商業(yè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)資源，做到精準(zhǔn)招商。商業(yè)綜合體適度引入提供老人膳食、醫(yī)療、保健、休閑的商家，注重專業(yè)化程度。自從潿洲島定位為“國(guó)際海島旅游新坐標(biāo)”以來(lái)，游客 開(kāi)始有了國(guó)際化的趨勢(shì)。 開(kāi)發(fā)建議 ：把握機(jī)遇，在開(kāi)發(fā)前期就取得政府的支持，降低開(kāi)發(fā)難度。 開(kāi)發(fā)建議 ： 應(yīng) 聯(lián)合最佳規(guī)劃公司、建筑工程公司、商業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)公司、知名品牌商戶、物業(yè)管理顧問(wèn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，組建北海最優(yōu)商業(yè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。 人流優(yōu)勢(shì) 綜合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 已歷十載 人氣旺盛，多年的購(gòu)物消費(fèi) 習(xí)慣，優(yōu)越的交通條件，周邊中高端收入 人群 ，候鳥(niǎo)、觀光客消費(fèi)人群， 1公里內(nèi) 12 萬(wàn)、 3 公里內(nèi) 35萬(wàn)常住人口。三千海 位于 北海銀灘西海岸，面朝太平洋，比鄰冠頭嶺國(guó)家森林公園，擁有 公里銀灘、一線蔚藍(lán)海景。 本 項(xiàng)目 距離 機(jī)場(chǎng) 路程 25 公里，距離火車站（ 高鐵 ） 3 公里，距離北海港 4 公里，距離最近的 高速公路 （三北高速）入口處 17公里。 實(shí)際 資金需求 經(jīng)初 步估算， 本項(xiàng)目由于 土地自有，開(kāi) 發(fā)成本低 ， 啟動(dòng)資金 僅需 4538 萬(wàn) ~4891萬(wàn) ， 總投資約 億 ~ 億 （ 項(xiàng)目總費(fèi)用 銷售期間稅收， 銷售環(huán)節(jié)的稅收用已收房款抵扣，不計(jì)入） 。地塊 ②③無(wú)此項(xiàng)費(fèi)用。地塊 ② 無(wú)此項(xiàng)費(fèi)用?？梢灶A(yù)見(jiàn)， 升級(jí) 后的北海城市購(gòu)物商貿(mào)廣場(chǎng)集天時(shí)、地利、人和為一 身 ， 必將 引領(lǐng)云南路商圈走向新的高度。 項(xiàng)目 1公里內(nèi) 商業(yè)環(huán)境 簡(jiǎn)介 亟待興建的 北海 協(xié)和 廣場(chǎng) 地處 城西板塊 云南路 與西南大道交匯處。 23 1北海高鐵商圈 （北海 ??南寧 ??廣州 高鐵年內(nèi)通車） 已報(bào)建的 “ 北海萬(wàn)匯廣場(chǎng) ” (開(kāi)發(fā)商 :北海市萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 ) 2云南路商圈 亟待新建的“北海 協(xié)和 廣場(chǎng)” （本案 ） 24 三、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 （ 一 ） 商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)介 項(xiàng)目 區(qū)位 云南路板塊簡(jiǎn)介 云南路是北海市 主干道 之一，成熟路區(qū)， 南北縱穿北部灣西路、北海大道和西南大道 三條橫向城市主干道交匯地帶。 北海商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目 的 發(fā)展趨勢(shì) 北海 市民和外來(lái)人口多年的 生活、消費(fèi)和投資習(xí)慣 已形成 三大 老 商圈 ： 北部灣廣場(chǎng)商圈、 北海大道 商圈 ， 這 是北海商業(yè)經(jīng)濟(jì)騰飛的不竭動(dòng)力。 21 1商品促銷形式集中于降價(jià)（折扣） 商品降價(jià)促銷是商品促銷的第一手段，固然重要；但是在整個(gè)商業(yè)范圍內(nèi)，商家普遍采用降價(jià)（折扣）的方式，消費(fèi)者對(duì)于降價(jià)（折扣）必然會(huì)產(chǎn)生懈怠心理，“看誰(shuí)降得低”是消費(fèi)者的第一反應(yīng)，特點(diǎn)是同種同類商業(yè)充棟的情況下。集聚各種優(yōu)質(zhì)城市生活資源，巨大的人流量和旺盛 的人氣，為樓盤帶來(lái)無(wú)盡的商機(jī)。20xx 年末，北海 申報(bào)歷史文化名城 成功 ，促使人們從源頭上審視北海的開(kāi)放歷程，發(fā)掘歷史文化資源，重塑北海的文化形象 。 據(jù)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示： 北海市區(qū)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶的構(gòu)成大體分為本地購(gòu)房群 體和外來(lái)購(gòu)房群體。 經(jīng)過(guò) 27 年的 發(fā)展 ， 如今的北海 作為一座聞名全國(guó)的 濱海旅游城市 、國(guó)家歷史文化名城 ， 擁有“天下第一灘”之稱的 北海銀灘 以及開(kāi)發(fā)中的 世界海島旅游新地標(biāo) —— 潿洲島旅游區(qū) 。西北距 南寧 206 公里，東距廣東湛江 198 公里，東南距海南?？谑?147 海里。住房、汽車是耐用的消費(fèi)品，且需要長(zhǎng)期積蓄，因人而異，難以估算，但用于這一方面的資金會(huì)增加；教育消費(fèi)也是不斷增長(zhǎng)的一大消費(fèi)趨勢(shì)。北海市的旅游 資 源十分豐富 ， 海洋旅游資源 綜合優(yōu)勢(shì)十分突出。 從 20xx 年、 20xx 年北海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)分析，北海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、信息業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)發(fā)展良好， 20xx年全 年商品零售業(yè)總額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %，可見(jiàn) 北海零售業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀良好，社會(huì)購(gòu)買力逐年增加。 （ 四 ）北海市居民消費(fèi)行為分析 居民消費(fèi)所關(guān)心的因素 ： 隨著人們生活水平的提高，交通設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者關(guān)心 價(jià)格 的同時(shí)，更多的是關(guān)心 商品的品質(zhì)和性能 ，其次是 促銷的方式，服務(wù)態(tài)度，商 場(chǎng) 的 知名度、 美譽(yù)度 等。市區(qū)面積 957 平方公里，市轄 合浦縣 、 海城區(qū) 、 銀海區(qū) 、 鐵山港區(qū) 。 (注 :產(chǎn)業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)和風(fēng)景區(qū) ) （ 七 ） 海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) 高鐵： 20xx 年底， 北海 ??南寧 ??廣州 高鐵 全線 年內(nèi)通車 。同時(shí)，三亞樓盤紛紛漲價(jià)， 部分客戶放棄三亞，來(lái)北海買房。目前商圈外較具特及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng) 。超市周邊的 房地產(chǎn) 項(xiàng)目，無(wú)論是商業(yè)，還是住宅，無(wú)論是 新房 ，還是 二手房 ，呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，并且無(wú)論租金還是售價(jià)都會(huì)比同一地段沒(méi)有超市的項(xiàng)目要高。公司開(kāi)業(yè)之始，都能以公司的形象為重，注意多重策劃宣傳，但經(jīng)過(guò)的一段時(shí)間后，這種公司的形象宣傳漸漸的少了。 22 （ 四 ） 北海市商 圈發(fā)展 方向 《 北海 市城市總體規(guī)劃（ 20xx—— 2025） 》 1中心城 建設(shè)用地 規(guī)劃 第二十二章： 中心城近期建設(shè)規(guī)劃 ： 規(guī)劃 近期（ 20xx 年） 中心城市建設(shè)用地為 平方公里 ，人口規(guī)模 為 105 萬(wàn)人 ， 人均建設(shè)用地為 平方米。 目前 ,緊鄰的 銀灘西區(qū) 已 建 成 海景別墅 片區(qū)（恒大北海銀灘、“為地球留下痕跡的作品：天隆 周邊 3 公里內(nèi)，大商業(yè)項(xiàng)目： 0！ 目前， 周邊 3公里內(nèi)的居民消費(fèi)中高檔（衣、食、用）商品、服務(wù)， 往往 需要到 4公里以外的北部灣廣場(chǎng)商圈 。已與業(yè)主談成 《土地過(guò)戶 協(xié)議 》《商鋪回購(gòu)協(xié)議》 （換房補(bǔ)償協(xié)議）。地塊 ②無(wú)此類稅收。地塊 ② ③ 無(wú)此類稅收。 同時(shí)， 預(yù)期 北海 潿洲島旅游區(qū) 年內(nèi)將被 國(guó)務(wù)院 通報(bào) 審批為 “ 世界海島旅游新地標(biāo) ”（類似海南國(guó)際旅游島） ，以及 三個(gè)超千億元的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目業(yè)已形成 ， 旅游升級(jí) 和產(chǎn)業(yè)升級(jí) 必然驅(qū)動(dòng) 北海土地的升值 。 本項(xiàng)目地處云南路中段 ,眾多 商業(yè)、住宅 項(xiàng)目的 中點(diǎn) ,商業(yè)區(qū)位價(jià)值突出！ 35