【正文】 23． 8畝 700 萬(wàn) /畝 = 16660 萬(wàn)元 地塊 ② 8． 2 畝 600 萬(wàn) /畝 = 4920 萬(wàn)元 地塊 ③ 9． 8 畝 500萬(wàn) /畝 = 4900 萬(wàn)元 土地總價(jià) 26480萬(wàn)元 項(xiàng)目總投資成本 萬(wàn)元 預(yù)售 住宅 41800 平 6000 元 /平 = 25080 萬(wàn)元 酒店式公寓 20900 平 7000 元 /平 = 14630 萬(wàn)元 總計(jì) 39710萬(wàn)元 （收回除土地投資以外的成本） 經(jīng)營(yíng) 裙樓商業(yè)地產(chǎn) 62700 平 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 62700 平 20xx0 元 /平 = 125400 萬(wàn)元 租金 1樓 10 元， 2樓 5元， 3樓 3元， 1樓 5元， 2樓 3元，假定每層樓面積相等，平均租金為 元 /平 /天 。 地塊 ②③ 均為同一家合作伙伴公司所有，空地，目前規(guī)劃容積率 ~6，地塊可分可合，分別為 畝（ 5487 平）、 畝（ 6513 平），商住用地，產(chǎn)證齊備，合作事宜已談妥。 三千海 ” 等） 、五星級(jí)酒店 （香格里拉） 、國(guó)際會(huì)展中心、海洋主題公園、國(guó)家森林公園、冠嶺山莊國(guó)賓館 等眾多項(xiàng)目 ，市政配套和生活機(jī)能也將逐漸完善，生活越來(lái)越方便， 云南路板塊 無(wú)疑 已 成為 北海最高端的度假休閑 居家置業(yè) 區(qū)域，升值潛力巨大。 3商場(chǎng)活動(dòng)沒(méi)有市場(chǎng)針對(duì)性 很多商場(chǎng)在開展?fàn)I銷活動(dòng)時(shí)只注重形式，而沒(méi)有多大實(shí)際性的活動(dòng)，給消費(fèi)者的感覺就是“做秀”。 北海 目前的 商業(yè)格局是由：北至北部灣路，南至北海大道，東至北京路，西至貴州路，四條道路圍和的 “ 口 ” 字形結(jié)構(gòu)。 機(jī)場(chǎng) ： 空中航線 20 條 左右 ，可直達(dá)北京、上海、 香港 、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、成都、重慶、 昆明 、?？凇?武漢 、溫州、 濟(jì)南 、 杭州 、桂林 等 城市。 消費(fèi)者所喜歡的促銷形式 ： 除了降價(jià)以外，贈(zèng)送禮品是消費(fèi)者最喜歡的促銷活動(dòng)；其次是降價(jià)與商品聯(lián)合促銷；再次是消費(fèi)者互動(dòng)；幸運(yùn)大獎(jiǎng)也有部分消費(fèi)者喜歡。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國(guó)，背靠大西南云貴川諸省，于 大西南、海南 及東南亞的中樞位置 ，在中國(guó)西南和亞太經(jīng)濟(jì)區(qū)域中，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 7 （ 五 ） 地理、氣候 北海市地處廣西南端 ， 北部灣 東北岸。 （ 八 ） 候鳥經(jīng)濟(jì) 由于氣候適宜、 旅游資源豐富、配套 設(shè)施完善 、商圈氛圍濃厚 ，秋來(lái)春去的候鳥老人帶動(dòng)了北海的 “ 候鳥經(jīng)濟(jì) ” ，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、養(yǎng)老、保健等行業(yè)帶來(lái)諸多商機(jī)。 10 11 （ 二 ） 北海 商 圈 及商業(yè)項(xiàng)目 簡(jiǎn)介 北部灣廣場(chǎng)商圈 北部灣廣場(chǎng) 商圈作為北海最繁華的商業(yè)中心，無(wú)與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)賦予巨大的價(jià)值增長(zhǎng)潛力，其內(nèi)樓盤的地段價(jià)值尤為明顯。個(gè)別商場(chǎng)雖然有長(zhǎng)期的營(yíng)銷計(jì)劃，但營(yíng)銷活動(dòng)的過(guò)程卻沒(méi)有做好周密的調(diào)查和安排，浪費(fèi)人力物力，活動(dòng)沒(méi)有市場(chǎng)效應(yīng)。據(jù)了解，居住在云南路板塊的 人員大多數(shù)是 養(yǎng)老度假的外地客戶、 企業(yè)白領(lǐng)、高層管理人員和個(gè)體商戶等素質(zhì)高、經(jīng)濟(jì)收入 較 好的群體 ， 這 成為北海社區(qū)人 群 分 布的鮮明 特征 。 總體功能 購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、旅業(yè)、住宅 項(xiàng)目定位 北海市 城西板塊 規(guī)模最大的城市商住綜合體 開發(fā)前期費(fèi)用 土 地使用權(quán)出讓金 地塊 ① 現(xiàn)為商業(yè)用地，如申請(qǐng)變?yōu)樯套。韪臑橛玫匦再|(zhì)和補(bǔ)交增容費(fèi)： 畝 70 萬(wàn) /畝 = 1666 萬(wàn) 。 項(xiàng)目各個(gè)周期 的 出資額 、股份比例、收益分配 等 細(xì)節(jié) 可 另行具體 協(xié)商。 天隆 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì) 開發(fā)商首次開發(fā)運(yùn)作大中型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。 北海旅游熱升溫 銀灘、潿洲島 旅游近兩年來(lái)持續(xù)火爆，游客人數(shù)連創(chuàng)新高， 外省游客比重越來(lái)越大 。 招商難度 本項(xiàng)目屬北海市最大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，必須引進(jìn)一流的大型商戶 進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，由于北海市的城市規(guī)模，及消費(fèi)群規(guī)模與消費(fèi)力 問(wèn)題，社會(huì)零售總額規(guī)模難與省會(huì)城市相比，將增加主力商戶的引進(jìn)難度。協(xié)和的含義為： 全國(guó)各族和諧、融洽，具有凝聚力。 待協(xié)和廣場(chǎng) 經(jīng) 過(guò) 1~2 年培育期， 3~5 年成長(zhǎng)期，進(jìn)入成熟期后，視市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境、城市時(shí)尚品位、濱海旅游熱 度，再確定是否 引進(jìn)國(guó)際一線品牌。 隨著 開發(fā)建設(shè)步伐不斷加快，潿洲將成為繼海南島之后，中國(guó)第二個(gè)被明確定位為發(fā)展國(guó)際高端休閑度假旅游的海島。項(xiàng)目將引進(jìn)和帶動(dòng)一大批相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)，形成一個(gè)完整系統(tǒng)的石化產(chǎn)業(yè)鏈條，這對(duì)于北海的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有 里程碑式的意義。 城市建設(shè) 管理 年 北海 市政府 將 20xx 年定為 “ 城 市建設(shè) 管理 年 ” 。財(cái)政收入大幅增加。中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系形成，社會(huì)主義法治國(guó)家建設(shè)成績(jī)顯著。香港、澳門保持繁榮穩(wěn)定，同內(nèi)地交流合作提高到新水平。加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，社會(huì)保持和諧穩(wěn)定。民主法制建設(shè)邁出新步伐。為貫徹十七大精神，中央先后召開七次全 會(huì)，分別就深化行政管理體制改革、推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展、加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢(shì)下黨的建設(shè)、 制定“十二五”規(guī)劃、推進(jìn)文化改革發(fā)展等關(guān)系全局的重大問(wèn)題作出決定和部署。綜合實(shí)力明顯壯大，產(chǎn)業(yè)支撐明顯增強(qiáng)，開放合作明顯深化，城市品位明顯提升，人民生活明顯改善。按照目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，到 20xx 年，北海的電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到 1000 億元以上。 今年 2月 23日，國(guó)家旅游局局長(zhǎng)邵琪偉時(shí)隔兩年后再次考察潿洲島旅游區(qū)的保護(hù)開發(fā)建設(shè)情況。這種風(fēng)格被稱為“楓丹白露派”。 因此，本案從 喚醒城市 歐陸古典文化的 記憶 著手， 追循時(shí)尚 潮流 的腳步， 引進(jìn)了法國(guó) 巴黎協(xié)和廣場(chǎng)、 香榭麗舍 大道 、楓丹白露 宮 等元素。通過(guò) 一系列 發(fā)展與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略傳播活動(dòng)，使 本項(xiàng)目 借助各種媒介或其他接觸方式與員工、顧客、其他利益相關(guān)者以及普通公眾建立建設(shè)性的關(guān)系，從而建立和加強(qiáng)與他們之間互利關(guān)系的過(guò)程 ，提高各利益相關(guān)方（主要是消費(fèi)者）的認(rèn)同。（已取得領(lǐng)導(dǎo)支持） 北海商場(chǎng)營(yíng)銷模式陳舊 北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨(dú)自經(jīng)營(yíng)為主。 營(yíng) 運(yùn) 建議 ：引導(dǎo)市民形成就近消費(fèi)中高端商品、服務(wù)的習(xí)慣。 本項(xiàng)目地處云南路中段 ,眾多 商業(yè)、住宅 項(xiàng)目的 中點(diǎn) ,商業(yè)區(qū)位價(jià)值突出！ 35 恒大北海銀灘 雄踞北部灣銀灘西岸， 項(xiàng)目占地面積 560 畝，建筑面積約為100 萬(wàn)平米。地塊 ② ③ 無(wú)此類稅收。已與業(yè)主談成 《土地過(guò)戶 協(xié)議 》《商鋪回購(gòu)協(xié)議》 （換房補(bǔ)償協(xié)議）。 目前 ,緊鄰的 銀灘西區(qū) 已 建 成 海景別墅 片區(qū)（恒大北海銀灘、“為地球留下痕跡的作品：天隆公司開業(yè)之始，都能以公司的形象為重，注意多重策劃宣傳，但經(jīng)過(guò)的一段時(shí)間后，這種公司的形象宣傳漸漸的少了。目前商圈外較具特及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng) 。 (注 :產(chǎn)業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)和風(fēng)景區(qū) ) （ 七 ） 海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) 高鐵： 20xx 年底， 北海 ??南寧 ??廣州 高鐵 全線 年內(nèi)通車 。 （ 四 ）北海市居民消費(fèi)行為分析 居民消費(fèi)所關(guān)心的因素 ： 隨著人們生活水平的提高，交通設(shè)施的不斷完善，消費(fèi)者關(guān)心 價(jià)格 的同時(shí)，更多的是關(guān)心 商品的品質(zhì)和性能 ，其次是 促銷的方式，服務(wù)態(tài)度，商 場(chǎng) 的 知名度、 美譽(yù)度 等。北海市的旅游 資 源十分豐富 ， 海洋旅游資源 綜合優(yōu)勢(shì)十分突出。西北距 南寧 206 公里，東距廣東湛江 198 公里，東南距海南?？谑?147 海里。 據(jù)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示： 北海市區(qū)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶的構(gòu)成大體分為本地購(gòu)房群 體和外來(lái)購(gòu)房群體。集聚各種優(yōu)質(zhì)城市生活資源，巨大的人流量和旺盛 的人氣，為樓盤帶來(lái)無(wú)盡的商機(jī)。 北海商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目 的 發(fā)展趨勢(shì) 北海 市民和外來(lái)人口多年的 生活、消費(fèi)和投資習(xí)慣 已形成 三大 老 商圈 ： 北部灣廣場(chǎng)商圈、 北海大道 商圈 ， 這 是北海商業(yè)經(jīng)濟(jì)騰飛的不竭動(dòng)力。 項(xiàng)目 1公里內(nèi) 商業(yè)環(huán)境 簡(jiǎn)介 亟待興建的 北海 協(xié)和 廣場(chǎng) 地處 城西板塊 云南路 與西南大道交匯處。地塊 ② 無(wú)此項(xiàng)費(fèi)用。 實(shí)際 資金需求 經(jīng)初 步估算， 本項(xiàng)目由于 土地自有，開 發(fā)成本低 ， 啟動(dòng)資金 僅需 4538 萬(wàn) ~4891萬(wàn) ， 總投資約 億 ~ 億 （ 項(xiàng)目總費(fèi)用 銷售期間稅收， 銷售環(huán)節(jié)的稅收用已收房款抵扣，不計(jì)入） 。三千海 位于 北海銀灘西海岸，面朝太平洋，比鄰冠頭嶺國(guó)家森林公園，擁有 公里銀灘、一線蔚藍(lán)海景。 開發(fā)建議 ： 應(yīng) 聯(lián)合最佳規(guī)劃公司、建筑工程公司、商業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)公司、知名品牌商戶、物業(yè)管理顧問(wèn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，組建北海最優(yōu)商業(yè)開發(fā)平臺(tái)。自從潿洲島定位為“國(guó)際海島旅游新坐標(biāo)”以來(lái)，游客 開始有了國(guó)際化的趨勢(shì)。 營(yíng)運(yùn)建議 ： 采用“樹大招風(fēng)”的策略，捆綁強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商 、 知名商業(yè) 地產(chǎn) 品牌 、專業(yè)招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分利用商業(yè)開發(fā)平臺(tái)資源，做到精準(zhǔn)招商。 吸取時(shí)尚元素的同時(shí)，吻合 政府倡導(dǎo)的和諧社會(huì)精神 。 49 四 、 附錄：北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況 （一） 濱海旅游城市 國(guó)家歷史文化名城 去年，一部由香港著名導(dǎo)演 王晶 等人執(zhí)導(dǎo)、著名影星 張柏芝 等人主演的 電影《無(wú)價(jià)之寶》 在全國(guó)上映。 潿洲島 是中國(guó)地 質(zhì)年齡最年輕的火山島， 在“中國(guó)最美的十大海島”中排名第二，陸地總面積 平方公里。今年，北海將圍繞做好產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)產(chǎn)業(yè)工作，這是打造石化千億元產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)。 周家斌 市長(zhǎng)在年初的政府工作會(huì)議上 指出， 加快對(duì)舊城區(qū)配套設(shè)施改造和完善，加快推進(jìn)新區(qū)建設(shè) ， 進(jìn)一步提高城市建設(shè)管理水平， 提升城市品位和形象 ，奮力奪取 北海三年跨越發(fā)展工程 的全面勝利。農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提高，糧食連年增產(chǎn)。愛國(guó)統(tǒng)一戰(zhàn)線鞏固壯大。推動(dòng)兩岸關(guān)系實(shí)現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，實(shí)現(xiàn)兩岸全面直接雙向“三通”，簽 署實(shí)施兩岸經(jīng) 濟(jì)合作框架協(xié)議，形成兩岸全方位交往格局，開創(chuàng)兩岸關(guān)系和平發(fā)展新局面。保障性住房建設(shè)加快推進(jìn)。改善民生力度不斷加大，城鄉(xiāng)就業(yè)持續(xù)擴(kuò)大，居民收入較快增長(zhǎng)，家庭財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定增加，衣食住行用條件明顯改善，城鄉(xiāng)最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村扶貧標(biāo)準(zhǔn)大幅提升，企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金持續(xù)提高。十七大對(duì)推進(jìn)改革開放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)宏偉目標(biāo)作出全面部署。 55 “北海三年跨越發(fā)展工程” 奮斗目標(biāo) 到 20xx 年，把北海基本建設(shè)成為區(qū)域性國(guó)際化的 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開放合作重要平臺(tái)和生態(tài)宜居文明城市 。同時(shí)，還將聚集一 批電子相關(guān)零配件加工業(yè)，盡快在北海形成一個(gè)廣西乃至整個(gè)西部的 “ 硅谷 ” 。 隨著《北海潿洲島旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的獲批實(shí)施，潿洲島也成為繼海南島之后，中國(guó)第二個(gè)被明確定位為發(fā)展國(guó)際高端休閑度假旅游的海島。富有 意大利 建筑的韻味，把 文藝復(fù)興 時(shí)期的風(fēng)格和法國(guó)傳統(tǒng)藝術(shù)完美和諧地融合在一起。 同時(shí)，幾百年來(lái)， 巴黎引領(lǐng)著世界時(shí)尚界的潮流，符合北海的濱海度假城市的時(shí)尚定位。 開發(fā)、營(yíng)運(yùn)建議 ：運(yùn)用整合營(yíng)銷傳播，項(xiàng)目宣傳推廣與項(xiàng)目開發(fā)同步進(jìn)行。 開發(fā)建議 ：將市民生活廣場(chǎng)納入本項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，有助 與聚集大量的人氣、財(cái)氣，從而成勢(shì)，最大化提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 劣勢(shì) 商圈劣勢(shì) 云南路作為傳統(tǒng)安居置業(yè)區(qū)，目前只是形成了初級(jí)消費(fèi)的商圈雛形。 34 周邊高尚小區(qū) 云南路成熟社區(qū)成就 了 北海樓市高品質(zhì)居住中心 ，周邊 交通十分便捷，所處地理優(yōu)勢(shì)明顯，升值空間很大 ，吸引了大量本土異地購(gòu)房客 。 前期稅金 地塊 ① 外圍商鋪業(yè)主將鋪面（建筑 面積 5500 平方米、土地面積 2740 平方米）過(guò)戶到公司名下需交以下稅費(fèi)： ： 按稅務(wù)局評(píng)估價(jià) 8000 元 /平方米計(jì)算： 5500 平方米 8000 元 /平方米 % = 萬(wàn) b. 土地增值稅 ： 以成本價(jià) 1500 元 /平方米計(jì)算清算征收 扣除項(xiàng)目金額 =5500 1500（ 1+7